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AG Düsseldorf · Urteil vom 22. Oktober 2012 · Az. 290a C 6117/12

Informationen zum Urteil

  • Gericht:

    AG Düsseldorf

  • Datum:

    22. Oktober 2012

  • Aktenzeichen:

    290a C 6117/12

  • Typ:

    Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2013, 21698

  • Verfahrensgang:

Tenor

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.04.2012 zu TOP 2 - Hausgeldabrechnung 2011 - wird insoweit für ungültig erklärt, als dass in der Jahresabrechnung 2011 unter der Position "Sonstige Ausgaben" Positionen mit der Bezeichnung "Reparat./Instandh. aus RL" enthalten sind.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

Dieses Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern hat das Gericht gestattet, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet/leisten.

Tatbestand

Die Kläger fechten mit einem am 25.05.2012 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.04.2012 Zu TOP 2 und 3 an. Zu TOP 2 wurde die Hausgeldabrechnung 2011 (Bl. 25 ff GA) und zu TOP 3 der Wirtschaftsplan 2012 (Bl. 15 ff GA) genehmigt. Hinsichtlich des Wirtschaftsplans 2012 rügen sie den Ansatz überhöhter Betriebskosten, insbesondere hinsichtlich der Heizkosten, nach der Abrechnung 2011 insgesamt 15.092,21 € und nach dem Wirtschaftsplan 2012 insgesamt 24.100,00 €. Dazu nehmen sie auch Bezug auf die Abrechnung 2010 (Bl.19 ff) und die Abrechnung 2011, die jeweils zu einem Abrechnungsguthaben führten. Den Verteilerschlüssel hinsichtlich der Heizkosten rügen sie als nicht nachvollziehbar.

Hinsichtlich der Hausgeldabrechnung 2011 rügen sie das ausgewiesene Abrechnungsguthaben von 4.701,78 € als nicht nachvollziehbar unter Berufen auf einen Vergleich der reinen Betriebskosten laut Abrechnung von 50.756,28 € zu den angesetzte Betriebskosten nach Wirtschaftsplan 2011 von 62.800,00 €. Ferner beanstanden sie, dass der Überschuss an den Betriebskosten von 9.914,72 € zur Deckung von Verfahrenskosten in Höhe von 4.879,41 € verwendet wurde. Weiterhin rügen sie, dass in der Abrechnung unter "Ausgaben/sonstige Aufwendungen" über die Rücklage finanzierte Reparaturen als Ausgaben und gleichzeitig wieder als "Einahmen Erlös/Entnahme" aufgeführt sind.

Die Kläger sind der Ansicht, die Beschlüsse widersprächen aufgrund ihrer Beanstandungen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es widerspreche Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung Verfahrenskosten über überhöhte Betriebskostenanforderungen abzurechnen. Dazu bedürfe es der Erhebung einer Sonderumlage.

Die Kläger beantragen,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 25.04.2012 zu TOP 2 und 3 für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen vor, die Anfechtung des Wirtschaftsplans wegen überhöhter Ansätze sei ohne Klage auf Ersetzung des angefochtenen Beschlusses durch einen Wirtschaftsplan mit geringeren Ansätzen unzulässig. Das Gesamtvolumen 2012 sei gegenüber dem Gesamtvolumen nach den Wirtschaftsplänen 2010 (Bl. 22 GA) und Wirtschaftsplan 2011 (Bl. 23fGA) gesunken und der Ansatz der Vorschüsse hielten sich im Rahmen des den Eigentümern zustehenden Ermessens. Von Januar 2012 bis Juli 2012 sei bereits im Haus B 00 mehr Gas verbraucht worden als im gesamten Abrechnungsjahr 2011. Die Heizkosten würden in der Abrechnung zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Fläche umgelegt und im Wirtschaftsplan im Verhältnis des Anteils an der Abrechnung 2010.

Die Prozesskosten seien angefallen und abgerechnet worden. Die Finanzierung von Reparaturen/Instandhaltungen über die Rücklage müssten nicht nur in der Rücklage dargestellt werden, sondern zusätzlich als Ausgaben und Einnahmen in der Abrechnung.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlage Bezug genommen.

Gründe

Die Klage hat im Tenor bezeichneten Umfang Erfolg und ist im Übrigen abzuweisen.

Offenbleiben kann, ob die Beschlussanfechtungsklage zu TOP 3 ohne einen Antrag auf Ersetzung durch einen angemessenen Wirtschaftsplan unzulässig oder unter Klageabweisung im Übrigen eine Teilungültigkeitserklärung des Wirtschaftsplanes 2012 insoweit, als dass die Ansätze die Abrechnung 2011 übersteigen auszusprechen ist, jedenfalls hat die Klage keinen Erfolg.

Die Kläger rügen den Ansatz von wesentlich überhöhten Vorauszahlungen und nehmen einerseits Bezug auf Vorjahresabrechnungen und andererseits die tatsächlich angefallenen Heizkosten. Legt man die im Wirtschaftsjahr 2011 angefallenen tatsächlichen Heizkosten von insgesamt 15.092,21 € zugrunde und vergleicht diese mit den in Ansatz gebrachten Heizkosten von insgesamt 24.100,00€ ergibt sich eine Steigerung von rund 60 %. Diesen Ansatz haben die Beklagten aber gerade erläutert und zwar dahingehend, dass bereits im Zeitraum Januar bis Juli 2012 schon für das Haus B 00 mehr Gas verbraucht worden sei als im gesamten Abrechnungsjahr 2011. Legt man diesen Vortrag zugrunde, so widerspricht es nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, die voraussichtlichen Heizkosten mit 60 % mehr zu bewerten, wenn bereits in der ersten Jahreshälfte mehr Heizkosten angefallen sind als im gesamten Vorjahr.

Legt man weiterhin zugrunde, dass die Betriebskosten nach der Abrechnung 2011 sich auf 50.756,28 € belaufen und rechnet man zu dem tatsächlich Anfall in 2011 die für 2012 weiterhin angesetzten Heizkosten von 9.007,79 € (24.100 € - 15.092,21€) hinzu, ergibt sich bereits für die Betriebskosten eine Steigerung auf 59.764,07 € allein für die Heizkosten. Unter Zugrundelegung dessen ist es auch nicht zu beanstanden für die übrigen Betriebskosten, wie etwa Wasser, Abwasser, Strom und Müll, eine Kostensteigerung von insgesamt rund 2.731,93 € anzusetzen (62.5496€ - 59.764,07 €).

Sofern die Kläger pauschal auf die Guthaben der Vorjahresabrechnungen verwiesen haben (rund 8.200 € aus der Abrechnung 2010 und rund 4.700 € aus der Abrechnung 2011) rechtfertigt dies keine andere Beurteilung, da der Wirtschaftsplan 2012 mit einem Gesamtvolumen von 76.895,00 € zuzüglich 10.000,00 € unter dem Volumen der Wirtschaftspläne 2010 (88.454,00 € incl. Rücklage) und 2011 (88.309,50 € incl. Rücklage) bleibt.

Der Wirtschaftsplan ist auch hinsichtlich der Umlage der voraussichtlichen Heizkosten nachvollziehbar. Die Umlage erfolgt entsprechend dem Anteil der Kläger an den Gesamtheizkosten gemäß Abrechnung 2010. Ausweislich der Heizkostenabrechnung 2010 (Bl. 32 f GA) tragen die Kläger insgesamt 664,53 € von 5.042,41 € Heizkosten, die auf das Haus B 00 fallen, das entspricht einem 664,63/5.042,41 Anteil und damit einem Anteil von rund 869,67 € von 6.600 €.

Diese Umlage ist nicht zu beanstanden, da im Wirtschaftsplan mangels Verbrauchserfassung keine Umlage im Verhältnis 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche erfolgen kann und ein pauschaler Ansatz nach einem entsprechenden Anteil gemäß einer vorherigen Abrechnung nicht zu beanstanden ist.

Die zu TOP 2 beschlossene Abrechnung 2011 ist im Tenor bezeichneten Umfang aufzuheben, im Übrigen hat die Klage hierzu keinen Erfolg.

Sofern die Kläger das Abrechnungsguthaben von 4.701,78 € als nicht nachvollziehbar beanstanden, weil sich nach ihrer Berechnung ein Guthaben von 9.914,72 € ergeben müsste, verkennen die Kläger, dass sich das Abrechnungsguthaben aus der Differenz der Gesamtausgaben zu den Gesamteinnahmen errechnet und nicht aus der Differenz der Betriebskosten nach BetrKV gemäß Wirtschaftsplan zu den Betriebskosten nach BetrKV gemäß Abrechnung.

Sofern sie weiterhin rügen, der Überschuss an Betriebskosten sei teilweise zur Deckung von Prozesskosten verwendet worden, was unzulässig sei, weil hierfür eine Sonderumlage zu erheben sei, kann offenbleiben, ob diese Rechtsansicht der Kläger zutreffend ist. Jedenfalls sind in einer Jahresabrechnung, was das Gericht bereits in vorangegangenen Beschlussanfechtungsverfahren der Kläger ausgeführt hat, alle tatsächlich im Wirtschaftsjahr getätigten Ausgaben abzurechnen und zwar unabhängig davon, ob sie zu Recht erfolgten oder nicht. Die Abrechnung ist daher auch nicht insoweit zu beanstanden.

Zu Recht beanstanden die Kläger dagegen, dass in der Abrechnung unter "Ausgaben/sonstige Aufwendungen" über die Rücklage finanzierte Reparaturen als Ausgaben und gleichzeitig wieder als "Einahmen Erlös/Entnahmen" aufgeführt sind.

Denn mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung wollen die Wohnungseigentümer den Wirtschaftsplan nicht ändern, sondern umsetzen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung begründet somit erstmalig Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf die Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlichen entstandenen Lasten und Kosten hinter dem im Wirtschaftsplan beschlossenen

(Soll-)Vorschüssen zurückbleiben. Deshalb ändert der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung die noch offenen Vorschussforderungen nicht; er bestätigt und verstärkt sie vielmehr (vgl. BGH, Urteil vom 04.12.2009, V ZR 44/09).

Werden Reparaturen bzw. Instandsetzungs-/Instandhaltungsmaßnahmen jedoch nicht aus den Vorschusszahlungen der Wohnungseigentümern nach Wirtschaftsplan sondern aus der Rücklage finanziert und dazu verwendete Rücklagengelder, gegebenenfalls durch Zwischeneinzahlung auf das Girokonto, verwendet, so handelt es sich insofern einerseits nicht um Einnahmen, da diese Gelder tatsächlich nicht im Wirtschaftsjahr geflossen sind, andererseits aber auch nicht um Ausgaben, die in der Abrechnung abzurechnen sind, da sie nicht aus den Vorschusszahlungen sondern aus der Rücklage finanziert wurden. Derartigen Ausgaben sind daher allein in der Rücklagenentwicklung darzustellen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Hiernach waren die Kosten des Verfahrens den Klägern insgesamt aufzuerlegen, da ihr Obsiegen relativ geringfügig war (3 %) und keine besonderen Kosten verursacht hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht aus §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird zu TOP 2 auf 3.000,00 € und zu TOP 3 auf 3.765 € (jeweils 5-faches Interesse der Kläger, berechnet nach ihrem 25 %igen Anteil an den Kosten bzw. Vorschüssen), insgesamt auf 6.765,00 € festgesetzt.

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