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AG Tempelhof-Kreuzberg · Urteil vom 30. August 2011 · Az. 6 C 23/11

Informationen zum Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2012, 129258

  • Verfahrensgang:

    67 S 466/11 folgend

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltenen Räume im Hause ... gelegene Wohnung, nebst Nebengelass zum 30.9.2011 zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung der Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.689,69 €, im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Klager zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Zwischen den Parteien besteht seit 1993 ein Wohnraummietvertrag über die in der ... links gelegenen Räumlichkeiten. Der Mietzins beträgt seit dem 1.10.2007 563,23 € inklusive Vorauszahlung auf Nebenkosten. Wegen der Einzelheiten wird auf die zur Akte gereichte Mietvertragskopie (Bl. 5ff. d.A.) Bezug genommen.

Der Kläger hat die Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 93,87 € ab dem 1.10.2007 verklagt. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat die Beklagten unter dem 16.6.2008 zu der begehrten Mieterhöhung verurteilt. Das Landgericht Berlin hat das Urteil am 16.9.2010 bestätigt.

Die Beklagten zahlten den erhöhten Mietzins im Zeitraum Oktober 2007 bis Januar 2011 zunächst nicht, so dass ein Zahlungsrückstand in Höhe von 3.794,80 € entstand.

Mit Schreiben vom 20.12.2010 (Bl. 18 d.A.) erklärte der Kläger die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges. Diese Kündigung wiederholte er in der Klageschrift,

Mit der seit dem 19.1.2011 anhängigen Klage hat der Kläger neben der Räumung der Wohnung ursprünglich die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung in Höhe von 3754,80 € verlangt. Unter dem 24.1.2011 zahlten die Beklagten den aufgelaufenen Rückstand. Der Kläger hat den Zahlungsantrag daraufhin zurückgenommen.

Der Kläger beantragt nunmehr,

die Beklagten zu verurteilen, die im Hause ... gelegene Wohnung, nebst Nebengelass zum 30.0.9.2011 zu räumen und an ihn herauszugeben.

Die Beklagte beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie halten die Kündigungen für unwirksam und berufen sich darauf, dass sie kein Verschulden an der Nichtzahlung der erhöhten Miete trifft.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die bei den Akten befindlichen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe

I.

Die zulässige Klage ist - soweit nach der teilwelsen Klagerücknahme des Zahlungsanspruchs noch über sie zu entscheiden war - begründet.

Die Umstellung der Klage nach Zahlung der Mietrückstände innerhalb der 2-Monatsfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und der daraus resultierenden Rechtsfolge der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung ist gemäß § 264 ZPO zulässig. Gegen die nunmehr begehrte zukünftige Räumung bestehen keine Bedenken, weil die Beklagten zu erkennen gegeben haben, dass sie den Räumungsanspruch nicht erfüllen werden. Damit besteht gemaß § 259 ZPO die Besorgnis, dass die Beklagte sich der rechtzeitigen Räumung entziehen werden.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 20.12.2010 ist wirksam und beendet das Mietverhältnis zum 30.09.2011.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Kündigung ausreichend begründet. Der Kläger hat mit dem Kündigungsschreiben eine Aufstellung der Rückstände beigefügt. Ob diese Aufstellung zutreffende Beiträge enthält bzw. fehlerhaft ist, ist für die Begründungspflicht unerheblich. Es genügt, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht (BGH, GE 2010, 975).

Der Kläger war auch berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen. Das für die fristgemäße Kündigung erforderliche berechtigende Interesse des Vermieters liegt vorliegend darin, dass die Beklagten den erhöhten Mietzins auch nach dem bestätigenden Urteil des Landgerichts Berlin vom 16.9.2010 nicht unverzüglich gezahlt haben. Auch die in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB enthaltene "Karenzfrist" von zwei Monaten haben die Beklagten nicht eingehalten.

Die Beklagten können sich nach Ansicht des Gerichts nicht darauf berufen, die Nichtzahlung des erhöhten Mietzinses sei keine schuldhafte Pflichtverletzung. Weder der behauptete wirtschaftliche Engpass noch die familiäre Situation können es rechtfertigen, dass die Beklagten den über mehr als drei Jahre angelaufenen Mietrückstand nicht zu vertreten haben. Bereits durch das Urteil des hiesigen Gerichts vom 16.8.2008 mussten die Beklagten damit rechnen, dass sie eine um 93,87 € erhöhte Miete ab Oktober 2007 schulden. Sie hätten deshalb dafür Sorge tragen können und müssen, dass der verlangte Betrag nach rechtskräftiger Entscheidung auch bereit gestellt werden kann. Der Kläger hat nach dem Urteil des Landgerichts nochmals mehr als drei Monate zugewartet, bis er die Kündigung wegen Zahlungsrückstandes ausgesprochen hat. Die Beklagten hatten ausreichend Zeit ihrer rechtskräftig festgestellten Verpflichtung nachzukommen.

Aufgrund des insgesamt aufgelaufenen Rückstandes in Höhe von 3.754,80 €, den die Beklagten erst nach Klageeinreichung beglichen, liegt auch eine nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor.

Die Klägerin hat die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB eingehalten. Das Mietverhältnis war danach mit einer Frist von 9 Monaten kündbar.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs, 1, 269 Abs. 3 Satz 3, 100 Abs. 4 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Die Beklagten befanden sich bei Einreichung der Klage mit der Zahlung der verlangten erhöhten Miete in Verzug. Den Beklagten sind daher die Kosten der teilweisen Klagerücknahme gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO aufzuerlegen, da sie die Klageerhebung durch ihren Verzug veranlasst haben.

Die Sicherheitsleistung entspricht drei Monatsmieten.

III.

Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine Raumungsfrist von drei Monaten zu gewähren. Derzeit bestehen keine Mietrückstände. Das Mietverhältnis besteht seit 1993. Die gewährte Räumungsfrist erscheint nach Abwägung der gegenseitigen Interessen angemessen aber auch ausreichend.

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