OLG Hamm, Beschluss vom 28.05.1982 - 4 REMiet 11/81
Fundstelle
openJur 2012, 72475
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Tenor

Das von einem Bevollmächtigten des (Wohnraum-) Vermieters (schriftlich) vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist gemäß § 174 S. 1 BGB unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmächtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grunde das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist.

Gründe

I.

Das Landgericht Duisburg hat dem Senat folgende Frage gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG

zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG (Art. 3 des zweiten Gesetzes über

Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum) ein einseitiges Rechtsgeschäft

mit der Folge, daß das von einem Bevollmächtigten vorgenommene Erhöhungsverlangen

gemäß § 174 BGB unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde

nicht vorlegt und der Mieter das Erhöhungsverlangen aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist?

Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die beklagten Eheleute sind Mieter des Klägers. Der vermietete Wohnraum ist nicht preisgebunden.

Mit Schreiben vom 12. September 1980 forderte der ... die Beklagten im Namen des Klägers unter Hinweis

auf den Örtlichen Mietspiegel auf, einer Erhöhung des Grundmietpreises von 6,30 DM/qm ab 1. Januar

1981 zuzustimmen. Eine Vollmachtsurkunde lag diesem Schreiben nicht bei. Die Beklagten wiesen das

Erhöhungsverlangen mit Schreiben vom 17. September 1980 unter Hinweis auf § 174 BGB wegen

Nichtvorlage einer Vollmachtsurkunde zurück. Das Amtsgericht hat die Beklagten auf die am ... bei

Gericht eingegangene Klage gemäß § 2 MHG mit der Begründung verurteilt, der vom

Kläger begehrten Mieterhöhung ab 1. Januar 1981 zuzustimmen, § 174 BGB greife nicht Platz,

weil es sich bei dem Aufforderungsschreiben des Vermieters nach § 2 MHG nicht um ein einseitiges

Rechtsgeschäft handele. Gegen dieses Urteil haben die beklagten Eheleute Berufung eingelegt. Das

Landgericht möchte sich dem Rechtsstandpunkt des Amtsgerichts anschließen und demgemäß

die Berufung zurückweisen, hat aber die Sache mit Rücksicht darauf, daß der in der Literatur

nicht einheitlich beantworteten Vorlagefrage grundsätzliche Bedeutung zukomme, dem Senat zum

Rechtsentscheid vorgelegt.

II.

1.)

Die Vorlage ist zulässig.

Die zweifelsfrei entscheidungserhebliche Vorlagefrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über

Wohnraum. Ihr kommt grundsätzlich Bedeutung zu; sie ist - soweit ersichtlich - bislang von keinem

Oberlandesgericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden.

2.)

Die Vorlagefrage ist wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu bescheiden.

a.)

Die Frage, ob das Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG ein einseitiges Rechtsgeschäft

im Sinne des § 174 BGB ist, wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Während

Staudinger-Emmerich (Komm. z. BGB, 12. Aufl., 2. Bearb., § 2 MHG Rz. 46ff., insb. Rz. 48) §

174 GBG auf ein derartiges Begehren für unanwendbar halten, lassen andere (Barthelmess, Zweites

Wohnraumkündigungsschutzgesetz). Miethöhegesetz, 2. Aufl., § 2 Rz. 54; Schmidt-Futterer/Blank,

Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl, (C 81; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 143 + 146) insoweit § 174 BGB

- allerdings ohne nähere Begründung - Platz greifen. Der Senat schließt sich im Ergebnis

der letzteren Meinung an.

Der Senat geht mit Staudinger-Emmerich (a.a.O., § 2 MHG Rz. 47 + 97) davon aus, daß das

Erhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MKG ein (besonders formalisierter) Antrag im Sinne

des § 145 BGB ist (im Ergebnis ebenso: Palandt-Putzo, BGB, 41. Aufl., § 2 MHG Bern. 3; Schmidt-

Futterer/Blank, a.a.O., C 85; denn § 2 MHG hat die Verwirklichung eins Erhöhungsverlanges immerhin

als Mieterhöhungsvereinbarung konzipiert (Sternel, a.a.O., III 143)), mag deren Abschluß

auch, sofern die Erhöhungsvoraussetzungen gegeben sind, im Klagewege erzwungen werden können.

Vertragsanträge als solche - wie demgemäß auch das Erhöhungsverlangen als Antrag auf

Abschluß eines Mieterhöhungsvertrages - sind zwar empfangsbedürftige Willenserklärungen,

sie sind Jedoch nach der Verträgskonstruktion des Gesetzes keine selbständigen einseitigen

Rechtsgeschäfte; sie sind vielmehr als Stufe zu dem (zweiseitigen) Rechtsgeschäft "Vertrag"

und als ein wesentlicher Bestandteil desselben anzusehen. Denn die vertraglichen Rechtsfolgen werden erst durch

den vollen Vertragstatbestand - also durch das Hinzukommen der Angebotsannahme - ausgelöst

(Enneccerus-Nipperdey, Allg. Teil des Bürgerl. Rechts, 15. Aufl., § 146 Fußn. 2 = S. 909;

Staudinger-Dilcher, BGB, 12. Aufl., § 145 Rz. 1; Soergel-Lange/Hefermehl, BGB, 11. Aufl., § 145

Rz. 2). Demgemäß wird der bloße Vertragsantrag von § 174 BGB grundsätzlich nicht

erfaßt (Staudinger-Dilcher, a.a.O., § 174 Rz. 2.).

Das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG erlangt auch nicht dadurch die Qualität eines

selbständigen (einseitigen) Rechtsgeschäfts, daß sein Zugang eine Überlegungsfrist

für den Mieter nebst anschließender Klagefrist für den Vermieter (§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG)

und letztlich bei ungenutztem Ablauf der Klagefrist eine Sperrfrist für ein erneutes Erhöhungsverlangen

auslöst (§ 2 Abs. 3 S. 2 MHG). Denn diese Rechtsfolgen werden nicht, was allein die Annahme eines

selbständigen Rechtsgeschäftes rechtfertigen könne, durch den Willen des Handelnden, sondern

(ähnlich wie bei geschäftsähnlichen Handlungen auch, vgl. hierzu: BGHZ 47, 352/357) durch das

Gesetz bestimmt, mag das Erhöhungsverlangen auch im Bewußtsein der eintretenden Rechtsfolgen und

in der Absicht, zumindest einen Teil davon (Ablauf der Überlegungsfrist als Prozeßvoraussetzung

für die Erhöhungsklage) hervorzurufen, gestellt worden sein.

b.)

Gilt mithin § 174 BGB für das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG - weil es kein

selbständiges und damit auch kein einseitiges Rechtsgeschäft ist - nicht unmittelbar, so ist

doch diese Bestimmung auf die durch das Erhöhungsverlangen ausgedrückte Willenserklärung

entsprechend anwendbar. Denn in Bezug auf diese Erklärung ist die vom Gesetzgeber für § 174

BGB vorausgesetzte Interessenlage in gleicher Weise gegeben wie im Regelfall dieser Gesetzesnorm.

Es ist allgemein anerkannt, daß § 174 BGB wegen Gleichheit der Interessenlage auf einseitige

Rechtshandlungen (z.B. Mahnung) und auf bestimmte Willenserklärungen, die nur ein Teil eines aus mehrere

Willenserklärungen bestehenden Rechtsgeschäfts sind (z.B. Vertragsannahme), entsprechend anwendbar

ist, weil in diesen Fällen für den Gegner - obgleich § 180 S. 1 BGB nicht Platz greift -

dieselbe Ungewißheit besteht, vor der § 174 S. 1 BGB schützen soll (Enneccerus Nipperdey,

a.a.O., § 185 Fußn. 17 = S. 1141; Soergel-Schultze - v. Lasaulx, a.a.O. § 174 Rz. 5;

Staudinger-Dilcher, a.a.O., § 174 Rz. 2). Dies gilt allerdings nicht für das bloße

Vertragsangebot, da dieses frei abgelehnt werden kann und somit das für eine analoge Anwendung

des § 174 BGB erforderliche Klarstellungsbedürfnis fehlt (Soergel-Schultze- v. Lasaulx u.

Staudinger-Dilcher, jeweils wie vor). Das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG löst

indes, obwohl es der Konstruktion nach auch nur ein Vertragsangebot ist (das freilich von vornherein nicht

in dem vorstehend aufgezeigten Sinne "frei" abgelehnt, sondern im Klagewege durchgesetzt werden

kann), abweichend von der normalen Vertragsofferte aufgrund Gesetzes besondere Rechtsfolgen aus (§ 2

Abs. 3 S. 1 u. 2 MHG). Diese gesetzlichen Rechtsfolgen sind - jedenfalls auch - für den Erklärungsgegner,

den Mieter, von besonderer Bedeutung. Er hat nämlich ein starkes Interesse daran zu wissen, ob mit dem

Zugang des Erhöhungsschreibens nach § 2 MHG tatsächlich die zweimonatige Überlegungsfrist

des § 2 Abs. 3 S. 1 MHG läuft, ob er sich also bei Ablauf dieser Frist einer zulässigen

Erhöhungsklage aussetzt (§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG), und ob bei ungenutztem Ablauf der sich an die

Überlegungsfrist anschließenden ebenfalls zweimonatigen Klagefrist die neunmonatige Sperrfrist

des § 2 Abs. 3 S. 2 MHG läuft, er mithin in dieser Zeit nicht mit Erfolg mit einem erneuten

Erhöhungsverlangen des Vermieters überzogen werden kann. Da der Mieter - anders als der Vermieter -

an der Auslösung dieser ihn treffenden Rechtsfolgen nicht mitwirkt, muß er, wenn das

Erhöhungsschreiben von einem Bevollmächtigten stammt, wenigstens Gewißheit darüber

verlangen können, daß der Vertreter des Vermieters befugt gehandelt hat. Sonst nämlich

wäre er im unklaren, ob die Erklärung im Verhältnis der Parteien des Mietvertrages Wirkung

Äußert. Damit besteht bezüglich des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG die

gleiche Interessenlage, namentlich das gleiche Klarstellungsbedürfnis des Erklärungsgegners wie

bei einem durch einen Bevollmächtigten vorgenommenen (vollendeten) einseitigen Rechtsgeschäft,

so daß es nach Ansicht des Senats gerechtfertigt und geboten ist, dem Mieter die Möglichkeit zu

geben, sich in entsprechender Anwendung von § 174 BGB schnell, einfach und sicher Klarheit darüber

zu verschaffen, ob für dieses Begehren Vollmacht des Vermieters vorliegt.