LG München I, Urteil vom 30.09.2009 - 15 S 6274/09
Fundstelle
openJur 2012, 103259
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Tenor

I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 9.12.2008, Az. 453 C 4014/08, wird zurückgewiesen.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch die Beklagten abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

IV. Die Revision wird zugelassen.

V. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf EUR 7.036,35 festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin macht mit ihrer Klage Ansprüche auf restliche Mietzinszahlungen sowie Schadensersatz wegen unterlassener "Schönheitsreparaturen" geltend.

Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 19.11.1963 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin die Wohnung im ersten Geschoss links des Anwesens ... in ... Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18.6.2007. Nach den – insoweit nicht angegriffenen – Feststellungen des Amtsgerichts endete das Mietverhältnis zum 30.9.2007.

§ 8 Nr. 5 des Mietvertrags regelt insoweit:

"Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z. B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen, sowie die Roll-Läden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Spülkästen oder Druckspüler und Wasch- und Abflußbecken instandzuhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen (...)"

Die Durchführung etwaiger Schönheitsreparaturen ist zwischen den Parteien streitig.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, soweit die Klägerin Restmiete für die Monate August und September 2007 geltend gemacht hat, sowie Schadensersatz für die Entfernung von Tüllfolien und Deckenplatten einschließlich Kosten für die Anfahrt und Umsatzsteuer zugesprochen. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Die Klägerin hat gegen das ihr am 4.3.2009 zugestellte Urteil am 3.4.2009 Berufung eingelegt und diese am 4.5.2009 begründet.

Das Amtsgericht war der Auffassung, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Die Klausel stelle sich als Kombination von Klein- und Schönheitsreparaturklausel dar. Die Kleinreparaturklausel sei unwirksam. Es sei eine Selbstvornahme durch den Mieter und kein Höchstbetrag geregelt. Hinzu komme, dass die Schönheitsreparaturklausel dem Mieter die die Selbstdurchführung nehme. Auch dies führe zur Unwirksamkeit der Regelung.

Die Klägerinverfolgt mit der Berufung den ursprünglichen Antrag weiter.

Die Klägerin ist der Auffassung, die Klausel sei wirksam. Soweit die Kleinreparaturklausel unwirksam sei, erfasse die Unwirksamkeit nicht die Schönheitsreparaturklausel. Die Regelung, die Arbeiten ausführen zu lassen, führe ebenfalls nicht zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel. Soweit die Beklagten behaupteten, für die Frage der Rückgabe sei die Regelung in § 12 Nr. 4 des Mietvertrages vorrangig, wonach die Wohnung lediglich besenrein zu übergeben sei, ergebe sich aus § 12 Nr. 5, dass gleichwohl Schadensersatz für unterbliebene Schönheitsreparaturen geltend gemacht werden können.

Die Klägerin beantragt zuletzt:

I. Das Urteil des Amtsgerichts München vom 09.12.2008, Aktenzeichen 453 C 4014/08, wird soweit das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat, nämlich in Höhe von 7.036,35 Euro, aufgehoben.

II. Die Beklagten werden samtverbindlich verurteilt, weitere 7.036,35 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 08.12.2007 an die Klägerin zu bezahlen.

III. Die Revision wird zugelassen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung der Klägerin abzuweisen.

Die Beklagteist der Auffassung, das Ersturteil sei zutreffend. Die Einwände der Klägerin griffen nicht durch. Die Klausel in § 8 Nr. 5 des Mietvertrages gelte für den Fall des Auszuges nicht. Insoweit sei § 12 Nr. 4 die speziellere Regelung. § 8 Nr. 5 sei zudem unwirksam. Die Klausel sei zu unbestimmt, da nicht klar sei, welche Schönheitsreparaturen auszuführen seien, ob die Fenster und Türen von innen und außen, oder nur innen zu streichen seien. Ferner sei kein Zeitrahmen für die Schönheitsreparaturen angegeben. Die Kleinreparaturklausel sei unwirksam, dies erfasse auch die Schönheitsreparaturklausel. Schließlich sei die Klausel auch deswegen unwirksam, weil sie dem Mieter hinsichtlich der Schönheitsreparaturen das Selbstdurchführungsrecht nehme.

Das Gericht hat in der Sitzung vom 29.7.2009 Hinweise gegeben.

Zur Ergänzung des Tatbestands wird im Übrigen auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 29.7.2009 Bezug genommen. Die Parteien haben in der Sitzung vom 29.7.2009 ihr Einverständnis mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erklärt.

Gründe

I.

Die zulässige Berufung war zurückzuweisen. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu, da die Regelung in § 8 Nr. 5 des Mietvertrages vom 19.11.1963 wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam ist. Denn sie benachteiligt den Mieter unangemessen.

1. Bei der Regelung in § 8 Nr. 5 des Mietvertrages handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen. Dies ist zwischen den Parteien nicht streitig. Im übrigen ergibt sich auch aus dem gesamten Erscheinungsbild des Vertrages, dass dieser nicht nur für den Einzelfall, sondern für eine Vielzahl von Mietverhältnissen vorformuliert ist, da lediglich der Name des Mieters, die Beschreibung der Wohnung und die Höhe des Mietzinses maschinenschriftlich eingesetzt wurden.

2. Auch die Regelungen des bereits 1963 abgeschlossenen Vertrages sind an § 307 BGB zu messen.

Gemäß § 28 Abs. 2 AGBG war die Regelung des § 9 AGBG auch auf Verträge über die Gebrauchsüberlassung von Sachen anzuwenden, die vor Inkrafttreten (1.4.1977) des AGBG abgeschlossen wurden, wenn diese Verträge noch nicht abgewickelt waren. Dies galt insbesondere für Mietverträge (BGHZ 81, 302). Aufgrund der Neufassung der §§ 305 BGB durch das Gesetzt zur Modernisierung des Schuldrechts sind auch vor dem 1.4.1977 geschlossene Verträge nunmehr an § 307 BGB zu messen, Art. 229 § 5 EGBGB (vgl. BAG NJW 2006, 3303).

3. Die Regelung ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.

a) Dies ergibt sich jedoch nicht – wie die Beklagte meinen – aus einer mangelnden Transparenz der Regelung. Zwar trifft die Regelung keine genaue Aussage, was unter "Schönheitsreparaturen" zu verstehen ist, sondern enthält nur eine beispielhafte Aufzählung. Dies ist aber unschädlich. Denn zur Auslegung der Frage, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, kann die Regelung in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976, Fassung I, (gleichlautend § 28 Abs. 4 S. 4 II. BV) herangezogen werden (BGH WuM 2009, 286).

Auch soweit – wie die Beklagten vorbringen – aus der vertraglichen Vereinbarung nicht hervorgeht, ob die Fenster nur innen oder auch außen zu streichen sind, ist die Regelung nicht unwirksam (vgl. insoweit BGH NZM 2004, 903).

Auch soweit die Beklagten bemängeln, dass die vertragliche Vereinbarung keine Fristenpläne für die Durchführung der Schönheitsreparaturen enthalte, bleibt es bei der grundsätzlichen Erwägung, dass Schönheitsreparaturen dann erforderlich sind, wenn aus Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht. Dies kann durch Rückgriff auf die Regelung in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976, Fassung I, ermittelt werden, die – jedenfalls für lange bestehende Mietverhältnisses – grundsätzlich den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (BGH NJW 2007, 3632).

b) Die in der Regelung des § 8 Nr. 5 enthaltene "Kleinreparaturklausel" ins wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (vgl. BayObLGZ 1997, 153). Die Klausel kann dahin verstanden werden, dass der Mieter verpflichtet ist, die an den genannten Gegenständen auftretenden Mängel selbst zu beseitigen und die hierfür anfallenden Reparaturkosten zu tragen (sogenannte Vornahmeklausel, vgl. BGHZ 118, 194), und zwar ohne Begrenzung auf einen bestimmten Betrag. Von dieser (mieterfeindlichsten) Auslegung ist für die Überprüfung der Wirksamkeit der Klausel am Maßstab des § 307 BGB auch im Rahmen eines Individualprozesses, wie er hier geführt wird, auszugehen (vgl. BGH NJW 1992, 1097). Eine derart weitgehende Überbürdung der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 536 BGB), auf den Wohnungsmieter verstößt schon deshalb gegen § 307 BGB, weil sie nicht auf kleinere Reparaturen beschränkt ist und insbesondere keine Höchstgrenze für den Aufwand enthält, den der Mieter zu tragen hat, und zwar weder für die einzelne Reparatur noch für einen bestimmten Zeitraum (vgl. BGHZ 108, 1 und BGH NJW 1991, 1750). Indem die Klausel dem Mieter die Verpflichtung auferlegt, selbst für die Reparaturen zu sorgen, beeinträchtigt sie darüber hinaus dessen Gewährleistungsansprüche in einer erheblichen Weise und belastet ihn in einem Maß, das mit dem gesetzlichen Leitbild des § 536 BGB nicht mehr zu vereinbaren ist (vgl. BGHZ 118, 194).

29c) Die Regelung in § 8 Nr. 5 des Mietvertrages, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (OLG Stuttgart, NJW-RR 1993, 1422). Diese Klausel kann – im Wege der mieterfeindlichsten Auslegung (vgl. BGH NJW 2008, 2172) – dahin verstanden werden, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma erfolgen soll. Andernfalls ergibt der Ausschluss der Eigenleistung des Mieters keinen Sinn, wenn statt seiner Freunde oder Bekannte die Schönheitsreparaturen erbringen könnten. In dieser Form ergibt sich die Unangemessenheit der Fachhandwerkerklausel, die dem Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit verbietet, daraus, dass die Klausel über das hinausgeht, was der Vermieter nach § 536 BGB schulden würde. Ohne formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen wäre der Vermieter gem. § 536 BGB nämlich lediglich zur fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 BGB) verpflichtet; der Mieter könnte also vom Vermieter keine Ausführung durch Fachhandwerker verlangen. Außerdem kann der Vermieter nur ein Interesse an einer fachgerechten Ausführung haben; diesem Interesse wird auch durch die Ausführung der Arbeiten durch einen Laien genügt, wenn sie fachgerecht sind. Hierzu sind aber viele Mieter (oder deren Verwandte oder Bekannte) selbst in der Lage.

d) Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Stuttgart (NJW-RR 1993, 528) und des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 1997, 153) führt die Teilunwirksamkeit der Kleinreparaturklausel und der Fachhandwerkerklausel zur Gesamtunwirksamkeit der Regelung in § 8 Nr. 5 des Mietvertrages.

Grundsätzlich führt die Teilunwirksamkeit einzelner Klauselbestandteile zur Gesamtunwirksamkeit der beanstandeten Regelung. Die geltungserhaltende Reduktion ist ausgeschlossen (BGH NJW 2000, 1110). Etwas anderes kann dann gelten, wenn die Klausel neben der unwirksamen auch unbedenkliche, sprachlich und inhaltlich abtrennbare Bestimmungen enthält. Diese bleiben wirksam, wenn nach dem Wegstreichen der unwirksamen Teilregelung ein aus sich heraus verständlicher Klauselrest verbleibt (BGH NJW 2006, 1059).

Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass die Überwälzung von Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist, wenn sie verbunden ist mit einem starren Fristenplan (BGH NJW 2006, 2915) oder unzulässigen Vorgaben über die Ausführung der Schönheitsreparaturen (BGH NJW 2008, 2499; WuM 2009, 286). Der Grund hierfür liegt darin, dass Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres zeitlichen Umfangs durch starre Fristenpläne oder hinsichtlich der Ausführungsart mit der Schönheitsreparaturverpflichtung inhaltlich so eng verknüpft sind, dass diese inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde, wenn lediglich die unzulässigen Fristen- oder Ausführungsklauseln unwirksam wären, die Schönheitsreparaturverpflichtung im Übrigen aber davon unberührt bliebe; darin läge eine geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel. Dies gilt unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind.

Für eine unzulässige Erweiterung nicht des zeitlichen Umfangs, sondern der Ausführungsart der Schönheitsreparaturverpflichtung, wie sie hier vorliegt, gilt nichts anderes. Auch eine unter diesem Gesichtspunkt unzulässige Ausgestaltung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zieht die Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel nach sich (BGH NJW 2009, 1408).

Die Rechtfertigung für die Gesamtunwirksamkeit auch einer Vornahmeklausel wie der vorliegenden ergibt sich daraus, dass es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht handelt, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist bei einer unzulässigen Festlegung des gegenständlichen Umfangs der dem Mieter auferlegten Arbeiten ebenso wenig in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufzuspalten wie bei unzulässigen Festlegungen hinsichtlich der zeitlichen Fälligkeit oder der Ausführungsart der Schönheitsreparaturen; ein sachlicher Unterschied, der insoweit eine andere Beurteilung rechtfertigen würde als bei starren Fristenplänen oder unzulässigen Ausführungsklauseln, besteht nicht.

4. Auf das weitere Vorbringen der Beklagten, insbesondere die Behauptung, die Regelung in § 12 Nr. 4 des Mietvertrages sei – soweit es die Frage der Übergabe der Wohnung bei Auszug betreffe – die speziellere Regelung, deshalb seien die Beklagten nur zur "besenreinen" Übergabe verpflichtet, kommt es daher nicht an, wenngleich diese Argumentation im Hinblick auf die Regelung in § 12 Nr. 5 des Mietvertrages eher fernliegend erscheint.

II.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 1 und 2 ZPO.

III.

Die Frage, ob die streitgegenständliche Klausel wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam ist, ist bislang höchstrichterlich nicht entschieden. Da die Kammer insoweit von früheren Entscheidungen des Oberlandesgerichts Stuttgart bzw. des Bayerischen Obersten Landesgerichts abweicht, wird zur Frage der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Revision zugelassen, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO.

IV.

Für die Bemessung des Streitwerts war der klägerische Hauptantrag maßgeblich.