Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts durch Mehrheitsbeschluß

WEG §§ 10, 15 Zur Begründung eines Sondernutzungsrechts schuldrechtlicher Art an Teilen des Gemeinschaftseigentums bedarf es grundsätzlich der einstimmigen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Wird ein solches Sondernutzungsrecht einräumender bloßer Mehrheitsbeschluß aber nicht angefochten und mangels Anfechtung bestandskräftig, so ist er künftig verbindlich.

Gründe

GRÓNDE:

Die eingangs genannte Eigentumswohnanlage (Wohn- und

Geschäftshaus) besteht aus 2 Häusern mit insgesamt 7o Wohnungs-

bzw. Teileigentumseinheiten. Der Antragsgegner und Beteiligte zu 2)

erwarb im Wege der Zwangsversteigerung ein im Kellergeschoß der

Anlage gelegenes Teileigentum, nämlich den laut Teilungserklärung

vom 14.5.73 unter der laufenden Nr. 2 geführten 266,97/1o.ooostel

Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den

Baderäumen im Kellergeschoß, groß 543,28 qm, und im Aufteilungsplan

mit Nr. oo2 bezeichnet (Bl. 389 GA). Hinsichtlich der Räume im

Kellergeschoß weist der Aufteilungsplan darüberhinaus u. a. zwei

Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder aus, und zwar einen

neben dem "Maschinenraum" und den anderen - hier streitigen -

zwischen dem Treppenhaus und der "Ruhezone".

In einem im Jahre 1979 eingeleiteten Vorverfahren der

Eigentümergemeinschaft gegen den damaligen Initiator/Bauherrn der

Eigentumswohnanlage und anschließenden Eigentümer des vorgenannten

Teileigentums, des sog. "Römerbades", R. (2o2 (151) II 3o41/79 = 19

T 31/8o LG Köln = 16 Wx 125/8o OLG Köln) hatte dieser verpflichtet

werden sollen, den im Aufteilungsplan als Fahrradkeller

vorgesehenen und von ihm durch Vornahme einer Abmauerung als

Kassenraum (="Annahme") des Römerbades genutzten Raum zu räumen und

den nach der Teilungserklärung vorgesehenen Fahrradkeller zu

schaffen. Amts- und Landgericht verpflichteten den vormaligen

Eigentümer antragsgemäß. Der Senat hob indes mit Beschluß vom

11.12.8o (Bl. 135 GA) die landgerichtliche Entscheidung auf und

verwies die Sache zwecks erforderlicher Nachholung weiterer

tatsächlicher Feststellungen zur erneuten Behandlung und

Entscheidung an das Landgericht zurück und führte zur Begründung im

wesentlichen aus: Es sei unklar, ob der heutige Kassenraum, bei dem

es sich unstreitig um einen der beiden für das Kellergeschoß

ausgewiesenen "Kinderwagen- und Fahrradräume" handele, zu den im

Kellergeschoß befindlichen Baderäumen mit einer Gesamtfläche von

543,28 qm gehöre. Zur weiteren Aufklärung biete sich eine

Ermittlung der Gesamtfläche der unstreitig im Sondereigentum

stehenden Räume des Kellergeschosses an, aus der sich entnehmen

lasse, ob bereits ohne Einbeziehung der Kinderwagen- und

Fahrradräume oder erst mit deren Einbeziehung die angegebene Fläche

von 543,28 qm erreicht werde. Außerdem erscheine eine Beiziehung

der Bauakten geboten, die möglicherweise darüber Aufschluß geben

könnten, welchem Personenkreis die Kinderwagen- und Fahrradräume

dienen sollten und wie es zu der roten Eingrenzung der Räume im

Aufteilungsplan gekommen sei. Das Verfahren ist dann letztlich mit

Hinblick darauf, daß das Eigentum des Römerbades auf die

DBGBauträgergesellschaft mbH übergegangen war, nicht zu Ende

geführt worden. Jahre später, und zwar in der Eigentümerversammlung

vom 16.7.91 hatte der Antragsgegner einstimmig die Genehmigung für

die von ihm für das Jahr 1992 geplanten Umbaumaßnahmen des von ihm

im Wege der Zwangsversteigerung erworbenen Teileigentums im Keller

(ehemaliges Römerbad) zwecks Teilvermietung an eine ärztliche

Praxisgemeinschaft erhalten (Bl. 16 GA). Im Frühjahr 1992 ließ der

Antragsgegner die Räume in eine radiologische Praxis umbauen.

Seinerzeit erworben hatte er das Teileiggentum in dem baulichen

Zustand, wie er auf der von ihm vorgelegten Zeichnung B 7

ersichtlich ist (Bl. 68 GA). Die von dem Antragsgegner dann

vorgenommene Änderung (vgl. seine Darstellung Bl. 266 GA) und der

heutige bauliche Zustand ergeben sich aus den Zeichnungen B 5 (Bl.

5o + 27o GA). Der daraufhin vom Antragsteller in der

Eigentümerversammlung vom 1.7.92 gestellte Antrag, den

Antragsgegner zur Herausgabe des Fahrradkellers im Haus Nr.4 und

zur Entfernung der Lüftungsanlage zu verpflichten, wurde von den

übrigen Eigentümern abgelehnt. Der dagegen erfolgte Antrag, "daß

der Fahrradraum in der vorhandenen Form von der

Eigentümergemeinschaft akzeptiert wird" und der jetzige Zustand in

der Toreinfahrt so zu belassen ist, wurde von den Eigentümern gegen

die Stimme nur des Antragstellers angenommen (Bl. 11 GA). Im

vorliegenden Verfahren gegen den Antragsgegner beansprucht der

Antragsteller die Herausgabe einer angeblich von diesem in Besitz

genommenen Teilfläche des Fahrradkellers an die

Eigentümergemeinschaft. Er beantragte mit beim Amtsgericht am

31.7.92 eingegangenen Schriftsatz, den Antragsgegner zu

verpflichten, a) die in Besitz genommene Teilfläche des

Fahrradkellers an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben, und b)

die im Bereich der Toreinfahrt angebrachten Lüftungsanlagen und

Ummauerungen zu entfernen. Er ist der Ansicht, daß der

Antragsgegner dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Teilflächen

baulich seinem Sondereigentum zugeordnet habe dadurch, daß er im

Rahmen der Umbauarbeiten eigenmächtig a) eine Teilfläche des

vorhandenen und im Gemeinschaftseigentum stehenden Kinderwagen- und

Fahrradraums für sich in Besitz genommen habe, indem er den

Fahrradraum verkleinert und die abgezweigte Teilfläche baulich

seinem Sondereigentum zugeordnet, und b) im Bereich der Toreinfahrt

die Lüftungsanlage angebracht habe.

Mit Schriftsatz vom gleichen Tag hat der von demselben Anwalt

vertretene frühere Miteigentümer M. mit gesonderten gegen die

übrigen Miteigentümer gerichteten Antrag den Eigentümerbeschluß

u.a. zu TOP 5 b Nr. 2 angefochten und beantragt, den Beschluß für

ungültig zu erklären sowie die übrigen Eigentümer zur Zustimmung zu

verpflichten, daß der Miteigentümer Dr. St., der Beteiligte zu 2),

den in Besitz genommenen Teil des Fahrradkellers an die

Eigentümergemeinschaft herausgebe. Den Antrag hat er indes nach

erfolgter Veräußerung seines Wohnungseigentums für erledigt erklärt

( Az.: 2o2 II 212/92 AG Köln).

Das Amtsgericht wies die Anträge des Antragstellers ab. Das

Landgericht gab auf die sofortige Beschwerde unter Zurückweisung

des weitergehenden Rechtsmittels dem Antrag zu a) statt und

verpflichtete den Antragsgegner, die in Besitz genommene neben dem

heutigen Fahrradkeller gelegene und als Eingang zur radiologischen

Praxis benutzte Teilfläche von knapp 4 qm an die Gemeinschaft

herauszugeben. Gegen diesen ihm am 14.4.98 zugestellten Beschluß

hat der Antragsgegner am 24.4.98 sofortige weitere Beschwerde

eingelegt, mit der er die Abweisung des Herausgabeantrags

weiterverfolgt.

Die form- und fristgerecht eingelegte weitere sofortige

Beschwerde ist zulässig (§§ 43 Abs.1 Nr.1, 45 Abs.1 WEG, 2o, 22

Abs.1, 27, 29 FGG). In der Sache hat sie Erfolg.

Die angefochtene Entscheidung hält der dem Senat obliegenden

rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis nicht stand (§§ 27 FGG, 55o

ZPO).

Das Landgericht hat ausgeführt: Der Herausgabeantrag sei

begründet, denn die streitige Teilfläche sei Gemeinschaftseigentum.

Deren Zuordnung zum Sondereigentum des Antragsgegners habe sich

weder aufgrund einer ausdrücklichen Zuweisung noch aufgrund einer

ursprünglichen Bestimmung feststellen lassen. Das eingeholte

Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. E. zur Festellung, ob der

in der Teilungserklärung für das Teileigentum angegebene

Flächeninhalt von 543,28 qm mit oder ohne den Fahrradraum erreicht

werde, sei unergiebig gewesen und lasse keine Rückschlüsse zu, ob

die streitige Teilfläche zum Sondereigentum des Antragsgegners

gehöre oder nicht. Die Durchsicht der Bauakten habe hingegen

ergeben, daß die Nutzung des Kinderwagen- und Fahrradkellers von

Anfang an im Gemeinschaftsinteresse gelegen habe, so daß insoweit

von Gemeinschaftseigentum auszugehen und mithin der

Herausgabeanspruch begründet sei.

Die Ausführungen sind aus Rechtsgründen zu beanstanden. Zwar ist

das Rechtsbeschwerdegericht an die Tatsachenwürdigung des

Landgerichts hinsichtlich der Annahme, daß die streitige Teilfläche

Gemeinschaftseigentum darstelle, gebunden, denn sie ist

rechtsfehlerfrei zustandegekommen; eine weitergehende Nachprüfung

ist insoweit dem Senat verwehrt (§§ 27 FGG, 561 ZPO).

Gleichwohl ist der Antragsgegner nicht dem Antrag des

Antragstellers entsprechend nach §§ 1oo4 Abs.1 BGB, 15 Abs.3 WEG

verpflichtet, "die Teilfläche an die Gemeinschaft herauszugeben",

denn dem Verlangen steht, worauf bereits das Amtsgericht seine

abweisende Entscheidung mit Recht gestützt hatte und was das

Landgericht unerörtert und unberücksichtigt gelassen hat, der

bestandskräftige Eigentümerbeschluß vom 1.7.92 zu TOP 5 b Nr. 2

entgegen. Weil weitere Ermittlungen dazu nicht erforderlich sind

und der Senat die Streitfrage selbst entscheiden kann, erübrigt

sich eine Zurückverweisung.

1) Nach dem vorgenannten Beschluß haben die Wohnungseigentümer

gegen die Stimme nur des Antragstellers dem Antrag eines

Miteigentümers zugestimmt, den Fahrradraum "in der vorgefundenen

Form" zu akzeptieren. Der Hintergrund des Genehmigungsbeschlusses

und auch das Vorverfahren belegen, daß damit die Baumaßnahmen des

Antragsgegners sanktioniert sein sollten, d.h. die Gemeinschaft

sich mit dem nunmehr existenten Fahrradkeller zufriedengibt,

unabhängig davon, ob nun etwa dem Antragsgegner im Zusammenhang

damit teilweise Gemeinschaftseigentum zur Nutzung überlassen ist.

Soweit mithin der Kinderwagen- und Fahrradraum in der heutigen

Gestaltung nach Lage und Größe nicht gänzlich mit dem

Aufteilungsplan übereinstimmt und der Antragsgegner insoweit einen

Teil dieses Raumes und damit Gemeinschaftseigentum für sich in

Anspruch nimmt und nutzt, ist ihm durch den genannten Beschluß also

ein Sondernutzungsrecht und zwar ausschließlich schuldrechtlicher

Art, an der streitigen Teilfläche eingeräumt worden.

2) Der Beschluß ist wirksam, denn er ist nicht auf Antrag gemäß

§ 43 Abs.1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden und er verstößt

auch nicht gegen eine Rechtsvorschrift, auf deren Einhaltung nicht

rechtswirksam verzichtet werden kann (§ 23 Abs.4 WEG).

a) Eine Anfechtung ist vom Antragsteller nicht erklärt,

wenngleich der Herausgabeantrag innerhalb der Anfechtungsfrist bei

Gericht eingegangen war und sein Verfahrensbevollmächtigter in der

Begründung auf seine Ausführungen im Parallelverfahren Bezug

genommen hat. Insbesondere lag entgegen der Ansicht des

Antragstellers im Herausgabeantrag nicht - was allenfalls in Frage

kommt - inzidenter auch der Antrag, einen seinem Herausgabeantrag

etwaig entgegenstehenden Beschluß der Eigentümergemeinschaft für

ungültig zu erklären. Hätte er die Anfechtung in Erwägung gezogen

und erklären wollen, hätte er diese wie im Parallelverfahren des

früheren Miteigentümers M. erklärt, was ohne weiteres daraus folgt,

daß der Antrag innerhalb der Anfechtungsfrist gestellt ist. Daß die

Anfechtung gerade nicht auch mit dem vorliegenden Antrag erklärt

werden sollte, bekräftigt der Umstand, daß er nur gegen den

Antragsgegner und nicht auch - wie bei einer Beschlußanfechtung

erforderlich - gegen die übrigen Eigentümer gerichtet ist. Im

Parallelverfahren ist es zwar zur Anfechtung, nicht aber zur

Ungültigkeitserklärung gekommen.

b) Dem Beschluß, durch den mit Ausnahme des Antragsgegners alle

Wohnungseigentümer vom Recht der Nutzung des streitigen Teils des

gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden, steht auch

keine zwingende Rechtsvorschrift entgegen.

aa) Zwar kann gemäß § 15 Abs.2 WEG mit Stimmenmehrheit nur

beschlossen werden, in welcher Weise vom gemeinschaftlichen

Eigentum Gebrauch gemacht werden kann, d.h. es kann durch

Mehrheitsbeschluß nur das dem einzelnen Wohnungseigentümer nach §

13 Abs.2 WEG zustehende Gebrauchsrecht konkretisiert, nicht aber -

wie bei der Einräumung eines Sondernutzungsrechts - entzogen

werden. Ein solches Sondernutzungsrecht kann einem

Wohnungseigentümer anerkanntermaßen aber durch eine Vereinbarung,

also unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, eingeräumt werden

(vgl. Senat, ZMR 98, 373 = WE 98, 193; BayObLG NJW-RR 92, 599 und

93, 86 m.w.N). Das dem einzelnen Wohnungseigentümer nach § 13 Abs.2

WEG zustehende Gebrauchsrecht steht unter dem Vorbehalt einer im

Rahmen der allgemeinen Gesetze zulässigen anderweitigen

Gebrauchsregelung nach §§ 15 Abs.1, 1o Abs.1 S.2 WEG, die

einschneidende Beschränkungen enthalten kann (BGH NJW 95, 2o36 = JR

96, 235).

bb) Ebensowenig besteht Grund zu der Annahme, daß der Beschluß

einen schwerwiegenden und weitreichenden Eingriff in den dinglichen

Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts (vgl. BGH NJW 95, 2o36 und

94, 3231 m.w.N.; Pick in Bärmann/Pick/ Merle WEG § 1o Rdnr.63)

beinhaltet, so daß die Eigentümerversammlung zu dieser

Beschlußfassung absolut unzuständig gewesen wäre. Richtig war zwar

der seinerzeit an die Beteiligten ergangene Hinweis des

Landgerichts, daß nach der Rechtsprechung des Senats - Entscheidung

vom 25.1o.93 (NJW 95, 2o2) - die Einräumung eines dinglichen

Sondernutzungs rechts am Gemeinschaftseigentum nicht durch einen

unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluß erfolgen kann (erneut

Beschluß v. 6.3.98 - 16 Wx 3o9/97 = OLGR 98). Ein solches

dingliches Nutzungsrecht, d.h. mit Abänderung der Teilungserklärung

und Eintragung im Grundbuch hatte aber ersichtlich der vorgenannte

Beschluß gar nicht begründet und auch nicht begründen sollen. Davon

zu unterscheiden ist - worauf der Senat auch schon damals

hingewiesen hat - die Frage, ob die übrigen Wohnungseigentümer

aufgrund eines durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluß

eingeräumten nur schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts

verpflichtet sind, die Alleinnutzung durch den begünstigten

Wohnungseigentümer hinzunehmen. Der streitige, an sich anfechtbare,

aber vom Antragsteller nicht angefochtene ist auch sonst vom

Gericht nicht für ungültig erklärte und damit bestandskräftige

Mehrheitsbeschluß ist danach heute für den Antragsteller bindend.

Entscheidet über die Begründung eines schuldrechtlichen

Sondernutzungsrechts, wozu an sich eine Vereinbarung notwendig

gewesen wäre, nur die Mehrheit der Wohnungseigentümer, und wird

diese fehlerhafte Entscheidung auf Anfechtung nicht für ungültig

erklärt, ist der Beschluß verbindlich (vgl. BGH aaO; BayObLG NJW-RR

92, 81 und 93, 85 m.w.N.). In diesem Fall sind die Interessen der

überstimmten oder der bei der Beschlußfassung nicht anwesenden

Wohnungseigentümer durch die Möglichkeit der Anfechtung und bei

schuldloser Fristversäumung durch das Recht auf Wiedereinsetzung in

den vorigen Stand gewahrt (BGH NJW 94, 3231 m.w.N.). Das Gesetz

will mit § 23 Abs.4 WEG klare Verhältnisse schaffen und verhindern,

daß noch nach längerer Zeit der Einwand erhoben werden kann, ein

Mehrheitsbeschluß sei unwirksam (Senat, NJW-RR 93,844). Sonach ist

die Entscheidung des Landgerichts antragsgemäß abzuändern und die

erstinstanzliche Entscheidung wiederherzustellen, da sie mit Recht

auch den weiterverfolgten Herausgabeantrag abgewiesen hat. Die

Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem

Ermessen, dem unterlegenen Beteiligten zu 1) die Gerichtskosten der

Rechtsmittelinstanzen aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen war

es geboten, an dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz

festzuhalten, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen

entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

Angesichts dessen, daß das Amts- und Landgericht entgegengesetzt

entschieden haben, sieht der Senat keinen Anlaß, von dem Grundsatz

abzuweichen, daß die Beteiligten im Verfahren der freiwilligen

Gerichtsbarkeit ihre außergerichtlichen Kosten grundsätzlich selbst

zu tragen haben. Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3

WEG.

Richterin am OLG Dr. Ahn-Roth ist infolge Urlaubsabwesenheit an

der Unterzeichnung gehindert.