BVerfG, Beschluss vom 12.03.1980 - 1 BvR 759/77
Titel
Vergleichsmiete III
Fundstelle
openJur 2011, 118292
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Zu den Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Art. 3 des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes) vom 18. Dezember 1974 (vgl. BVerfGE 49, 244).

Tenor

1. Das Urteil des Landgerichts Hannover vom 17. August 1977 - 11 S. 477/76 - verletzt das Grundrecht der Beschwerdeführerin aus Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 des Grundgesetzes. Es wird aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht Hannover zurückverwiesen.

2. Das Land Niedersachsen hat der Beschwerdeführerin die notwendigen Auslagen zu erstatten.

Gründe

A.

Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Gerichtsurteil, durch das eine Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anwendung des Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) in zweiter Instanz als unzulässig abgewiesen worden ist.

I.

Die Beschwerdeführerin forderte mit Schreiben vom 1. Januar 1976 von den Beklagten des Ausgangsverfahrens die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von DM 3,20 auf DM 4,70 je Quadratmeter, insgesamt von DM 156,80 auf DM 229,13 ab 1. Mai 1976. Sie benannte sechs Vergleichswohnungen nach Lage, Baujahr des Hauses, Name des Mieters und dessen Beruf, Wohnfläche und Quadratmeterpreis sowie deren Ausstattung. Hierbei hatte sie noch weiter danach aufgeschlüsselt, inwieweit die Mieter die Wohnungen mit Einrichtungen versehen hatten.

Da die Beklagten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmten, erhob die Beschwerdeführerin Klage. Ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten nahm Stellung zu den von der Klägerin benannten Wohnungen und wies zusätzlich auf zwölf andere vergleichbare Wohnungen hin. Der Gutachter errechnete das übliche Entgelt für vergleichbare Wohnungen auf DM 212 monatlich. In dieser Höhe gab das Amtsgericht der Klage statt. Es hat ausgeführt: Die Klage sei zulässig, insbesondere seien in ausreichender Weise Vergleichswohnungen benannt worden. In Anlehnung an die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in BVerfGE 37, 132 dürften an die benannten Vergleichsobjekte keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Sinn und Zweck der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sei es, dem Mieter dessen Nachprüfung zu ermöglichen. Keinesfalls dürfe die Prüfung, ob die Mieterhöhung materiell berechtigt sei, im Rahmen der Zulässigkeit der Klage durchgeführt werden.

Im berufungsgerichtlichen Verfahren gab das Landgericht durch Beweisbeschluß dem Sachverständigen auf, seine Angaben zu den von ihm zusätzlich herangezogenen Vergleichswohnungen zu ergänzen. Aufgrund der mündlichen Verhandlung, in der dieser sein Gutachten erläutert hatte, wies das Landgericht die Klage als unzulässig ab, da kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliege.

Zur Begründung ist ausgeführt: Nach § 2 Abs. 2 Satz 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe sei erforderlich, a) daß der Vermieter zunächst drei Vergleichswohnungen unter genauer Angabe der Straße, Hausnummer, Etage sowie der Lage in der Etage, des Mietpreises und des Quadratmeterpreises oder der Quadratmeterzahl benenne, b) daß er in dem Erhöhungsschreiben darlege, daß die drei Vergleichswohnungen nach Lage, Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung des Mieters entsprächen, c) daß die nach a) und b) erforderlichen Angaben auch stimmten. Die Voraussetzungen zu a) seien gegeben. Das Amtsgericht habe auch die zu b) zu Recht bejaht. "Aufgrund der erfolgten Beweisaufnahme" seien "jedoch die Voraussetzungen zu c) nicht voll erfüllt". Denn hierzu sei es "notwendig, daß die Angaben des Vermieters bezüglich aller drei von ihm angegebenen Wohnungen auch bewiesen" würden. Drei der sechs benannten Wohnungen hätten von vornherein auszuscheiden, weil eine größer, die beiden anderen kleiner als die Wohnung der Beklagten seien. Von den drei verbleibenden Wohnungen habe eine Wohnung vom Gutachter wegen Unzugänglichkeit nicht nachgeprüft werden können; die dritte zeige eine andere Ausstattung. Wenn der Sachverständige in seinem Gutachten andere Wohnungen aufgrund seiner Sachkunde zur Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses herangezogen habe und dabei zum Ergebnis gekommen sei, der vom Vermieter geforderte Mietzins sei angemessen, könne dies nicht zur Begründetheit der Klage führen. Für die Zulässigkeit des Erhöhungsverlangens komme es allein auf die vom Vermieter bezeichneten Wohnungen an. Der Vermieter werde hierdurch in seinen Rechten nicht übermäßig beschwert, da ihm neben der Benennung von drei Vergleichswohnungen auch andere Möglichkeiten zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens offenstünden, wie die Beibringung eines Sachverständigengutachtens oder die Bezugnahme auf ein Mietkataster, "wie es in Hannover in Planung" sei.

II.

Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG durch das angefochtene Urteil. Es verstoße gegen die vom Bundesverfassungsgericht in BVerfGE 37, 132 dargelegten Grundsätze.

Das Landgericht messe die Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens an Voraussetzungen, die über die vom Gesetz geforderten hinausgingen. Die Beschwerdeführerin habe sechs Vergleichswohnungen benannt. Es sei ihr nicht möglich, Wohnungen aufzufinden, die in allen Punkten genau der entsprächen, deren Miete erhöht werden solle; es könne sich immer nur um Näherungswerte handeln. Das Landgericht habe auch den Umstand nicht gewürdigt, daß es in H. noch kein Mietkataster gebe. Hierdurch würden die genannten Schwierigkeiten noch größer. Die Beibringung eines Sachverständigengutachtens sei in der Regel aus Zeitgründen und Kostengründen unzumutbar. Das Gericht vermenge auch unzulässig Fragen der Zulässigkeit mit solchen der Begründetheit. Nach seiner Auffassung sei eine Klage immer aus formellen Gründen abzuweisen, wenn eine für die Vergleichbarkeit der Wohnungen erforderliche Angabe unzutreffend sei. Das finde im Gesetz keine Stütze.

Die Bundesregierung und der Niedersächsische Minister der Justiz haben von einer Stellungnahme abgesehen. Die Beklagten des Ausgangsverfahrens halten das angefochtene Urteil für verfassungsmäßig.

B.

Die Verfassungsbeschwerde ist begründet.

Die angefochtene Entscheidung verletzt das Grundrecht der Beschwerdeführerin aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

I.

1. Das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) hat das bis zum 31. Dezember 1974 befristete Erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz abgelöst. Durch Artikel 3 - Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - wurde die sogenannte Vergleichsmiete zur Dauerregelung erhoben. Nach § 1 Satz 2 MHRG kann der Vermieter eine Anpassung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete nach Maßgabe der §§ 2 - 7 verlangen. Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 MHRG hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung, wenn der Mietzins seit einem Jahr unverändert ist und der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden. Dem System der Vergleichsmiete liegt die gesetzgeberische Erwägung zugrunde, daß für Wohnungen mit vergleichbarem Wohnwert gleich hohe Mieten gezahlt werden sollen (vgl. hierzu BVerfGE 49, 244 [248]). Das übliche Entgelt für vergleichbare Wohnungen gibt den Maßstab für die Grenze, bis zu der Mieterhöhungen als angemessen angesehen werden sollen.

Mit diesen gesetzgeberischen Zielen hängen die Verfahrensregelungen des § 2 Abs. 2 und 3 MHRG zusammen. Der Vermieter muß den Mieter schriftlich zu einer Vertragsänderung auffordern und die für sein Verlangen maßgeblichen Gründe mitteilen. Er kann hierbei insbesondere Bezug nehmen auf eine Übersicht über die ortsüblichen Entgelte (Mietspiegel) oder auf ein Sachverständigengutachten; er kann aber auch auf entsprechende Entgelte für vergleichbare Wohnungen hinweisen oder sich anderer Angaben bedienen ("insbesondere"). Es handelt sich um eine beispielhafte, nicht aber um eine abschließende Regelung. Zugelassen sind alle Begründungsmöglichkeiten, wenn sie nur geeignet sind, dem Mieter die für seine Entschließung erforderliche Information zu geben (BTDrucks 7/2011, S. 10). Das Gesetz erwähnt Mietspiegel und Mietwerttabelle an erster Stelle, weil die Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Angabe von Vergleichswohnungen alle Beteiligten vor beträchtliche Schwierigkeiten stellt; die Begründung des Erhöhungsverlangens durch Hinweis auf Vergleichsobjekte sollte deshalb die Ausnahme bleiben (H.-J. Vogel, JZ 1975, S. 73 [77]).

2. Der gegenüber dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe vorgebrachte Einwand, das System der Vergleichsmiete sei zwar als befristet, nicht aber als Dauerregelung verfassungsrechtlich vertretbar, ist nicht gerechtfertigt. Das Bundesverfassungsgericht hat in BVerfGE 37, 132 entschieden, daß die durch das Erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführte Vergleichsmiete und die das materielle Recht ergänzenden Verfahrensvorschriften mit dem Grundgesetz vereinbar sind (vgl. auch BVerfGE 49, 244). Die für die Verfassungsmäßigkeit des alten Rechts maßgeblichen Erwägungen (BVerfGE 37, 132 [139 ff.]) gelten auch für die einschlägigen Vorschriften des jetzt maßgeblichen Gesetzes. Auch als Dauerregelung ist das System der Vergleichsmiete eine mit Art. 14 GG in Einklang stehende Eigentumsbeschränkung. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, daß mit der zugunsten des Mieters geschaffenen Eigentumsbindung ein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete korrespondiert (BVerfGE 37, 132 [140 f.]; 49, 244 [249]). Diese im grundrechtlichen Bereich des Art. 14 GG vorgenommene Abwägung zwischen den Belangen des Mieters und denen des Vermieters haben die Gerichte bei der Anwendung und Auslegung der einschlägigen Vorschriften, einschließlich der Verfahrensregeln, zu beachten. Der grundrechtliche Bezug der Regelung verbietet es, durch restriktive Handhabung des Verfahrensrechts die Eigentumsbeschränkung zu verstärken und den aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sich ergebenden Anspruch auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen.

3. Soweit der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf Vergleichsobjekte hinweist, weil noch kein Mietwertspiegel vorliegt oder die Einholung eines Sachverständigengutachtens ihm unzumutbar erscheint, sind aber auch die Grundsätze zu beachten, die das Bundesverfassungsgericht in seiner bisherigen Rechtsprechung hierzu dargelegt hat, um eine verfassungskonforme Handhabung der Vorschriften sicherzustellen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll. Diesen Maßstab durch den Hinweis auf vergleichbare Wohnungen anwendbar zu machen, stellt den Vermieter vor erhebliche Schwierigkeiten praktischer und rechtlicher Art (BVerfGE 37, 132 [147]). Sie dürfen nicht durch überhöhte Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters noch verstärkt werden. Der Richter muß die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachvollziehen und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHRG Rechnung tragen. Diese besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich an Hand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er zustimmen will oder nicht (BVerfGE 37, 132 [146 ff.]; 49, 244 [249 ff.]). Darüber hinaus muß die Regelung im Blick auf die materiellrechtliche Vorschrift des § 2 Abs. 1 MHRG ausgelegt und angewendet werden. Der Mieter verdient Schutz dagegen, daß ihm im Widerspruch zum Gesetz, nicht aber dagegen, daß ihm in Übereinstimmung mit den materiellrechtlichen Vorschriften die Zustimmung zur Mieterhöhung abverlangt wird (BVerfGE 37, 132 [148 f.]; 49, 244 [249]). Eine Handhabung der Verfahrensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstop und einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führt, steht - wie in diesen Entscheidungen klargestellt worden ist - nicht nur im Widerspruch zum Gesetz, sie verletzt auch das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

II.

1. Im Widerspruch zu dieser verfassungsrechtlich gebotenen Auslegung hat das Landgericht die Mangelhaftigkeit des Erhöhungsschreibens und die Unzulässigkeit der Klage damit begründet, daß solche Wohnungen außer Betracht bleiben müßten, die größer oder kleiner seien als die des Mieters.

Zutreffend wendet die Beschwerdeführerin ein, daß eine fast genaue Übereinstimmung der Wohnungen nur in seltenen Fällen belegbar sei. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß der Vermieter eigene Wohnungen als Vergleichsobjekte nicht benennen darf (§ 2 Abs. 2 letzter Halbsatz) und dadurch seine Hinweismöglichkeit in erheblichem Umfang eingeschränkt wird; er ist stets auf fremde Wohnungen angewiesen, bei deren Benennung sich aber die oben dargelegten verfahrensrechtlichen und materiellrechtlichen Schwierigkeiten ergeben.

Das Gesetz verlangt den Hinweis auf entsprechende Entgelte für "vergleichbare Wohnungen", nicht aber - wie das Landgericht meint - auf "entsprechende" Wohnungen, dh auf solche Wohnungen, die in allen wesentlichen Merkmalen übereinstimmen. Die in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG generell normierten Merkmale sind für die Vergleichsmiete als Maßstab für die zulässige Miethöhe wesentlich. Ebensowenig wie dem § 3 Abs. 1 des Ersten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes läßt sich aber dem § 2 Abs. 2 MHRG entnehmen, daß das Aufforderungsschreiben rechtsunwirksam und die Klage deshalb unzulässig ist, wenn die zum Vergleich benannten Wohnungen nicht in allen vom Gericht geforderten Punkten, vor allem hinsichtlich der Größe, mit der Wohnung des Mieters im wesentlichen übereinstimmen (BVerfGE 49, 244 [249 f.]).

Nach der materiellrechtlichen Regelung des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG ist der Anspruch auf Mieterhöhung dann begründet, wenn der verlangte Mietzins das üblicherweise gezahlte Entgelt für vergleichbaren Wohnraum nicht übersteigt. Dies besagt nicht, daß die im Erhöhungsschreiben benannten Wohnungen die gleiche oder wesentlich gleiche Größe wie die streitbefangene Wohnung haben müßten. Auch eine größere oder kleinere Wohnung kann - wenn sie im übrigen vergleichbar ist - dem Mieter eine ausreichende Information geben, die ihm die Entscheidung ermöglicht, ob er die von ihm geforderte Miete für angemessen ansieht. Das wesentliche Vergleichsmoment ist in diesem Bereich der Quadratmeterpreis, nicht aber die Grundfläche der benannten Wohnung. Wenn dem Mieter der Quadratmeterpreis für die Vergleichswohnungen benannt wird - wie das die Beschwerdeführerin getan hat - kann er sich regelmäßig ein ausreichendes Bild darüber machen, ob der von ihm geforderte Mietzins die üblicherweise gezahlten Entgelte übersteigt. Die konkrete Größe der fremden Wohnung ist für die Information des Mieters von untergeordneter Bedeutung. Für seine Meinungsbildung kann es regelmäßig nicht entscheidend sein, ob die vom Vermieter benannte Wohnung der Grundfläche nach der von ihm benutzten entspricht. Daher ist es nicht gerechtfertigt, ein Erhöhungsschreiben als unwirksam anzusehen, wenn die benannten Wohnungen in der Größe zwar differieren, der Quadratmeterpreis aber genau angegeben ist.

2. Der verfassungsrechtliche Rechtsschutzanspruch wird auch dadurch verkürzt, daß das Landgericht eine im Erhöhungsschreiben genannte Wohnung als unbeachtlich bezeichnet, weil sie vom Gutachter nicht habe besichtigt werden können. Das Gericht verkennt hierbei, daß es für die Zulässigkeit der Klage allein darauf ankommt, ob sich die beklagten Mieter haben informieren können. Wenn der Sachverständige keinen Zugang gehabt hat, besagt dies keineswegs, daß auch die Mieter innerhalb der ihnen zur Verfügung stehenden Überlegungsfrist von nahezu drei Monaten keine Gelegenheit gehabt haben, sich von der Vergleichbarkeit der Wohnung zu überzeugen. Die Beklagten haben auch in dieser Richtung keine Einwendungen erhoben und die Vergleichbarkeit der Wohnung hinsichtlich der maßgeblichen Merkmale nicht bestritten.

3. Mit den dargelegten, verfassungsrechtlich zu beachtenden Grundsätzen ist auch die Auffassung des Landgerichts unvereinbar, die Klage sei nur zulässig, wenn die Richtigkeit der im Erhöhungsschreiben enthaltenen Angaben im Prozeß bewiesen würde.

Wenn das Gesetz - wie in der bisherigen Rechtsprechung klargestellt worden ist - für das Erhöhungsschreiben nicht absolut genaue Angaben fordert, so kann für die Zulässigkeit der Klage auch nicht darauf ankommen, daß die Richtigkeit der Angaben bewiesen wird. Der Gegenstand der Klage wird bestimmt durch die materiellrechtlichen Ansprüche. Das Gericht hat bei der Mieterhöhungsklage darüber zu befinden, ob der geforderte Mietzins das ortsübliche Entgelt nicht übersteigt. Die hierzu erforderlichen Tatsachen muß der Kläger im Prozeß darlegen und gegebenenfalls beweisen. Dieser Tatsachenvortrag ist aber nicht identisch mit dem, was das Gesetz für die Zulässigkeit der Klage fordert. Gegenstand der Klage ist nicht die Frage, ob die Angaben des Vermieters im Erhöhungsschreiben richtig sind und bewiesen werden. Es geht nicht um die Feststellung, ob eine außerprozessuale Erklärung den Tatsachen entspricht. Die schriftliche Aufforderung zur Vertragsänderung ist zwar Voraussetzung für die Erhebung der Klage, nicht aber Voraussetzung für den Anspruch nach § 2 Abs. 1 MHRG. Bei der Prüfung der Zulässigkeit der Klage hat das Gericht festzustellen, ob das Erhöhungsschreiben den gesetzlichen Erfordernissen und der Zweckbestimmung der Regelung entspricht. Hierfür ist sein Inhalt maßgebend. Das Gesetz verlangt für die Zulässigkeit der Klage "Hinweise" auf entsprechende Entgelte vergleichbarer Objekte, nicht aber den "Nachweis" der Richtigkeit der Angaben. Die Tätigkeit des Gerichts ist in diesem Verfahrensstadium auf die rechtliche Würdigung beschränkt, ob das Schreiben die nach dem Gesetz erforderlichen Hinweise enthält. Ob die Angaben auch tatsächlich zutreffen und das Mieterhöhungsverlangen rechtfertigen, kann nur im Rahmen der Begründetheitsprüfung eine Rolle spielen. Träfe die Ansicht des Landgerichts zu, so würde - wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat - im Rahmen der Zulässigkeit zugleich über die Begründetheit der Klage entschieden.

III.

Die Entscheidung über die Erstattung der Auslagen beruht auf § 34 Abs. 4 BVerfGG

Dr. Benda, Dr. Böhmer, Dr. Simon, Dr. Hesse, Dr. Katzenstein, Dr. Niemeyer, Dr. Heußner