LG Dortmund, Beschluss vom 15.02.2000 - 9 T 1211/99 WEG
Fundstelle
openJur 2011, 83361
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Verfahrensgang
  • vorher: Az. 139 II 33/99 WEG
Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen

Die Gerichtskosten werden den Beteiligten zu 1.)

als Gesamtschuldnern auferlegt, außergerichtli-

che Kosten werden nicht erstattet.

Der Gegenstandswert wird auf 1.850,00 DM festge-

setzt .

Gründe

Gründe :

Die Beteiliqten 2.) bis 48.) bilden die Wohnungsei-

gentümerschaft T-Weg in E. Das

Objekt ist mit einer Schließanlage ausgestattet. Die

Beteiligten zu 1.) waren Eigentümer der im Hause

T-Weg im Erdgeschoss rechts gelegenen Woh-

nung. Zu einem nicht näher bekannten Zeitpunkt vor dem

30.04.1999 veräußerten sie die Wohnung an die Eheleute

G. Der wirtschaftliche Übergang wurde vereinbart

auf den 30.04.1999. Die Eigentumsumschreibung erfolgte

in Juli 1999.

Die Wohnung der Beteiligten zu 1.) war im Jahre 1997

zunächst vermietet an eine Frau S und einen Herrn

T2. Diese hatten - da sie das Mietverhältnis been-

den wollten - ihre Wohnungsschlüssel im Mai 1997 ohne Information

der Beteiligten zu 1.) an eine Frau O übergeben,

die die Wohnung darauf hin als voraussichtliche Nachmie-

terin nutzte. Am 01. 06.1997 erfuhren die Beteiligten zu

1. ) von dem Auszug ihrer bisherigen Mieter aus der Woh-

nung. Am selben Tage begab sich der Beteiligte zu 1.),

L, in die Wohnung im Hause T-

weg und verhandelte dort mit der Frau O über

den Abschluss eines Mietvertrages. Ein entsprechender

Vertrag wurde am 01.06. bzw. 02.06.1999 von L als Vertreter der Beteiligten zu 1.) und

Frau O unterzeichnet. Ausweislich dieses Vertra-

ges sollte die Mietzeit am 01.06.1997 beginnen. Die

Mieterin sollte die Wohnungsschlüssel erhalten, sobald

eine Kostenübernahmeerklärung des Sozialamtes der Stadt

E, bei den Beteiligten zu 1.) eingegangen war.

Des Weiteren vereinbarten die Beteiligten zu 1.) mit

Frau O die Beibringung einer Einzugsermächtigung

für ihr Konto betreffend den vom Sozialamt nicht über-

nommenen Teil des Mietzinses und die Beibringung einer

Bürgschaft für diesen Teilbetrag des monatlich geschul-

deten Mietzinses. Die letzteren beiden Erklärungen

brachte die Mieterin nicht bei. Die Beteiligten zu 1.)

fochten in der Folgezeit den Mietvertrag vom 01.06.1997

wegen arglistiger Täuschung an und erklärten darüber

hinaus die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

wegen Zahlungsverzuges. Auf die am 14.O8.1997 erhobene

Klage des L als Vertreter der Betei-

ligten zu 1.) wurde die Mieterin mit Versäumnisurteil

des Amtsgerichts Dortmund vom 24.11.1997 - Aktenzeichen

114 C 9406/97 - zur Räumung der Wohnung und Zahlung des

rückständigen Mietzinses verurteilt. Von den der Miete-

rin ausgehändigten vier Haustürschlüsseln gab diese le-

diglich zwei an die Beteiligten zu 1.) heraus. In einem

weiteren Verfahren vor dem Amtsgericht Dortmund

- Aktenzeichen 131 C 2810/98 - wurde die Mieterin mit-.

Versäumnisurteil vom 08.07.11998 verurteilt, die zwei

noch fehlenden Haustürschlüssel für das Objekt

T-Weg herauszugeben. Am 23.09.1998 wurde we-

gen der fehlenden Schlüssel ergebnislos die Zwangsvoll-

streckung bei Frau O versucht. Gegenüber dem Ge-

richtsvollzieher gab sie an, die fehlenden zwei Schlüs-

sel seien bei der Zwangsräumung der Wohnung abhanden

gekommen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.1999

fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft unterTop 2 den

Beschluss, auf Kosten der Beteiligten zu 1.) eine neue

Schließanlage in dem Objekt T-Weg einbauen zu

lassen. Die Kosten des Einbaus einschließlich der

Schlüssel sollten sich auf 1.850,00 DM belaufen.

Die Beteiligten zu 1.) haben die Ansicht vertreten, un-

ter keinem rechtlichen Gesichtspunkt verpflichtet zu

sein, die Kosten der neuen Schließanlage allein zu tra-

gen. Wegen der zwei abhanden gekommenen Schlüssel be-

stehe auch keine Gefahr für die Eigentümer, da seit dem

Verlust der Schlüssel niemand versucht habe, unter Nut-

zung der Schlüssel unberechtigt in das Haus einzudrin-

gen.

Die Beteiligten zu 1.) haben beantragt,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom

03.05.1999 zu Tagesordnungspunkt 2 für ungültig

zu erklären.

Die Beklagten zu 2 - 48.) haben beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie haben die Aktivlegitimation der Beteiligten zu 1.)

gerügt. Des Weiteren haben sie die Ansicht vertreten,

die Beteiligten zu 1.) seien zum Ersatz der Kosten

Kraft der Garantiehaftung aus dem Wohnungseigentumsver-

hältnis verpflichtet, ohne das es darauf ankomme, wie

die Schlüssel in Verlust geraten seien.

Mit Beschluss vom 12.10.1999 wies das Amtsgericht den

Antrag der Beteiligten zu 1.) zurück.

Der Beschluss ist den Verfahrensbevollmächtigten der

Beteiligten zu 1.) am 26.10.1999 zugestellt worden.

Mit Schriftsatz vom 28.10.1999 - eingegangen bei Ge-

richt am 29.10.1999 - haben die Beteiligten zu 1.) so-

fortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts

Dortmund von 12.10.1999 eingelegt. Zur Begründung be-

ziehen sie sich auf ihr bisheriges Vorbringen. Sie sind

der Ansicht, eine Kostentragungspflicht könne sich

nicht aus einen Näheverhältnis zu der Mieterin O

ergeben, da eine Auswahl der Mieterin durch die Betei-

ligten insofern nicht stattgefunden habe, als sich die

Mieterin bei Abschluss des Vertrages vom 01.06.1997 be-

reits in der Wohnung befunden habe.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig.

Insbesondere sind die Beteiligten zu 1.) auch beschwer-

deberechtigt. Im Zeitpunkt der Antragstellung waren sie

nämlich noch Wohnungseigentümer, da die Umschreibung

des Grundbuchs erst im Juli 1999 erfolgte. Der Verlust

der Rechtsstellunq als Eigentümer nach Antragstellung

ist unschädlich (vgl. Palandt, 59. Auflg., § 43 Rdnr.2).

Auch ist das Rechtschutzinteresse trotz der nunmehr

erfolgten Eintragung der Erwerber der Eigentumswohnung

in das Grundbuch nicht entfallen, da der Beschluss Aus-

wirkungen gerade gegenüber den Beteiligten zu 1.) ent-

faltet.

Die Beschwerde ist jedoch nicht begründet.

Nach Auffassung der Kammer entsprach der unter Tages-

ordnungspunkt 2 der Eigentümerversammlung vom

3. Mai 1999 gefasste Beschluss über den Ersatz der

Schließanlage den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen

Verwaltung. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu

1.) besteht auch nach Ablauf des Zeitraums von mehr als

einem Jahr noch die Gefahr, dass die verlorengegangenen

Schlüssel in unberechtigte Hände gelangt sind, bzw. von

der Mieterin wiedergefunden werden und dann in unbe-

rechtigte Hände gelangen.

Der angefochtene Beschluss entspricht auch insoweit den

Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, als den

Beteiligten zu 1.) die Kosten für die Einrichtung der

neuen Schließanlage auferlegt wurden.

Zwar sind gem. § 16 Abs. 2 WEG die Lasten des gemein-

schaftlichen Eigentums sowie die Kosten der instandhal-

tung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines

gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Ei-

qentums grundsätzlich nach dem im Grundbuch eingetrage-

nen Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Die

Haftung des Eigentümers gegenüber den Miteigentümern für ein schuldhaftes Verhalten seines Erfüllungsgehilfen gem. § 278 BGB, insbesondere seines Mieters oder

Untermieters, ist jedoch nicht grundsätzlich ausge-

schlossen (vgl. OLG. Düsseldorf, NJW-RR 1995, 1165) .

Zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern besteht nach

einhelliger Auffassung ein gesetzliches Schuldverhält-

nis (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Die hieraus folgenden

Sorgfaltspflichten hat der Wohnungseigentümer unabhän-

gig von einer Vermietung zu erfüllen [vgl. Kirchhoff,

Die Verantwortlichkeit des Wohnungseigentümers für sei-

ne Mieter, ZMR 1989, 323 (324)]. In dieses Schuldver-

hältnis tritt der Mieter in untergeordneter Funktion

ein. Die Haftung des Eigentümers richtet sich dabei

nach den Grundsätzen des § 278 BGB. Sie kommt nur für

solche Handlungen in Betracht, die in Ausübung der Ver-

bindlichkeit nach § 14 WEG vorgenommen worden sind,

d.h. bei denen ein innerer sachlicher Zusammenhang zwi-

schen der Erfüllung der Verbindlichkeit und dem Tun des

Mieters entsteht (vgl. OLG Düsseldorf a.a.O.). Grund-

sätzlich ist dabei davon auszugehen, das der Schuldner

das Risiko des von ihm eingesetzten Gehilfen zu tragen

hat (Kirchhoff a.a.O., S. 325). Durch die Vergrößerung

seines Geschäftsbereiches schafft nämlich der Vermieter

erst die Möglichkeit der Einwirkung auf die Rechtssphä-

re seiner Partner, während diese auf die Auswahl und

Überwachung der Hilfsperson keinen Einfluss haben. Zum

Bereich der haftungsbegründenden Risikoerhöhung gehören

die Fälle, in denen der Mieter bei ordnungsgemäßer Aus-

übung des Mietgebrauchs die übrigen Mitbewohner fahr-

lässig, gegebenenfalls auch vorsätzlich, schädigt

(Kirchhoff a.a.O., S. 325).

Unter Anwendung dieser Grundsätze sind die Kosten für

den Austausch der Schließanlage zu Recht den Beteilig-

ten zu 1.) auferlegt worden. Soweit sie der Ansicht

sind, eine Haftung könne deshalb nicht in Betracht kommen,

wie sie einerseits einen wirksamen Mietvertrag nicht

geschlossen hätten und zum anderen die Mieterin auch

nicht ausgesucht hätten, trifft dies nicht zu. Ob der

Mietvertrag zustande gekommen ist oder die Mieterin die

Wohnung "besetzt " hatte, ist für die Frage der Haftung

unerheblich, da die Beteiligten zu 1.) der Mieterin

O jedenfalls die Nutzung der Wohnung gestattet haben.

Ein Ausschluss der Haftung kann auch nicht darauf ge-

stützt werden, dass eine wirkliche Auswahl der Mieterin

nicht stattgefunden habe, da sich diese bereits in der

Wohnung befunden habe. Denn die Beteiligten zu 1.) ha-

ben jedenfalls Kontakt zu der Mieterin aufgenommen, mit

ihr die finanziellen Verhältnisse erörtert und den

Vertrag vom 01.06.1997 unterzeichnet. Insoweit haben

sie sich mit der Nutzung der Wohnung durch die Mieterin

einverstanden erklärt und in diesem Sinne auch eine

Auswahl getroffen.

Die Haftung der Beteiligten zu 1.) für den Verlust der

Schlüssel erscheint auch sachgerecht. Die Person des

Mieters wird allein von dem vermietenden Eigentümer

ausgewählt. Nur dieser kann sich bei Vertragsschluss

gegen künftige Schäden sichern, die am Vertragsschluss

nicht beteiligten Miteigentümer dagegen nicht (vgl.

Amtsgericht Frankfurt a.M., NJW-RR 1994, 1167). Beim

vermietenden Wohnungseigentümer besteht von Anfang an

ein erhöhtes Fremdschädigungsrisiko, welchem durch eine

entsprechende Solvens des Schädigers Rechnung zu tragen

ist. Dies kann allein durch den Vermieter sicherge-

stellt werden (vgl. Amtsgericht Frankfurt a.M. a.a.O.). Wenn der

Vemieter dem Sicherungsbedürfnis - wie hier - nicht

durch entsprechende Vereinbarungen nachkommt, kann dies

nicht zur Folge haben, da s s die Miteigentümer letztlich

die Schadensregulierung tragen, weil der Vermieter sei-

nen Regressanspruch gegen die Mieterin nicht zu reali-

sieren vermag.

Die sofortige Beschwerde war daher mit den Nebenent-

scheidungen gem. §§ 47 WEG, 131 Abs. 2, 30 KostO zu-

rückzuweisen.