AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil vom 21.06.2007 - 20 C 104/07
Fundstelle
openJur 2011, 48716
  • Rkr:
  • AmtlSlg:
  • PM:

Ein auf die Dauer von zwei Jahren befristeter beiderseitiger Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts in einem formularmäßigen Mietvertrag ist mit den mieterschützenden Vorschriften des BGB vereinbar und stellt auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB dar (im Anschluss an BGH, Urteil vom 22.12.2003, Az. VIII ZR 81/03, ZMR 2004, 252). Dies gilt grundsätzlich auch gegenüber einem Lizenzfußballspieler, dessen Mobilitäts- und Flexibilitätsinteresse nicht wesentlich höher einzustufen ist als das irgend eines anderen berufstätigen Bürgers.

Bei einem solchen befristeten beidseitigen Kündigungsausschluss handelt es sich grundsätzlich auch nicht um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB, da dem Mieter das Interesse des Vermieters an einer längerfristigen mietvertraglichen Bindung bekannt ist und er damit rechnen muss, dass der Vermieter dieses Interesse durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses umsetzen will.

Tenor

Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis zwischen den

Parteien über die Wohnung im I. Obergeschoss des Hauses

XXX in Mönchengladbach durch die Kündigung des

Beklagten vom 3.8.2006 zum 31.10.2006 nicht geendet hat,

sondern erst durch ordentliche Kündigung nach dem 31.3.2008

bzw. frühestens zum 30.6.2008 gekündigt werden kann.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.760,00 € nebst

Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem gesetzlichen

Basiszins aus 1.380,00 € seit dem 5.2.2007 und aus 1.380,00 €

seit dem 5.3.2007 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des

zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Beklagte ist Fußballnationalspieler und wurde von dem Verein Borussia Mönchengladbach für dessen Bundesligamannschaft im Jahr 2006 für die Dauer von drei Jahren verpflichtet. Er suchte deshalb in Mönchengladbach eine Wohnung für sich und seine Familie, wobei er u.a. darauf Wert legte, dass eine Kücheneinrichtung bereits Bestandteil der anzumietenden Wohnung sein sollte. Am 10.2.2006 fand in der im Eigentum des Klägers stehenden Mietwohnung XX , 41238 Mönchengladbach, eine erste Wohnungsbesichtigung statt, an der neben dem Kläger und dem Beklagten auch der mit der Betreuung der Spieler des Vereins Borussia Mönchengladbach im außersportlichen Bereich betraute Team-Manager, der Zeuge XXX, sowie die damalige Mieterin XXX, teilnahmen. In dem Gespräch brachte der Kläger gegenüber dem Beklagten und dem Zeugen XXX zum Ausdruck, dass er an einer längerfristigen Mietzeit interessiert war und eine Mindestlaufzeit des Mietvertrages festlegen wollte. Der weitere Inhalt des Gesprächs vom 10.2.2006 im Hinblick auf die Vereinbarung einer Mindestvertragslaufzeit ist zwischen den Parteien umstritten. Da der Beklagte so schnell wie möglich die Mietwohnung beziehen wollte, bewegte der Kläger die Vormieter dazu, die Wohnung bereits zum 1.4.2006 freizugeben. Aufgrund des Wunsches des Beklagten, die Wohnung mit vorhandener Kücheneinrichtung anzumieten, vereinbarte der Kläger mit den Vormietern, die die von ihnen selbst angeschaffte Kücheneinrichtung ursprünglich mitnehmen wollten, dass diese gegen eine Abstandszahlung des Klägers in Höhe von 9.500,00 € in der Mietwohnung verblieb. Da der Beklage bzgl. der Kosten für die Küche eine Zahlung kategorisch ablehnte, einigten sich die Parteien unter Hinzuziehung des Zeugen XXX darauf, dass der Beklagte einen gesonderten Betrag von 150,00 € pro Monat für die Anmietung der Küche zahlen sollte. In der Folgezeit füllte der Kläger den Wohnraummietvertrag, ein formularmäßiges Vertragsmuster, herausgegeben von der Firma XXX, mittels einer Schreibmaschine aus. Unter § 4 Ziffer 1 des Mietvertrages ("Mietdauer") kreuzte er dabei an "Mietverhältnis von unbestimmter Dauer" und setzte als Beginn des Mietverhältnisses den 1.4.2006 ein. Hinsichtlich der Kündigung kreuzte der Kläger ferner folgende vorgedruckte Vertragsbestimmung an:

"Die Parteien verzichten beidseitig für die Dauer von 2 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages (höchstens zulässig für vier Jahre). Die Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Frist zulässig (s. Anhang 3). Das Recht zur außerordentlichen Kündigung (für den Vermieter z.B. gemäß § 22) bleibt unberührt. Die schriftliche Kündigung muss der anderen Seite bis zum dritten Werktag eines Monats zugehen."

In diesem Text hatte der Kläger die Zahl "2" maschinell in die durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Unter § 6 des Mietvertrages ("Miete") bezifferte der Kläger die monatliche Miete für die Wohnung auf 960,00 €, für die Garage/den

Stellplatz auf 20,00 € sowie für die Küchenbenutzung auf 150,00 €. Ferner fügte er eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 250,00 € sowie den Gesamtmietzins in Höhe von 1.380,00 € ein. Am 20.3.2006 schickte der Kläger den von ihm vorbereiteten Mietvertrag sodann absprachegemäß an die Geschäftsstelle des Vereins Borussia Mönchengladbach. Unter dem 26.3.2006 wurde der vom Kläger bereits unterzeichnete Mietvertrag vom Beklagten ebenfalls unterschrieben. Am 27.3.2006 holte der Kläger daraufhin den unterschriebenen Mietvertrag auf der Geschäftsstelle des Vereins Borussia Mönchengladbach wieder ab.

Mit Schreiben vom 3.8.2006 kündigte der Beklagte den Mietvertrag zum 31.10.2006. Anlass hierfür war die Geburt seines XXX Kindes und die damit verbundene Suche seiner Familie nach einer größeren Wohnung. Mit Schreiben vom 10.8.2006 widersprach der Kläger der Kündigung und wies dabei auf den mietvertraglich vereinbarten beiderseitigen, zeitlich befristeten Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung hin. In der Folgezeit zog der Beklagte aus der streitgegenständlichen Wohnung aus. In den Monaten Februar und März 2007 leistete der Beklagte keine Mietzahlungen mehr.

Der Kläger behauptet, anlässlich der Wohnungsbesichtigung vom 10.2.2006 habe er zunächst in Anlehnung an die Dauer des Lizenzspielervertrages des Beklagten beim Verein Borussia Mönchengladbach vorgeschlagen, die ordentliche Kündigung für einen Zeitraum von 3 Jahren auszuschließen. Dies sei vom Beklagten und dem Zeugen XXX jedoch als zu langfristig abgelehnt worden. Der Beklagte und der Zeuge XXX hätten daraufhin eine feste Laufzeit von nur 2 Jahren vorgeschlagen. Demgemäß habe er, der Kläger, den schriftlichen Mietvertrag dann in der Form niedergelegt, wie er zuvor ausgehandelt gewesen sei.

Der Kläger ist der Ansicht, der sich aus dem Mietvertrag ergebende befristete Kündigungsausschluss sei wirksam. Er stehe sowohl mit den mieterschützenden Vorschriften des BGB als auch mit den Vorschriften betreffend die Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Einklang. Da der Kündigungsausschluss mit dem Beklagten ausgehandelt worden sei, handele es sich hierbei im Übrigen um eine Individualvereinbarung, welche nicht einer Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB unterworfen sei. Insbesondere könne die in Rede stehende Vertragsbestimmung auch

nicht als überraschende Klausel gemäß § 305 c Abs. 1 BGB gewertet werden, da der befristete Kündigungsausschluss im Mietvertrag klar und übersichtlich geregelt und auch eindeutig ausgefüllt sei, so dass von einer Überraschung oder gar Übertölpelung des Klägers keine Rede sein könne. Aufgrund der Wirksamkeit des Vertrages könne der Beklagte frühestens nach dem 31.3.2008, d.h. zum 30.6.2008, ordentlich kündigen.

Der Kläger beantragt sinngemäß,

festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Wohnung im I. Obergeschoss des Hauses XXX in Mönchengladbach durch die Kündigung des Beklagten vom 3.8.2006 zum 31.10.2006 nicht geendet hat, sondern erst durch ordentliche Kündigung nach dem 31.3.2008 bzw. frühestens zum 30.6.2008 gekündigt werden kann; den Beklagten zu verurteilen, an ihn 2.760,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem gesetzlichen Basiszins aus 1.380,00 € seit dem 5.2.2007 und aus 1.380,00 € seit dem 5.3.2007 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, der 2-jährige Ausschluss des Kündigungsrechts sei nicht individuell ausgehandelt worden. Der Kläger habe eher beiläufig bekundet, dass er daran interessiert sei, eine Mindestlaufzeit des Vertrages festzulegen. Der Zeuge XXX und der Beklagte hätten es daraufhin jedoch ausdrücklich abgelehnt, die Laufzeit des Mietvertrages an die Laufzeit des Arbeitsvertrages zu koppeln. Man habe zwar nicht ausschließen wollen, dass eine Perspektive dahin gegeben sei, dass der Beklagte das Mietverhältnis vielleicht 2 Jahre aufrecht erhalte. Man habe aber eine zeitliche Bindung des Beklagen nicht akzeptiert. Als der Beklagte dann den vom

Kläger vorbereiteten Mietvertrag unterschrieben habe, habe er davon, dass der Kläger das Mietvertragsformular "anders" ausgefüllt hatte als vereinbart, keine Kenntnis genommen.

Der Beklagte ist der Ansicht, der befristete Ausschluss der ordentlichen Kündigung widerspreche den mieterschützenden Vorschriften des BGB. Zwar habe der BGH die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts für die Dauer von 4 Jahren durch Formularmietvertrag für wirksam erachtet. Jedoch setze sich die Rechtsprechung des BGH nicht ausreichend mit den zwingenden mieterschützenden Rechtsvorschriften auseinander. So verstoße ein mehrjähriger Kündigungsausschluss - wie im streitgegenständlichen Mietvertrag enthalten - gegen die zwingende, den Mieter schützende Vorschrift des § 573 c Abs. 1 Satz 2, Abs. 4 BGB. Denn wenn es unzulässig sei, die Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zum Nachteil des Mieters zu verlängern, müsse der langfristige völlige Ausschluss des Kündigungsrechts erst recht unwirksam sein. Entgegen der Auffassung des BGH handele es sich bei § 573 c BGB auch nicht um eine Vorschrift, die lediglich die Kündigungsfrist regele, welche das Bestehen eines Kündigungsrechts voraussetze. § 573 c BGB sichere dem Mieter ein Kündigungsrecht mit kurzer Kündigungsfrist zu und schütze damit sein mögliches Interesse an einer zügigen Vertragsbeendigung wegen Bedarfsänderung. Ferner liege auch ein Verstoß gegen die zwingende Regelung es § 575 BGB vor. Denn durch den 2-jährigen Ausschluss des Kündigungsrechts werde die Schutzfunktion des § 575 BGB ausgehebelt, da mit einem solchen Ausschluss eine ähnliche Wirkung erzeugt werde, wie bei einem Zeitmietvertrag, ohne dass hierbei die strengen Voraussetzungen des § 575 BGB zu beachten wären.

Darüber hinaus verstoße der formularmäßige Ausschluss des Kündigungsrechts wegen seiner überaus langen Dauer auch gegen das AGB-Recht. Da die vertragliche Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, nämlich der des § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB, nicht zu vereinbaren sei, sei die Klausel auch gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Schließlich handele es sich bei dem vereinbarten Kündigungsausschluss auch um eine überraschende

Klausel im Sinne des § 305 c Abs. 1 BGB. Es entspreche inzwischen der allgemeinen Kenntnis, dass Wohnungsmietverträge mit einer Frist von ca. 3 Monaten gekündigt werden könnten, weshalb der Mieter mit einem längerfristigen Kündigungsausschluss nicht zu rechnen brauche. Der Kündigungsausschluss sei zudem auch gerade im vorliegenden Fall als überraschende Klausel zu werten, da der Beklagte einem zeitlichen Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts stets widersprochen habe.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist zulässig.

Hinsichtlich des Klageantrags zu 1. verfügt der Kläger über das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse. Denn ein rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses liegt vor, wenn bezüglich des Rechtsverhältnisses eine Unsicherheit besteht und das auf die Feststellungsklage hin ergehende Urteil geeignet ist, diese Unsicherheit zu beseitigen und den Parteien eine Richtschnur für ein künftiges Verhalten zu bieten. Durch die hier beantragte Feststellung, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis frühestens zum 30.6.2008 gekündigt werden kann, wird die Frage entschieden, ob das Mietverhältnis zwischen den Parteien trotz der zum 31.10.2006 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Beklagten noch fortbesteht und dieser damit auch weiterhin verpflichtet ist, den laufenden Mietzins zu zahlen.

Die Klage ist auch begründet.

Entsprechend dem Klageantrag zu 1. war festzustellen, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht durch die Kündigung des Beklagten zum 31.10.2006 geendet hat, sondern vielmehr erst durch ordentliche Kündigung nach dem 31.3.2008 bzw. frühestens zum 30.6.2008 gekündigt werden kann.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist nämlich das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht durch die von ihm am 3.8.2006 ausgesprochene Kündigung zum 31.10.2006 beendet worden. Der Beklagte war nicht berechtigt, den mit dem Kläger abgeschlossenen Mietvertrag zum 31.10.2006 ordentlich zu kündigen. Denn gemäß § 4 Ziffer 1 b) des Mietvertrages haben die Parteien beidseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet.

Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten ist die unter § 4 Ziffer 1 b) des Mietvertrages getroffene Vereinbarung wirksam. Dabei kann im Ergebnis dahinstehen, ob es sich bei dieser Vereinbarung entsprechend dem Vortrag des Beklagten um eine AGB-Klausel oder aber - worauf sich der Kläger beruft - um eine Individualvereinbarung handelt. Denn auch im Falle des Vorliegens einer verklausulierten Bestimmung des Mietvertrages vermag das Gericht deren Unwirksamkeit nicht zu bestätigen.

Der vereinbarte Kündigungsausschluss verstößt nicht gegen die Vorschrift des § 573 c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB. Nach mittlerweile ständiger Rechtsprechung des 8. Zivilsenats des BGH verstößt die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts - auch wenn dieser Ausschluss durch Formularvertrag vereinbart worden ist - nicht gegen die Vorschrift des § 573 c BGB (BGH, Urteil vom 22.12.2003, ZMR 2004, 252; Urteil vom 30.6.2004, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14.7.2004, NZM 2004, 734; Urteil vom 6.10.2004, WUM 2004, 672; Urteil vom 6.4.2005, ZMR 2005, 443; Urteil vom 25.1.2006, ZMR 2006, 270; Urteil vom 14.6.2006, ZMR 2006, 682; alle zitiert nach Juris). § 573 c Abs. 4 BGB vermag die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung schon deshalb nicht zu tangieren, weil diese Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraussetzt. Dabei spricht auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Denn die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB geht davon aus, dass das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (vgl. BT Drucksache 14/4553, Seite 69; BGH, Urteil vom 22.12.2003, ZMR 2004, 252). Zwar mag - wie der Beklagte meint - eine in der Gesetzesbegründung geäußerte Rechtsansicht für

die Gesetzesauslegung nicht bindend sein. Jedoch sind die vom Gesetzgeber getroffenen Erwägungen, welche zur Schaffung einer neuen Gesetzesregelung geführt haben, bei der Auslegung dieser neuen Regelungen auch zu berücksichtigen. Zwar verfolgt der Schutzzweck des § 573 c BGB auch das Interesse des Mieters an der Wahrung der in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmend verlangten Mobilität und Flexibilität und damit an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere bei Wechseln des Arbeitsplatzes. Diesem Schutzzweck wird die Vorschrift jedoch schon dadurch gerecht, dass sie die Kündigungsfristen für den Mieter im Vergleich zur vorherigen Regelung verkürzt. Dies führt aber nicht dazu, dass § 573 c BGB auch eine Regelung betreffend die Berechtigung zur Kündigung enthält. Dies würde den Schutzzweck der gesetzlichen Vorschrift, die allein die Kündigungsfristen - unter Voraussetzung des Bestehens einer Kündigungsberechtigung - regelt, überspannen. Die Schutzbedürftigkeit des Mieters ist insoweit im Übrigen auch als gering einzustufen, da es dem Mieter frei steht, einen anderen Mietvertrag ohne die Vereinbarung eines zeitlich befristeten Kündigungsausschlusses abzuschließen.

Entgegen der Auffassung des Beklagten verstößt der vereinbarte Kündigungsausschluss auch nicht gegen § 575 BGB. Denn durch die in § 575 BGB getroffene Neuregelung des Zeitmietvertrages soll eine automatische Beendigung des Wohnraummietverhältnisses allein durch Zeitablauf, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt, außerhalb der privilegierten Befristungsgründe verhindert werden. Diese Regelung soll den Mieter also vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen, die durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses beabsichtigt ist (BGH, Urteil vom 22.12.2003, ZMR 2004, 252; Urteil vom 30.6.2004, NJW 2004, 3117; beide zitiert nach Juris). Der Schutzzweck dieser Vorschrift ist also gerade nicht auf die Wahrung der Mobilität des Mieters gerichtet.

Aus dem gleichen Grunde ist der zwischen den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsausschluss - das Vorliegen einer AGB-Klausel unterstellt - auch nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. Eine nach dieser Vorschrift eine unangemessene Benachteiligung des Mieters begründende Abweichung von

dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung liegt nicht vor. Wie bereits ausgeführt wurde, ist der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass auch nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit bestehen sollte, das Recht zur ordentlichen Kündigung bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum auszuschließen. Aus diesem Grunde ist in dem vertraglich vereinbarten befristeten Kündigungsausschluss eine Abweichung von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht ersichtlich. Hinzu kommt, dass sich die gesetzliche Neureglung im Wesentlichen in § 573 c BGB niedergeschlagen hat, welcher jedoch lediglich eine Neuregelung zur Verkürzung der Kündigungsfristen enthält, nicht jedoch auch eine Regelung hinsichtlich der Berechtigung zur Kündigung treffen sollte. Entsprechendes gilt im Hinblick auf eine "Abweichung" von der gesetzlichen Regelung des § 575 BGB, dessen Schutzzweck nicht auf die Erhaltung der Mobilität des Mieters gerichtet ist.

Der BGH hat lediglich im Hinblick auf die vereinbarte Dauer der Befristung des Kündigungsausschlusses eine unangemessene Benachteiligung des Mieters für gegeben erachtet, sofern die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts mehr als 4 Jahre beträgt (BGH, Urteil vom 6.4.2005, ZMR 2005, 443, zitiert nach Juris). Die formularmäßige Vereinbarung eines auf 2 Jahre befristeten Kündigungsausschlusses hat der BGH hingegen stets für unbedenklich gehalten.

Auch unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des hier vorliegenden Falles vermag das Gericht eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB nicht zu erkennen. Soweit der Beklagte sich darauf beruft, er sei Berufsfußballspieler, der in erhöhtem Maße örtlich flexibel sein müsse, vermag dies die Annahme eines von den vom BGH entschiedenen Fällen erheblich abweichenden Sachverhaltes nicht zu rechtfertigen. Zwar mag der Beklagte aufgrund des von ihm ausgeübten Berufes und den damit verbundenen verhältnismäßig häufigen Arbeitsplatzwechseln ein hohes Interesse an der Wahrung seiner Mobilität und Flexibilität haben. Dieses Interesse überwiegt hier aber keineswegs das Interesse des Klägers an einer möglichst langfristigen Bindung aus dem Mietverhältnis. So ist das Mobilitäts- und Flexibilitätsinteresse des Beklagten schon nicht wesentlich höher

einzustufen als das irgend eines anderen arbeitenden Bürgers. So hat schon der

BGH in seiner Entscheidung vom 22.12.2003 ausdrücklich auf die "in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmend verlangte Mobilität und Flexibilität" hingewiesen. Hinzu kommt, dass im vorliegenden Falle die vereinbarte Befristung des Kündigungsausschlusses noch eine deutlich kürzere Laufzeit aufweist als der Lizenzspielervertrag, den der Beklagte mit dem Verein Borussia Mönchengladbach abgeschlossen hat. Demgegenüber muss bei der Interessenabwägung zu Gunsten des Klägers berücksichtigt werden, dass dieser durch den Erwerb der Kücheneinrichtung von den Vormietern finanzielle Aufwendungen getätigt hat, die sich durch die Festlegung einer Art Mindestlaufzeit für das Mietverhältnis amortisieren sollten. Nach unbestrittenem Vortrag des Klägers hat dieser an die Vormieter für das Zurücklassen der Kücheneinrichtung einen Betrag von 9.500,00 € gezahlt. Im Hinblick hierauf wurde im Mietvertrag eigens vereinbart, dass der Beklagte, der eine bereits vorhandene Kücheneinrichtung wünschte, eine Kostenübernahme für die Küche unstreitig jedoch kategorisch ablehnte, für die Küchenbenutzung einen monatlichen Betrag in Höhe von 150,00 € zahlten sollte. Um die beim Kläger insoweit angefallenen Kosten zu amortisieren, hätte es schon einer Mietvertragslaufzeit mit dem Beklagten von über 5 Jahren bedurft. Insoweit war das Interesse des Klägers an einem befristeten Kündigungsausschluss im Vergleich zu dem eines anderen Vermieters sogar erhöht. Dies war für den Beklagten auch erkennbar.

Im Rahmen der Interessenabwägung ist weiter zu berücksichtigen, dass der vereinbarte befristete Kündigungsverzicht für den Beklagten als Mieter nicht nur mit Nachteilen verbunden ist, sondern diesem auch Vorteile gewährt. Da gemäß der vertraglichen Regelung beide Parteien wechselseitig für die Dauer der Befristung auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichtet haben, gewährt die vertragliche Regelung dem Beklagen einen über die §§ 573, 574 BGB hinausgehenden Kündigungsschutz vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters. Nach alledem benachteiligt der vereinbarte Kündigungsverzicht den Beklagten hier nicht unangemessen, da er auch in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist.

Der vereinbarte befristete Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht stellt für den Beklagten auch keine überraschende Klausel im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB dar mit der Folge, dass dieser erst gar nicht wirksamer Vertragsbestandteil geworden wäre. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die unter § 4 Ziffer 1 b) des Mietvertrages getroffene Bestimmung nicht so ungewöhnlich, dass der Beklagte mit dieser Bestimmung nicht zu rechnen brauchte. Die Ausführung des Beklagten, dass der Mieter grundsätzlich von der ordentlichen Kündbarkeit eines unbefristeten Mietvertrages ausgehen dürfe, ist gerade auch in Anbetracht der ständigen Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit der Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses auch in Formularmietverträgen nicht zutreffend. Vielmehr muss auch dem Mieter zwangsläufig bewusst sein, dass der Vermieter grundsätzlich ein gesteigertes Interesse an einer längerfristigen mietvertraglichen Bindung hat. Schon deshalb ist im Rahmen eines vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrages damit zu rechnen, dass der Vermieter dieses Interesse durch die Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses umsetzen will. Hinzu kommt, dass die hier streitgegenständliche Klausel in § 4 des Mietvertrages nicht etwa optisch nur sehr schwer wahrnehmbar niedergelegt ist. Vielmehr war für den Abschluss der Vereinbarung erforderlich, dass diese in dem dafür vorgesehenen Kästchen angekreuzt und die Dauer der Befristung, für die im Formularvertrag eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt war, mit einer entsprechenden Ziffer zu versehen war. Beides hat der Kläger ohne Weiteres sichtbar gemacht.

An dem Nichtvorliegen einer überraschenden Klausel im Sinne von § 305 c BGB vermag auch der Vortrag des Klägers hinsichtlich der zuvor getroffenen mündlichen Absprachen nichts zu ändern. Unstreitig hat der Kläger - wenn nach dem Vortrag des Beklagten auch nur beiläufig - im Rahmen des Wohnungsbesichtigungstermins darauf hingewiesen, dass er daran interessiert sei, eine Mindestlaufzeit des Vertrages festzulegen. Selbst wenn dies tatsächlich vom Beklagten und dem Zeugen

kategorisch abgelehnt und vom Kläger in der Folgezeit auch nicht wieder angesprochen worden ist, kann das Ausfüllen von § 4 Ziffer 1 b) des Mietvertrages durch den Kläger nicht als so ungewöhnlich betrachtet werden, dass der Beklagte hiermit bei Unterzeichnung des Mietvertrages nicht zu rechnen brauchte. Hinzu kommt, dass

dem Beklagten schon allein aufgrund der im Hinblick auf die Kücheneinrichtung getroffenen Vereinbarung bewusst sein musste, dass dem Kläger daran gelegen war, ihn jedenfalls für eine bestimmte Dauer an das Mietverhältnis zu binden. Auch insoweit kann von einer überraschenden Klausel nicht die Rede sein. Wenn der Beklagte den Mietvertrag dennoch - nach eigenem Vorbringen offenbar ungelesen - unterschrieben hat, muss er die im Vertragsangebot des Klägers getroffenen Regelungen gegen sich gelten lassen.

Im Übrigen ist der Vortrag des Beklagen zu den vorvertraglichen Gesprächen betreffend die Kündigungsausschlussklausel widersprüchlich. Denn einerseits trägt er mit Schriftsatz vom 18.5.2007 vor, dass die Frage einer festen Laufzeit nur zu Beginn der Verhandlungen kurz angesprochen, dann aber erledigt worden sei. Andererseits hat er sich mit der Klageerwiderung vom 18.4.2007 darauf berufen, der Kläger habe einen 2-jährigen Kündigungsausschluss gewünscht und sich auf Verhandlungen über die zeitlichen Voraussetzungen einer Kündigung überhaupt nicht eingelassen.

Da der unter § 4 Ziffer 1 b) des Mietvertrages vereinbarte beiderseitige Kündigungsausschluss wirksam ist, ist das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 3.8.2006 zum 31.10.2006 beendet worden, sondern kann durch ordentliche Kündigung frühestens nach dem 31.3.2008 zum 30.6.2008 gekündigt werden.

Darüber hinaus ist die Klage auch bezüglich des mit dem Klageantrag zu 2. verfolgten Zahlungsanspruches begründet. Denn der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der beiden Mieten für die Monate Februar und März 2007 in Höhe von insgesamt 2.760,00 € aus § 535 Abs. 2 BGB.

Da das Mietverhältnis durch die Kündigung des Beklagten nicht vorzeitig beendet worden ist, sondern vielmehr in den Monaten Februar und März 2007 noch Bestand hatte, war der Beklagte verpflichtet, die diese Monate betreffenden Mieten an den Kläger zu zahlen.

Der geltend gemachte Verzugszinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Streitwert: 13.560,00 € (§ 3 ZPO; vgl. BGH, MDR 1970, 127).

Lauber