Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Das Urteil ergeht gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO ohne Tatbestand. -
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2003 in Höhe von 86,25 € für Kosten eines Hauswarts und 5,16 € für Kosten einer Dachrinnenreinigung.
Voraussetzung für die Umlagefähigkeit dieser Nebenkostenpositionen ist, dass diese zwischen den Parteien vereinbart worden ist. Zwar ist im Mietvertrag unter § 2 vereinbart worden, dass die Beklagte zusätzlich zu der Nettogrundmiete sämtliche Betriebskosten, insbesondere die in § 27 II. Berechnungsverordnung in Verbindung mit Anlage 3 zur II. Berechnungsverordnung - in jeweils gültiger Fassung - aufgeführten Kosten anteilig zu bezahlen hat, was für eine Vereinbarung grds. ausreicht, im Anschluß an diese Regelung waren aber die im Mietobjekt anfallenden Betriebskosten im Einzelnen aufgeführt worden, indem jeweils einzelne Beträge neben den relevanten Positionen aufgeführt wurden und auf diese Art und Weise die monatlichen Vorauszahlungen berechnet wurden. Damit ist zunächst die Umlagefähigkeit auch nur dieser Positionen vereinbart worden, denn andere Betriebskosten fielen zu dieser Zeit nicht an. Hinzukommt, daß hinsichtlich der sonstigen Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1, 2. Berechnungsverordnung eine allgemeine Bezugnahme auch nicht ausreicht. Kosten der Dachrinnenreinigung sind sogenannte sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 2, II. Berechnungsverordnung. Im Rahmen dieser Vorschrift können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde. D. h. dass die sonstigen Betriebskosten, die auf den Mieter übergewälzt werden sollen, im Einzelnen zu benennen sind. Dies ist in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag nicht geschehen. Kosten der Dachrinnenreinigung werden dort an keiner Stelle erwähnt.
Die Umlage zusätzlicher Betriebskosten, d. h. neuer, später entstehender Betriebskosten, erfordert entweder einen Vorbehalt in der getroffenen Vereinbarung oder eine neue Vereinbarung zwischen den Parteien (Palandt/Weidenkaff, 63. Auflage, § 556 Rdnr. 5 a. E.). Ein Vorbehalt für den Fall der Einführung neuer Betriebskosten ist in dem Mietvertrag nicht enthalten. Eine Vereinbarung über die Umlage der Hauswartkosten und Dachrinnenreinigungskosten ist zwischen den Parteien nicht zustandgekommen, denn für das Zustandekommen einer Vereinbarung sind zwei übereinstimmende Willenserklärungen erforderlich. Allein durch das einseitige Schreiben der Klägerin vom 02.04.2003, in dem Kosten für einen Hauswart und eine Dachrinnenreinigung erstmals aufgeführt sind, konnte eine Vereinbarung mit der Beklagten über die Umlage dieser - neuen - Nebenkostenpositionen nicht erfolgen.
Die Klage war daher abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Streitwert: 91,41 €.