OLG Celle, Beschluss vom 15.01.2002 - 4 W 310/01
Fundstelle
openJur 2012, 37652
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Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 3. Dezember 2001 gegen den am 2. November 2001 verkündeten Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des sofortigen weiteren Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner im Verfahren über die sofortige weitere Beschwerde.

Der Beschwerdewert wird auf 3.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 ist eine Gesellschaft, deren Unternehmensgegenstand die Hausverwaltung ist. Die Beteiligten zu 2 sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... Die Beteiligte zu 3 ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Antragstellerin in einer Wohnungseigentümerversammlung vom 3. Juli 2000 für die Zeit vom 1. Oktober 2000 bis zum 30. September 2005 als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage gewählt worden ist und ob, dies ist Verfahrensgegenstand, die Antragstellerin für den Fall ihrer Wahl als Verwalterin in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 28. September 2000 aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung abgewählt und der Verwaltervertrag ebenfalls aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung gekündigt worden ist.

Die Antragstellerin hat beim Amtsgericht Hannover beantragt, den Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 28. September 2000 über ihre Abberufung zum 28. September 2000 als nichtig zu erklären, hilfsweise den angegriffenen Beschluss aufzuheben. Weiter hat die Antragstellerin beantragt, festzustellen, dass die Kündigung des Verwaltervertrages zwischen der Antragstellerin und den Antragsgegnern unwirksam ist (Bl. 78 f, 60, 2 GA). Das Amtsgericht Hannover hat mit Beschluss vom 9. Januar 2001 die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen (Bl. 62 ff GA).

Mit Beschluss vom 2. November 2001 hat die 1. Zivilkammer des Landgerichts Hannover auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin vom 5. Februar 2001 (Bl. 114 ff GA) die Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Amtsgerichts Hannover mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die erstinstanzlich angefallenen außergerichtlichen Kosten nicht erstattet werden (Bl. 148 ff GA). Der Beschluss wurde der Antragstellerin am 20. November 2001 zugestellt (Bl. 156 GA).

Hiergegen hat der Vertreter der Antragstellerin mit Schriftsatz vom 3. Dezember 2001, eingegangen beim Oberlandesgericht Celle am 3. Dezember 2001, sofortige weitere Beschwerde eingelegt (Bl. 160 f GA). Mit Schriftsatz vom 20. Dezember 2001 (Bl. 166 ff GA) wurde die sofortige weitere Beschwerde begründet und der Antrag gestellt, den angefochtenen Beschluss des Landgerichts Hannover abzuändern und festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 28. September 2000 über die Abberufung der Beschwerdeführerin als Verwalterin zum 1. Oktober 2000 nichtig ist, hilfsweise den Beschluss aufzuheben. Weiter hat die Antragstellerin beantragt, festzustellen, dass die Kündigung des Verwaltervertrages zwischen der Beschwerdeführerin und den Beschwerdegegnern unwirksam ist.

Die Antragsgegner haben mit Schriftsatz vom 10. Dezember 2001 beantragt, die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen (Bl. 164 GA).

II.

Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29, 22 FGG zulässig. Insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Überprüfung des angefochtenen Beschlusses der Kammer durch den Senat hat jedoch Rechtsfehler zum Nachteil der Antragstellerin und Beschwerdeführerin nicht ergeben.

1. Die Kammer ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Antragstellerin weder einen Anspruch darauf hat, festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. September 2000 über ihre Abberufung als Verwalterin zum 28. September 2000 nichtig ist, hilfsweise den angegriffenen Beschluss aufzuheben, noch einen Anspruch hat, festzustellen, dass die Kündigung des Verwaltervertrages zwischen der Antragstellerin und den Antragsgegnern unwirksam ist.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerin sind die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. September 2000 (Protokoll Bl. 28 ff GA) entsprechend der Tagesordnung (Bl. 86 GA) zu Ziffer 2.2. und 3.2. bei 150 Ja-Stimmen einstimmig gefassten Beschlüsse über die Abwahl der Antragstellerin als Verwalterin und die Kündigung des Verwaltervertrages, jeweils aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung, wirksam.

aa) Die auf Antrag von 76 der 246 Wohnungseigentümer durch den stellvertretenden Verwaltungsratsvorsitzenden ... mit Schreiben vom 19. September 2000 erfolgte Einladung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist ordnungsgemäß erfolgt.

Zwar obliegt gemäß § 24 Abs. 1, 2 WEG das Einberufungsrecht zu einer Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich dem Verwalter. Kommt dieser jedoch, wie vorliegend, einem Antrag von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 2 a.E. WEG auf Einberufung einer Versammlung der Wohnungseigentümer pflichtwidrig nicht nach, kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder Vertreter einberufen werden (OLGR Celle 2000, 251 = MDR 2000, 1428).

bb) Es handelt sich bei der am 28. September 2000 fortgesetzten Versammlung trotz der durch den Inhaber der damaligen Hausverwaltung ..., Herrn ..., nach zwei Minuten (Bl. 85 GA) erklärten Beendigung nicht, wie die Antragstellerin annimmt, um ein bloßes loses Zusammentreffen von Eigentümern nach einer geschlossenen Versammlung (Bl. 83, 166 GA), sondern weiterhin um eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung der Wohnungseigentümer.

Eine ordnungsgemäß eingeladene Wohnungseigentümerversammlung, wovon hier, wie dargelegt, aufgrund des Einladungsschreibens des stellvertretenden Verwaltungsbeiratsvorsitzenden ... vom 19. September 2000 auszugehen ist, ist grundsätzlich in der Lage, auch ohne die Mitwirkung des Verwalters auszukommen. Sie kann einen Vorsitzenden wählen und die Tagesordnung verhandeln. Der Verwalter hat regelmäßig auch nicht das Recht, die ordnungsgemäß einberufene und zusammengetretene Versammlung aufzulösen (OLGR Celle 1998, 45).

Würde man dem Verwalter das Recht zubilligen, eine ordnungsgemäß einberufene Versammlung aufzulösen, so hätte dies in der Praxis die nicht vertretbare Folge, dass de facto gegen den Willen des Verwalters nie eine Wohnungseigentümerversammlung zur Abberufung des Verwalters nach § 26 WEG durchgeführt werden könnte.

cc) Die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. September 2000 gefassten Beschlüsse über die Abwahl der Antragstellerin als Verwalterin und die Kündigung des Verwaltervertrages sind weder nichtig bzw. unwirksam noch wegen eines Fehlers aufzuheben.

(1) Eine Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse ergibt sich entgegen der Ansicht der Antragstellerin nicht daraus, dass die zwei Eigentümer ... und ... nicht geladen worden sind (Bl. 82, 168 GA). Hierzu kam es, worauf die Kammer in ihrem Beschluss hinweist (Bl. 154 GA), nach dem unwidersprochenen Vorbringen der Antragsgegner, weil die Einladung durch Herrn ... entsprechend der Eigentümerliste der ehemaligen Verwalterin, der Hausverwaltung ..., erfolgte (Bl. 57 GA).

Eine unbeabsichtigte Nichtladung zur Wohnungseigentümerversammlung führt jedoch in der Regel nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der auf der Wohnungseigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse (vgl. OLGR Celle 2001, 219 m.w.N. sowie BGH NJW 1999, 3713; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., Rn. 5 zu § 24 WEG). Von einer Nichtigkeit ist nur dann auszugehen, wenn einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich von ihrer Mitwirkung in der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden sollen und deshalb die Ladung unterbleibt (OLGR Celle, 2001, 219). Entsprechend ist nach den Tatsachenfeststellungen der Kammer nicht ersichtlich und wird von der Antragstellerin auch nicht behauptet.

Zwar wird auch die Ansicht vertreten, dass die gänzlich unterbliebene Ladung eines Wohnungseigentümers den unantastbaren Kernbereich der Mitgliedschaft berührt, sodass von einer Nichtigkeit der Versammlungsbeschlüsse auszugehen ist (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage, Rn. 152 zu § 23 WEG). Diese Ansicht vermag jedoch nicht zu überzeugen. Ein Beschluss ist i.S. v. § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts, namentlich aus §§ 134, 138 BGB. Hierzu gehören nicht die in § 24 WEG für die Einberufung einer Eigentümerversammlung enthaltenen Formvorschriften, weil diese dispositiv sind und durch Vereinbarung abgeändert werden können (BGH NJW 1999, 3713, 3714 m.w.N.). Auch würde die Gegenansicht zur Überzeugung des Senats zu nicht zu praktikablen Ergebnissen führen, da bei einer versehentlich unterbliebenen Ladung in jedem Fall der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nichtig wäre (OLGR Celle 2001, 219). Diese Gefahr bestünde insbesondere bei großen Wohnungseigentumsgemeinschaften, wie z.B. im vorliegenden Sachverhalt. Angesichts der in solchen Wohnungseigentumsgemeinschaften häufig erfolgenden Eigentümerwechsel besteht die Gefahr, dass in Einzelfällen versehentlich Eigentümer nicht geladen werden.

(2) Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ist entgegen der Ansicht der Antragstellerin auch nicht aufzuheben. Nach den von der Kammer getroffenen Tatsachenfeststellungen, insbesondere aufgrund des Verweises auf das sorgfältig abgefasste Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28. September 2000 (Bl. 155, 28 ff GA), steht fest, dass die von der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüssen zu den Tagesordnungspunkten 2.2. und 3.2. über die Abwahl der Antragstellerin und die Kündigung des Verwaltervertrages auch bei einer Ladung der Miteigentümer ... und ... gefasst worden wären.

Wird ein Wohnungseigentümer nicht geladen, so ist eine Ungültigkeitserklärung der in der Versammlung gefassten Beschlüsse ausgeschlossen, wenn feststeht, dass sie bei ordnungsgemäßer Ladung ebenso gefasst worden wären (BayObLG NJW-RR 1991, 531, 533; BayObLG NJW-RR 1992, 910, 911; BayObLG NJW-RR 1990, 783, 784). Hierbei liegt die Entscheidung über die Ursächlichkeit des Einladungsfehlers im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet (BayObLG NJW-RR 1990, 783, 784). Kriterien bei der Beurteilung können hierbei z.B. sein, einstimmig gefasste Beschlüsse und eine Gegnerschaft oder feindselige Stimmung gegen den Antragsteller (BayObLG NJW-RR 1991, 531, 533).

Die Kammer hat hierzu festgestellt, es habe eine umfangreiche Aussprache über die einzelnen Tagesordnungspunkte stattgefunden. Sodann sei abgestimmt worden. Die Abstimmung sei in einem sorgfältig abgefassten Protokoll (insoweit unterscheidet sich dieser Sachverhalt von der Entscheidung OLGR Celle 1998, 45; dort wurde das Ergebnis der Beschlussfassung nicht mitgeteilt) dokumentiert worden. In dem Protokoll sei auch ein nachvollziehbarer Grund über die Abberufung der Antragstellerin festgehalten worden (Bl. 155 GA).

Aus diesen Feststellungen ist, wie dargelegt, zu schließen, dass die Wohnungseigentümerversammlung die Beschlüsse zu Ziffer 2.2. und 3.2. auch bei einer Ladung der Miteigentümer ... und ... gefasst hätte.

Angesichts der jeweils bei 150 Ja-Stimmen einstimmig gefassten Beschlüsse besteht lediglich die theoretische, ernstlich jedoch nicht in Betracht kommende Möglichkeit, dass die Beschlussfassung in ihrer Mehrheit anders ausgegangen wäre, wenn die Miteigentümer ... und ... zur Versammlung geladen worden wären. Die Antragstellerin benennt bereits keine Anknüpfungstatsachen dafür, dass diese beiden Eigentümer ein Interesse gehabt haben, dass sie, die Antragstellerin, und nicht die ... Verwalterin sein soll, sodass die anzunehmende Möglichkeit bestanden hätte, dass diese beiden Eigentümer sich bei der Versammlung gegenüber den anderen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Antragsgegnerin verwandt hätten. Auch wurde von der Antragstellerin nicht vorgetragen, dass die Miteigentümer ... und ... nach der Eigentümerversammlung ihr Missfallen über die Abwahl der Antragstellerin sowie die Kündigung des Verwaltervertrages geäußert haben. Gegen die Möglichkeit eines andere Abstimmungsergebnisses bei Ladung der Wohnungseigentümer ... und ... spricht auch die im Protokoll vom 28. September 2000 dokumentierte ablehnende Haltung der Wohnungseigentümer gegenüber der Antragstellerin (vgl. BayObLG NJW-RR 1991, 531, 533), welche sich in dem an Deutlichkeit nicht zu übertreffenden Abstimmungsergebnis dokumentiert hat. Weiter wird im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung ausgeführt, in der Diskussion sei seitens verschiedener Miteigentümer darauf hingewiesen worden, dass nach einem Bericht im Fernsehen und Zeitungsberichten die Vertrauenswürdigkeit der ehemaligen Verwalterin, der Hausverwaltung ..., sehr stark wegen bestehender staatsanwaltschaftlicher Ermittlungsverfahren gelitten habe. Dabei müsse sicher auch berücksichtigt werden, dass sich Ermittlungen gegen die Firma ... auch auf die Vertrauenswürdigkeit der von ihr ja bereits vorher einbezogenen Firma ... erstrecke. Ferner wurde nach dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung auch darauf hingewiesen, dass unter Berücksichtigung der Umstände, die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 3. Juli 2000 bei der Verwalterneuwahl aufgetreten seien, in jedem Fall in dieser Wohnungseigentümerversammlung eine Verwalterneuwahl stattfinden solle, um Klarheit zu schaffen (Bl. 33 GA). Eine Gegenrede auch nur einzelner Wohnungseigentümer ist aus dem umfangreichen Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. September 2000 nicht ersichtlich.

Nach alledem besteht kein ernsthafter Zweifel, dass die Beschlüsse mit identischem Inhalt gefasst worden wären, wenn auch die Wohnungseigentümer ... und ... geladen worden wären.

2. Soweit die Kammer ausgeführt hat, im Protokoll vom 28. September 2000 sei ein nachvollziehbarer Grund für die Abberufung der Antragstellerin festgehalten worden, ist auch insoweit ein Rechtsfehler nicht ersichtlich.

Die Antragstellerin legt in ihrer Begründung der sofortigen weitere Beschwerde bereits nicht dar, dass ihre Abberufung nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt gewesen ist und stellt des Weiteren auch das Vorliegen eines wichtigen Grundes in ihrer Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde nicht in Abrede.

Nur ergänzend weist der Senat darauf hin, dass auch ein wichtiger Grund für die Abberufung der Antragstellerin als Verwalterin vorgelegen hat.

Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (Bärmann/Pick/Merle; a.A. O.; Rn. 152 zu § 26 WEG). Auch wenn aus einer mit großer Mehrheit beschlossenen Abberufung allein nicht auf die Nachhaltigkeit eines gestörten Vertrauensverhältnisses geschlossen werden kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.A. O., Rn. 153 zu § 26 WEG), so kann die einstimmige Abwahl dennoch als Indiz herangezogen werden. Weitere Umstände, aus denen sich das fehlende Vertrauen ergibt, sind die oben geschilderten aus dem Protokoll ersichtlichen geäußerten Bedenken gegenüber der Antragstellerin. Auch war das gemeinsame Verlassen des Geschäftsführers der Antragstellerin zusammen mit dem Inhaber der ehemaligen Verwalterin nach einer zu Unrecht erklärten Beendigung der Wohnungseigentümerversammlung durch den Inhaber der ehemaligen Verwalterin (Bl. 28 GA) geeignet, das Vertrauen in die Antragstellerin nachhaltig zu stören.

III.

Da die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegenüber dem früheren Vorbringen keine nennenswerten weiteren Gesichtspunkte aufzeigt und Rechtsfehler in dem angefochtenen Beschluss der Kammer nicht vorliegen, erscheint es angemessen, nach § 47 Satz 2 WEG zu bestimmen, dass die außergerichtlichen Kosten des sofortigen weiteren Beschwerdeverfahrens der Antragsgegner durch die Antragstellerin zu erstatten sind.

Der Beschwerdewert war gemäß §§ 48 Abs. 3 WEG, 30 Abs. 2 KostO nach dem Regelwert festzusetzen.