hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Arnsberg
durch
in der mündlichen Verhandlung vom 24.02.2006
für R e c h t erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird festgestellt, dass sich die Kläger mit der Abnahme des Haus-grundstücks G 37, Flurstück X, S, ...... G, gemäß dem notariellen Kaufvertrag Urk.-Nr. 92/99 der Notarin T seit dem 01.08.2003 in Verzug befinden.
Die Kläger und Widerbeklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklag-ten und Widerkläger Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von dem Betrag von 230.081,34 Euro ab dem 01.08.2003 zu zahlen.
Auf die Widerklage wird weiter festgestellt, dass die Kläger und Widerbeklagten ver-pflichtet sind, den Beklagten und Widerklägern alle notwendigen Aufwendungen für das Hausgrundstück S in ...... G bis zum Zeitpunkt der Abnahme zu erstatten, die durch die Nichtabnahme seit dem 01.08.2003 entstanden sind.
Die Kläger und Widerbeklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamt-schuldner.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstre-ckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Kläger und Beklagte machen im Wege von Klage und Widerklage Feststellungs- und Zahlungsanspüche gegeneinander geltend. Kläger und Beklagte, die bereits zuvor miteinander bekannt waren, schlossen am 26.07.1999 einen notariell beurkundeten Kaufvertrag (Urkundenrollen-Nr. 92/99, der Notarin T in G) über das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück, G, Flur X, Flurstück X zu einem Kaufpreis von 450.000,00 DM. Laut § 3 Abs. 2 des Vertrages war der Kaufpreis fällig und zahlbar bei Übergabe des Kaufgegenstandes, zu der es in § 7 Abs. 1 des Vertrages heißt, die Übergabe sowie Kaufpreiszahlung sollten in der Zeit zwischen dem 01.08.2002 und dem 31.07.2003 erfolgen. § 5 des Kaufvertrages hat folgenden Inhalt:
"Der Kaufgegenstand wird verkauft, wie er heute steht und liegt und von den Käufern besichtigt worden ist.
Die Verkäufer leisten keinerlei Gewähr für eine bestimmte Größe, Güte, Grenze, Beschaffenheit des Grundstücks und der Wohnung. Die Verkäufern versichern jedoch, dass ihnen kein Mängel des Gebäudes, Altlasten des Grundstückes oder Baulasten bekannt sind.
Es besteht Einigkeit zwischen den Erschienenen, dass das Objekt zur Zeit der Beurkundung in technisch einwandfreiem Zustand ist, mit Ausnahme der westlich gelegenen Garage, an der eine Dachreparatur notwendig ist. Diese Dachreparatur geht zu Lasten der Käufer. Etwaige Mängel, die bis zum Zeitpunkt der Übergabe entstehen, sind vor Übergabe festzustellen und durch die Verkäufer zu beseitigen."
Wegen des Inhalts des notariell beurkundeten Kaufvertrages im übrigen wird auf die zu den Akten gereichte Ablichtung (Bl. 12 - 18 d. A.) Bezug genommen.
Am 26.02.2001 vereinbarten die Parteien privatschriftlich unter der Überschrift "Zusatzvereinbarung zum Immobilienkaufvertrag vom 26. Juli 1999" folgendes:
"Abweichend vom Immobilienkaufvertrag vom 26. Juli 1999, abgeschlossen vor der Notarin Frau T, wird folgendes vereinbart:
Die Käufer erklären sich bereit, das Wohnhaus S in G in der Zeit vom 01. Juli 2001 bis 30. Juni 2002 zu übernehmen. Im Gegenzug verpflichten sich die Verkäufer, auf eine mögliche zwischenzeitliche Vermietung zu verzichten. Sollte die Übergabe des Hauses S vor dem Umzug der Käufer nach C erfolgen, räumen die Käufer den Verkäufern die Möglichkeit ein, die Souterrain-Wohnung bis zum Umzug nach C zu benutzen."
Anfang/Mitte Mai 2001 kamen den Klägern Bedenken, ob der Kaufgegenstand schadstoffbelastet sein könnte. Es kam zu Verhandlungen zwischen den Parteien über eine Begutachtung des Gebäudes durch einen Sachverständigen. Die Kläger strengten daraufhin die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens vor dem Schiedsamt der Stadt G an mit dem Ziel, die Erstellung eines baubiologischen Gutachtens zu erreichen. Das Schiedsamt der Stadt G teilte den Klägern mit Schreiben vom 19.06.2001 mit, dass ein baubiologisches Gutachten erstellt werde und die Kosten von den Beklagten übernommen werden würden. In der Folgezeit wurde durch Frau D vom Sachverständigenbüro F ein baubiologisches Gutachten erstellt, welches aber von den Beklagten bis heute nicht zur Akte gereicht worden ist. Nach Angaben der vorprozessual Bevollmächtigten der Beklagten weist das Gutachten die Schadstofffreiheit des Objektes aus; wegen der insoweit erfolgen Mitteilung der Beklagten wird auf das Schreiben ihrer damaligen Bevollmächtigten vom 15.08.2001 (Bl. 23 - 26 d. A.) Bezug genommen.
In diesem Schreiben forderte der damalige Bevollmächtigte der Beklagten ebenso wie in seinem weiteren Schreiben vom 08.10.2001 auf, dass Objekt zum 01.12.2001 zu übernehmen. Zu einer Übergabe ist es aber bis heute nicht gekommen.
Die Kläger behaupten, die im verkauften Haus einbauten Holzdecken seien von den Beklagten mit schadstoffbelasteten Holzschutzmitteln, nämlich mit dem Produkt "Xyladecor", in den 70er Jahren des 20. Jahrhunderts gestrichen worden. Daraus folge - wie sie meinen -, dass den Beklagten entgegen der in § 5 Abs. 2 S. 2 des Kaufvertrages abgegebenen Versicherung Mängel des Gebäudes bekannt gewesen seien. Dennoch hätten die Beklagten sie - wie die Kläger behaupten - nicht vor Abschluss des Kaufvertrages darüber aufgeklärt, sondern erst in einem Gespräch, dass am 19.05.2001 zwischen der Klägerin und den Beklagten geführt worden sei. Die Kläger meinen, den Beklagten stünde aufgrund dieses Umstandes kein Erfüllungsanspruch aus dem abgeschlossenen Kaufvertrag zu. Sie haben mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 15.03.2004 die Anfechung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung erklärt. Sie machen Schadensersatzansrpüche in Höhe eines Gesamtbetrages von 1.661,17 € nach näherer Maßgabe der Schadenspositionen Blatt 8/9 der Klageschrift (Bl. 8/9 d. A.) geltend.
Sie beantragen,
1. festzustellen, dass den Beklagten aus dem am 26.07.1999 unterzeichneten und von der Notarin Antoinette T in G beurkundeten Kaufvertrag (UR-Nr. 92/1999) über das Anwesen S, ...... G, G, Flur X, Flurstück X mit einer Gesamtfläche von 703 m³ keine Erfüllungsansprüche zustehen,
2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 1.661,17 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.06.2002 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen,
widerklagend - unter Rücknahme der weitergehenden Widerklageanträge -,
festzustellen, dass sich die Kläger mit der Abnahme des Hausgrundstücks G, Flur X, Flurstück X, S, ...... G gemäß dem notariellen Kaufvertrag UR-Nr. 91/1999 der Notarin T in Verbindung mit der Zusatzvereinbarung vom 26. Juli 1999 seit dem 01.08.2003 in Verzug befinden,
2. die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 230.081,34 € seit dem 01.08.2003 zu zahlen,
3. festzustellen, dass die Kläger verpflichtet sind, ihnen alle notwendigen Aufwendungen für das Hausgrundstück ST2 in ...... G, bis zum Zeitpunkt der Abnahme zu erstatten, die durch die Nichtabnahme seit dem 01.08.2003 entstanden sind.
Die Kläger beantragen unter Zustimmung zur Teilrücknahme,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, das den Klägern verkaufte Haus weise keine Mängel auf. Im Übrigen habe die Beklagte mit der Klägerin vor Abschluss des Kaufvertrages darüber gesprochen, dass das in dem verkauften Haus verwendete Holz in den 70er Jahren teilweise auch mit Holzschutzmittel behandelt worden sei.
Die Kammer hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschlüssen vom 09.01.2003 (Bl. 132 d. A.) in der Fassung der Beschlüsse vom 30.01.2003 (Bl. 138 d. A.) und vom 05.06.2003 (Bl. 163 d. A.) sowie vom 18.02.2004 (Bl. 282 a d. A.) und vom 24.02.2006 (Bl. 478 d. A.) durch Einholung von Gutachten sowie durch Vernehmung der Klägerin und der Beklagten als Partei. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dr. T2 vom 12.11.2003 und vom 11.08.2005 sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 24.02.2006 (Bl. 478 - 482 d. A.) Bezug genommen.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Die Klage ist unbegründet, während die Widerklage weitgehend Erfolg hat.
Klage:
Antrag zu 1):
Der Antrag zu 1) hat keinen Erfolg.
1.
Die Feststellungsklage ist zwar zulässig, weil die Kläger ein rechtliches Interesse im Sinne des § 256 I ZPO an der Feststellung haben, ob den Beklagten aus dem geschlossenen Kaufvertrag Erfüllungsansprüche zustehen oder nicht.
2.
Jedoch hat die Feststellungsklage keinen Erfolg, weil den Beklagten - entgegen der von den Klägern vertretenen Ansicht - aus dem Vertrag vom 26.07.1999 Erfüllungsansprüche zustehen. Denn der Vertrag ist weder unwirksam noch stehen den Klägern Rückabwicklungsansprüche zu.
a)
Der Vertrag ist wirksam abgeschlossen worden:
aa)
Eine Unwirksamkeit des Vertrages folgt nicht aus § 125 S. 1 BGB, denn die gemäß Artikel 229 § 5 S. 1 EGBGB maßgebliche Formvorschrift des § 313 S. 1 BGB alter Fassung ist beachtet worden, indem der Vertrag notariell beurkundet worden ist. Zwar bedurfte grundsätzlich auch die Zusatzvereinbarung vom 26.02.2001 der notariellen Beurkundung, weil sich das Beurkundungserfordernis nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung, sondern auf den Vertrag im Ganzen bezieht. Jedoch führt der Umstand, dass die Vereinbarung vom 26.02.2001 nicht beurkundet worden ist, nur zur Nichtigkeit dieser Zusatzvereinbarung, nicht jedoch zur Nichtigkeit des Vertrages im Ganzen (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 313 Rn. 38).
bb)
Eine Nichtigkeit des Vertrages folgt auch nicht aus § 134 BGB. Denn eine Strafbarkeit der Beklagten gemäß § 263 StGB ist nicht gegeben. Die Beklagten haben sich weder durch Vorspiegelung falscher Tatsachen noch durch Unterdrückung offenbarungspflichtiger Tatsachen strafbar gemacht:
Es kann nicht festgestellt werden, dass den Beklagten als Verkäufern entgegen der in § 5 Abs. 2 S. 2 des Kaufvertrages gegebenen Versicherung Mängel des verkauften Gebäudes bekannt waren. Das könnte nur dann bejaht werden, wenn ihnen bekannt war, dass das von ihnen in den 70er Jahren des 20. Jahrhunderts verwendete Holzschutzmittel gesundheitsgefährdende Auswirkungen hatte. Solche gesundheitsgefährdenden Auswirkungen sind aber vom Sachverständigen Dr. T2 ausweislich der Gutachten vom 12.11.2003 und 11.08.2005 nicht festgestellt worden.
(2)
Auch ein Betrug in der Form des Unterlassens aufgrund nicht erfolgter Mitteilung offenbarungspflichtiger Tatsachen liegt nicht vor. Dabei kann der aufgrund der widerstreitenden Aussagen der Parteien im Rahmen ihrer Parteivernehmung vom 24.02.2006 nicht aufzuklärende Punkt, ob eine Mitteilung der Verwendung von Holzschutzmitteln gegenüber den Klägern vor Abschluss des Kaufvertrages erfolgt ist, offen bleiben. Selbst wenn eine solche Mitteilung nicht erfolgt ist, vermag das die Voraussetzungen des § 263 StGB nicht zu erfüllen. Denn ein Verschweigen von Tatsachen ist allenfalls dann strafbar, wenn der andere Teil Aufklärung erwarten durfte. Das ist zum einen anerkannt für den Fall, dass entsprechende Fragen gestellt werden; dass sie solche Fragen vor Kaufvertragsabschluss gestellt werden, behaupten die Kläger aber selbst nicht. Zum anderen kann eine Strafbarkeit dann zu bejahen sein, wenn eine Offenbarung besonders wichtiger Umstände unterblieben ist; dabei handelt es sich um Umstände, die für die Willensbildung der anderen Seite offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Daraus folgt, dass ein Verkäufer wesentliche Mängel der Kaufsache nicht verschweigen darf, insbesondere nicht besonders schwerwiegende Mängel. Um solche Mängel geht es vorliegend aber nicht. Es ist aber allgemein bekannt, dass Holzverkleidungen in den 70er Jahren des vorigen Jahrhunderts üblicherweise mit schadstoffbelasteten Materialien gestrichen wurden. Das musste auch den Klägern klar sein. Daher fehlt es schon an der Offensichtlichkeit dieses Umstandes für die Willensbildung der Beklagten.
Jedenfalls kann kein Täuschungsvorsatz der Kläger festgestellt werden. Ein solcher setzt voraus, dass beim Täuschenden die Vorstellung herrschte, die unterlassene Offenbarung könne möglicherweise für die Willensbildung des anderen Teils von Bedeutung sein. Dazu fehlt jeglicher klägerischer Vortrag.
cc)
Eine Nichtigkeit folgt auch nicht aus § 138 BGB. Aus den vorherigen Ausführungen ergibt sich, dass weder objektive Sittenwidrigkeit noch Kenntnis der Umstände, die ihr Vorgehen sittenwidrig hätten machen können, bei den Beklagten vorlag.
dd)
Schließlich folgt eine Nichtigkeit des Kaufvertrages auch nicht aus § 142 Abs. 1 BGB. Denn die von den Klägern erklärte Anfechtung des Kaufvertrages geht mangels Vorliegen eines Anfechtungsgrundes ins Leere. Eine arglistige Täuschung der Kläger durch die Beklagten kann - wie gerade dargelegt - nicht festgestellt werden. Nur ergänzend führt die Kammer deshalb aus, dass auch die Anfrechtungsfrist des § 124 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 BGB verstrichen ist.
b)
Die aus dem Kaufvertrag vom 26.07.1999 folgenden Erfüllungsansprüche der Beklagten sind auch nicht aufgrund einer Umwandlung des Vertragsverhältnisses in ein Rückgewährschuldverhältnis erloschen:
aa)
Die Voraussetzungen der §§ 346, 467, 465, 463, 459, 433 BGB alter Fassung liegen nicht vor:
(1)
Ein Wandlungsanspruch der Kläger folgt nicht aus den §§ 459 Abs. 2, 463 S. 1 BGB alter Fassung. Denn die - behauptete - Kenntnis der Verkäufer von Mängeln ist keine Eigenschaft der Kaufsache im Sinne dieser Vorschriften (vgl. BGH, NJW - RR 1992, 333). Entgegen der von den Klägern vertretenen Ansicht liegt auch keine Zusicherung aufgrund einer "Behauptung ins Blaue hinein" vor. Denn zu einer Untersuchung des Gebäudes waren die Beklagten vor Abschluss des Kaufvertrages trotz der Erklärung, ihnen seien keine Mängel bekannt, nicht verpflichtet (BGH, NJW 1981, 928).
(2)
Auch die Voraussetzungen des § 463 S. 2 BGB liegen nicht vor. Hier gilt das zur fehlenden Strafbarkeit gemäß § 263 StGB oben Ausgeführte entsprechend.
bb)
Ein Rückgewähranspruch der Kläger gegenüber den Beklagten ergibt sich auch nicht aus den weiter anwendbaren Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss. Dieses Rechtsinstitut war nach der bis zum 31.12.2001 geltenden obergerichtlichen Rechtsprechung neben den gesetzlich geregelten Mangelgewährleistungsansprüchen gemäß den §§ 459 ff. BGB alter Fassung anwendbar, wenn eine Aufklärungspflicht betreffend zugesicherter Nichtkenntnis von Mängeln fahrlässig verletzt worden war (vgl. dazu Heinrichs, a.a.O., § 463 Rn. 25, § 459 Rn. 20, Rn. 7 vor § 459). Hier haben die Kläger aber weder das Vorliegen eines aufklärungspflichtigen Mangels noch die Kenntnis der Beklagten von einem solchen Mangel bewiesen. Nur bei einer solchen Kenntnis könnte Fahrlässigkeit der Beklagten zu bejahen sein.
Nur ergänzend weist die Kammer daraufhin, dass ein solcher Anspruch auch deshalb nicht zu einem Rückgewährschuldverhältnis führen würde, weil dem der Gewährleistungsausschluss gemäß § 5 Abs. 1 des Kaufvertrages entgegen stünde; denn dieser wäre wirksam gemäß § 476 BGB alte Fassung.
cc)
Ein Rückgewährschuldverhältnis folgt auch nicht aus den §§ 812 Abs. 1, S. 1, 818 Abs. 2 BGB, weil die von den Klägern erklärte Anfechtung nicht durchgreift - wie bereits oben dargelegt - noch aus den §§ 823, 826 in Verbindung mit 249 BGB, weil deren Voraussetzungen - wie ebenfalls oben bereits dargelegt - nicht vorliegen.
Antrag zu 2):
Da der Antrag zu 1) keinen Erfolg hat, schulden die Beklagten den Klägern auch keinen Schadensersatz.
Widerklage:
Antrag zu 1):
1.
Der Feststellungsantrag ist zulässig gemäß § 256 Abs. 1 ZPO. Das notwendige Feststellungsinteresse ergibt sich aus den §§ 756, 765 ZPO.
2.
Er ist auch begründet, wie sich aus den §§ 293 ff., insbesondere aus § 295 S. 1 Alternative 1 BGB ergibt. Denn die Kläger haben die Annahme des Grundstücks verweigert, wie sich insbesondere aus der Klageerhebung ergibt. Die Frage, ob überhaupt ein wörtliches Angebot der Beklagten erfolgt ist, kann dahin stehen. Denn die Kammer schließt sich der Rechtsprechung an, dass ein solches wörtliches Angebot überflüssig ist, wenn der Gläubiger auf seiner Weigerung beharrt, da es dann eine bloße Förmelei darstellte (BGH, NJW, 2001, 287); so liegt der Fall hier.
Antrag zu 2):
Auch der Antrag zu 2) ist begründet. Der entsprechende Anspruch der Beklagten gegen die Kläger ergibt sich aus § 286 I BGB. Diese Norm ist anwendbar, da es sich bei der Abnahmepflicht gemäß § 433 II BGB um eine vertragliche Nebenpflicht handelt (Heinrichs, a. a. O., § 433 Rn. 36).
Es liegt auch Verzug vor, da die Nichtabnahme eines verkauften Gegenstandes durch den Gläubiger wegen der Abnahmepflicht aus § 433 II BGB nicht nur zum Gläubiger-, sondern auch zum Schuldnerverzug führt (Heinrichs, a. a. O., § 293 Rn. 6 mit weiteren Nachweisen). Verzug liegt hier vor, da die Kläger spätestens mit Ablauf des 31.07.2003 verpflichtet waren, das verkaufte Grundstück abzunehmen (§ 284 Abs. 2 S. 1 BGB alter Fassung). Aus § 3 Abs. 2 des Kaufvertrages folgt nichts anderes, da sich aus § 7 Abs. 1 des Kaufvertrages ergibt, dass sich die Beklagten jedenfalls bei Nichtabnahme bis zum 31.07.2003 in Verzug befanden.
Jedoch können die Beklagten Schadensersatz erst für den Zeitraum ab dem 01.08.2003 verlangen. Denn da die Zusatzvereinbarung vom 26.02.2001 wegen Nichteinhaltung der Form des § 313 S. 1 BGB alter Fassung nichtig ist gemäß § 125 S. 1 BGB richtet sich die Frage, ab wann eine Abnahmepflicht der Kläger eintrat, nachdem ursprünglichen Kaufvertrag vom 26.07.1999. Danach war der Kaufgegenstand aber erst bis spätestens zum 31.07.2003 abzunehmen, so dass zuvor kein Verzug eintreten konnte.
Aus § 284 Abs. 2 S. 1 BGB alter Fassung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB neuer Fassung) i.V.m. der auf den Streitfall gem. Art. 229 § 1 Abs. 1, S. 3 EGBGB anwendbaren Regelung des § 288 Abs. 1 BGB n.F. folgt, dass die Beklagten zu Recht für die Zeit ab dem 01.08.2003 Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hinsichtlich des geschuldeten Kaufpreises verlangen.
III. Antrag zu 3:
1.
Dieser Antrag ist zulässig gemäß §§ 256 Abs. 1, 260 ZPO. Das Feststellungsinteresse der Widerklägerin folgt daraus, dass bis zur Abnahme des Hauses durch die Widerbeklagten weitere Aufwendungen drohen, die bei Nichtgeltendmachung im Wege einer Feststellungsklage möglicherweise der Verjährung unterfallen könnten.
2.
Die Festestellungsklage ist auch begründet, da die Kläger - wie bereits dargelegt - den Beklagten aus dem Gesichtspunkt des Verzuges diese Aufwendungen zu erstatten haben.
C.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2, 100 Abs. 1 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.