AG Berlin-Mitte, Urteil vom 12.10.2006 - 7 C 315/05
Fundstelle
openJur 2012, 4390
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Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Mieterhöhung des monatlichen Nettokaltmietzinses für die in Berlin, G Straße rechts, gelegene Wohnung vom 01.09.2005 an von bisher 317,10 Euro um 8,35 Euro auf 325,45 Euro zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu 78 % und haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu 28 % zu tragen.

3. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern die Gegenseite nicht vor der Vollstreckung ihrerseits Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger machen gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend.

Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter der Wohnung in der in Berlin, G Vorderhaus rechts, gelegenen Wohnung.

Seit dem 01.08.2001 betrug die vertragliche Netto-Kaltmiete 315,38 Euro.

Mit dem Erhöhungsverlangen vom 20.06.2005 fordern die Kläger, vertreten durch die von ihnen beauftragte Hausverwaltung die Beklagten auf, einer Erhöhung der Netto-Kaltmiete auf 346,92 Euro ab dem 01.09.2005 zuzustimmen.

Die Beklagten haben lediglich eine Teilzustimmung hinsichtlich einer Mieterhöhung auf 317,10 Euro erteilt. Die Kläger machen mit der Klage den Anspruch auf Zustimmung bezüglichen des restlichen Mieterhöhungsbetrages geltend.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Wohnung in das Mietspiegelfeld G4 einzuordnen ist.

Die Parteien sind jedoch unterschiedlicher Auffassung hinsichtlich der Frage, welche positiven bzw. negativen Wohnwertmerkmale bei der Einordnung der Wohnung in den Berliner Mietspiegel zu berücksichtigen sind.

Hinsichtlich des diesbezüglichen Vortrages der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 06.04.2006 (Bl. 78 d. A.) durch Inaugenscheinnahme des streitgegenständlichen Wohngebäudes. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 09.05.2006 (Bl. 89ff. d. A.) Bezug genommen.

Gründe

Die auf § 558b Abs. 2 S. 1 BGB gestützte Klage ist teilweise begründet.

Die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 4,68 Euro/qm und übersteigt damit die bereits nach Teilzustimmung gezahlte Miete von 4,56 Euro/qm um 0,12 Euro/qm. Die ortsübliche Miete für die Wohnung beträgt insgesamt 325,45 Euro.

Hinsichtlich der wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale gilt Folgendes:

1. Bad (positiv)

Das Bad verfügt unstreitig über einen wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler. Diese Merkmalgruppe ist insgesamt als positiv zu bewerten.

2. Küche (negativ)

Diese Merkmalgruppe weist 2 Negativmerkmale auf, nämlich keine vom Vermieter gestellte Kochmöglichkeit und keine vom Vermieter gestellte Spüle.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Küche bei Einzug der Beklagten weder über eine Herd noch über eine Spüle verfügt hat. Soweit die Kläger vortragen, sie hätten den Beklagten angeboten, ihrerseits einen Herd und eine Spüle zu stellen, ist dies nicht erheblich.

Entscheidend ist, wie die Wohnung tatsächlich ausgestattet war, d. h. welche Aufwendungen der Vermieter für die Wohnung getätigt hat. Hätte der Vermieter einen vorhandenen Herd und eine vorhandene Spüle auf Wunsch der Mieter beseitigt, läge kein Negativmerkmal vor. Hier ist es jedoch so, dass unstreitig unter § 3 des Mietvertrages geregelt wurde, dass die Mieter Herd und Spüle einbringen und dass die Wartung des Herdes den Mietern obliegt. Damit haben die Kläger die Bereitstellung und die Unterhaltung des Herdes auf die Beklagten abgewälzt. Ob dies die Beklagten gewünscht haben, ist unerheblich. Denn die Kläger haben von vornherein Aufwendungen für die Installation von Herd und Spüle sowie die Kosten der Instandhaltung des Herdes eingespart.

3. Wohnung (neutral)

a) Isolierverglasung

In der Wohnung befinden sich im Wohnzimmer und im Schlafzimmer Kastendoppelfenster, in der Küche ein Fenster mit Einfachverglasung. Diese Qualität der Fenster erfüllt nicht die Voraussetzungen des wohnwerterhöhenden Merkmals "überwiegend moderne Isolierverglasung oder Schallschutzfenster". Auf die Frage, welchen Wärmekoeffizientwert die vorhandenen Fenster aufweisen, kommt es nicht an. Denn der Wortlaut des Mietspiegels ist insoweit eindeutig. Entscheiden ist, ob moderne Isolierfenster oder Schallschutzfenster vorhanden sind, eine Gleichbehandlung von Fenstern mit vergleichbarem Wärmekoeffizientwert ist nicht vorgesehen.

b) Belichtung

Die Belichtung der Räume ist als durchschnittlich zu bewerten. Es liegt insofern weder ein wohnwerterhöhendes noch ein wohnwertminderndes Merkmal vor.

Das Gericht stützt seine Überzeugung auf die bei der Inaugenscheinnahme getroffenen Feststellungen. Keiner der Wohnräume ist gut belichtet und besonnt. Die Küche ist schlecht belichtet und besonnt. Dies führt jedoch nicht dazu, dass die Wohnung insgesamt als überwiegend schlecht belichtet und besonnt zu bewerten ist. Die Küche ist hier in die Gesamtbetrachtung mit einzubeziehen, da die Küche nicht so klein ist, dass sie ausschließlich der Speisenbereitung dienen kann. Vielmehr ist die Küche so groß, dass ein Essplatz eingerichtet werden konnte. Eine Küche, die auch als Essbereich genutzt werden kann, ist als Wohnraum zu bewerten. Da jedoch das Wohnzimmer und das Schlafzimmer eine deutliche höhere Fläche als die Küche ausweisen, liegt aufgrund der in diesen Räumen gegebenen durchschnittlichen Belichtungsverhältnisse keine überwiegend schlecht belichtete Wohnfläche vor.

c) Balkon

Es liegt weder ein wohnwerterhöhendes noch ein wohnwertminderndes Merkmal vor.

Aufgrund der Inaugenscheinnahme steht fest, dass der Balkon genauso geschnitten und dimensioniert ist, wie auf der Skizze festgehalten wurde, die der Beklagte zu 2) in der mündlichen Verhandlung vom 13.03.2006 eingereicht hat.

Der Balkon ist nicht wie von den Klägern vorgetragen wurde, 6 qm (2 x 3 m) groß, sondern höchstens 2 qm groß. Der Vortrag der Kläger ist insoweit entweder bewusst wahrheitswidrig oder zumindest ins Blaue hinein erfolgt.

Die kleine, ungünstig geschnittene Fläche des Balkons begründet jedoch auch nicht das Negativmerkmal "kein nutzbarer Balkon", denn die Möglichkeit Wäsche an der Luft zu trocknen bzw. im Freien zu sitzen, bietet der Balkon dennoch (vgl. auch die von den Beklagten eingereichten Fotos Bl. 31 d. A., aus denen sich die Nutzung des Balkons entnehmen lässt).

d) Rückkanalfähiger Breitbandkabel-Anschluss

Das Gericht geht nach dem Sach- und Streitstand davon aus, dass die Wohnung nicht über einen rückkanalfähigen Breitbandkabel-Anschluss verfügt. Die Beklagten haben das Vorhandensein dieses Merkmales bestritten. Den Klägern, die ihren Anspruch auch auf die Behauptung stützen, es wäre ein entsprechender Anschluss vorhanden, hätte es oblegen, substantiiert dazu vorzutragen, wann ein rückkanalfähiger Breitbandkabel-Anschluss mit welchen konkreten technischen Merkmalen installiert worden sein soll.

d) Wechselsprechanlage

Das Vorhandensein einer Gegensprechanlage stellt im aktuellen Mietspiegel kein wohnwerterhöhendes Merkmal (mehr) dar.

f) zentrale Warmwasserversorgung

Das Vorhandensein einer zentralen Warmwasserversorgung stellt nach dem aktuellen Mietspiegel kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.

g) Verstärkte Elektroinstallation nebst verstärkter Steigeleitungen

Der aktuelle Berliner Mietspiegel wertet derartige Installationen nicht als wohnwerterhöhend.

4. Gebäude (positiv)

a) Hochwertig sanierter Eingangsbereich/Treppenhaus

Dieses wohnwerterhöhende Merkmal ist im Fall des streitgegenständlichen Gebäudes zu bejahen.

Das Gericht stützt sich insoweit auf die Feststellungen bei der Inaugenscheinnahme des Gebäudes. Die umfangreichen Stuckornamente, die farblich abgesetzt wurden, die angedeuteten Säulen und Wandverkleidungen aus Naturstein, der Terrazzoboden und die Aufarbeitung der Eingangstür mit geschliffenen Glaselementen zeigen, dass der Eingangsbereich unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten unter Verwendung bzw. Beibehaltung der zur Bauzeit angewandten Techniken und verwendeten Materialien aufwendig und hochwertig saniert wurde.

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Eingangsbereich auch als repräsentativ zu bezeichnen wäre, da der Wortlaut des Mietspiegels diese Voraussetzung alternativ und nicht kumulativ aufstellt.

b) Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand

Der Instandhaltungszustand des Gebäudes ist lediglich als durchschnittlich zu bewerten. Denn bei der Inaugenscheinnahme wurde festgestellt, dass Putzabplatzungen und erkennbare Feuchtigkeitsschäden sich in Höhe des Hochparterres gebildet haben.

Darauf, ob die Wohnung der Beklagten sich im Hochparterre befindet, kommt es nicht an. Denn hier geht es um die Bewertung der Merkmalgruppe 4 (= Gebäude), so dass der Gesamteindruck des Wohnhauses zu berücksichtigen ist.

c) Einbau einer modernen Heizanlage

Die insoweit darlegungsbelasteten Kläger haben nicht vorgetragen und belegt, dass nach dem 01. Juli 1994 eine moderne Heizungsanlage eingebaut wurde. Der Vortrag, die Heizung sei Anfang der 90er Jahre eingebaut worden, indiziert dies jedenfalls nicht, da der Zeitraum 01.01.1990 bis 30.06.1994 ebenfalls Anfang der 90er Jahre liegt.

5. Umgebung (neutral)

a) Bevorzugte Citylage

Es kann dahingestellt bleiben, ob das Gebäude sich in bevorzugter Citylage befindet, da das Gebäude unstreitig in einfacher Wohnlage liegt. Der Wortlaut des Mietspiegels setzt jedoch eine gute Wohnlage voraus.

b) Lage an einer besonders ruhigen Straße

Das Gebäude befindet sich am sog. Hierbei handelt es sich um einen Straßenabschnitt ohne Durchgangsverkehr, der als ruhige Straße zu bezeichnen ist. Die Lage kann jedoch nicht als besonders ruhig bezeichnet werden, da sich in dem Teilstück zwischen dem bis zur R gastronomische Einrichtungen befinden.

Auch wenn die Einrichtungen zu weit entfernt sind, um in der Wohnung der Beklagten Geräusche aus diesen Betrieben zu hören, ist doch davon auszugehen, dass die Gäste zunächst in der Umgebung der Lokale nach Parkplätzen suchen und sich auch in den Abendstunden auf dem Weg in und von dem Lokal in der unmittelbaren Umgebung des Wohngebäudes bewegen.

6. Modernes Bad

Die Voraussetzungen des Sondermerkmals "modernes Bad" liegen nicht vor.

Das Bad weist zwar die erforderlichen Verfliesungen auf, es entspricht in der Art seiner Ausführung jedoch nicht neuerem Standard.

Zum einen befindet sich in dem Bad weder eine freihängende Toilette, noch ist der Spülkastenabgekoffert. Insbesondere ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich die Wasser- und Heizungsrohre unverkleidet auf Putz befinden. In einem Bad mit neuzeitlichem Standard sind die Leitungen und das Abflussrohr ebenfallsabgekoffertoder auf andere Weise verkleidet.

Die Kläger gehen fehl in der Annahme, dass immer dann, wenn ein Bad Fliesen an Boden und Wänden aufweist und über eine eingebaute Badewanne verfügt, bereits das Sondermerkmal "modernes Bad" erfüllt sei. So wie vor wenigen Jahren noch der Einbau einer Gegensprechanlage als wohnwerterhöhendes Merkmal galt, jetzt jedoch zur Standardausführung einer Wohnung gehört, entsprechen Fliesen und Einbauwanne im Bad heute ebenfalls dem Standard. Der Zuschlag für ein modernes Bad ist jedoch nur gerechtfertigt für eine besondere über dem Durchschnitt liegende Ausstattung und Gestaltung eines Bades.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Von einer Anwendung des § 713 ZPO wurde bezüglich der Beklagten wegen der Möglichkeit einer Anschlussberufung abgesehen.