OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2000 - 16 Wx 17/00
Fundstelle
openJur 2012, 123973
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Tenor

Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers werden die Beschlüsse des Amtsgerichts Köln vom 21.05.1999 - 204 II 266/98 - und des Landgerichts Köln vom 14.12.1999 - 29 T 178/99 - abgeändert. Der Beschluss zu TOP 02 der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 10.08.1998 wird für ungültig erklärt. Die Antragsgegner zu 2 e), g), h), i), j), m) und n) werden als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragsteller 540,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 27.11.1998 zu zahlen. Die Antragsgegner haben die in allen Instanzen entstandenen Gerichtskosten zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 60.000,00 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind Miteigentümer der im Rubrum bezeichneten

Wohnungseigentumsanlage, die aus einem Vorder- und einem Hinterhaus

besteht. In einem Nachtrag zur Teilungserklärung ist bestimmt, dass

die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, einschließlich

Rücklage, Betriebskosten und Verwaltungskosten für beide Häuser

getrennt abgerechnet werden. In der Vergangenheit wurde deswegen

über kostenverursachende Maßnahmen von beiden Hausgemeinschaften

getrennt abgestimmt.

Der Antragsteller ist u. a. Eigentümer der im Hinterhaus

gelegenen Wohnung Nr. 15, vor der eine im Aufteilungsplan als

"Dachterrasse" bezeichnete Flachdachfläche von 57,62 qm liegt, die

in der Vergangenheit als Terrasse genutzt worden war. Anläßlich der

Ermittlung von Ursachen für Risse in den Wohnungen Nr. 14 und 16

kam der Sachverständige Dipl.-Ing. M. zu dem Ergebnis, dass im

Bereich der genannten Fläche die vorhandene Dachkonstruktion zwar

als gewöhnliches "Schneelastdach" ausreiche, nicht jedoch für eine

Nutzung der Dachfläche als Dachterrasse, die nur nach dem Einbau

von Verstärkungen möglich sei. Auf Antrag des Antragstellers wurden

daraufhin die an der Hinterhausgemeinschaft beteiligten

Miteigentümer zu einer auf den 16.07.1998 anberaumten Versammlung

geladen. Nachdem der Verwalter erläutert hatte, dass die

Dachterrasse aus Sicherheitsgründen derzeit nicht genutzt werden

könne, beschloss die Gemeinschaft mehrheitlich die statischen

Voraussetzungen kostengünstig zu schaffen und die Art der

Ausführung von der Empfehlung der Architekten J. und R. abhängig zu

machen. Deren Kosten seien nicht von der Gemeinschaft zu tragen,

während die Kosten für die erforderlichen Maßnahmen aufgebracht

werden sollten durch Entnahme eines Teilbetrages von 30.000,00 DM

aus der Instandhaltungsrücklage und im übrigen über eine

Sonderumlage. Unter dem 03.08.1998 erstellte der Architekt R. eine

Kostenschätzung, nach der die Maßnahme etwa 60.000,00 DM kostet. In

einer weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung vom

10.08.1998 beschloss die Hinterhausgemeinschaft unter TOP 02 gegen

die Stimmen des Antragstellers den Beschluss aus der Versammlung

vom 16.07.1998 über die Schaffung der statischen Voraussetzungen

zur Nutzung der Dachterrasse für ungültig zu erklären.

Der Antragsteller wendet sich gegen den Beschluss zu TOP 02 mit

einem Anfechtungsantrag und verlangt weiter für die Monate Oktober

und November 1998 540,00 DM nebst 4 % Zinsen ab Rechtshängigkeit,

weil der Mieter der Wohnung wegen der fehlenden Nutzbarkeit der

Dachterrasse die Miete um monatlich 240,00 DM (= 15 % der

Nettokaltmiete) mindere.

Amts- und Landgericht haben die Anträge zurückgewiesen. Mit

seiner sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller

sein Begehren mit der Maßgabe weiter, dass er den Zahlungsantrag

nur noch gegen die Mitglieder der Hinterhausgemeinschaft geltend

macht.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere

Beschwerde ist zulässig (§§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG; § 45 Abs. 1 WEG)

und begründet.

Die Entscheidung des Landgerichts hält rechtlicher Óberprüfung

(§§ 27 FGG, 550 ZPO) nicht stand, wobei der Senat in der Sache

selbst entscheiden kann, da der Sachverhalt keiner weiterer

Ermittlungen bedarf.

Beide Anträge sind begründet.

Anfechtungsantrag

Der Beschluss zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 10.08.1998

(Zweitbeschluss) war für ungültig zu erklären, da er nicht

ordnungsgemäßer Verwaltung i. S. d. § 21 Abs. 3 i. V. m. Abs. 5 Nr.

2 WEG entspricht.

Das Landgericht hat gemeint, der Zweitbeschluss sei dahin

auszulegen, dass damit die Durchführung der Baumaßnahme abgelehnt

werde. An einer entsprechenden Beschlussfassung sei die

Gemeinschaft nicht gehindert gewesen, weil der Erstbeschluss wegen

Óberschreitens der Beschlusskompetenz der Hinterhausgemeinschaft

nichtig sei und daher durch diesen subjektive Rechte des

Antragstellers nicht begründet worden seien.

Dem liegt zwar eine zutreffende rechtliche Beurteilung der

Regelungskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen

eines Zweitbeschlusses zugrunde (vgl. BGHZ 113, 197, 200). Auch

teilt der Senat, der den Beschluss selbst auslegen kann (vgl. BGH

NJW 1998, 3713 = NZM 1998, 955), die Auffassung des Landgerichts,

dass in der Aufhebung des früheren Beschlusses zugleich eine

Ablehnung der von dem Antragsteller begehrten Baumaßnahme liegt.

Gerade dies war mit dem Beschluss bezweckt und in diesem Sinne

haben ihn alle Beteiligten verstanden.

Der rechtliche Ansatzpunkt des Landgerichts, dass der

Erstbeschluss nichtig gewesen sei, trifft indes nicht zu.

a)

Die Hinterhausgemeinschaft war befugt, über die von dem

Antragsteller begehrte bauliche Maßnahme, in welcher Weise auch

immer, sei es positiv oder negativ, abzustimmen.

Wenn - wie vorliegend - die Gemeinschaftsordnung eine Regelung

enthält, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten für

beide Häuser getrennt abzurechnen sind, so folgt hieraus zugleich

die Befugnis über die (kostenauslösende) Maßnahme selbst zu

befinden (vgl. BayObLG DNotZ 1985, 414); Göken WE 1998, 129). Auch

handelt es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme.

Ausweislich des Teilungsplans ist die Fläche als "Dachterrasse"

der Wohnung Nr. 15 zugeordnet und Teil dieses Sondereigentums, was

auch dadurch deutlich wird, dass sie mit der hälftigen

Quadratmeterzahl in die Wohnflächenberechnung eingeflossen ist.

Auch handelt es sich - wie bereits dem Plan zu entnehmen ist - und

im übrigen von dem Antragsteller unwidersprochen vorgetragen wurde

- nicht etwa um eine offene, sondern um eine durch Mauern und

Geländer abgeschlossene Terrasse, so dass die

Sondereigentumsfähigkeit nicht zweifelhaft sein kann (vgl. BayObLG

NZM 1998, 408; Merle a.a.O. § 5 Rdn. 27; Weitnauer, WEG 8. Auflage,

§ 5 Rdn. 10).

Wenn allerdings die Terrasse aufgrund von baulichen Mängeln der

zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Unterkonstruktion nicht

als solche genutzt werden kann, sondern derzeit die statischen

Gegebenheiten nur für ein "Schneelastdach" ausreichen, hat der

Eigentümer der Wohnung gegen die Gemeinschaft einen aus § 21 Abs.

4, Abs. 5 Ziff. 2 WEG folgenden Anspruch auf erstmalige Herstellung

eines dem Aufteilungsplan entsprechenden Zustandes der

Wohnungsanlage (vgl. BayObLG WE 1997, 73; Senat OLGR Köln 1999,

365; Merle a.a.O. § 21 Rdn. 121).

Es ist auch nicht ersichtlich, dass die gesamte

Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Angelegenheit mitbetroffen

sein könnte. Ein sog. Blockstimmrecht nur eines Teils der

Wohnungseigentümer scheidet zwar unabhängig von der Kostenregelung

dann aus, wenn ein Beschluss Auswirkungen auf das äußere

Erscheinungsbild und den Charakter der ganzen Anlage hat (Göken

a.a.O.; Merle a.a.O. § 25 Rdn. 77), beispielsweise die Anbringung

eines Walmdaches statt eines Flachdaches (Senat WE 1998, 191).

Um einen derartigen Fall handelt es sich vorliegend indes nicht.

Infolge der Instandsetzungsmaßnahme wird das äußere

Erscheinungsbild des Hinterhauses ersichtlich nicht nennenswert

tangiert, da - wie das Landgericht im Tatsächlichen zutreffend

ausgeführt hat - eine Veränderung gegenüber dem bisherigen Zustand

nur dadurch eintritt, dass eine neue Balkenlage verlegt und der

Bodenbelag erneuert werden muss. Es ist daher noch nicht einmal

ersichtlich, dass diese Maßnahme, die letztlich nur eine Erhöhung

der Flachdachkonstruktion zur Folge hat, da der obere Belag dem

ursprünglichen angepasst werden kann, überhaupt für einen

unbefangenen Betrachter sichtbar sein wird, zumal eine Ummauerung

bzw. ein Geländer vorhanden ist. Der hohe Kostenaufwand alleine,

auf den das Landgericht sich zur Begründung der gegenteiligen

Auffassung stützt, kann kein entscheidendes Kriterium sein.

Maßgeblich ist nicht der Umfang der Baumaßnahme, sondern die durch

Maßnahme bedingte Veränderung des Erscheinungsbildes der

Anlage.

b)

Da die Hinterhausgemeinschaft befugt war, den Erstbeschluss zu

fassen, durfte sie ihn nur wieder aufheben, wenn der Zweitbeschluss

ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Dies ist nicht der Fall.

Hierbei kann es offen bleiben, ob alleine schon wegen der

Tatsache, dass ein Erstbeschluss die Maßnahme gebilligt hatte,

schutzwürdige Belange des Antragstellers einem abweichenden

Zweitbeschluss entgegen standen, was zweifelhaft ist, weil im

Zeitpunkt der erneuten Beschlussfassung die Monatsfrist des § 23

Abs. 3 WEG für eine Anfechtung des Erstbeschlusses noch nicht

abgelaufen war. Jedenfalls war die Ablehnung der Baumaßnahme

deswegen rechtswidrig, weil der Antragsteller - wie ausgeführt -

gem. § 21 Abs. 4, Abs. 5 WEG einen Anspruch auf deren Durchführung

hatte.

c)

Da die Aufhebung des Zweitbeschlusses die Folge hat, dass der

Erstbeschluss weiter wirksam ist, erübrigen sich zu weiteren Fragen

Ausführungen, insbesondere zu den Verfahrensrügen des

Antragstellers und dazu, ob nicht in dem Anfechtungsantrag zugleich

ein Antrag auf Zustimmung zu der Baumaßnahme bzw. auf gerichtliche

Ersetzung der Zustimmung liegt (vgl. hierzu OLG Schleswig FG Prax

1999, 51 = WuM 1999, 180).

Schadensersatzanspruch

Die Mitglieder der Hinterhausgemeinschaft, die den

Zweitbeschluss gefasst haben, sind verpflichtet, an den

Antragsteller wegen Mietausfalls für die Monate Oktober und

November 1998 Schadensersatz in Höhe von 540,00 DM zu zahlen.

Wenn wegen des baulichen Zustandes des gemeinschaftlichen

Eigentums, mag dieser auch von Anfang an so vorhanden gewesen sein,

ein Sondereigentum nicht oder nur mit Einschränkungen genutzt

werden kann, so haften die Wohnungseigentümer, die es schuldhaft

unterlassen, die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu

veranlassen, dem Sondereigentümer für den entstandenen Schaden

(vgl. z. B. BayObLG OLGR 1998, 9 = NZM 1998, 409; Senat OLGR Köln

1998, 225; Merle a.a.O. § 21 Rdn. 176). Um einen derartigen Fall

handelt es sich hier. Dass aufgrund einer unzureichenden Statik die

zum Sondereigentum des Antragsteller gehörende Dachterrasse nicht

als solche genutzt werden konnte, stand aufgrund eines Gutachtens

fest. Ferner war nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen

des Antragstellers den Mitgliedern der Hinterhausgemeinschaft von

dem Verwalter die Rechtslage zutreffend erläutert worden. Wenn sie

gleichwohl meinten, die Baumaßnahme aus Kostengründen ablehnen zu

müssen, und auch der Anregung des Antragsteller nicht zu

entsprechen, einen Rechtsanwalt mit der Klärung der Rechtslage zu

beauftragen, ist ihr Verschulden und damit ihre Haftung dem Grunde

nach evident.

Der Antragsteller hat ferner, ohne dass die Antragsgegner dem

substantiiert entgegen getreten sind, dargetan, dass der Mieter die

Miete wegen der fehlenden Nutzbarkeit der Dachterrasse um 15 %,

also in einer durchaus angemessenen Größenordnung mindere und ihm

deswegen ein Schaden von monatlich 270,00 DM entstehe. Auch kann

davon ausgegangen werden, dass ohne den rechtswidrigen

Zweitbeschluss die erforderlichen Baumaßnahmen bereits vor Oktober

1998 abgeschlossen gewesen wäre.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 288, 291 BGB.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht

billigem Ermessen, den im wesentlichen unterlegenen Antragsgegnern

die Gerichtskosten aufzuerlegen, wobei die teilweise

Antragsrücknahme wegen de Zahlungsantrags wert- und kostenmäßig

nicht ins Gewicht fällt. Für eine ausnahmsweise Anordnung der

Erstattung außergerichtlicher Kosten bestand keine

Veranlassung.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 WEG und

entspricht den Wertfestsetzungen der Vorinstanzen.