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Bayerischer VGH · Urteil vom 3. August 2010 · Az. 15 N 10.358

Informationen zum Urteil

  • Gericht:

    Bayerischer VGH

  • Datum:

    3. August 2010

  • Aktenzeichen:

    15 N 10.358

  • Typ:

    Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2012, 109953

  • Verfahrensgang:

Tenor

I. Der Vorhaben- und Erschließungsplan/Vorhabenbezogene Bebauungsplan "SO Verbrauchermarkt Hochstraße" der Antragsgegnerin vom 20. Januar 2010 ist unwirksam.

II. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 115 v.H. des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Antragsteller begehrt die Feststellung der Unwirksamkeit des Bebauungsplans "Sondergebiet Verbrauchermarkt Hochstraße" der Antragsgegnerin. Er ist Eigentümer des dem Plangebiet im Norden benachbarten Grundstücks Fl.Nr. 714/3.

1. Der angegriffene Bebauungsplan setzt auf dem Grundstück Fl.Nr. 715 Gemarkung … ein Sondergebiet zur Errichtung eines Verbrauchermarkts fest. Er wurde zunächst am 2. April 2009 als Satzung beschlossen und am 17. April 2009 ortsüblich bekannt gemacht. Am 28. April 2009 erteilte das Landratsamt … die Baugenehmigung zur Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebs (EDEKA-Markt) auf dem Grundstück Fl.Nr. 715. Mit zwei Beschlüssen vom 3. und 25. August 2009 setzte das Verwaltungsgericht Regensburg die Baugenehmigung außer Vollzug. Der Senat wies die in beiden Verfahren eingelegte Beschwerde der Beigeladenen mit Beschlüssen vom 27. Oktober 2009 zurück (Az. 15 CS 09.2130 und 15 CS 09.2252). Auf die den Verfahrensbevollmächtigten bekannten Gründe dieser Beschlüsse wird Bezug genommen.

Die Antragsgegnerin nahm die Entscheidungen im vorläufigen Rechtsschutz zum Anlass, wegen des angegriffenen Bebauungsplans ein ergänzendes Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB durchzuführen (Beschluss des Bau- und Umweltausschusses vom 26.11.2009). Ziel des ergänzenden Verfahrens war es in erster Linie, (1.) die Geschossflächen- und die Grundflächenzahl zu reduzieren, (2.) den Bebauungsplan einheitlich als vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu bezeichnen und das Verhältnis zum Vorhaben- und Erschließungsplan klarzustellen, (3.) ergänzende Ausführungen und Konkretisierungen zur Zulässigkeit des beschleunigten Verfahrens vorzunehmen sowie (4.) den Durchführungsvertrag nachträglich im Ausschuss zu billigen. Am 18. Januar 2010 beschloss die Antragsgegnerin den Bebauungsplan erneut als Satzung und setzte ihn rückwirkend zum 17. April 2009 in Kraft. Am 20. Januar 2010 machte sie ihn ortsüblich bekannt.

2. Der Antragsteller macht geltend, der Bebauungsplan "Sondergebiet Verbrauchermarkt Hochstraße" sei unwirksam. Dem als vorhabenbezogen beschlossenen Bebauungsplan fehle ein Vorhaben- und Erschließungsplan. Die vom Vorhabensträger vor Beginn des Planungsverfahrens eingereichten Planskizzen genügten den Anforderungen an einen Vorhaben- und Erschließungsplan nicht. Der Durchführungsvertrag sei unwirksam, weil er erst nach dem Satzungsbeschluss zustande gekommen und nicht durch den zuständigen Ausschuss des Stadtrats gebilligt worden sei. Fehlerhaft sei auch die Planung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB. Dieses Verfahren sei ausgeschlossen, wenn es um die Zulässigkeit von Vorhaben gehe, die eine Pflicht zu einer Umweltverträglichkeitsprüfung auslösten. Die deshalb gebotene allgemeine Vorprüfung nach § 3 c UVPG sei nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden. Sie hätte zu dem Ergebnis kommen müssen, dass das Vorhaben erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen habe. Die Antragsgegnerin verkenne die Auswirkungen der Zunahme des Straßenverkehrs und die kleinklimatischen Bedingungen. Die immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel gewährleisteten keinen besonderen Schutz in Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit. Es handle sich um ein allgemeines Wohngebiet. Der Bebauungsplan verstoße auch gegen das Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB; der Flächennutzungsplan stelle das Plangebiet als Wohngebiet dar. Das Sondergebiet verletze den Antragsteller in dem Gebietserhaltungsanspruch. Zu Unrecht gehe die Antragsgegnerin davon aus, dass das Vorhaben zur Sicherstellung einer "zukunftsträchtigen Versorgung" der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs erforderlich sei. Die verbrauchernahe Versorgung sei durch den bestehenden EZL-Markt sichergestellt. Der Markt am Kagerer Weg werde nicht aufgelassen. Dieser sei zudem größer als der geplante Markt und verfüge über 150 Stellplätze. Das Plangrundstück Fl.Nr. 715 werde bisher zum überwiegenden teil landwirtschaftlich genutzt. Seine Umnutzung verstoße gegen § 1 a Abs. 2 Satz 2 BauGB. Der Verbrauchermarkt werde wegen seiner Größe und seines umfangreichen Sortiments einen erheblichen, überörtlichen Kundenkreis anziehen. Die davon ausgehenden Verkehrsbewegungen verursachten unzumutbare Lärmbelästigungen. Anlieferungen zur Nachtzeit seien nicht ausgeschlossen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans behandelten die Betriebszeiten ab 7:00 und den Lärm des Wärmetauschers nicht. Die Immissionsrichtwerte für ein Wohngebiet würden auf Fl.Nr. 714/3 nicht eingehalten, selbst die Nachtwerte für ein Mischgebiet seien nicht eingehalten. Die Lärmsituation werde durch den Presscontainer weiter verschärft. Dieser sei zudem rücksichtslos unmittelbar an der Grenze zum Grundstück des Antragstellers situiert. Das gleiche gelte für 22 Stellplätze und den Lieferverkehr mit Langfahrzeugen. Sperrvorrichtungen für den Parkplatz während der Ruhezeiten seien nicht vorgesehen. Zum Antragsteller hin halte das Vorhaben die Abstandsflächen nicht ein. Eine Feuerwehrumfahrung sei nicht möglich. Der Straßenanschluss des Hinterliegergrundstücks, auch soweit es im Eigentum des Antragstellers stehe, werde abgeschnitten. Das schaffe Zwangspunkte mit enteignender Vorwirkung. Eine neue Konfliktsituation entstehe wegen des Abflusses von Oberflächenwasser. Das Plangrundstück falle nach Osten ab und müsse zur Bebauung um etwa 2,50 m aufgeschüttet werden. Das Oberflächenwasser fließe über das verbleibende Urgelände des Antragstellers ab. Insgesamt werde der Grundbesitz des Antragstellers erheblich entwertet. Es sei zumindest irreführend, wenn in der Planbegründung von einer bestandskräftigen Baugenehmigung von 1994 für ein Wohn- und Geschäftshaus mit Verbrauchermarkt die Rede sei. Dieses Vorhaben sei mit dem geplanten nicht identisch. Die vorgesehenen Pflanzungen seien nicht geeignet, das derzeitige Grünband und seine Wirkung für das Landschaftsbild zu ersetzen.

Der Antragsteller beantragt festzustellen,

dass der Bebauungsplan "SO-Verbrauchermarkt Hochstraße in der Fassung des Satzungsbeschlusses vom 18. Januar 2010 unwirksam ist.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Normenkontrollantrag abzulehnen.

Er sei unzulässig, weil er einen überholten Planungsstand zugrunde lege. Er sei im Übrigen auch unbegründet. Der Bebauungsplan sei erforderlich. Die Fa. EDEKA wolle den Markt am Kagerer Weg definitiv schließen. Das Plangrundstück habe sich als neuer Standort geradezu angeboten, weil es das Anliegen der Antragsgegnerin sei, den Verbrauchermarkt im Innenstadtbereich zu erhalten und nicht auf die grüne Wiese zu verweisen. Der zweite größere Verbrauchermarkt, ein Real-Markt, werde 2010 seinen Betrieb aufgeben. Es existierten dann nur noch Billigmärkte wie Penny, Netto oder Aldi. Das beschleunigte Verfahren nach § 13 a BauGB sei zulässig gewesen. Erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen seien in keiner Weise erkennbar. Art. 6 BayNatSchG sei berücksichtigt worden; der Bebauungsplan setze umfassende Grünordnungs- und Ausgleichsmaßnahmen fest. Fragen des Brandschutzes müssten erst im Baugenehmigungsverfahren geklärt werden. Der Durchführungsvertrag müsse nicht öffentlich ausgelegt werden. Einen allgemeinen Gebietserhaltungsanspruch gebe es nicht. Die umgebende Bebauung habe Mischgebietscharakter. Sie werde durch den Bebauungsplan nicht negativ verändert. Die zu erwartenden Immissionen seien durch das Fachgutachten des Büros Schlecht zutreffend ermittelt worden. Sie hielten sich im Rahmen des Zulässigen. Die Lüftungsanlage sei berücksichtigt worden. Die Zahl der Fahrbewegungen sei auf der Grundlage der Parkplatzlärmstudie ermittelt und auf den Zeitraum 7.00 bis 22.00 h verteilt worden. Die vom Parkplatz ausgehenden Licht- und Abgasimmissionen fielen nicht ins Gewicht. Die Hochstraße könne den An- und Abfahrtsverkehr problemlos aufnehmen. Eine einmauernde Wirkung gehe von dem einstöckigen Gebäude nicht aus. Die Gründe, die zur Aussetzung des Vollzugs der Baugenehmigung geführt hätten, habe die Antragsgegnerin zum Anlass für ein ergänzendes Verfahren genommen. Das Verhältnis zwischen dem Vorhaben- und Erschließungsplan und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sei klargestellt. Der Vorhaben- und Erschließungsplan sei mit dem Bebauungsplan identisch. Dort sei das Vorhaben hinreichend genau beschrieben. Den Durchführungsvertrag habe der Bau- und Umweltausschuss gebilligt. Die Antragsgegnerin habe sich nochmals intensiv mit der allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls beschäftigt und die relevanten Kriterien anhand der Anlage 2 zum UVPG geprüft. Die ursprünglich vorgesehenen Festsetzungen für GRZ und GFZ seien auf die Maße des zwischenzeitlich genehmigten konkreten Vorhabens reduziert worden. Der in der Nr. 6.5 der TA Lärm vorgesehene Schutz in Ruhezeiten sei gewährleistet.

Der Senat hat durch den beauftragten Richter Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins am Plangebiet und dessen Umgebung. Auf die Niederschrift wird Bezug genommen.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten sowie auf die beigezogenen Akten der Antragsgegnerin verwiesen.

Gründe

Der Normenkontrollantrag ist zulässig und begründet.

1. Die Normenkontrollantrag ist zulässig. Insbesondere ist der Antragsteller antragsbefugt. Er macht geltend, durch den angegriffenen Bebauungsplan in ihrem Recht auf gerechte Abwägung ihrer Belange (§ 1 Abs. 7 i.V.m. § 2 Abs. 3 BauGB) verletzt zu sein (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO). Auch als Plannachbar kann der Antragsteller beanspruchen, dass die Antragsgegnerin seine erheblichen Belange sachgerecht abwägt.

Das Grundstück des Antragstellers grenzt an seiner Südseite unmittelbar an das Plangebiet an. Es liegt im direkten Einwirkungsbereich der infolge der angrenzenden Parkplatznutzung zu erwartenden Lärmimmissionen. Der Antragsteller macht substantiiert geltend, der Bebauungsplan berücksichtige seine Schutzinteressen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst c BauGB) nicht hinreichend.

2. Der Normenkontrollantrag ist begründet. Der Bebauungsplan verstößt gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

Nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Ordnung erforderlich ist. Nicht erforderlich ist ein Bebauungsplan, der aus rechtlichen Gründen nicht vollzogen werden kann (BVerwG vom 12.8.1999 BVerwGE 109, 246/249). Das ist hier infolge der festgesetzten Grundflächenzahl von 0,7 und der Vorhabenbezogenheit des Bebauungsplans im Sinn des § 12 BauGB der Fall.

a) Der Vorhaben- und Erschließungsplan/Bebauungsplan "SO-Verbrauchermarkt Hochstraße" setzt eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 fest (vgl. planliche Festsetzung Nr. I.2.0). Die Grundflächenzahl gibt an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinn des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind (§ 19 Abs. 1 BauNVO). Mangels - unabhängig von § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB möglicher - abweichender Begriffsbestimmungen im Bebauungsplan selbst (§ 19 Abs. 3 Satz 2 BauNVO) bestimmt sich der Inhalt dieser Festsetzung nach § 19 Abs. 3 Satz 1 BauNVO. § 19 Abs. 3 Satz 1 BauNVO legt fest, dass für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstücks maßgebend ist, die "im Bauland…liegt". Flächen, die - wie private Grünflächen - nach ihrer Zweckbestimmung nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, gehören nicht zum "Bauland" in diesem Sinn (BVerwG vom 29.11.1994 NVwZ 1995, 1215; König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Auflage 2003, RdNr. 13 b zu § 19; Kuchler, NuR 2005, 164). Die Antragsgegnerin hat dagegen, wie sich aus der Begründung zur Beschlussfassung über Bürgereinwendungen ersehen lässt (vgl. Beiakt 3 Blatt 370, Beschlussfassung vom 10.11.2008 zu Einwendungen von Herrn Ewald Lechner), auch die am nördlichen, östlichen und südlichen Rand des Plangebiets festgesetzten privaten Grünflächen zum "Bauland" gerechnet und die Auffassung vertreten, die Planung halte infolge dieser Grünflächen die "Höchstgrenze von 0,8 GRZ" (vgl. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO) ein.

Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist mithin entgegen der Annahme der Antragsgegnerin nur diejenige Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die nicht als private Grünfläche festgesetzt ist. Wie groß diese Fläche genau ist, kann dabei dahingestellt bleiben. Nach Nr. III.11.0 der textlichen Festsetzungen zur Grünordnung müssen "mindestens 20% des Baugrundstücks (= Parzelle) Vegetationsflächen mit Erdanschluss" sein (nach der Beschlussfassung vom 2.4.2009 TOP 4.1 sind es tatsächlich 22%; vgl. Beiakt 4 Blatt 1371, 1380). Bei einer Parzellengröße von 8.035 m² (vgl. S. 3 der allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls auf UVP-Pflicht) entfallen damit auf die Grünflächen zumindest 1.607 m² (die von der Antragsgegnerin erstellte allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls nach § 3 c UVPG beziffert die privaten Grünflächen auf ca. 1.835 m² - a.a.O. S. 4; das entspräche 22,8 %). Die für die GRZ maßgebende Fläche des Baugrundstücks ist die (maximal) verbleibende Fläche von 6.428 m². Bei der GRZ von 0,7 können folglich nur 4.500 m² von baulichen Anlagen überdeckt werden; dabei sind die festgesetzten Stellplätze mit ihren Zufahrten mitzurechnen (§ 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO). Freizuhalten sind entsprechend jedenfalls 1.928 m².

Plangemäß könnte mithin das Vorhaben nur errichtet werden, wenn in dem im Bauland freizuhaltenden ganz erheblichen Umfang von jedenfalls 1.928 m² auf die Errichtung von Stellplätzen und/oder die Bebauung des Baufensters verzichtet würde. Das ist jedoch in Anbetracht der Vorhabenbezogenheit des Vorhaben- und Erschließungsplans/Bebauungsplans (§ 12 BauGB) rechtlich nicht möglich. Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt ein vorhabenbezogener Bebauungsplan (u.a.) einen Durchführungsvertrag voraus. Ohne wirksamen Durchführungsvertrag ist auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan nicht wirksam. Vorhabenbezogener Bebauungsplan und Durchführungsvertrag bilden eine rechtliche Einheit. Sie ist gestört, wenn der Durchführungsvertrag den Vorhabenträger zur Durchführung eines Vorhabens anhält, dessen Realisierung der Bebauungsplan nicht zulässt. Durchführungsvertrag und vorhabenbezogener Bebauungsplan müssen aufeinander abgestimmt sein (BVerwG vom 18.9.2003 BVerwGE 119, 45/52). Nach § 3 Nr. 2 des Durchführungsvertrages zwischen der Antragsgegnerin und der beigeladenen Vorhabenträgerin ist das Vorhaben wie in Teil A. § 2 des Vertrages beschrieben durchzuführen. Teil A. § 2 des Vertrages nimmt (u.a.) Bezug auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit Begründung, den geotechnischen Bericht der IMH-Ingenieursgesellschaft (Bodengutachten) sowie das Lärmgutachten des Büros Geoplan. Der der gesamten Planung zugrunde gelegte und mit dem Durchführungsvertrag auf Realisierung angelegte großflächige Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von etwa 1.770 m² (vgl. etwa Nr.II.2 der Begründung des Bebauungsplans; S. 2 des Lärmschutzgutachtens; Anlage 1.2 zum Bodengutachen) lässt sich jedoch auf den bei einer GRZ von 0,7 verbleibenden Flächen nur unter Verzicht auf einen großen Teil der andererseits für notwendig erachteten 120 Stellplätze nebst Zufahrtsflächen realisieren (vgl. Beschlussfassung vom 10.11.2008 zu den Einwendungen der Fink GbR, Beiakt 3 Blatt 368, und des Landratsamts, Beiakt 3 Blatt 435: "zwingende Vorgabe des Betreibers").

b) Im Ergebnis würde sich auch dann nichts anderes ergeben, wenn man der Auffassung wäre, der vorhabenbezogene Bebauungsplan/Vorhaben- und Erschließungsplan und der Durchführungsvertrag legten die Größe des geplanten Marktes nicht einmal näherungsweise fest. Gewährleistet wäre nur noch die bereits bei einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² (anstelle der beabsichtigten ca. 1.770 m²) erreichte Großflächigkeit im Sinn des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO (BVerwG vom 24.11.2005 BVerwGE 124, 364). Die Planung würde dann ihre beabsichtigte Vorhabenbezogenheit verlieren (vgl. § 12 Abs. 3 a BauGB). Der vorhabenbezogene Bebauungsplan/Vorhaben- und Erschließungsplan wäre nicht mehr auf die Durchführung eines hinreichend konkreten Vorhabens gerichtet, sondern ein "normaler" Bebauungsplan, entspräche damit nicht mehr dem Planungswillen der Antragsgegnerin und wäre nicht erforderlich im Sinn des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB.

3. Auf die weiteren Einwände des Antragstellers gegen die Gültigkeit des Bebauungsplans kommt es deshalb nicht mehr an. Der Senat hat es aber für zweckmäßig gehalten, seine Auffassung zu den wesentlichen sonstigen Einwänden gegen die Wirksamkeit des angegriffenen Vorhaben- und Erschließungsplans/Bebauungsplans "SO-Verbrauchermarkt Hochstraße" festzuhalten, um den Beteiligten eine Orientierung für ihr weiteres Vorgehen zu geben. Er geht dabei davon aus, dass es dem Willen der planenden Gemeinde und des Vorhabenträgers entspricht, das beabsichtigte Vorhaben eines Verbrauchermarkts mit etwa 1.770 m² Verkaufsfläche und 120 Parkplätzen durch geeignete Festsetzungen realisierungsfähig zu machen.

a) Der angegriffene Bebauungsplan konnte als vorhabenbezogener Bebauungsplan beschlossen werden, ohne dass ein Vorhaben- und Erschließungsplan als "körperlich" selbständiges Dokument vorliegt. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist zwar für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zwingend erforderlich. § 12 BauGB setzt für das Zustandekommen eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowohl einen Vorhaben- und Erschließungsplan als auch einen Bebauungsplan voraus (vgl. § 12 Abs. 1 Satz 1, § 12 Abs. 3, 3a, 4, 6 Satz 1 BauGB; OVG NRW vom 23.1.2006 ZfBR 2006, 490; vom 11.9.2008 Az.: 7 D 74/07.NE <juris>; Oerder, BauR 2009, 744/749 f.). Er kann jedoch im Grundsatz mit den Bebauungsplanurkunden jedenfalls dann identisch sein, wenn auch der räumliche Umfang von Bebauungsplan und Vorhaben- und Erschließungsplan identisch ist (Oerder, a.a.O.; Köster, ZfBR 2005, 147/148; Kuschnerus, BauR 2004, 946/950; auch BVerwG vom 18.9.2003 a.a.O. S. 52 oben). Allerdings kann gerade im Fall der Identität von Bebauungsplanurkunde und Vorhaben- und Erschließungsplan die Frage hinreichender Konkretheit des durchzuführenden Vorhabens aufgeworfen sein (vgl. auch 2. b), weil Sinn und Zweck des Vorhaben- und Erschließungsplans vornehmlich eine nähere Konkretisierung des Vorhabens ist.

Die genannten Voraussetzungen sind erfüllt. Die Antragsgegnerin hat im Zuge des ergänzenden Verfahrens (§ 214 Abs. 4 BauGB) ausdrücklich klargestellt, dass Bebauungsplanurkunde und Vorhaben- und Erschließungsplan identisch sind (vgl. die Beschlüsse vom 26.11.2009 - TOP 3 Beiakt 5 Blatt 1 ff. - und vom 18.1.2010 -TOP 3.2 Beiakt 6 Blatt 606 - sowie die damit vollzogene Benennung als "vorhabenbezogener Bebauungsplan/Vorhaben- und Erschließungsplan"). Auch das Gebiet beider Pläne ist identisch.

b) Die Antragsgegnerin konnte den Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufstellen. Dieses Verfahren ist insbesondere durch § 13 a Abs. 1 Satz 4 BauGB nicht ausgeschlossen. Danach wäre das beschleunigte Verfahren ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Eine solche Pflicht besteht nicht.

Das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung sieht für das Vorhaben eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls vor (§ 3 c Satz 1 UVPG i.V.m. Nr. 18.6.2 oder Nr. 18.8 der Anlage 1). Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist in diesen Fällen nur durchzuführen, wenn das Vorhaben nach Einschätzung der zuständigen Behörde auf Grund überschlägiger Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 zum UVPG aufgeführten Kriterien erhebliche nachteilige Umweltauswirkungen haben kann, die nach § 12 UVPG zu berücksichtigen sind (§ 3 c Satz 1 UVPG). Das Gesetz knüpft die Rechtsfolge an eine "Einschätzung" der zuständigen Behörde. Das hat Konsequenzen für die gerichtliche Kontrolle. Überprüft wird die ordnungsgemäße behördliche Einschätzung nach den Maßgaben der Überprüfung von Beurteilungsspielräumen (Landmann/Rohmer, Umweltrecht, RdNr. 15 zu § 3 c UVPG; Hoppe, UVPG, 3. Auflage 2007, RdNr. 15 zu § c UVPG; Gassner, UVPG, RdNr. 14 zu § 3 c UVPG), nicht aber der unbestimmte Rechtsbegriff der erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen im Sinn einer gerichtlichen Vollkontrolle. Mithin kommt es vor allem darauf an, ob die Verfahrensbestimmungen eingehalten sind, die Antragsgegnerin von einem richtigen Verständnis der anzuwendenden Begriffe ausgegangen ist und ob der erhebliche Sachverhalt vollständig und richtig ermittelt wurde (vgl. Eyermann, VwGO, 13. Auflage 2010, RdNr. 78 zu § 114). Diese Anforderungen sind erfüllt.

Die Antragsgegnerin hat jedenfalls im ergänzenden Verfahren eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls durchgeführt und die Ergebnisse dokumentiert (§ 3 c Satz 6 UVPG; vgl. Bericht Stand 16.11.2009 Beiakt 6 Blatt 433 ff.); dabei ist unerheblich, ob die Vorprüfung erst im Rahmen des ergänzenden Verfahrens vorgenommen worden ist (vgl. BVerwG vom 20.8.2008 BVerwGE 131, 352). Die Antragsgegnerin ist zwar im Rahmen der allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls wiederum erkennbar von der fehlerhaften Annahme ausgegangen, die Grundflächenzahl beziehe sich auf das Plangrundstück im Ganzen (vgl. Nr. 2.2.1 der allgemeinen Vorprüfung). Damit ist aber andererseits gewährleistet, dass die Grundlagen der Vorprüfung dem beabsichtigten Vorhaben entsprechen. Die im Rahmen der Vorprüfung getroffenen tatsächlichen Feststellungen sind nicht zweifel- oder lückenhaft; die Stellungnahmen der unteren Naturschutzbehörde vom 22. September 2008, 11. März 2009 und 11. Januar 2010 benennen keine wesentlichen weitergehenden Fakten. Die Vorprüfung orientiert sich an den Kriterien nach Anlage 2 zum UVPG. Anlässlich des Ortstermins konnten die Kronenschäden an zwei der drei Kastanien beobachtet werden (vgl. Anlage zur Niederschrift Bild 7120047); ob sie auch ein Gefährdungspotential bilden, kann auf sich beruhen, denn die Frage erheblicher nachteiliger Umweltauswirkungen hängt davon nicht ab. Zudem konnte im Einklang mit § 3 c Satz 3 UVPG auf die geplanten Gehölz- und Großbaumpflanzungen hingewiesen werden (vgl. 2.3.1 "Minimierungs-, Ausgleichs-, Ersatzmaßnahmen"). Die zu erwartende Zunahme des Straßenverkehrs und dessen Auswirkung auf die benachbarten Grundstücke sind in Nr. 2.1.4 der allgemeinen Vorprüfung erfasst worden. Die kleinklimatische Bedeutung der Planungsfläche ist gesehen (2.2.2) und im Hinblick auf die weitestgehende Grünlandnutzung und die Neupflanzungen (vgl. auch 2.3.1 "Erwärmung") nachvollziehbar als gering eingestuft worden. Die am östlichen Rand des derzeitigen Parkplatzes gewachsene "Sträucherhecke" ist (einschließlich der dort wild wachsenden Obstbäume) als Biotopstruktur erkannt und in Beziehung zu den beabsichtigten Neupflanzungen gesetzt. Schließlich ergeben sich auch keine Anhaltspunkte, die Antragsgegnerin habe die nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung einschließlich der Anlage 2 anzuwendenden Begriffe verkannt.

c) Die Lärmschutzbelange sind im Einklang mit § 1 Abs. 7 BauGB abgewogen worden; die einschlägigen Festsetzungen entsprechen den rechtlichen Vorgaben.

aa) Die Antragsgegnerin konnte ihrer abwägenden Entscheidung zugrunde legen, dass die hochstraßenseitigen Grundstücke derzeit (nur) das Schutzniveau eines Mischgebiets beanspruchen könnten. Sie ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vorhandene Bebauung an der Hochstraße nach ihrer Eigenart in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks den Charakter eines Mischgebiets im Sinn des § 6 BauNVO hat. Auf der Grundlage der Ergebnisse des Ortstermins reicht die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks zu beiden Seiten der Hochstraße in nordwestlicher Richtung jedenfalls bis zur Straßenkuppe, in südöstlicher Richtung jedenfalls bis auf die Höhe des Amtsgerichts und des gegenüberliegenden Büro und Geschäftshauses. Dieser Abschnitt Hochstraße ist - auch im Gegensatz zu den jeweils rückwärtig sich anschließenden vorwiegend wohngenutzten Grundstücken - sowohl west- als auch ostseitig durch eine Nutzung geprägt, die über eine Wohngebietsnutzung (vgl. §§ 3 und 4 BauNVO) deutlich hinausgeht und dem Gebiet den Charakter eines Mischgebiets verleiht. So befinden sich auf der Westseite im besagten Straßenabschnitt das Amtsgericht und eine Schreinerei, auf der Ostseite ein Bürogebäude (Anwaltskanzleien Hochstraße 12), eine Kfz-Reparaturwerkstatt (Hochstraße 8) sowie ein größeres Büro- und Geschäftshaus (Hochstraße 22). Diese Nutzungen sind nicht wohngebietsverträglich, vielmehr typisch für ein Mischgebiet. Sie prägen nach Anzahl und Größe die nähere Umgebung des Plangrundstücks.

bb) Was die danach zumutbaren Immissionsgrenzwerte angeht, konnte sich die Antragsgegnerin an Nr. 6.1 der TA Lärm orientiert. Den von der Hochstraße ausgehenden Verkehrslärm konnte sie unberücksichtigt lassen (vgl. Nrn. 1 und 2.4 TA Lärm). Im Einklang mit der TA Lärm steht auch die Berücksichtigung des Zuschlags für Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit (Nr. 6.5 TA Lärm) bei den an das Vorhabengrundstück östlich und südlich angrenzenden, in einem festgesetzten allgemeinen Wohngebiet gelegenen Grundstücken. Die Fragen, die der Senat in seinen Beschlüssen vom 27. Oktober 2009 (Az. 15 CS 09.2130 und 15 CS 09.2252) aufgeworfen hatte, sind in der Weise beantwortet, dass die TA Lärm durch die Zuschlagsregelung in Nr. 6.5 einen besonderen Schutz der dort genannten Zeiten nur mittelbar in der Weise erreicht, dass von einem auf den gesamten Tagzeitraum um 1,9 dB(A), an Sonn- und Feiertagen um 3,6 dB(A) erhöhten Immissionsgeschehen auszugehen ist (vgl. Hansmann, TA Lärm, RdNr. 31 f. zu Nr. 6 der TA Lärm; vgl. auch Nrn. 2.10 und A.1.4 TA Lärm). Es kann deshalb auch dahingestellt bleiben, ob eine Öffnung des Verbrauchermarkts zu den Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit realistischer Weise überhaupt zu erwarten ist. Das zu regeln obliegt dem Baugenehmigungsverfahren. Gleiches gilt für die Frage einer Anlieferung zur Nachtzeit (in Nr. 3.2 des Lärmschutzgutachtens berücksichtigt) und Lärm der Aggregate (vgl. Nr. 3.3 des Lärmschutzgutachtens).

Nach den fachlich nicht in Zweifel gezogenen Ergebnissen des von der Antragsgegnerin mit Beschluss vom 18. Januar 2010 inhaltlich gebilligten Lärmschutzgutachtens des Büros Geoplan können die Immissionsrichtwerte nach Nr. 6.1 der TA Lärm eingehalten werden, wenn die im Gutachten vorgeschlagenen immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegel festgesetzt werden. Diese Festsetzungen hat die Antragsgegnerin getroffen (Nr. II.6.0 der textlichen Festsetzungen). Gegen diese Festsetzungen bestehen keine sachlichen Einwände. Ihnen steht nicht entgegen, dass die Schallleistungspegel einheitlich für das gesamte Plangebiet gelten, dieses also nicht im Sinn des § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO (horizontal) gliedern. Das ergibt sich schon aus § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB sowie § 1 Abs. 3 Satz 3 BauNVO. Nach § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist die Gemeinde im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungen auf Grund der Baunutzungsverordnung gebunden. § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 1 BauNVO legt - unabhängig davon - fest, dass bei der Festsetzung von Sondergebieten die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 10 des § 1 BauNVO keine Anwendung finden. § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BauNVO verweist die planende Gemeinde insoweit auf §§ 10 und 11 BauNVO. Nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO setzt die Gemeinde die Art der Nutzung für das Sondergebiet fest. Mit dem durch die Schallleistungspegel geregelten Emissionsverhalten des im Sondergebiet vorgesehenen Vorhabens trifft die Antragsgegnerin "besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung" im Sinn des § 1 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BauNVO (vgl. BVerwG vom 20.5.2003 NVwZ 2003, 1259; vom 28.2.2002 NVwZ 2002, 1114). Darin zeigt sich zugleich, dass die Festsetzung immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel ganz allgemein nicht etwa nur im Weg einer Gliederung des Baugebiets im Sinn des § 1 Abs. 4 Satz 1 BauNVO getroffen werden kann. § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauNVO setzt die Möglichkeit der Festsetzung immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel vielmehr als besondere Festsetzung der Art der Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) bereits voraus und befasst sich nur mit der Möglichkeit der Gliederung des Baugebiets.

Die Schallleistungspegel sind auch nicht deshalb fehlerhaft, weil sie für die in den Blick genommenen Immissionsorte (Grundstücke oder Gebiete; vgl. Nr. II.6.0 der textlichen Festsetzungen) in jeweils unterschiedlicher Höhe festgesetzt sind. Sie ermöglichen so eine weitergehende Ausnutzung des Emissionskontingents, wenn zum schutzbedürftigeren Immissionsort hin aktive Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden, die die Einhaltung des Immissionskontingents gewährleisten. Ein immissionswirksamer flächenbezogener Schallleistungspegel soll gewährleisten, dass der für die schutzbedürftigen Immissionsorte jeweils angenommene Immissionsrichtwert (hier diejenigen der TA Lärm) bei freier Schallausbreitung eingehalten wird, wenn sich das Emissionsverhalten am festgesetzten Schallleistungspegel orientiert. Der Emissionswert repräsentiert zugleich einen (rechnerisch anhand des im Bebauungsplan festzulegenden technischen Regelwerks zu ermittelnden) maximalen Anteil der jeweiligen Fläche an dem am (an den) Immissionsort(en) maximal zulässigen Lärm (vgl. Fischer/Tegeder, NVwZ 2005, 30/31; Kraft, DVBl 1998, 1048/1054). Im Baugenehmigungsverfahren muss eine Überschreitung des festgesetzten Schallleistungspegels mithin nicht zwingend zur planungsrechtlichen Unzulässigkeit des Vorhabens führen, denn der immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel ist - wie ausgeführt - auf der Grundlage freier Schallausbreitung von der Fläche ermittelt. Darin liegt der Grund dafür, dass die Festsetzung unterschiedlicher Schallleistungspegel je nach Immissionsort sachlich nicht zu beanstanden ist.

d) Was Luftverunreinigungen (Pkw-Abgase, Feinstaubbelastung) angeht, hat sich die Antragsgegnerin an der fachlichen Einschätzung des Landratsamts orientiert und eine unzumutbare Belastung verneint (vgl. Beiakt 4 Blatt 1378 f.). Zweifel daran haben sich nicht ergeben. Keine Abwägungsmängel ergeben sich auch daraus, dass die Antragsgegnerin die Nutzung des rückwärtigen (östlichen) Grundstückteils der Fl.Nr. 714/3 nicht erwogen hat. Eine Zufahrt zu diesem Gelände über das Plangrundstück ist rechtlich nicht gesichert.

Die Belange des Brandschutzes sind im Planungsverfahren sowohl durch ein Gutachten des Sachverständigen Stinglwagner als auch durch den Kreisbrandrat (zuletzt von 19.12.2009 Beiakt 6 Blatt 543) gewürdigt worden; die Antragsgegnerin hat sich darauf bezogen (Beschluss vom 2.4.2009 zu TOP 4.1 Beiakt 4 Blatt 1379). Das Gutachten befasst sich mit Einzelheiten der Bauausführung. Der Planung entgegenstehende Feststellungen enthält es nicht; insbesondere stellt es fest, Bewegungsflächen für die Feuerwehr seien ausreichend vorhanden (Nr. 5.6.11 des Gutachtens).

Auch die Belange einer schadlosen Beseitigung des Niederschlagswassers sind im Kern berücksichtigt worden. Da eine Versickerung wegen des Untergrundes nicht möglich ist, ist vorgesehen, das Niederschlagswasser - gegebenenfalls über ein Rückhaltebecken gepuffert - der öffentlichen Kanalisation zuzuführen (vgl. etwa S. der allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls; Beschluss der Antragsgegnerin vom 18.1.2010 zu TOP 3.1 Beiakt 6 Blatt 563). Nach Lage der Akten nicht plausibel geklärt ist lediglich die Frage einer schadlosen Beseitigung insbesondere des von der Anböschung am östlichen Rand des Plangebiets abfließenden Niederschlagswassers. Die Antragsgegnerin sieht das Problem durch eine in den Ausführungsplänen vorgesehene Entwässerungsmulde gelöst (Beschluss vom 2.4.2009 zu TOP 4.1 Beiakt 4 Blatt 1380). Allerdings rät das Bodengutachten (geotechnischer Bericht der IMH) auch von einer Versickerung ab (S. 13); die Begründung des Bebauungsplans nimmt auch darauf Bezug (S. 17). Ebenso äußert sich die von den Antragstellern im Verfahren Az. 15 N 09.1106 als Anlage 20 vorgelegte Beurteilung der Kling Consult vom 3. Februar 2010. Möglicherweise ergeben sich ähnliche Probleme wegen der Anböschung zu den Grundstücken Fl.Nr. 714/3, 716/1 oder anderen Nachbargrundstücken.

e) Der Bebauungsplan steht auch nicht im Widerspruch zu einem "Gebietserhaltungsanspruch" von Grundstückseigentümern in dem die nähere Umgebung des Plangebiets bildenden Mischgebiet. Für ein Recht auf Gebietserhaltung ist im Kontext eines Bebauungsplans von vornherein kein Raum. Der Gebietserhaltungsanspruch beruht auf dem Gesichtspunkt der innerhalb des Baugebiets zu einer nachbarlichen Gemeinschaft verbundenen Grundeigentümer, einer Gemeinschaft, die die Grundeigentümer wechselseitig berechtigt und verpflichtet. Dieser Interessenausgleich wird aus dem Gleichgewicht gebracht, wenn von einem Bauherrn einseitig die Nutzungsarten des Baugebiets nicht beachtet werden (vgl. BVerwG vom 23.8.1996 BVerwGE 101, 364/374 f.). Gegenüber der planenden Gemeinde geht diese Erwägung ins Leere. Es kann gerade der wesentliche Sinn eines Bebauungsplans sein, Ortsteile fortzuentwickeln oder umzubauen (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Die gemeindliche Bauleitplanung braucht sich in faktischen Baugebieten nicht von vornherein in der Wahrung des vorhandenen Gebietscharakters zu erschöpfen.

Eine andere Frage ist es, ob es einen im Abwägungsprozess zu berücksichtigenden (und deshalb im Grundsatz auch überwindungsfähigen), definitionsgemäß von jeglicher tatsächlich spürbaren Beeinträchtigung unabhängigen (vgl. BVerwG vom 11.4.1996 NVwZ-RR 1997, 463 zum Gebietserhaltungsanspruch) im Rahmen der Bauleitplanung zu würdigenden Belang gibt, den Gebietscharakter zu wahren (in diesem Sinn wohl BayVGH vom 26.5.2008 Az. 1 N 07.3143). Es kann hier aber dahingestellt bleiben, ob es einen solchen abzuwägenden Belang gibt. Denn die Antragsgegnerin konnte ihn jedenfalls mit der Erwägung überwinden, die verbrauchernahe Versorgung im oberen (südlichen) Stadtbereich solle gesichert werden (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst a BauGB; S. 6 der Begründung des Bebauungsplans). Zugleich ging es der Antragsgegnerin darum, ihren oberen Stadtkern zu erhalten, zu erneuern und fortzuentwickeln. Ausgangspunkt der Planung war die Entscheidung der Fa. EDEKA, die Nutzung des derzeitigen, die verbrauchernahe Versorgung sichernden 40 Jahre alten Gebäudes am Kagerer Weg aufzugeben, weil dieses den Anforderungen an den aktuellen Standard eines Verbrauchermarkts nicht mehr entspreche, und den Verbrauchermarkt auf das Plangrundstück zu verlagern. Angebote der Eigentümer des Grundstücks am Kagerer Weg, das Gebäude umzubauen, hatte die Fa. EDEKA nicht aufgegriffen, weil selbst ein umfangreicher Umbau auf Grund der "gebäudlichen Konzeption" nicht zielführend sei. Auch für eine gleichwertige Nachfolgenutzung des Geländes am Kagerer Weg durch einen anderen Betreiber gab es keine konkreten Hinweise.

Die Verkaufsfläche des beabsichtigten Verbrauchermarktes entspricht in etwa dem, was nach allgemeiner Einschätzung für einen wirtschaftlich tragfähigen Vollsortiment-Markt, wie er typischerweise etwa von den Firmen EDEKA oder REWE betrieben wird, erforderlich ist (vgl etwa Berghäuser/Berg/Brendel, BauR 2002, 36; Haaß, BauR 2002, 1796; Bericht der Arbeitsgruppe beim BMVBW zum Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel, ZfBR 2002, 598 [in Bezug genommen von BVerwGE 124, 364]). Auch die Zahl der Parkplätze (120) liegt nicht außerhalb des Normbereichs (vgl. etwa vergleichsweise die Daten der Parkplatzlärmstudie des Bayerischen Landesamtes für Umwelt, 6. Auflage 2007, S. 33).

Unabhängig davon zeigt die Nutzungsbreite eines Mischgebiets (§ 6 Abs. 2 BauNVO) im Vergleich zu der Nutzung im festgesetzten Sondergebiet, dass auch im Mischgebiet große Anlagen und solche mit stärkerem Verkehrsaufkommen keineswegs gebietsfremd sind.

f) Nicht von vornherein in der Abwägung disproportional ist der Bebauungsplan im Hinblick auf die städtebauliche Situation, die sich durch das Marktgebäude für die dem Plangebiet östlich benachbarten Grundstücke Fl.Nrn. 715/3 und 715/9 ergibt. Eine "erdrückende Wirkung" braucht von dem geplanten Gebäude nicht auszugehen. Indiziell ergibt sich das bereits daraus, dass die Abstandsflächen (Art. 6 BayBO) zu den östlich benachbarten Grundstücken eingehalten werden können (BayVGH vom 23.9.2009 Az. 15 ZB 09.98; BVerwG vom 11.1.1999 NVwZ 1999, 879). Eine unzumutbare Belastung ist deshalb nur im besonderen Ausnahmefall anzunehmen (vgl. auch Troidl, BauR 2008, 1829).

Der Bebauungsplan schreibt eine maximale Wandhöhe (Oberkante Attika, Flachdach) von 6,45 m ab dem festgesetzten Geländehöhenpunkt von 411, 45 m über NN fest (Nr. I.2.0 der planlichen Festsetzungen). Auf der Höhe der östlichen Baugrenze hat das natürliche Gelände eine Höhe von etwa 409,00 - 409,50 m. Aufschüttungen sind bis zu einer Höhe von max. 2,5 m ab Oberkante Urgelände zulässig (Nr. II.7.0 der textlichen Festsetzungen). Dieser Rahmen muss ausgeschöpft werden. In der Konsequenz ergibt sich für die östlichen Nachbargrundstücke ein vom Urgelände aus gesehen ca. 9 m hoher und bei Ausnutzung der Baugrenzen knapp 70 m breiter Baukörper. Die Wirkung dieses Baukörpers wird noch dadurch verstärkt, dass das Gelände nach Osten weiter abfällt und die dortigen Gebäude wiederum etwa 1 m tiefer liegen als der Fuß des aufgeschütteten Baugeländes. Der Senat hat aber schon an anderer Stelle darauf hingewiesen, dass die Wirkung eines Baukörpers nicht ausschließlich nach seinen Außenmaßen beurteilt werden kann. Auch die Baugestaltung und das Umfeld üben einen nicht unerheblichen Einfluss aus (vgl. BayVGH vom 27.6.2007 Az. 15 CS 07.430). Die Grünordnungsplanung sieht ostseitig einen dichten Bewuchs mit hoch wachsenden Bäumen vor. Es sind Kletterpflanzen mit Spalieren anzubringen (Nr. III.6.0 der textlichen Festsetzungen). Die Fassade ist zudem "in kleinere Einheiten" zu gliedern (Nr. II.2.5 der textlichen Festsetzungen). Derartige Festsetzungen können geeignet sein, eine erdrückende Wirkung zu vermeiden. Auch die angeböschte Lage ist zu berücksichtigen.

Es ist aber erforderlich, dass die Antragsgegnerin eine diese Wirkung des Baukörpers abwägende Entscheidung auf einer realistischen tatsächlichen Grundlage trifft (§ 2 Abs. 3 BauGB). Es ist ohne Weiteres möglich und zumutbar, die Wirkung des geplanten Gebäudes in der Höhe und jedenfalls teilweise in der Breite durch ein Gerüst zu simulieren und in Augenschein zu nehmen (sowie die Ergebnisse aktenkundig zu dokumentieren). Ferner ist die sachlich erhebliche, aber unbestimmte Gestaltungsregel (Nr. II.2.5 der textlichen Festsetzungen) entweder zu präzisieren oder durch einen verbindlichen Fassadengestaltungsplan zu ersetzen.

g) Einer abwägenden Entscheidung bedarf gegebenenfalls auch die Frage einer eventuellen Auswirkung des Vorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche der Stadt (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Die mündliche Verhandlung hat zur Frage möglicherweise betroffener zentraler Versorgungsbereiche nichts Konkretes ergeben. Nach Lage der Akten kommt jedenfalls in Betracht, dass der nördlich des Plangebiets am unteren Ende der Theresienstraße gelegene Bereich einschließlich des Marienplatzes einen solchen relevanten zentralen Versorgungsbereich bildet. Das Vorhaben hat eine Größe, für die die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zutrifft (ggf. auch im Hinblick auf den Markt Reisbach; vgl. dessen Schreiben vom 9.12.2008 Beiakt 2 Blatt 845). Die Antragsgegnerin sieht das Vorhaben als "Magnet in der Stadtmitte" (S. 6 der Begründung des Bebauungsplans). Dabei wird ggf. auch zu berücksichtigen sein, dass das Vorhaben mit einem Verkaufsflächenanteil für non food - Artikel von 30% (vgl. Nr. I.1.0 der planlichen Festsetzungen) ganz erheblich über das durchschnittliche Maß von weniger als 10% hinausgeht, damit in besonderem Maß innenstadtrelevant und zudem geeignet ist, ein tendenziell höheres Verkehrsaufkommen zu verursachen (vgl. Bericht der Arbeitsgruppe beim BMVBW zum Strukturwandel im Lebensmitteleinzelhandel, ZfBR 2002, 598/600, 603 [Nr. 25]).

h) Die Antragsgegnerin hat im Übrigen gegebenenfalls Gelegenheit, die in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen erörterten Unklarheiten der planlichen und textlichen Festsetzungen, in erster Linie zur Grünordnung, zu bereinigen und die Frage der verkehrsicheren Abfahrt vom Vorhabengelände zur Hochstraße fachlich kompetent prüfen zu lassen.

4. Nicht entscheidungsreif war der Rechtsstreit im Hinblick auf das Verbot des § 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG vom 25. März 2002 (BGBl I S. 1193) in der Fassung des Ersten Gesetzes zur Änderung des Bundesnaturschutzgesetzes vom 12. Dezember 2007 (BGBl I S. 2873; im Folgenden BNatSchG 2007). Danach ist es verboten, Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten zu beschädigen oder zu zerstören. Nach den von der Antragsgegnerin auch nicht substantiell bezweifelten Ausführungen des von den Antragstellern im Verfahren Az. 15 N 09.1106 zur Verhandlung mitgebrachten sachkundigen Dr. Steinhauser ist es nicht vornherein auszuschließen, dass das Vorhabengelände zumindest teilweise der Erdkröte als Ruhestätte dient (zum Begriff vgl. BT-Drs. 16/5100 S. 11; auch BVerwG vom 8.3.2007 NVwZ 2007, 708). Die Erdkröte ist eine besonders geschützte Art wild lebender Tiere (§ 7 Abs. 2 Nr. 13 Buchst c BNatSchG 2007, § 1 Satz 1 BArtSchV i.V.m. Anlage 1 Spalte 2 "Lurche - alle europäischen Arten"). Es wird zunächst zu ermitteln sein, ob der Tatbestand des § 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG 2007 (= § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG 2009) erfüllt ist.

5. Kosten: § 154 Abs. 1 VwGO

Vorläufige Vollstreckbarkeit: § 167 VwGO, §§ 708 ff. ZPO

Gründe für die Zulassung der Revision gibt es nicht (§ 132 Abs. 2 VwGO).

Die Entscheidungsformel ist von der Antragsgegnerin ebenso zu veröffentlichen wie die Rechtsvorschrift bekanntzumachen wäre (§ 47 Abs. 5 Satz 2 Halbsatz 2 VwGO).

Beschluss

Der Streitwert wird auf 15.000 Euro festgesetzt (§ 52 Abs. 1 GKG)

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