1. Zu den Voraussetzungen einer alsbaldigen Neuerrichtung eines vergleichbaren Ersatzbaus für ein durch Brand zerstörtes Gebäude.

Gründe

Die Entscheidung ergeht nach Anhörung der Beteiligten durch Beschluß (vgl. Art. 2 § 5 Abs. 1 EntlG).

Der Senat hält die zulässige Berufung einstimmig für unbegründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich. Er weist sie aus den Gründen des angefochtenen Urteils zurück (vgl. Art. 2 § 7 Abs. 1 EntlG).

Zu Recht hat das Verwaltungsgericht die Voraussetzung einer Privilegierung des Vorhabens nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB verneint, denn es fehlt an einer Gewähr (im Sinne einer hinreichenden Gewißheit) für eine ernsthafte und auf Dauer bestimmte Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen durch den Kläger und seine Nachfolger (vgl. BVerwGE 26, 121 und 41, 138 sowie Beschl. v. 29.12.1967, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 61). Im vorliegenden Fall steht zur Überzeugung des Senats fest, daß eine landwirtschaftliche Nutzung allenfalls in den Grenzen einer hobbymäßigen Betätigung beabsichtigt ist, falls nicht -- worauf alles hindeutet -- die die Landwirtschaft betreffenden Ankündigungen des Klägers nur das Ziel verfolgen, auf diese Art und Weise einen doppelt privilegierten Wohnsitz errichten und nutzen zu können, doppelt privilegiert insofern, als das Vorhaben zum einen im Außenbereich und zum anderen in einem ausgewiesenen Landschaftsschutzgebiet ausgeführt werden soll. Daß insbesondere die Gründung eines (Nebenerwerbs-)Betriebes mit einem dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaftlich bedeutsamen Umfang beabsichtigt sei (vgl. BVerwG, Beschl. v. 1.4.1971, BRS 24, 87), kann nicht angenommen werden. Dem Kläger, der nach seinen eigenen Angaben nach Veräußerung seines Unternehmens sich in die Einsamkeit zurückziehen will, geht es erkennbar nicht um die Erzielung von Betriebsgewinnen (vgl. dazu BVerwG, Urteile v. 20.1.1981 -- 4 B 167.80 -- Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 175 und v. 11.4.1986 -- 4 C 67.82 -- BoBauE § 35 BBauG Nr. 49 m. w. N.), sondern allenfalls um eine aus persönlichen Gründen in Aussicht genommene Altersbeschäftigung. Demgemäß ist auch nicht eine planmäßige und eigenverantwortliche Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Flächen zum Zwecke der Nutzung eines Ertrages beabsichtigt (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.4.1986 a.a.O.). Hieran vermögen auch nichts die Angaben des Klägers im Widerspruchsschreiben vom 13.7.1988 zu ändern. Schließlich kann keine Rede davon sein, daß der Bestand eines landwirtschaftlichen Betriebes -- ggf. für die Dauer von Generationen -- gewährleistet wäre (vgl. BVerwG, Urt. v. 11.4.1986 a.a.O.).

Entgegen der Auffassung des Klägers ist das Vorhaben aber auch nicht nach § 35 Abs. 2 und 3 in Verb. mit Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB zulässig. Nach dieser Bestimmung kann einem sonstigen Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 2 BauGB, das die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand u.a. zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle zum Gegenstand hat, nicht entgegengehalten werden, daß es den Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widerspricht, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigt oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten läßt.

An den genannten Voraussetzungen fehlt es in zweierlei Hinsicht: Weder betrifft das Vorhaben einen dem abgebrannten K-hof gleichartigen Bau, noch ist im Sinne des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB seine alsbaldige Neuerrichtung beabsichtigt gewesen.

Ein gleichartiges Gebäude im Sinne des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB liegt vor, wenn es im Standort, im Bauvolumen, in der Nutzung bzw. in der objektiven Zweckbestimmung (Funktion) nicht wesentlich vom zerstörten Gebäude abweicht (vgl. BVerwGE 58, 124/130, v. 13.6.1980 -- IV C 63.77 -- DÖV 1980, 765 und BVerwGE 61, 290). Auf die Gleichartigkeit der inneren Gebäudeeinteilung kommt es dagegen nicht an (vgl. BVerwGE 61, 290).

An einer Gleichartigkeit im Sinne des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB fehlt es zwar nicht insofern, als der Standort des neuen Gebäudes mit dem des zerstörten Bauwerkes insofern nicht vollständig übereinstimmt, als nunmehr ein nach Norden herausragender Gebäudeteil vorgesehen ist, der ursprünglich nach Süden hin angeordnet war. Denn insoweit handelt es sich um eine geringfügige Abweichung.

Zweifelhaft, aber letztlich unerheblich ist auch, ob eine Übereinstimmung der Funktion zwischen dem abgebrannten und dem neuen Gebäude hinsichtlich einer landwirtschaftlichen Zweckbestimmung vorliegt. Wäre nämlich das abgebrannte Gebäude ganz oder teilweise im Zeitpunkt der Zerstörung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BBauG privilegiert genutzt worden, läge eine Gleichartigkeit hinsichtlich der Funktion nur vor, wenn im Rahmen des klägerischen Vorhabens eine solche privilegierte Nutzung ebenfalls beabsichtigt wäre (vgl. BVerwGE 58, 124/131), woran es jedoch, wie bereits dargelegt wurde, beim Vorhaben des Klägers fehlt. Der Senat sieht jedoch davon ab, weitere Feststellungen zur Frage zu treffen, ob bzw. wie der damalige Pächter die Gebäude des hofs genutzt hat. Immerhin weisen die seinerzeitigen Presseberichte auf eine landwirtschaftliche Nutzung hin, weil sich danach im Zeitpunkt des Brandes im Gebäude Heu- und Strohvorräte befunden hatten und das Vieh "glücklicherweise" auf der Weide gewesen sein soll. Auch soweit nach den Angaben des Klägers der Wohnteil des hofes seinerzeit den Schwiegereltern der Pächter ..., die nicht Landwirte waren, zur Verfügung gestellt worden war, muß daraus nicht unbedingt eine Entprivilegierung des genannten Wohnteils folgen. Vielmehr könnte aus dem Umstand, daß auch der Wohnteil des K-hofs im Jahr 1972 bis 1984 von dem Vollerwerbslandwirt ... gepachtet worden war, darauf hindeuten, daß er dessen Betrieb zugeordnet worden war, da u.U. auch zu einem landwirtschaftlichen Betrieb Nutzungen, die für sich genommen nicht privilegiert sind, gehören können (vgl. dazu Weyreuther, Bauen im Außenbereich, S. 116 m.w.N.). Auch könnte eine noch andauernde Privilegierung des abgebrannten Wohnteils deshalb in Betracht kommen, weil die Wohnnutzung durch die Schwiegereltern des Pächters erkennbar nur vorübergehend war.

An einer Gleichartigkeit der Funktion des neugeplanten Gebäudes fehlt es jedoch deshalb, weil im Rahmen des Vorhabens eine gegenüber der Nutzung des zerstörten Gebäudes um etwa ein Drittel höhere Wohnnutzung vorgesehen ist. Nach den zur klägerischen Bauvoranfrage gehörenden Bauvorlagen vom Januar 1988 sind im Erdgeschoß des Gebäudes Wohnräume vorgesehen, wobei sich der westliche Raum zu einem erheblichen Teil über die seinerzeitige Wohnfläche hinaus in den früheren Ökonomieteil erstrecken soll. Insgesamt stehen im Erdgeschoß den etwa 130 m2 Wohnfläche (ausschließlich der Außenwände) im zerstörten Gebäude nunmehr etwa 180 m2 Wohnfläche in dem neu zu errichtenden Gebäude gegenüber. Damit ist der Wohnanteil erheblich größer als im zerstörten Gebäude. Eine Vergleichbarkeit des Vorhabens hinsichtlich der Funktion ist im Verhältnis zum früheren Gebäude nicht anzunehmen.

Darüber hinaus fehlt es, wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat, an den Voraussetzungen einer alsbaldigen Errichtung im Sinne des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB. Gegenüber der früheren Rechtslage des § 35 Abs. 5 S. 1 Nr. 2 BBauG hat sich nunmehr eine Veränderung insofern ergeben, als es jetzt nicht nur genügt, daß eine alsbaldige Neuerrichtung beabsichtigt ist; vielmehr bedarf es eines alsbaldigen Vollzugs der Neuerrichtung. Da der Zeitraum, der für das Bauvoranfrage- bzw. Baugenehmigungsverfahren in Anspruch genommen wird, dem Bauwilligen nicht angerechnet werden kann, kommt es nach wie vor darauf an, wann dieser wegen der Neuerrichtung eines Ersatzbaus einen Bauantrag bzw. eine Bauvoranfrage eingereicht hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 21.8.1981, -- 4 C 65.80 --, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 183). Zweifelhaft ist jedoch ob, wie das Bundesverwaltungsgericht aufgrund des § 35 Abs. 5 S. 1 Nr. 2 BBauG angenommen hat (vgl. BVerwG, a.a.O., S. 59 und 60 sowie BVerwGE 58, 124), eine dem Bauantrag gleichwertige Erklärung ausreicht. Denn da -- wie erwähnt -- nach § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB nicht mehr auf die Absicht der Neuerrichtung, sondern der Vollzug maßgeblich ist, wäre zu erwägen, ob es nicht nur auf den Zeitpunkt der Einreichung des Bauantrages, allenfalls einer Bauvoranfrage ankommt, da nur diese Erklärungen geeignet sind, zur Neuerrichtung der Anlage zu führen. Selbst wenn man aber auch für die derzeitige Rechtslage eine dem Genehmigungsantrag gleichwertige Erklärung genügen lassen würde, so verbliebe es jedoch an dem Erfordernis, daß diese Erklärung sich auf ein bestimmtes Vorhaben beziehen muß (vgl. BVerwG, Urt. v. 21.8.1981, a.a.O., S. 60). Daran fehlt es jedoch vorliegend, weil mit der Baurechtsbehörde lediglich allgemeine und unverbindliche Sondierungsgespräche geführt worden sind.

Ob ein Wiederaufbau alsbald beabsichtigt ist, entscheidet sich nach der Verkehrsauffassung (vgl. BVerwGE 58, 124/129 und Urt. v. 21.8.1981, a.a.O.). Ausschlaggebend ist, ob der vorgesehene Wiederaufbau noch in die ihm vorgegebene Situation paßt, ob er -- anders ausgedrückt -- noch die "Lücke" wiederausfüllt, die mit der Vernichtung des alten Gebäudes entstanden ist oder ob sich infolge des Zeitablaufs die Situation bereits auf das Unterbleiben eines Wiederaufbaus eingestellt hat (vgl. BVerwGE 58, 129). Der Wiederaufbau muß sich dabei stets zeitlich so eng an den Bestand des zerstörten Bauwerkes anschließen, daß er in der durch die Landschaft und die vorhandene Bebauung geprägten Situation noch als Ersatz des zerstörten Gebäudes erscheint (vgl. BVerwG, Urt. v. 21.8.1981, a.a.O., S. 58). Nach Ablauf von zwei Jahren obliegt es dem Bauherrn darzulegen, inwiefern in der Grundstückssituation begründete Umstände gegeben sind, die die Verkehrsauffassung veranlassen, den durch die Zerstörung des Gebäudes bewirkten Eingriff als nicht endgültig, sondern auch noch nach zwei Jahren als vorläufig anzusehen (vgl. BVerwG, a.a.O.). Nicht in der Grundstückssituation liegende Gründe sind Umstände, die ausschließlich im Verantwortungsbereich der Grundstückseigentümer liegen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Grundstückseigentümer etwaige Zeitverzögerungen schuldhaft zu vertreten haben oder nicht; denn es kommt nicht auf eine Art Vorwerfbarkeit, das heißt darauf an, ob der Betroffene alles getan hat, um den Wiederaufbau zügig voranzutreiben (vgl. BVerwGE 58, 128 f.), sondern einzig und allein, ob der vorgesehene Wiederaufbau objektiv in die ihm vorgegebene Situation paßt (vgl. BVerwGE 58, 129). Verzögerungen etwa, die darin liegen, daß der Eigentümer aus finanziellen Gründen an einer alsbaldigen Errichtung des Ersatzbaus gehindert war, sind nicht geeignet, zu einer Verlängerung der genannten Zwei-Jahres-Frist zu führen (vgl. Dürr in Brügelmann, BauGB, § 35 RdNr. 145). Lediglich Zeitverzögerungen, die in der Einflußsphäre der Verwaltung bzw. der Gerichte liegen, haben unberücksichtigt zu bleiben. Eine Verlängerung der oben genannten Zwei-Jahres-Frist ist auch nur insoweit möglich, als sie mit dem objektiven Tatbestandsmerkmal "alsbald" im Sinne von "in kurzer Zeit" in Einklang zu bringen ist. Eine mit der Neuerrichtung rechnende Verkehrsauffassung ist also nicht geeignet, die im Begriff "alsbald" enthaltene Zeitschranke zu überspringen.

Nach diesen Grundsätzen haben die vom Kläger vorgetragenen und unter Beweis gestellten Vorgespräche von Vertretern der damaligen Erbengemeinschaft B sowie der seinerzeitigen Bauinteressenten mit Vertretern des Baurechtsamtes der Beklagten außer Betracht zu bleiben, denn sie bezogen sich nicht auf -- durch Bauvorlagen oder sonstige Unterlagen konkretisierte -- Vorhaben. Nach dem Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren hat beispielsweise der seinerzeitige Interessent S einen förmlichen Bauantrag nicht gestellt, weil das Regierungspräsidium die beantragte Nutzung bereits im Vorfeld ablehnte. Auch die Gespräche des Dr. S betrafen kein durch Bauvorlagen konkretisiertes Vorhaben. Unabhängig aber davon haben die Bauabsichten der Interessenten S und Dr. S deshalb außer Betracht zu bleiben, weil sie aus in dem Verantwortungsbereich dieser Personen liegenden Gründen, etwa wegen fehlender finanzieller Einigung, nicht weiter verfolgt wurden. Endgültig aufgegebene Bauabsichten früherer Interessenten können aber dem Kläger nicht zugerechnet werden, da dieser nicht insoweit als eine Art Rechtsnachfolger aufgetreten ist. Sinngemäß kommt es für die Frage, ob eine alsbaldige Neuerrichtung des zerstörten Gebäudes erfolgen sollte, allenfalls auf die Einreichung der Bauvoranfragen des Klägers an.

Der vom Kläger vermißte Hinweis von Bediensteten der Beklagten sowie des Landes auf die in der Rechtsprechung zu § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB bzw. § 35 Abs. 5 S. 1 Nr. 2 BBauG entwickelte Zwei-Jahres-Frist begründet ebenfalls keinen Genehmigungsanspruch, sondern -- wenn überhaupt -- allenfalls Ersatzansprüche. Der vom Kläger angeführte Grundsatz von Treu und Glauben ist schließlich ungeeignet, einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung entgegen der gesetzlichen Rechtslage zu begründen. Nach alledem bedarf es einer Beweiserhebung über den Inhalt der im Jahre 1985 und später geführten Besprechungen mit Vertretern der Beklagten und des Regierungspräsidiums nicht. Soweit der Kläger vorträgt, im Jahre 1985 seien Behördenvertreter von einem alsbaldigen Wiederaufbau ausgegangen, ergibt sich daraus nichts zu seinen Gunsten, denn im Jahre 1985 war die 2-Jahresfrist nicht abgelaufen und ein Wiederaufbau daher möglich.

Für die Frage, ob es vorliegend um eine alsbaldige Neuerrichtung des zerstörten Gebäudes im Sinne des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB geht, kommt es auch nicht auf die am 23.7.1987 eingereichte erste Bauvoranfrage des Klägers an. Denn diese Anfrage hatte unzweifelhaft die Neueinrichtung eines vergleichbaren Vorhabens nicht zum Gegenstand gehabt. Eine Vergleichbarkeit der Funktion des abgebrannten und des neu zu errichtenden Gebäudes fehlte insoweit, als der Kläger seinerzeit anstelle des aus einem Wohn- und Ökonomieteil bestehenden Gebäudes des K-hofes einen Bungalow mit einer Länge von 26,62 m2 und einer Breite zwischen etwa 12 und 20,25 m zuzüglich eines kleineren, selbständigen Stallgebäudes hat errichten wollen. Berücksichtigt man gegenüber diesen Abmessungen, daß der Wohnteil des abgebrannten Gebäudes nur 10,2 x (max.) 13,5 m groß war, kann von einer Vergleichbarkeit der Funktion des abgebrannten und des neu zu errichtenden Gebäudes hinsichtlich der Größe des Wohnteils nicht ausgegangen werden. Hat aber der Kläger mit der ersten Bauvoranfrage vom 23.7.1987 nicht beabsichtigt, eine vergleichbare Anlage zu errichten, so kann diese Bauvoranfrage auch nicht herangezogen werden, die alsbaldige Neuerrichtung des zerstörten Gebäudes darzutun. Denn ein Bauantrag, der nicht zur Genehmigung des Ersatzbaus führt, ist für die bodenrechtliche Situation belanglos und kann daher auch nicht eine der Unterbrechung der Frist vergleichbare Wirkung haben (vgl. OVG Lüneburg, ZfBR 81, 100 und Dyong, in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 35 RdNr. 188).

Aus dem Gesagten folgt, daß im günstigsten Fall die zweite am 3.2.1988 eingereichte Bauvoranfrage des Klägers im Rahmen des § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB Berücksichtigung finden kann, und dies auch nur dann, wenn die vorstehend dargelegten Gründe gegen eine Vergleichbarkeit der Funktion dieses Vorhabens mit der des zerstörten Bauwerkes außer acht gelassen werden. Da die zweite Bauvoranfrage erst am 3.2.1988, also drei Jahre und vier Monate nach dem am 1.10.1984 stattgefundenen Brandfall eingereicht worden ist, war der für eine alsbaldige Neuerrichtung maßgebliche Zeitraum erheblich überschritten, und zwar selbst dann, wenn man die Zeitspanne zwischen dem am 14.6.1986 gestellten Zwangsversteigerungsantrag und dessen am 8.1.1987 erklärter Rücknahme von etwa sieben Monaten abzieht.

Auch wenn entgegen dem oben Dargelegten die bereits am 23.7.1987 erfolgte Einreichung der ersten Bauvoranfrage des Klägers zugrunde gelegt werden könnte, läge zwischen diesem Zeitpunkt und dem Brandfall ein Zeitraum von zwei Jahren und neun Monaten; bei Abzug der siebenmonatigen Dauer des Zwangsversteigerungsverfahrens, bliebe noch ein Zeitraum von zwei Jahren und zwei Monaten, so daß wiederum die Zwei-Jahres-Frist nicht eingehalten wäre.

Im übrigen ist der Senat der Auffassung, daß die Dauer des Zwangsversteigerungsverfahrens nicht zu einer Verlängerung der maßgeblichen Frist für die alsbaldige Neuerrichtung führen konnte, weil es sich insoweit um Umstände handelt, die in der Einflußsphäre der damaligen Eigentümer lagen, und nicht nach der maßgeblichen Verkehrsauffassung um in der objektiven Grundstückssituation begründete Gesichtspunkte. Genauso nämlich wie die zeitweilige Ablehnung eines Alleineigentümers, einen Ersatzbau für ein brandzerstörtes Gebäude errichten zu wollen, einer alsbaldigen Neuerrichtung entgegenstehen kann, ist das gleiche möglich, wenn von mehreren Miteigentümern ein Eigentümer -- aus welchen Gründen auch immer -- seine Zustimmung zur Neuerrichtung eines Ersatzbaus verweigert. Unabhängig davon ist die alsbaldige Errichtung eines Ersatzbaus im vorliegenden Fall nicht an der fehlenden Bereitschaft eines Miteigentümers der Erbengemeinschaft B zur Weiterveräußerung des hofes gescheitert, sondern vielmehr daran, daß diese Gemeinschaft sich zur Neuerrichtung eines Ersatzbaus nicht hat entschließen können und anderweitige Interessenten entweder nicht gefunden wurden oder aber -- aus finanziellen oder sonstigen Gründen -- ein Wiederaufbauvorhaben nicht weiter verfolgt hatten. Damit liegen Umstände vor, die dem Verantwortungsbereich der seinerzeitigen Grundstückseigentümer zuzurechnen und damit ungeeignet sind, die maßgebliche Zwei-Jahres-Frist für die alsbaldige Errichtung des Ersatzbaus zu verlängern.

Eine Frist von mehr als zwei Jahren ergibt sich aber auch nicht aus den -- in der (objektiven) Grundstückssituation begründeten -- Umständen, insbesondere ist kein Fall einer eigentumskräftig verfestigten Anspruchsposition gegeben, bei dem die Verkehrsauffassung den Ersatzbau geradezu vermißt bzw. sich dessen Errichtung geradezu aufdrängt (vgl. BVerwG, BVerwGE 67, 84 und Urt. v. 18.10.1974, Buchholz 406.11 § 35 BBauG Nr. 113 S. 102). Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Vorhandensein der Brandruine des hofes. Denn dies begründet nach der Verkehrsauffassung nicht die Notwendigkeit zur Errichtung eines Ersatzbaus nach Ablauf von mehr als zwei Jahren, sondern allenfalls das Erfordernis der Beseitigung der Ruine etwa aus Gründen des Schutzes der Landschaft vor Verunstaltung. Da der hof nach den bei den Akten befindlichen Fotografien so gut wie vollständig zerstört ist, sind zur Neuerrichtung eines Ersatzbaus berechtigende Umstände der objektiven Grundstückssituation nicht ersichtlich. Aus den dargelegten Gründen müßte auch eine unabhängig von § 35 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB gegebene eigentumskräftig verfestigte Anspruchsposition des Klägers, aufgrund derer die beantragte Baugenehmigung zu erteilen wäre, ausscheiden.