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BGH · Urteil vom 22. November 2013 · Az. V ZR 96/12

Informationen zum Urteil

  • Gericht:

    BGH

  • Datum:

    22. November 2013

  • Aktenzeichen:

    V ZR 96/12

  • Typ:

    Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2014, 2035

  • Verfahrensgang:

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des 30. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 30. M├Ąrz 2012 wird auf Kosten der Kl├Ągerin zur├╝ckgewiesen.

Von Rechts wegen.

Tatbestand

Die Beklagte war Eigent├╝merin eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundst├╝cks. Eine der vier in dem Geb├Ąude vorhandenen Wohnungen vermietete sie an die Kl├Ągerin. Am 22. Januar 2009 erteilte das zust├Ąndige Landratsamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Den ungeteilten Grundbesitz verkaufte die Beklagte mit notariellem Vertrag vom 11. M├Ąrz 2009 an drei Erwerber zum Preis von 120.000 €. Diese lie├čen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung gem├Ą├č ┬ž 3 WEG beurkunden. Die Umschreibung des Eigentums erfolgte am 30. Juli 2009. Am 14. M├Ąrz 2011 erkl├Ąrte die Kl├Ągerin gegen├╝ber der Beklagten, dass sie das auf ┬ž 577 BGB gest├╝tzte Vorkaufsrecht aus├╝be.

Mit der Klage will die Kl├Ągerin feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag ├╝ber die von ihr angemietete Wohnung zum 1 Preis von 30.000 € zustande gekommen ist. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl├Ągerin ihr Klageziel weiter.

Gr├╝nde

I.

Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Verkauf des gesamten Geb├Ąudes begr├╝nde nur dann ein Vorkaufsrecht des Mieters gem├Ą├č ┬ž 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB hinsichtlich der gemieteten Wohnung, wenn diese als abgegrenzter Teil des Kaufvertrags angesehen werden k├Ânne. Hierf├╝r m├╝sse entweder das k├╝nftige Wohnungseigentum in dem Kaufvertrag dargestellt sein oder eine Teilungserkl├Ąrung bereits errichtet und in Bezug genommen oder eine Aufteilungspflicht vertraglich vereinbart sein. Diese Voraussetzungen l├Ągen auch dann nicht vor, wenn unterstellt werde, dass die Beklagte die Umwandlungsabsicht der Erwerber gekannt und sowohl bei der Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch bei der Vorbereitung der Teilungsvereinbarung mitgewirkt habe, indem sie den Erwerbern die notwendigen Informationen und Pl├Ąne verschafft habe. Weder nehme der Kaufvertrag auf die Teilungsvereinbarung Bezug noch erg├Ąben sich aus anderen Umst├Ąnden ausreichende Kriterien f├╝r eine solche Bestimmung der gemieteten Wohnung als Teilobjekt des Ver├Ąu├čerungsvertrags.

Allerdings k├Ânne die Aufteilung des Wohnungseigentums auch durch m├╝ndliche Nebenabreden vereinbart werden, deren Formunwirksamkeit hier infolge der Auflassung und Eintragung geheilt w├Ąre. Dass sich die Bestimmbar-3 keit des k├╝nftigen Wohnungseigentums aus solchen Nebenabreden ergebe, habe die Kl├Ągerin indes nicht bewiesen. Der Beklagten sei nicht zu widerlegen, dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt habe; sie habe sich die Absicht der Erwerber ├╝ber die blo├če Kenntnis und Hilfeleistung hinaus nicht zu Eigen gemacht. Der durch ┬ž 577 BGB bezweckte Schutz des Mieters stelle diese Auslegung nicht in Frage; es realisiere sich nur die stets bestehende Gefahr der Eigennutzung durch den Erwerber.

II.

Diese Ausf├╝hrungen halten rechtlicher Nachpr├╝fung im Ergebnis stand. Der Kl├Ągerin steht kein Vorkaufsrecht gem├Ą├č ┬ž 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Nach dieser Bestimmung ist ein Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnr├Ąume, an denen nach der ├ťberlassung an den Mieter Wohnungseigentum begr├╝ndet worden ist oder begr├╝ndet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Zwar waren der Kl├Ągerin die Wohnr├Ąume im Zeitpunkt des Verkaufs als Mieterin ├╝berlassen. Ein Vorkaufsrecht nach der ersten Alternative der Norm scheidet aber schon deshalb aus, weil das Wohnungseigentum erst nach dem Verkauf begr├╝ndet worden ist; auch die Voraussetzungen f├╝r die zweite Alternative des ┬ž 577 Abs. 1 Satz 1 BGB liegen nicht vor.

1. Allerdings ist umstritten, unter welchen Voraussetzungen Wohnungseigentum im Sinne von ┬ž 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB "begr├╝ndet werden soll", wenn - wie hier - ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus ver├Ąu├čert wird.

a) Nach ├╝berwiegender Ansicht setzt die Entstehung des Vorkaufsrechts zum einen voraus, dass bei Abschluss des Kaufvertrages beabsichtigt gewesen sei, Wohnungseigentum zu begr├╝nden; zum anderen m├╝sse die von dem Mieter bewohnte Wohnung einen rechtlich bestimmten oder zumindest bestimmba-5 ren Teil des Vertragsgegenstands bilden (so zu ┬ž 2b WoBindG aF KG, KGR 1994, 146, 148 - die Revision wurde nicht angenommen: Senat, Beschluss vom 24. M├Ąrz 1994 - V ZR 111/93, unver├Âffentl.; M├╝nchKomm-BGB/H├Ąublein, 6. Aufl., ┬ž 577 Rn. 7; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., ┬ž 577 Rn. 3; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], ┬ž 577 Rn. 23, 31; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., ┬ž 577 Rn. 13; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, ┬ž 577 Rn. 8 f.; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], ┬ž 5 Rn. 150 ff., 176; Wirth, NZM 1998, 390, 392; vgl. auch BayObLGZ 1992, 100 ff. zu ┬ž 2b WoBindG aF).

aa) Im Hinblick auf die erste Voraussetzung wird uneinheitlich beantwortet, wann die Umwandlungsabsicht ausreichend manifestiert ist.

(1) Teilweise wird vertreten, es gen├╝ge schon, dass sich die Umwandlungsabsicht in einer "beliebigen ├Ąu├čeren Form konkretisiert" habe (Staudinger/Rolfs, BGB [2011], ┬ž 577 Rn. 23), etwa wenn - wie hier - im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt oder jedenfalls beantragt worden sei (Staudinger/Rolfs, aaO; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, ┬ž 577 BGB, 4. Aufl., Rn. 8 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 262).

(2) Nach ganz ├╝berwiegender Ansicht reichen reine Vorbereitungshandlungen - zu denen auch das Bewirken der Abgeschlossenheitsbescheinigung gez├Ąhlt wird - dagegen nicht aus. Der gesetzlichen Regelung k├Ânne nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber die Aus├╝bung des Vorkaufsrechts auch bei einer Gesamtver├Ąu├čerung eines Grundst├╝cks habe zulassen wollen, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet sei (BayObLGZ 1992, 100, 109 zu ┬ž 2b Abs. 1 WoBindG aF). Gen├╝gen soll es vornehmlich, wenn bei Vertragsschluss bereits eine Teilungserkl├Ąrung nach ┬ž 8 WEG beurkundet ist (BayObLGZ 1992, 100, 109 iVm 106; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., ┬ž 577 BGB Rn. 16; Sch├Âner/St├Âber, Grundbuchrecht, 8 15. Aufl., Rn. 4184; Spielbauer/Krenek, Mietrecht, ┬ž 577 Rn. 20 ff.; M├Âssner in: jurisPK-BGB, 6. Aufl., ┬ž 577 Rn. 22 mwN; R├╝├čmann, RNotZ 2012, 97, 110; F. Schmidt, WE 1993, 328, 334). Ausreichen soll es auch, wenn sich der Verk├Ąufer zu der Teilung verpflichtet (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., ┬ž 577 BGB Rn. 17; Derleder, NJW 1996, 2817, 2821; Langhein, DNotZ 1993, 650, 654 f.) oder die Parteien gegenseitige Vertragspflichten ├╝bernehmen, die die Begr├╝ndung von Wohnungseigentum herbeif├╝hren sollen (KG, KGR 1994, 146 ff.).

(3) Ob die erforderliche Umwandlungsabsicht auch dann besteht, wenn - wie hier - erst die Erwerber Wohnungseigentum begr├╝nden sollen, ist streitig. Manche halten eine Teilungsvereinbarung der Erwerber gem├Ą├č ┬ž 3 WEG allgemein f├╝r ausreichend (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 262; Wienicke, WuM 1980, 93, 96 zu ┬ž 2b WoBindG aF). ├ťberwiegend wird dies jedoch verneint (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., ┬ž 577 BGB Rn. 19; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., ┬ž 577 BGB Rn. 16; Sch├Âner/ St├Âber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 4184; BeckOK BGB/Hannappel, Edition 26, ┬ž 577 Rn. 8; Wirth, NZM 1998, 390, 392).

bb) Die zweite Voraussetzung - die Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit des zuk├╝nftigen Wohnungseigentums - soll erf├╝llt sein, wenn die Wohnung in dem Kaufvertrag selbst als Teilobjekt so hinreichend bestimmt ist, dass sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundst├╝ck der rechtlich selbst├Ąndige Gegenstand eines rechtsg├╝ltigen Kaufvertrags sein kann (BayObLGZ 1992, 100 ff.; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., ┬ž 577 BGB Rn. 22, 24; Kl├╝hs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392; Schilling/Meyer, ZMR 1994, 497, 503 f.). Daf├╝r ist es als ausreichend angesehen worden, dass bei Abschluss des Kaufvertrags ein Aufteilungsplan vorlag (KG, KGR 1994, 146, 148 zu ┬ž 2b WoBindG aF). Nicht gen├╝gen soll es dagegen, wenn das Grundst├╝ck "als Ganzes" verkauft wird (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., ┬ž 577 BGB Rn. 18; Blank, WuM 1993, 573, 578). 11 b) Gesondert betrachtet werden h├Ąufig sogenannte "Erwerbermodelle", bei denen - wie hier - ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen en bloc an eine Mehrheit von Erwerbern verkauft wird, die erst nach dem Erwerb Wohnungseigentum begr├╝nden wollen, um die neu geschaffenen Einheiten sp├Ąter jeweils selbst zu nutzen.

aa) Hier soll nach verbreiteter Ansicht ein Vorkaufsrecht auch dann entstehen, wenn auf die Erwerber nicht unmittelbar Wohnungseigentum ├╝bertragen wird, sondern andere rechtsgesch├Ąftliche Gestaltungsformen gew├Ąhlt werden, wie etwa die Begr├╝ndung von Miteigentum und die anschlie├čende Schaffung von Wohnungseigentum (M├╝nchKomm-BGB/H├Ąublein, 6. Aufl., ┬ž 577 Rn. 8; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], ┬ž 577 Rn. 32: ┬ž 577 BGB analog; Derleder, NJW 1996, 2817, 2821; Sonnenschein, NJW 1980, 2055, 2057; Wienicke, WuM 1980, 93, 96). Gegenstand des Vorkaufsrechts sei der betroffene Miteigentumsanteil (Staudinger/Rolfs, BGB [2011], ┬ž 577 Rn. 32; Blank, WuM 1993, 573, 578; Maciejewski, MM 1994, 137, 138).

bb) Teilweise wird dar├╝ber hinaus gefordert, dass jedem Erwerber von vornherein eine hinreichend bestimmte Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen sein m├╝sse (Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 10. Aufl., ┬ž 577 Rn. 13; Staudinger/Rolfs, BGB [2011], ┬ž 577 Rn. 32; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., ┬ž 577 BGB Rn. 8; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters [1998], ┬ž 5 Rn. 178 ff., 184; Blank, WuM 1993, 573, 578).

cc) Wieder andere halten auch mit Blick auf Erwerbermodelle daran fest, dass das Vorkaufsrecht nur dann entstehe, wenn die Umwandlung durch den Ver├Ąu├čerer erfolge, nicht aber, wenn erst die Erwerber eine Teilung gem├Ą├č ┬ž 3 WEG vereinbarten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., ┬ž 577 BGB Rn. 16 und 20; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., ┬ž 577 BGB Rn. 19; Kl├╝hs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; Wirth, NZM 1998, 390, 392). 13 2. Der Senat entscheidet die Streitfrage dahingehend, dass das Vorkaufsrecht des Mieters nach ┬ž 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bei dem Verkauf eines (noch) ungeteilten Mehrfamilienhauses im Grundsatz nur dann entsteht, wenn sich der Ver├Ąu├čerer vertraglich zur Durchf├╝hrung der Aufteilung gem├Ą├č ┬ž 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zuk├╝nftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist; dies gilt auch im Fall eines Erwerbermodells.

a) Der Wortlaut der Vorschrift, wonach Wohnungseigentum "begr├╝ndet werden soll", ist f├╝r die Anforderungen an die Entstehung des Vorkaufsrechts im Einzelnen unergiebig. Er l├Ąsst offen, ob die Parteien des Kaufvertrages die Umwandlung vereinbaren m├╝ssen, ob die erkennbare subjektive Umwandlungsabsicht des Erwerbers ausreicht oder die Umwandlung nur objektiv mit einer bestimmten Wahrscheinlichkeit bevorstehen muss.

b) Auch die historische Auslegung f├╝hrt nicht zu einem eindeutigen Ergebnis. Die Regelung geht zur├╝ck auf ┬ž 2b WoBindG aF, der zum 1. Juli 1980 in Kraft trat und ein Vorkaufsrecht zun├Ąchst nur f├╝r ├Âffentlich gef├Ârderte Mietwohnungen einf├╝hrte, "um den spekulativen Verdr├Ąngungen von Mietern insbesondere im Zusammenhang mit dem Aufkauf und der Umwandlung ganzer Sozialmietwohnanlagen zu begegnen und gleichzeitig die Ver├Ąu├čerung der Wohnungen grunds├Ątzlich an den bisherigen Mieter zu sichern" (BT-Drucks. 8/3403, S. 35, vgl. auch BVerfG, NZM 2011, 479, 480). Andere Gestaltungsformen wie die Begr├╝ndung von Miteigentum werden in den Gesetzesmaterialien zwar kurz erw├Ąhnt, aber nur im Zusammenhang mit der Mitteilungspflicht gegen├╝ber der zust├Ąndigen Beh├Ârde (Ausschussbericht zu ┬ž┬ž 2a, 2b WoBindG aF, BT-Drucks. 8/3403, S. 40). Durch die zum 1. September 1993 in Kraft getretene Vorschrift des damaligen ┬ž 570b BGB wurde das Vorkaufsrecht auf alle Mietwohnungen ausgeweitet (BT-Drucks. 12/3254, S. 40); ein vorangehender Entwurf, der "andere rechtliche Gestaltungen", die "zu einem wirtschaftlich vergleichbaren Ergebnis f├╝hren", mit Blick auf die Bildung von Bruchteilseigentum der Umwand-18 lung gleichsetzen sollte (BT-Drucks. 12/3013, S. 8, 18), ist nicht Gesetz geworden. Sp├Ąter wurde der Regelungsgehalt des ┬ž 570b BGB in den jetzigen ┬ž 577 BGB ├╝bernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 72). Mit den Anforderungen an die gem├Ą├č ┬ž 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB noch bevorstehende Begr├╝ndung von Wohnungseigentum im Einzelnen hat sich der Gesetzgeber nicht befasst (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 108).

c) Dass der Ver├Ąu├čerer sich vertraglich zur Durchf├╝hrung der Aufteilung gem├Ą├č ┬ž 8 WEG verpflichten muss, ergibt sich vor allem aus systematischen ├ťberlegungen.

aa) Auf das Vorkaufsrecht finden gem├Ą├č ┬ž 577 Abs. 1 Satz 3 BGB erg├Ąnzend die allgemeinen Bestimmungen ├╝ber den Vorkauf Anwendung (┬ž┬ž 463 ff. BGB). Gem├Ą├č ┬ž 464 Abs. 2 BGB wird durch die Aus├╝bung des Vorkaufsrechts als Gestaltungsrecht zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten ein (weiterer) selbst├Ąndiger Kaufvertrag neu begr├╝ndet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war; der Berechtigte tritt also nicht in den zwischen dem Verpflichteten und dem Drittk├Ąufer geschlossenen Vertrag ein (Senat, Urteil vom 13. M├Ąrz 2009 - V ZR 157/08, NJW-RR 2009, 1172 Rn.14; RGZ 121, 137, 138). Vielmehr bestehen zwei Vertr├Ąge, soweit der Vertrag mit dem Drittk├Ąufer nicht unter einer aufl├Âsenden Bedingung steht (dazu Senat, Urteil vom 13. M├Ąrz 2009 - V ZR 157/08, aaO, Rn. 16 f.). Die beiden Kaufvertr├Ąge unterscheiden sich in der Regel nur darin, dass als K├Ąufer anstelle des Dritten der Berechtigte steht (Senat, Urteil vom 13. Juni 1980 - V ZR 11/79, BGHZ 77, 359, 362).

bb) Das Vorkaufsrecht gem├Ą├č ┬ž 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll allerdings gerade nicht zum Erwerb des gesamten Grundst├╝cks berechtigen. Ebenso wenig soll der Mieter dauerhaft einen ideellen Miteigentumsanteil in einer Bruchteilsgemeinschaft ohne Sondereigentum an der angemieteten Wohnung erwerben. Vielmehr ist ein zwar sachenrechtlich noch nicht vorhandenes, aber 20 in seiner Entstehung bereits angelegtes Wohnungseigentum Gegenstand des Vorkaufsrechts (vgl. BayObLGZ 1992, 100, 109). Das folgt aus dem systematischen Bezug des Vorkaufsrechts zu der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es entspricht auch seinem Zweck, dem Mieter ungeachtet der Aufteilung die weitere alleinige Nutzung der bislang mietweise ├╝berlassenen Wohnr├Ąume zu sichern. Deshalb muss zun├Ąchst gew├Ąhrleistet sein, dass der Mieter einen Anspruch auf die Begr├╝ndung des Wohnungseigentums erwirbt.

(1) Dies ist nur der Fall, wenn der Verk├Ąufer als Vorkaufsverpflichteter in dem Kaufvertrag eine Verpflichtung zur Aufteilung ├╝bernommen hat. Die Teilungserkl├Ąrung des Ver├Ąu├čerers gegen├╝ber dem Grundbuchamt gem├Ą├č ┬ž 8 WEG reicht f├╝r sich genommen nicht aus. Diese wird n├Ąmlich erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundb├╝cher wirksam und ist bis dahin frei widerruflich (Armbr├╝ster in B├Ąrmann, WEG, 12. Aufl., ┬ž 8 Rn. 21; Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., ┬ž 8 Rn. 5). Aus diesem Grund muss die Auslegung des Kaufvertrags ergeben, dass die vollendete Aufteilung geschuldet ist; das kann auch aus einer Bezugnahme auf die Teilungserkl├Ąrung folgen. Fehlt es daran, kann der Umstand, dass der Verk├Ąufer im Zusammenhang mit der Ver├Ąu├čerung eine Teilungserkl├Ąrung einreicht, ein Indiz f├╝r eine dahingehende Vertragspflicht im Wege einer Nebenabrede sein; ist diese zum Zwecke der Umgehung des Vorkaufsrechts nicht in die Vertragsurkunde aufgenommen worden, d├╝rfte sich der Ver├Ąu├čerer gegen├╝ber dem Mieter nicht auf die Formunwirksamkeit der Nebenabrede berufen (┬ž 242 BGB). Jedenfalls besteht nur bei einer vertraglichen Verpflichtung ein Anspruch auf Durchf├╝hrung der Aufteilung, den auch der Mieter als Vorkaufsberechtigter gegen├╝ber dem Ver├Ąu├čerer geltend machen kann. Vertragsgegenstand des zweiten Vertrags zwischen dem Ver├Ąu├čerer und dem Mieter ist - sofern die weitere Voraussetzung vorliegt, das zuk├╝nftige Wohnungseigentum also vertraglich hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist - die Durchf├╝hrung der Aufteilung und ├ťbereignung des an den von dem Mieter bewohnten R├Ąumen neu begr├╝ndeten Sondereigentums mit einem entsprechenden Miteigentumsanteil; als Gegenleistung schuldet der Mieter - ebenso wie bei 23 dem geb├╝ndelten Verkauf mehrerer Eigentumswohnungen nach bereits vollzogener Aufteilung - den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis (eingehend Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 11).

(2) Nicht ausreichend ist es dagegen, wenn die Aufteilung durch den oder die Erwerber durchgef├╝hrt werden soll. Vereinbaren mehrere Erwerber die Teilung gem├Ą├č ┬ž 3 WEG, so erwirbt der Mieter keinen Rechtsanspruch auf die Durchf├╝hrung der Aufteilung. Wird die Teilungsvereinbarung - wie hier - erst nach dem Verkauf beurkundet, besteht bei Abschluss des Kaufvertrags nur eine (noch) unverbindliche Umwandlungsabsicht; dies ergibt sich schon aus der Formbed├╝rftigkeit einer Vereinbarung gem├Ą├č ┬ž 3 WEG (┬ž 4 Abs. 3 WEG, ┬ž 311b Abs. 1 BGB). Aber selbst dann, wenn die Beurkundung schon vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgt, entsteht das Vorkaufsrecht nicht, weil der Mieter nicht in die Teilungsvereinbarung eintritt. Ein Vorkaufsrecht begr├╝ndet grunds├Ątzlich keine Rechtsbeziehungen des Mieters zu den teilenden Erwerbern als den Drittk├Ąufern (vgl. RGZ 121, 137, 138 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., vor ┬ž 463 Rn. 9, ┬ž 464 Rn. 5). Es richtet sich gegen den Verk├Ąufer und erstreckt sich deshalb nicht auf Vereinbarungen der K├Ąufer untereinander. Die Erwerber schulden gegen├╝ber dem Mieter keine seinen Interessen entsprechende Aufteilung des Grundst├╝cks. Sie k├Ânnten von der zuvor geplanten Aufteilung ohne weiteres Abstand nehmen und eine bereits beurkundete Teilungsvereinbarung einverst├Ąndlich aufheben, ohne dass der Mieter dies verhindern k├Ânnte (vgl. Kl├╝hs, RNotZ 2012, 555, 561 f.; allgemein Armbr├╝ster in B├Ąrmann, WEG, 12. Aufl., ┬ž 8 Rn. 17). Ebenso liegt es, wenn ein einzelner Erwerber bei Abschluss des Kaufvertrags die Absicht hat, nach der ├ťbereignung eine Teilung gem├Ą├č ┬ž 8 WEG vorzunehmen.

(3) Rechtsmissbr├Ąuchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass die Parteien des Kaufvertrags nur zur Ausschaltung des Vorkaufsrechts bewusst auf eine an sich beabsichtigte Teilung durch den Ver├Ąu├čerer verzichten und die 24 Teilung den Erwerbern ├╝berlassen, kann im Einzelfall mit der Anwendung von ┬ž 242 BGB begegnet werden (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 9 a.E.; Urteil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 340; BGH, Urteil vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 200). Daf├╝r reicht es - entgegen der Auffassung der Kl├Ągerin - allerdings nicht aus, dass der Verk├Ąufer den K├Ąufern die f├╝r die Teilung erforderlichen Informationen zukommen l├Ąsst oder Kenntnis von der Aufteilungsabsicht der Erwerber hat. Denn den Parteien steht es im Prinzip frei, die mit der Einr├Ąumung des Sondereigentums verbundenen Abreden den K├Ąufern zu ├╝berlassen. Hierf├╝r kann es nachvollziehbare Gr├╝nde geben, etwa weil der Verk├Ąufer die Gew├Ąhr f├╝r eine den Vorstellungen der Erwerber entsprechende Aufteilung nicht ├╝bernehmen m├Âchte oder die Erwerber den Zuschnitt der Einheiten und die Einr├Ąumung von Sondernutzungsrechten nicht dem Verk├Ąufer ├╝berlassen wollen. Wie das Berufungsgericht der Sache nach zutreffend ausf├╝hrt, setzt ein Umgehungsgesch├Ąft deshalb jedenfalls ein eigenes Interesse des Verk├Ąufers an der sp├Ąteren Aufteilung voraus.

cc) Diese Auslegung widerspricht nicht dem Zweck des ┬ž 577 BGB, den Mieter vor einer Verdr├Ąngung im Zuge der Umwandlung von Mehrfamilienh├Ąusern in Wohnungseigentum zu sch├╝tzen.

(1) Gesch├╝tzt ist der Mieter ohnehin, wenn der oder die Erwerber die Teilung durchf├╝hren wollen, um das jeweilige Wohnungseigentum als Kapitalanlage zu nutzen. Denn das Mietverh├Ąltnis bleibt durch den Verkauf unber├╝hrt (┬ž 566 Abs. 1 BGB), eine Eigenbedarfsk├╝ndigung ist nicht beabsichtigt und der (einmalige) Vorkaufsfall tritt dann ein, wenn das Wohnungseigentum nach der Aufteilung erstmals an einen Dritten ver├Ąu├čert wird (┬ž 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB; vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8 f.; BGH, Urteil vom 29. M├Ąrz 2006 - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 60 ff.). 26

(2) Anders liegt es allerdings dann, wenn der Erwerb zum Zwecke der sp├Ąteren Eigennutzung erfolgt. Enth├Ąlt der Vertrag keine Aufteilungspflicht des Verk├Ąufers und sprechen die Erwerber vor oder nach Abschluss der Teilungsvereinbarung erfolgreich eine K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs aus, kommt der Mieter nicht in den Genuss eines Vorkaufsrechts, weil es an einer (weiteren) Ver├Ąu├čerung fehlt. Dieses Ergebnis ist deshalb hinzunehmen, weil - auch im Interesse des Mieters - verhindert werden muss, dass er anstelle von Wohnungseigentum einen Miteigentumsanteil erwirbt, der es ihm nicht erm├Âglicht, die Aufteilung durchzusetzen. Andernfalls w├Ąre die Aus├╝bung des Vorkaufsrechts f├╝r den Mieter mit ganz erheblichen Risiken verbunden, die umso schwerer wiegen, als die Aus├╝bung ohne vorangehende notarielle Beratung durch privatschriftliche Erkl├Ąrung erfolgen kann (┬ž 577 Abs. 3 BGB). Denn ein ideeller Miteigentumsanteil kann die alleinige Nutzung der gemieteten Wohnung nicht ohne weiteres sichern. Dar├╝ber hinaus haftet ein Miteigent├╝mer gegen├╝ber Dritten in der Regel unbeschr├Ąnkt, ein Wohnungseigent├╝mer gegen├╝ber Gl├Ąubigern der Wohnungseigent├╝mergemeinschaft dagegen grunds├Ątzlich nur nach dem Verh├Ąltnis seines Miteigentumsanteils (┬ž 10 Abs. 8 WEG). Insbesondere w├Ąre ein Miteigentumsanteil im Vergleich zu Wohnungseigentum in der Regel nur unter erschwerten und finanziell weniger attraktiven Bedingungen ver├Ąu├čerlich; die Aufhebung der Gemeinschaft k├Ânnte, sofern sich die Miteigent├╝mer nicht ├╝ber die Ver├Ąu├čerung des gesamten Grundst├╝cks einig werden, nur im Wege der Teilungsversteigerung erfolgen (┬ž┬ž 180 ff. ZVG; vgl. Armbr├╝ster in B├Ąrmann, WEG, 12. Aufl., ┬ž 8 Rn. 17).

(3) Schlie├člich hat der Gesetzgeber die K├╝ndigungsbeschr├Ąnkung des ┬ž 577a Abs. 1 BGB w├Ąhrend des Revisionsverfahrens durch die am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Vorschrift des ┬ž 577a Abs. 1a BGB auf die Ver├Ąu├čerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 26). Auf diese Weise hat er das Verdr├Ąngungsrisiko f├╝r den Mieter entsch├Ąrft, das in der Vergangenheit in dieser Fallgruppe vor allem deshalb besonders hoch war, weil insoweit die Beschr├Ąnkung der K├╝ndigung wegen Eigenbedarfs gem├Ą├č 28 ┬ž 577a BGB in der bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung der Norm nicht galt (BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 f.). Damit hat der Gesetzgeber eine im K├╝ndigungsschutzrecht bestehende Gesetzesl├╝cke geschlossen. Dass in Altf├Ąllen weder die Sperre f├╝r die Eigenbedarfsk├╝ndigung eingreift noch ein Vorkaufsrecht entsteht, ist aus den genannten Gr├╝nden hinzunehmen (a.A. Staudinger/Rolfs, BGB [2011], ┬ž 577 Rn. 23).

d) Weitere Voraussetzung f├╝r die Entstehung des Vorkaufsrechts ist, dass das Wohnungseigentum vertraglich bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist. Diese Anforderung stellt keine Besonderheit des Mietervorkaufsrechts gem├Ą├č ┬ž 577 BGB dar. Allgemein kann ein unselbst├Ąndiger Teil einer Sache nur dann Gegenstand eines Kaufvertrages oder eines Vorkaufsrechts sein, wenn er im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (zum Kauf noch zu begr├╝ndenden Wohnungseigentums Senat, Urteil vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845; zum Vorkaufsrecht BayObLG, NJW-RR 1998, 86 f.; Soergel/Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., ┬ž 463 Rn. 32; M├╝nchKomm-BGB/Westermann, 6. Aufl., ┬ž 463 Rn. 14).

e) Welche Anforderungen an die Bestimmtheit des zuk├╝nftigen Wohnungseigentums im Einzelnen zu stellen sind, kann dahinstehen. Denn hier fehlt es schon an einer rechtlichen Verpflichtung der Beklagten zu der Aufteilung in dem Kaufvertrag. Auch ein Umgehungsgesch├Ąft scheidet aus, weil das Berufungsgericht nachvollziehbar ausf├╝hrt, der Beklagten sei nicht zu widerlegen, dass sie das Objekt stets als Einheit angeboten und kein eigenes Interesse an der Aufteilung gehabt habe. Danach hat die Kl├Ągerin nicht bewiesen, dass die Parteien statt einer an sich beabsichtigten Teilung durch die Beklagte die Teilungsvereinbarung der Erwerber gew├Ąhlt haben, um das Vorkaufsrecht zu umgehen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf ┬ž 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann Lemke Schmidt-R├Ąntsch Roth Br├╝ckner Vorinstanzen:

LG Essen, Entscheidung vom 09.06.2011 - 3 O 11/11 -

OLG Hamm, Entscheidung vom 30.03.2012 - I-30 U 126/11 - 32

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