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Bayerischer VGH · Beschluss vom 2. November 2011 · Az. 2 ZB 10.2206

Informationen zum Urteil

  • Gericht:

    Bayerischer VGH

  • Datum:

    2. November 2011

  • Aktenzeichen:

    2 ZB 10.2206

  • Typ:

    Beschluss

  • Fundstelle:

    openJur 2012, 118911

  • Verfahrensgang:

Tenor

I. Der Antrag wird abgelehnt.

II. Die Klägerin hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen.

III. Der Wert des Streitgegenstands wird auf 25.000,-- Euro festgesetzt.

Gründe

Der Antrag auf Zulassung der Berufung (§ 124 Abs. 1, § 124a Abs. 4 VwGO) hat keinen Erfolg. Die geltend gemachten Zulassungsgründe (§ 124 Abs. 2 Nrn. 1 und 5 VwGO) sind nicht hinreichend dargelegt bzw. liegen nicht vor.

1. Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin mit ihren Einwänden gegen die erstgerichtliche Entscheidung vom 30. Juni 2010 ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) geltend machen will. Solche sind jedoch nicht hinreichend dargelegt (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) bzw. nicht gegeben.

1.1. Soweit die Klägerin in der Begründung ihres Zulassungsantrags behauptet, die am 29. September 2009 bekannt gemachte Fremdenverkehrssatzung der Beigeladenen nach § 22 Abs. 1 BauGB sei nichtig, weil der Ortsteil, in dem sich das Anwesen der Klägerin befindet, nicht vom Fremdenverkehr geprägt sei, genügt dies nicht dem Darlegungserfordernis des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO. Es handelt sich vielmehr um eine unsubstantiierte Behauptung, die durch keine tatsächlichen Angaben belegt wird. Auch im erstgerichtlichen Verfahren erfolgten hierzu keine Ausführungen. Im Übrigen hat die Beigeladene in erster Instanz durch Vorlage eines detaillierten Lageplans zum Schriftsatz vom 17. Februar 2010 die Prägung des Ortsteils durch den Fremdenverkehr belegt, ohne dass die Klägerin dem mit substantiierten Einwendungen entgegengetreten wäre.

1.2. Die Behauptung der Klägerin, sie habe entgegen den Ausführungen des Erstgerichts einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum nach § 22 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 Satz 1 BauGB, weil die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht beeinträchtigt werde, genügt ebenso wenig der Darlegungsanforderung des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO. Der Regelung des § 22 BauGB liegt die tatsächliche Vermutung des Gesetzgebers zugrunde, dass die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig zu Zweitwohnungsnutzungen führt mit der für den Fremdenverkehr negativen Folge, dass Wohnraum der wechselnden Benutzung durch Fremde entzogen wird und die Tendenz zu sog. Rollladen-Siedlungen entsteht (vgl. BVerwG vom 27.9.1995 Az. 4 C 12.94 BVerwGE 99, 237). Die Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr wird dann beeinträchtigt im Sinn von § 22 Abs. 4 Satz 1 BauGB, wenn durch die beantragte Begründung von Wohnungseigentum eine (weitere) Verschlechterung der städtebaulichen Situation eintritt; hierfür reicht es aus, wenn von dem beantragten Vorhaben eine negative Vorbildwirkung ausgeht (vgl. BVerwG vom 27.9.1995 a.a.O.). Die maßgebliche Bezugsgröße für die negative Vorbildwirkung einer Erteilung der Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum ist nicht nur die nähere Umgebung des Anwesens der Klägerin oder der Ortsteil, in dem sich ihr Anwesen befindet, sondern das gesamte Satzungsgebiet der Fremdenverkehrssatzung (vgl. BVerwG vom 27.9.1995 Az. 4 C 28.94 BVerwGE 242/245; vom 15.5.1997 Az. 4 C 9.96 BVerwGE 105, 1/6). Der Vortrag, von dem beantragten Vorhaben gehe keine negative Vorbildwirkung aus, ist unsubstantiiert und setzt sich nicht mit dem erstinstanzlichen Urteil sowie den dort angeführten Stellungnahmen der Beigeladenen zu dieser Frage auseinander. Die Beigeladene hat insbesondere mit Schreiben vom 10. November 2008 dargelegt, wieso hier ein Bezugsfall geschaffen würde. Die dagegen seitens der Klägerin angeführten Gesichtspunkte wie Alter, gesundheitlicher Zustand und wirtschaftliche Verhältnisse sind bei der Frage einer besonderen Härte im Sinn von § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB zu erörtern. Auch der Vorwurf der Klägerin, der Tourismus im Ort habe seit Jahren abgenommen, weil die Beigeladene keine Aktivitäten entwickelt habe, um ihn zu fördern, ist pauschal und nicht substantiiert. In der Akte des Verwaltungsgerichts finden sich eine umfangreiche Broschüre der Beigeladenen aus dem Jahr 2009 über den Fremdenverkehrsort und eine weitere Werbebroschüre.

1.3. Entgegen den Behauptungen der Klägerin hat das Verwaltungsgericht zutreffend erkannt, dass sie auch keinen Genehmigungsanspruch nach § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB hat. Hiernach kann die Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen jedoch nicht vor. Dies ergibt sich aus dem eigenen Sachvortrag der Klägerin. Der ihr drohende wirtschaftliche Schaden, bis hin zu einer Zwangsversteigerung oder einer Insolvenz, kann zwar eine Härte darstellen. Eine besondere Härte setzt aber besondere Umstände voraus. Es müssen ungewollte und unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers vorliegen. Daran fehlt es jedoch, wenn ein Eigentümer beispielsweise ein Wohnhaus errichtet und später feststellt, dass eine gewinnbringende Veräußerung nur bei einer Aufteilung in Wohnung- und Teileigentum möglich ist, insbesondere wenn er in Kenntnis der Beschränkungen einer vorhandenen Satzung nach § 22 BauGB gehandelt hat (vgl. BVerwG vom 27.9.1995 Az. 4 C 28.94 a.a.O. S. 248). Der Fall der Klägerin ist damit ohne weiteres vergleichbar. Sie hat das Anwesen im Jahr 1994 erworben, um es gewerblich im Rahmen des Fremdenverkehrs zu nutzen. Ihren Rechtsvorgängern ist mit Bescheid des Landratsamts M… vom 2. Juli 1986 die Genehmigung zur Erweiterung und zum Umbau einer bestehenden Fremdenpension erteilt worden. Die Baugenehmigung enthält insbesondere unter Nr. 202 die Auflage, dass die Ferienwohnungen nur ihrem Zweck entsprechend genutzt werden dürfen. Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen sei unzulässig. Die Nutzungsbeschränkung sei durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu sichern. Eine Nutzungsbeschränkung war zum Zeitpunkt des Kaufs des Anwesens durch die Klägerin tatsächlich im Grundbuch eingetragen. Ferner waren zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch die Klägerin die Fremdenverkehrssatzung der Beigeladenen des Jahres 1988 sowie die Änderungssatzung des Jahres 1993 in Kraft. Auch hieraus war für die Klägerin klar zu ersehen, auf welche Bindungen sie sich mit dem Erwerb eines Femdenverkehrs-Objekts im Gebiet der Beigeladenen einlässt. Hieran ändert nichts die Tatsache, dass die genannten Satzungen mit dem insoweit nicht angefochtenen Urteil des Verwaltungsgerichts vom 30. Juni 2010 inzident für unwirksam erklärt wurden. Denn die Klägerin musste damit rechnen, dass die Beigeladene durch Erlass einer neuen Fremdenverkehrssatzung nach § 22 BauGB am Schutz ihrer Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktion festhalten wird.

Auch die von der Klägerin angeführten Umstände wie Alter, Gesundheitszustand und wirtschaftliche Lage belegen hier keine besondere Härte im Sinn von § 22 Abs. 4 Satz 2 BauGB. Vielmehr stellen zunehmendes Alter und eine damit einhergehende Verschlechterung des Gesundheitszustands sowie ferner der wirtschaftlichen Situation häufig auftretende Probleme bei Personen dar, die selbständig ein Gewerbe betreiben. Insoweit kann es auch dazu kommen, dass manche Banken nicht mehr bereit sind, weitere Kredite zu gewähren. Alle diese Umstände können bei zahlreichen Gewerbetreibenden dazu führen, dass ihr Betrieb nicht mehr wirtschaftlich weiterbetrieben werden kann. Diese wirtschaftlichen Nachteile stellen aber keine einzelfallbezogene besondere Härte im Sinn der oben genannten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts dar.

Soweit die Klägerin ein im erstgerichtlichen Urteil zitiertes, im Verfahren Az. M 9 K 04.3489 eingeholtes Sachverständigengutachten erwähnt, stellt sie lediglich ihre Auffassung hinsichtlich des Ergebnisses des Gutachtens der des Verwaltungsgerichts gegenüber, ohne auf Details einzugehen. Dies genügt nicht dem Darlegungserfordernis des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO. Im Übrigen kann dahinstehen, ob es sich hier um saisonal bzw. konjunkturell bedingte Schwankungen oder um eine sich weiter abzeichnende Abwärtsbewegung im Markt der Ferienwohnungen handelt, denn in jedem Fall würde es sich um eine allgemeine Entwicklung handeln, die nicht die Klägerin besonders trifft.

Das von der Klägerin angeführte Schreiben der Regierung von Oberbayern vom 3. Juli 2008 hinsichtlich der Löschung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit indiziert ebenso wenig einen besonderen Härtefall im Sinn von § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Laut diesem Schreiben wurde die beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Dauer von 25 Jahren zugunsten des Freistaats Bayern im Zug der Förderung der Errichtung von vier Ferienwohnungen eingetragen. Damit war der Klägerin, wie bereits oben ausgeführt, beim Eigentumserwerb die Nutzungsbeschränkung hinreichend bekannt.

Soweit die Klägerin behauptet, ihr Anwesen sei entgegen den Ausführungen des Verwaltungsgerichts mit der vorhandenen Zweckbestimmung überhaupt nicht zu veräußern, genügt ihr Vorbringen ebenfalls nicht dem Darlegungserfordernis aus § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO. Sie setzt sich nicht mit der Auffassung des Erstgerichts auseinander, es fehle eine nachvollziehbare Feststellung des augenblicklichen Verkehrswerts des Anwesens sowie eine schlüssige Darlegung, dass dieser gleichsam unter keinen Umständen auch nur annähernd tatsächlich zu erzielen sei. Die von ihr im erstgerichtlichen Verfahren vorgelegten Schriftstücke belegen Derartiges nicht. Das Schreiben der Firma F… vom 1. April 2009 ist sehr allgemein gehalten und legt in keiner Weise dar, von welchem Verkehrswert auszugehen ist und welcher Kaufpreis tatsächlich verlangt wurde. Aus der E-Mail des Herrn D… vom 8. Mai 2009 geht lediglich hervor, dass diesem ein Kaufpreis von 500.000,-- Euro zu hoch erschien, nachdem er zuvor mit einer E-Mail vom 6. Mai 2009 das Objekt als interessant bezeichnet hatte. Die Behauptung der Klägerin, das Anwesen sei mit der gegebenen Zweckbestimmung überhaupt nicht veräußerbar, ist damit jedenfalls nicht zu belegen.

Ferner handelt es sich bei der Härtefallregelung des § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB um eine Ermessensvorschrift (vgl. Jäde in Jäde/Dirnberger/Weiß, BauGB, 6. Aufl. 2010, § 22 RdNr. 19). Um einen Anspruch der Klägerin auf Genehmigung der Begründung von Wohnungseigentum nach dieser Vorschrift zu erreichen, müsste demnach eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegen. Auch dafür hat die Klägerin im Berufungszulassungsverfahren nichts vorgetragen.

2. Der von der Klägerin behauptete Verfahrensmangel (§ 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO) bei der Entscheidung des Erstgerichts liegt ebenso wenig vor. Nach der insoweit maßgeblichen Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts fehlten seitens der Klägerin bereits eine nachvollziehbare Feststellung des augenblicklichen Verkehrswerts des Anwesens und eine schlüssige Darlegung, dass dieser gleichsam unter keinen Umständen auch nur annähernd tatsächlich zu erzielen sei. Wie oben dargestellt, genügten die von der Klägerin im erstgerichtlichen Verfahren vorgelegten Schriftstücke diesen Anforderungen nicht. Insbesondere hat die Klägerin nie dargelegt und belegt, welchen aktuellen Verkehrswert ihr Anwesen hat. Auch hinsichtlich des gesundheitlichen Zustands der Klägerin hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass zwar mehrfach ernstliche gesundheitliche Probleme geschildert worden seien, die in diesem Zusammenhang für das Jahr 2010 angekündigten längerfristigen Krankenhaus- bzw. Kuraufenthalte, die ihr die aus wirtschaftlichen Gründen erforderliche persönliche Betreuung der Anlage vor Ort vorübergehend unmöglich machten, seien im weiteren Verfahren jedoch nicht belegt worden. Insoweit hat die Klägerin im erstgerichtlichen Verfahren keine entsprechenden Nachweise über tatsächliche Krankenhaus- und Kuraufenthalte beigebracht. Von daher war das Verwaltungsgericht zu einer weiteren Sachaufklärung nach § 86 Abs. 1 VwGO nicht verpflichtet. Im Übrigen hat die Klägerin die mündliche Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht am 23. September 2009 nicht dazu genutzt, entsprechende Beweisanträge gemäß § 86 Abs. 2 VwGO zu stellen, und damit insoweit ihre Rügeberechtigung verloren (§ 173 VwGO, § 295 Abs. 1 ZPO).

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 2 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG.

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