Tenor

I. Die Anträge auf Bestimmung einer erhöhten Barabfindung werden zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerinnen tragen gesamtschuldnerisch die Gerichtskosten, die außergerichtlichen Kosten sowie die Vergütung und Auslagen des gemeinsamen Vertreters der nicht als Antragsteller am Verfahren beteiligten ehemaligen Aktionäre.

III. Die Vergütung des gemeinsamen Vertreters der nicht als Antragsteller am Verfahren beteiligten ehemaligen Aktionäre wird auf insgesamt Euro 25.000,-- zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer festgesetzt.

IV. Der Geschäftswert wird auf Euro 200.000,-- festgesetzt.

V. Die gesetzlichen Vertreter der Antragsgegnerin zu 1) haben die rechtskräftige Entscheidung im Bundesanzeiger sowie in den Gesellschaftsblättern bekannt zu machen.

Gründe

A.

1. Die Hauptversammlung der Antragsgegnerin zu 1)) fasste am 30.4.2002 einen Beschluss über die Übertragung der Aktien der Minderheitsaktionäre auf die Antragsgegnerin zu 2) gegen eine Barabfindung in Höhe von Euro 2.823,-- zugunsten der ausgeschiedenen Minderheitsaktionäre. Die Antragsgegnerin zu 2) verpflichtete sich in einem vor dem Landgericht München I am 25.7.2002 abgeschlossenen Vergleich, die Barabfindung von Euro 2.823,-- zuzüglich eines Erhöhungsbetrages von Euro 677,--, mithin insgesamt von Euro 3.500,-- für jede auf den Inhaber lautende Stückaktie der Antragsgegnerin zu 1) mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von Euro 26,-- zu bezahlen. Die Eintragung des Ausschlusses in das Handelsregister der Antragsgegnerin zu 1) beim AG München erfolgte am 6.8.2002. Am 12.8.2002 wurde die Eintragung in der Süddeutschen Zeitung und am 13.8.2002 im Bundesanzeiger bekannt gegeben. Von insgesamt 146.104 Aktien waren durch den Squeeze out rund 2,02 % der Aktien betroffen.

Der Übertragungsbericht der Antragsgegnerin zu 2) ermittelte auf der Basis des Unternehmenswerts der Antragsgegnerin zu 1) zum Stichtag 30.4.2002 von Euro 345.114.000,-- einen Wert von Euro 2.362,-- je Aktie; als Liquidationswert wurde ein Betrag von Euro 362.393.000,-- und damit ein Wert von Euro 2.480,-- je Aktie angesetzt. Die gerichtlich bestellte Abfindungsprüferin P... AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft bezeichnete die Werte als angemessen.

Die Antragsteller waren jeweils Inhaber von Stückaktien der Antragsgegnerin zu 1) im Zeitpunkt der Eintragung des Beschlusses über den Squeeze out in das Handelsregister. Aufgrund einer Verfügung des Vorsitzenden der 5. Kammer für Handelssachen des LG München I vom 21.10.2002 (Bl. 26 d.A.) veröffentlichte der Bundesanzeiger vom 31.10.2002 die Anhängigkeit des Spruchverfahrens. Mit Beschluss vom 19.10.2002 (Bl. 25 d.A.) bestellte die 5. Kammer für Handelssachen des LG München I Herrn Rechtsanwalt ... M... zum gemeinsamen Vertreter der ausgeschlossenen Minderheitsaktionäre.

2. Die Antragsteller sowie der gemeinsame Vertreter machen zur Begründung ihrer Anträge auf Festsetzung einer angemessenen Barabfindung im Wesentlichen geltend, der Substanzwert als Basis der Barabfindung liege deutlich höher als bei Euro 511.364.000,-- und damit bei mehr als Euro 3.500,-- je Aktie. Der angenäherte Substanzwert betrage Euro 649.365.000,-- als Summe aus den Bodenrichtwerten entsprechend den Angaben der Antragsgegnerin zu 1) in Höhe von Euro 322.466.000,-- und dem korrigierten Brandwert von Euro 326.919.000,--, mithin 40 % aus den Brandversicherungsneuwerten. Bei Zugrundelegung der Bodenrichterwerte anhand der offiziellen Richtwerttabelle der Stadt München für das Jahr 2000 ergebe sich allein für die innerstädtischen Liegenschaften ein Wert von Euro 391.398.000,--; hinzu addieren müsse man die Brandversicherungswerte in Höhe von Euro 544.863.000,-- abzüglich eines Vorsichtsabschlags von 40 % sowie die Bodenrichtwerte außerhalb Münchens von geschätzt Euro 7.700.000,-- und die Verkehrswerte für unbebaute Grundstücke außerhalb Münchens im Volumen von Euro 16.526.000,--. Auf dieser Basis errechne sich ein bereinigter Wert von Euro 742.544.000,-- oder Euro 5.082,-- je Aktie. Auch liege die EBIT-Marge der Abschlussjahre 1988 bis 2001 deutlich höher als in der Planung, die für die Jahre ab 2005 von keiner weiteren Erhöhung der Ergebnisse ausgehe, obwohl im Bauträgergeschäft allein zwischen 2004 und 2007 rund Euro 50 Millionen investiert werden sollten. Der Kapitalisierungszinssatz sei deutlich überhöht, nachdem für Immobilienunternehmen der Risikozuschlag am unteren Rand anzusiedeln und der Wachstumsabschlag mit 1 % zu niedrig festgesetzt sei. Die Annahme eines Basiszinssatzes von 6 % stelle sich als weit überhöht dar. Der Abzug fiktiver Ertragsteuern beim Liquidationswert verbiete sich, weil es eine derartige Veräußerung des Vermögens der Antragsgegnerin zu 1) nicht geben werde. Ebenfalls zu Unrecht sei ein Paketabschlag in Höhe von 5 % vom Wert des Immobilienvermögens sowie Gehaltsfortzahlungen, Sozialplankosten und sonstige Liquidationskosten abgezogen worden.

Die Anträge der einzelnen Antragsteller sind wie folgt bei Gericht eingegangen:

- Antragsteller zu 1) bis 3): 30.8.2002

- Antragsteller zu 4) bis10): 7.10.2002

- Antragstellerin zu 11): 14.10.2001

- Antragsteller zu 12): 7.11.2002

- Antragstellerin zu 13): 18.11.2002

- Antragsteller zu 14): 22.11.2002

- Antragstellerin zu 15): 28.11.2002

- Antragstellerin zu 16): 27.11.2002

3. Die Antragsgegnerinnen halten bereits die in dem Beschluss der Hauptversammlung angebotene und festgesetzte Barabfindung von Euro 2.832 je Stück Aktie für zutreffend ermittelt und daher angemessen. Der Substanzwert spiele für die Ermittlung des Unternehmenswertes keine Rolle mehr. Vielmehr sei im Rahmen der Ermittlung des Liquidationswertes der Antragsgegnerin zu 1) als Wertuntergrenze der Marktwert der Immobilien ermittelt worden, der nach den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung gemäß § 15 ff. WertV abzuleiten sei. Beim Brandversicherungswert handele es sich nicht um den Marktwert eines Objekts, sondern um die maximale Schadenssumme, die dem Versicherten nach einem Brand entstehen könne – angesichts dessen könne aus diesen Werten kein Rückschluss auf den Wert des Unternehmens gezogen werden, nachdem der Brandversicherungswert erhebliche Nebenkosten und gerade auch vor allem die Baukosten für eine neue Immobilie umfasse. Auch seien bei der Ermittlung des Liquidationswertes Verbindlichkeiten und sonstige Liquidationskosten zu berücksichtigen. Der Basiszinssatz orientiere sich an der Durchschnittsrendite öffentlicher Anleihen der Vergangenheit. Die Annahme eines Risikozuschlages von 1,45 % stelle sich als angemessen dar, nachdem dieser Wert aus einem nicht zu beanstandenden Ansatz einer Marktrisikoprämie von 5% sowie einem Beta-Faktor von 0,29 errechnet sei. Ebenso wenig könne ein Ertragswert ohne Berücksichtigung der persönlichen Ertragssteuern zugrunde gelegt werden. In der Immobilienbranche lasse sich angesichts der Wirtschaftslage zum Bewertungsstichtag ein höherer Wachstumsabschlag als 1 % keinesfalls rechtfertigen. Im Rahmen der Bestimmung der Ertragswerte sei von einer typisierten Annahme hinsichtlich der Instandhaltungskosten ausgegangen werden. Der Vortrag zu einer geringeren EBIT-Marge gehe fehl, weil diese zum einen alleine keine Aussagekraft habe und zum anderen davon auszugehen sei, dass in Folge der geplanten Investitionen in das Bauträgergeschäft es zu einer Steigerung des Ergebnisses der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Planungshorizont um rund 22 % gegenüber dem letzten Ist-Jahr 2001 kommen.

4. Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 10.4.2003 (Bl. 172/176 d.A.) durch Einholung von schriftlichen Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. ... A... und Dipl.-Ing. ... H... sowie gemäß Beschluss vom 27.3.2008 (Bl. 266/267 d.A.) durch Einholung von schriftlichen Ergänzungsgutachten dieser beiden Sachverständigen. Ferner hat das Gericht die Sachverständigen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 15.10.2009 zur Erläuterung ihrer Gutachten mündlich angehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. A... mit Stand 31.12.2004 (Bl. 217 und 218 d.A.) und dessen Ergänzungsgutachten vom 30.4.2009 (Bl. 284 und 288 d.A.) sowie des Sachverständigen ... H... vom 30.10.2007 (Bl. 251 d.A.), vom 17.12.2007 (Bl. 252 d.A.) und vom 30.11.2007 (Bl. 253 d.A.) samt dessen Ergänzungsgutachten vom 26.5.2009 (Bl. 282 d.A.).

5. Zur Ergänzung des wechselseitigen Vorbringens aller Beteiligten wird Bezug genommen auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 6.3.2003 (Bl. 147/149 d.A.) und vom 15.10.2009 (Bl. 303/309 d.A.).

B.

I.

Die Anträge sind zulässig, insbesondere sind sie bei dem nach §§ 327 f Abs. 2 Satz 3, 306 Abs. 1 Satz 1 AktG a.F. zuständigen Landgerichten München I fristgerecht eingegangen. Die antragsbefugten Antragsteller haben ihre Anträge durchweg innerhalb der Frist des § 327 f Abs. 2 Satz 2 AktG a.F. bzw. innerhalb der Frist für Folgeanträge gemäß §§ 327 f Abs. 2 Satz 3, 306 Abs. 3 Satz 2 AktG a.F. gestellt; aufgrund der Überleitungsvorschrift in § 17 Abs. 2 Satz 1 SpruchG findet auf dieses Verfahren das vor dem Inkrafttreten des Spruchverfahrensgesetzes gültige Recht Anwendung.

II.

Die Anträge auf Festsetzung einer höheren Barabfindung im Sinne des § 327 a Abs. 1 AktG als Euro 3.500 je Aktie sind jedoch nicht begründet, weil dieser Betrag eine angemessene Barabfindung darstellt.

Angemessen ist eine Abfindung, die dem ausscheidenden Aktionär eine volle Entschädigung dafür verschafft, was seine Beteiligung an dem arbeitenden Unternehmen wert ist, die also dem vollen Wert seiner Beteiligung entspricht. Zu ermitteln ist folglich der Grenzpreis, zu dem der außenstehende Aktionär ohne Nachteil aus der Gesellschaft ausscheiden kann (vgl. BVerfGE 14, 263, 264; 100, 289, 304 f. = NJW 1999, 3769, 3770 = NZG 1999, 931 = AG 1999, 566, 567  = WM 1999, 1666, 1668 f.= ZIP 1999, 1436, 1440 = JZ 1999, 942, 943 = DNotZ 1999, 831, 834 – DAT/Altana; OLG München AG 2007, 37; ZIP 2007, 375, 376 = Der Konzern 2007, 356, 357 – N-Ergie; AG 2007, 287, 288; OLG Stuttgart AG 2007, 128, 129)

20Ausgangspunkt für die Beurteilung der Angemessenheit des Barabfindungsangebots im vorliegenden Spruchverfahren ist dabei der im Zusammenhang mit dem Anfechtungsverfahren abgeschlossene Prozessvergleich, wonach das Barabfindungsgebot um Euro 677,-- auf Euro 3.500,-- je auf den Inhaber lautende Stückaktie erhöht wurde. Der Abfindungsanspruch der Aktionäre entsteht kraft Gesetzes mit Eintragung des Übertragungsbeschlusses in das Handelsregister, ohne dass ein Abfindungsvertrag erforderlich wäre. Die vom Hauptaktionär – hier also der Antragsgegnerin zu 2) – vorgenommene Festlegung des Abfindungsbetrages konkretisiert das gesetzliche Schuldverhältnis zwischen der Hauptaktionärin und den Minderheitsaktionären. Der Hauptaktionär kann diesen Betrag bis zur Beschlussfassung der Hauptversammlung erhöhen. Dann aber ist aber kein Grund ersichtlich, warum im Rahmen eines Anfechtungsprozesses nicht auch eine vergleichsweise Erhöhung der Barabfindung möglich sein soll und dann auf der Basis dieses Vergleichs der Squeeze out-Beschluss in das Handelsregister eingetragen wird. Der Abfindungsanspruch der Minderheitsaktionäre und die Überprüfung von dessen Angemessenheit bemisst sich dann nach dem Angebot der Hauptaktionärin im gerichtlichen Vergleich (vgl. OLG München AG 2008, 37, 38 = NZG 2007, 635; KG AG 2009, 790, 791 = ZIP 2009, 1714, 1716; Luttermann EWiR 2007, 613, 614). Daher ist Gegenstand der Prüfung der Kammer, ob der Betrag von Euro 3.500,-- je Aktie angemessen im Sinne des § 327 f Abs. 2 AktG war. Diese Angemessenheit ist vorliegend zu bejahen.

1. Ein höherer Wert als Euro 3.500,-- je Aktie lässt sich nicht mit Hilfe der Ertragswertmethode errechnen. Der Unternehmenswert bestimmt sich primär nach dem Ertragswert des betriebsnotwendigen Vermögens, der ergänzt wird durch eine gesonderte Bewertung des nicht betriebsnotwendigen Vermögens, wobei letzteres regelmäßig mit dem Liquidationswert angesetzt wird. Der Ertragswert eines Unternehmens wird durch Diskontierung der den Unternehmenseignern künftig zufließenden finanziellen Überschüsse gewonnen, die aus den künftigen handelsrechtlichen Erfolgen abgeleitet werden (vgl. OLG München AG 2007, 287, 288; OLG Stuttgart AG 2008, 128, 120; OLG Düsseldorf WM 2009, 2220, 2224).

a. Grundlage für die Ermittlung der künftigen Erträge ist die Planung für die Gesellschaft, die auf der Basis einer Vergangenheitsanalyse vorzunehmen ist und vorliegend auch vorgenommen wurde. Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens sind die in die Zukunft gerichteten Planungen der Unternehmen und die darauf aufbauenden Prognosen ihrer Erträge allerdings nur eingeschränkt überprüfbar. Sie sind in erster Linie ein Ergebnis der jeweiligen unternehmerischen Entscheidung der für die Geschäftsführung verantwortlichen Personen. Diese Entscheidungen haben auf zutreffenden Informationen und daran orientierten, realistischen Annahmen aufzubauen; sie dürfen zudem nicht in sich widersprüchlich sein. Kann die Geschäftsführung auf dieser Grundlage vernünftigerweise annehmen, ihre Planung sei realistisch, darf diese Planung nicht durch andere - letztlich ebenfalls nur vertretbare - Annahmen des Gerichts oder anderer Verfahrensbeteiligter ersetzt werden (vgl. OLG München BB 2007, 2395, 2397; OLG Stuttgart NZG 2007, 112, 114; AG 2006, 420, 425; 2007, 705, 706). Demzufolge kann eine Korrektur der Planung nur dann erfolgen, wenn diese nicht plausibel und unrealistisch ist.

Angesichts dieses eingeschränkten Prüfungsmaßstabes erachtet die Kammer bereits auf der Basis der hier durch den wechselseitigen Vortrag der Beteiligten vermittelten Plandaten diese als tragfähige Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes. Es ist nicht erkennbar, dass die Planungen zu pessimistisch und nicht mehr plausibel gewesen wären. Dies gilt namentlich auch für die Planung der Instandhaltungsaufwendungen. Ausweislich der Angaben im Übertragungsbericht auf Seite 36 enthalten diese Aufwendungen für Reparaturen und Renovierungsmaßnahmen sowie die Modernisierungsmaßnahmen der alten Gebäude; sie wurden bei Altbauten mit 20 % und bei Neubauten mit 10 % der Mieten angesetzt. Im Planungszeitraum wurde insgesamt von einer Quote von etwas weniger als 19,5 % der Miete ausgegangen. Mit Blick auf den Wohnungsbestand, der nicht nur Neubauten umfasst, erscheint dies der Kammer als nicht unplausibel. Auch konnten die Antragsgegnerinnen erläutern, dass die Planungsrechnung ab den Jahren 2005 nicht unrealistisch ist. Die Planung liegt ab diesem Zeitraum in nicht unerheblichem Umfang über den Vergangenheitszahlen, insbesondere kam es in der Ewigen Rente zu einem Anstieg von rund 1,5 % im Vergleich zum letzten Planjahr bezüglich der Umsatzerlöse aus dem Bestandsgeschäft. Bezüglich der geplanten Zahlen im Einzelnen erläutert der Übertragungsbericht wie auch der Prüfungsbericht den Grund für den sprunghaften Anstieg der Kaltmieten im Vergleich zum Vorjahr unter Hinweis auf den Eingang von Mieten bei drei Neubauprojekten erst ab dem Jahr 2004. Auch die Planung der Umsatzerlöse aus dem Bauträgergeschäft, für das ab 2005 eine Intensivierung angestrebt wird, ist insofern plausibel, als die Entwicklungszeit pro Objekt von 2 bis 3 Jahren zu berücksichtigen ist, bis sich das verstärkte Engagement in diesem Geschäftszweig auf der Erlösseite positiv auswirkt. Diese plausibilisierten Angaben der Antragsgegnerinnen sind von den Antragstellern nach dem Hinweis in der Antragserwiderung nicht mehr substantiiert in Frage gestellt worden und können daher bei der Ertragswertberechnung zu Grunde gelegt werden.

b. Die einzelnen Faktoren des Kapitalisierungszinssatzes, um den die so ermittelten Überschüsse vorliegend abzuzinsen sind, führen selbst bei einer Korrektur einzelner Parameter keinesfalls dazu, dass ein höherer Ertragswert als Euro 511.364.000,-- bzw. von Euro 3.500 je Aktie anzusetzen wäre. Der Kapitalisierungszinssatz wird aus den Elementen Basiszinssatz, Risikozuschlag und Wachstumsabschlag in der Ewigen Rente unter Berücksichtigung der pauschalierten persönlichen Steuern der Anteilseigner abgeleitet.

(1) Der mit 6 % angenommene Basiszinssatz wäre allenfalls auf 5,5 % zu reduzieren. Für die Ableitung der Rendite einer risikobehafteten Alternativanlage ist zunächst ein Basiszinssatz festzulegen, dessen Aufgabe darin besteht, die Rendite einer risikolosen Geldanlage abzubilden, um in einem zweiten Schritt die Anpassung unter Risikoaspekten abzuleiten. Bei der Ermittlung des Basiszinssatzes wird regelmäßig auf den landesüblichen Zinssatz zurückgegriffen, der sich in den Renditen von langfristigen, quasi sicheren Anlagen am Kapitalmarkt des jeweiligen Landes konkretisiert. Es muss sich dabei um Anlagen mit ausgezeichneter Bonität handeln, weshalb auf die Renditen möglichst lang laufender öffentlicher Anleihen abgestellt werden muss (vgl. Peemöller/Kunowski in: Peemöller, Praxishandbuch der Unternehmensbewertung, 5. Aufl., S. 307 f.). Zur Prognose der langfristigen Zinsentwicklung kann dabei nicht ausschlaggebend darauf abgestellt werden, ob zum Zeitpunkt des Stichtags und unmittelbar danach eine niedrig- oder Hochzinsphase beseht, vielmehr ist wegen des Grundsatzes der Laufzeitäquivalenz eine Gesamtschau unter Berücksichtigung der Zinsentwicklung der Vergangenheit anzustellen. Greift man nämlich auf öffentliche Anleihen mit begrenzter Laufzeit zurück, ist die dann erforderliche Wideranlage zu berücksichtigen, nach dem auf der anderen Seite von einer unbegrenzten "Lebensdauer" des Unternehmens ausgegangen wird. Zu ermitteln ist somit der aus der Sicht des Stichtages von kurzfristigen Einflüssen bereinigte, künftig auf Dauer zu erzielende Nominalzinssatz (vgl. nur OLG München AG 2007, 246, 248; 287, 290; BayObLG NZG 2001, 1033, 1055; OLG Düsseldorf WM 2009, 2220, 2225; OLG Stuttgart AG 2007, 128, 131). Der Übertragungsbericht ging in Übereinstimmung mit den damals aktuell gültigen Empfehlungen des IDW von einem Basiszinssatz von 6 % aus. Ermittelt man den Basiszinssatz mit Hilfe einer Zinsstrukturkurve zum Stichtag, so wäre der Basiszinssatz mit maximal 5,5 % anzusetzen.

(2) Für die Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes ist der Basiszinssatz um einen Risikozuschlag zu erhöhen, weil nur dadurch berücksichtigt wird, dass sich der Basiszinssatz auf für sehr sicher gehaltene festverzinsliche Anleihen ohne Liquiditätsrisiko bezieht, der Markt indes für die Investition in ihrer Wertentwicklung unsichere, volatile Unternehmensbeteiligungen einen Zusatznutzen erwartet, der dieses Risiko ausgleicht. Der Risikozuschlag beruht auf dem Gedanken der Risikoaversion der Marktteilnehmer, wonach auf den Basiszinssatz für risikofreie öffentliche Anleihen das Unternehmerrisiko durch entsprechend höhere Renditechancen abgegolten wird (vgl. OLG Stuttgart AG 2007, 128, 133; OLG Düsseldorf WM 2009, 2220, 2225; BayObLG NZG 2006, 156, 159 = AG 2006, 41, 44 - Pilkington). Die Kammer muss in diesem Verfahren nicht entscheiden, inwieweit das von der Antragsgegnerin zu 2) sowie den Abfindungsprüfern zu Grunde gelegte Capital Asset Pricing Model als kapitalmarktorientiertes Modell, dessen Anwendung insbesondere vom IDW S 1 zu Grunde gelegt wird, tatsächlich die alleinige Basis, gegebenenfalls mit gewissen Modifikationen bei der Höhe der Marktrisikoprämie für die Ermittlung des Risikozuschlages darstellt (so insbesondere OLG Stuttgart AG 2007, 130, 132 f. = NZG 2007, 112, 116 f.; OLG Düsseldorf WM 2009, 2220, 2225 ff.), oder ob angesichts der bislang nicht abschließend geklärten Überlegenheit dieser Methode (so insbesondere OLG München AG 2008, 37, 39; 2007, 411, 412; LG Frankfurt am Main AG 2007, 42, 45 f.; LG Dortmund AG 2007, 792, 794 f. = Der Konzern 2007, 539, 545 f.; Reuter AG 2007, 1, 5). Für die Antragsgegnerin zu 1) wurde ausgehend von einer Marktrisikoprämie von 5,0 % und einem Beta-Faktor von 0,29, in dem sich das deutlich unterdurchschnittliche Risiko der Antragsgegnerin zu 1) als Immobilienunternehmen widerspiegelt, ein Risikozuschlag von 1,45 % angesetzt. Selbst ein nochmaliges Herabsetzen wurde indes nicht dazu führen, dass der Ertragswert der Antragsgegnerin zu 1) auf einen Betrag von über Euro 511.000.000,-- ansteigt oder diesen Wert auch nur annähernd erreichen könnte. Die Antragsgegnerinnen haben nämlich eine Alternativberechnung vorgelegt aus der sich ergibt, dass bei einem auf 5,20 % herabgesetzten Basiszinssatz und einem Risikozuschlag von 1,16 %, mithin einer Summe der beiden Werte von 6,36 % statt 7,45 % der Ertragswert lediglich Euro 422.133.000,-- betrage. Da aber der Basiszinssatz mit höchstens 5,5 % zum damaligen Stichtag unter Berücksichtigung der Zinsstrukturkurve anzusetzen ist, müsste der Risikozuschlag nochmals deutlich abgesenkt bzw. der Wachstumsabschlag weiter erhöht werden. Gerade eine nochmalige deutliche Absenkung des Risikozuschlages wäre mit dem Wesen einer Investition in ein Unternehmen als Alternativanlage nicht mehr vereinbar. Angesichts dessen bedurfte es der Erholung eines von einem Wirtschaftsprüfer erstellten Sachverständigengutachtens zur Berechnung des Ertragswertes mit anderem Risikozuschlag und der Überprüfung der festgesetzten Werte nicht.

(3) Der Ansatz eines Wachstumsabschlages von 1 % in der Ewigen Rente ist auch unter Beachtung der Besonderheiten eines Immobilienunternehmens nicht zu beanstanden. Dieser Abschlag hat die Funktion, in dieser Phase zu erwartende Veränderungen der Überschüsse abzubilden, die bei der nominalen Betrachtung im Ausgangspunkt unverändert aus dem letzten Planjahr abgeleitet werden. Der Wachstumsabschlag bezweckt dabei nicht einen unbedingten Inflationsausgleich. Maßgebend sind vielmehr neben dem Umfang, in dem zu erwartende Preissteigerungen der Einsatzfaktoren an die Kunden – hier also die Mieter – weiter gegeben werden können, sonstige prognostizierte Margen- und Strukturänderungen (vgl. OLG Stuttgart AG 2007, 596, 599; NZG 2007, 302, 307; AG 2008, 783, 788 f. für ein Immobilienunternehmen). Der Übertragungsbericht verweist nachvollziehbar auf vielfältige Bestimmungsfaktoren der erzielbaren Miete und Veräußerungserlöse. Zum einen können gestiegene Bewirtschaftungskosten vertraglich bedingt nicht immer ohne Weiteres auf die Mieter umgewälzt werden. Zum anderen wird darauf hingewiesen, dass das Marktumfeld aufgrund des – gerichtsbekannt – sehr hohen Mietniveaus in München sowie im Umland von München eine weitere Steigerung der Verkaufspreise wie auch die Mieten im gewerblichen und im wohnungswirtschaftlichen Bereich nur eingeschränkt zulässt. Angesichts dieses Marktumfeldes und einer zum Bewertungsstichtag im Vergleich zum Vorjahr deutlich abgesunkenen Inflationsrate konnte nachvollziehbar ein Wachstumsanschlag von 1 % angesetzt werden.

(4) Nicht zu beanstanden ist die Kürzung des Kapitalisierungszinssatzes um persönliche Ertragsteuern, wie dies in den beiden Bewertungsgutachten der Antragsgegnerin zu 1) sowie der Abfindungsprüferin vorgenommen wurde. Da die finanziellen Überschüsse aus der alternativ am Kapitalmarkt zu tätigenden Anlage der persönlichen Ertragsbesteuerung der Unternehmenseigner unterliegen, ist der Kapitalisierungszinssatz unter Berücksichtigung der persönlichen Steuerbelastung zu ermitteln, wobei die für Unternehmensbewertungen allgemein angenommene pauschalierte Steuerbelastung von 35 % keinen grundlegenden methodischen Einwänden unterliegt (vgl. OLG München AG 2007, 287, 290; ZIP 2006, 1722, 1725;OLG Stuttgart AG 2007, 128, 134).

2. Die Angemessenheit der festgesetzten Abfindung lässt sich auch nicht unter Zugrundelegung des Liquidationswertes der Antragsgegnerin zu 1) in Frage stellen. Insoweit hat die durchgeführte Beweisaufnahme nicht ergeben, dass dieser so hoch wäre, um einen Betrag von mehr als Euro 3.500 je Aktie als angemessen anzusehen.

Der Ansatz des Liquidationswertes geht von einer Zerschlagung des Unternehmens aus, wobei dann die einzelnen Vermögensgegenstände mit den im Rahmen der Auflösung des Unternehmens erwarteten Verwertungserlösen bewertet werden. Dann sind allerdings neben der Bereinigung der Schulden auch sämtliche durch die Liquidation bedingten zusätzlichen Belastungen zu berücksichtigen wie beispielsweise Kosten aus der vorzeitigen Auflösung von Dauerschuldverhältnissen, Abfertigungen oder Kosten des Abwicklungsvorgangs selbst. Ist der so ermittelte Liquidationswert höher als die Summe aus dem Ertragswert des betriebsnotwendigen Vermögens zuzüglich des Liquidationswertes des nicht betriebsnotwendigen Vermögens, so sind die Aktionäre auf der Basis des Wertes zu entschädigen. der sich ergeben würde, wenn das gesamte Unternehmen zum Stichtag liquidiert worden wäre (vgl. BayObLG NJW-RR 1997, 34, 35 = AG 1995, 509, 510; wohl auch Piltz/Hannes in: Peemöller, Praxishandbuch der Unternehmensbewertung, a.a.O., S. 1012). Da der Liquidationswert vorliegend auch unter der angebotenen Barabfindung liegt, muss die Kammer nicht abschließend entscheiden, inwieweit dieser Wert überhaupt nur dann zur Anwendung gelangt, wenn eine Fortführung des Unternehmens geplant ist und nicht deren Liquidation und keine finanzielle Notwendigkeit besteht, den Betrieb ganz oder teilweise aufzulösen, die Betriebsfortführung wirtschaftlich nicht untervertretbar ist und der Unternehmer dem Anspruchsgegner auch nicht zur Betriebsliquidation verpflichtet war (vgl. OLG Düsseldorf ZIP 2004, 753, 757 f.= NZG 2005, 280, 284 = AG 2004, 324, 327 f.).

Bei der Ermittlung des Liquidationswertes sind zudem die auf den Erlös anfallenden Steuern zu berücksichtigen gewesen. Wenn das Unternehmen zerschlagen wird, fallen auf die Differenz zu den niedrigeren Buchwerten Steuern an, die angesichts der Notwendigkeit der Erzielung der entsprechenden Veräußerungswerte im Falle einer hypothetischen Zerschlagung bei den Erträgen abzuziehen wären. Ohne den Abzug der auf Unternehmensebene anfallenden Ertragsteuern im hypothetischen Fall der Veräußerung bliebe man auf halbem Wege stehen, wenn man diese für den wirtschaftlichen Wert jener Vermögensgegenstände mitunter beträchtlichen Folgen ausblenden würde (vgl. OLG München ZIP 2007, 375, 379 = Der Konzern 2007, 356, 361 – N-Ergie; KG AG 2009, 199, 200).

32Die vom Gericht beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. A... und Dipl.-Ing. H... ermittelten den Verkehrswert von insgesamt fünf Grundstücken der Antragsgegnerin zu 1), die nach dem Vortrag der Antragsgegnerinnen, der von den Antragstellern auch nicht in Frage gestellt wurde, einen Anteil von knapp 30 % des Verkehrswerts des Gesamtportfolios der Antragsgegnerin zu 1) ausmachen, wie er von der Antragsgegnerin zu 2) im Rahmen des Übertragungsberichts ermittelt wurde. Die fünf begutachteten Grundstücke – P...straße 7, G... Straße 19, 21/Hansastraße 21 E, 21 F (im Folgenden: G... Straße), N...straße 20, K... Straße 5 / F... Straße 7 (im Folgenden: K... Straße), B...straße 4 / B...straße 2, 2a / S...straße 2 – 2 a (im Folgenden: B...straße) – hatten nach der Wertermittlung der Antragsgegnerin zu 2) einen Verkehrswert von Euro 182.704.000,--, während sich der Verkehrswert des gesamten Grundstücksportfolios der Antragsgegnerin zu 1) nach den Ausführungen in ihrem Übertragungsbericht auf Euro 626.665.000,-- belief. Die beiden gerichtlichen bestellten Sachverständigen ermittelten für die fünf genannten Grundstücke einen Verkehrswert von insgesamt Euro 179.100.000,--. Somit ist der von der Antragsgegnerin zu 2) bei der Wertermittlung der Antragsgegnerin zu 1) angesetzte Wert um rund 2 % unterschritten. Die Gutachten der beiden Sachverständigen bilden dabei eine geeignete Grundlage für die Feststellung der Angemessenheit der Barabfindung.

a. Die Sachverständigen legten in ihren Gutachten die durch § 194 BauGB und die WertV vorgegebenen Bewertungsparameter zu Grunde und erläuterten im Einzelnen, auf welcher Tatsachenbasis sie die einzelnen Verkehrswerte für die jeweiligen Grundstücke ermittelten. Dabei wird der Verkehrswert oder Marktwert als Basis für den Liquidationswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

(1) Bezüglich des Grundstücks B...straße in Pasing ermittelte der Sachverständige Dipl.-Ing. A... mangels fehlender Vergleichswerte den Verkehrswert primär aus dem Ertragswert des Grundstücks, bei dem eine inhomogene Nutzung mit Hotels/Gastronomie, Büros, Geschäften und Wohnungen zu beobachten ist. Dabei gelangte Herr Dipl.-Ing. A... zu einem Ertragswert des Bewertungsobjekts aus der Summe der einzelnen bebauten Teilflächen von Euro 19.630.000,--. Angesichts der inhomogenen Nutzung ist es jedoch nachvollziehbar, wenn ein Abschlag von 10 % vorgenommen wurde. Diese Inhomogenität erschwert die Verwertung durch Veräußerung in erheblichem Umfang, weshalb bei der Bodenwertschätzung wie auch beim Ertragswert und bei dem Vergleichswertbereich Abschläge mit überzeugender Begründung vom gerichtlich bestellten Sachverständigen vorgenommen wurden. Andererseits ermittelte der Sachverständige daneben einen Sachwert von Euro 23.300.000,--, der es dann aber rechtfertigt, einen Zuschlag zum Ertragswert vorzunehmen. Dabei ging er auf der Basis der rechtlichen Vorgaben aus § 21 Abs. 1 WertV vor und wertete die ihm vorliegenden Unterlagen sowie die bei einer Ortsbesichtigung gewonnenen Erkenntnisse eingehend aus. Die Annahme eines Abschlags von 10 % auf den reinen Sachwert begründete Herr A... wiederum nachvollziehbar mit der inhomogenen Nutzung des Grundstücks.

(2) Soweit es um das Grundstück K... Straße geht, hat sich der Sachverständige Dipl.-Ing. A... wiederum eingehend mit den tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten des Bewertungsobjektes auseinandergesetzt und dabei – wie auch beim Bewertungsobjekt B...straße – das Marktumfeld in der Landeshauptstadt München dargestellt und gewürdigt. Der Sachverständige leitet auch bei diesem Kaufhausobjekt den Verkehrswert aus dem Ertragswert unter Berücksichtigung auch des Sachwerts sowie von mittelbaren Vergleichswertdaten ab. Bei den einzelnen Wertansätzen setzte er sich eingehend mit dem konkreten Bewertungsobjekt auseinander. Er gelangte dabei zu einem Ertragswert wie auch zu einem Sachwert für die bebaute Grundfläche von jeweils Euro 67.000.000,--. Einen konkreten Vergleichswert konnte der gerichtlich bestellte Sachverständige nicht feststellen; hier konnte er lediglich einen Vergleichswertbereich für die bebaute Teilfläche als Ergebnis der Multiplikatoren des Jahresrohertrages von Euro 3.132.000,-- mit dem Jahresvielfachen von 22,03 feststellen, wobei er den Multiplikator von 22,03 aus vergleichbaren Geschäftsobjekten im Kerngebiet der Landeshauptstadt München ableitete. Aus allen von ihm ausgewählten Parametern gelangte der gerichtlich bestellte Sachverständige sodann zu einem Verkehrswert von Euro 68.000.000,-- und verwies dabei darauf, dass es bei hochpreisigen Kerngebietsobjekten wie dem Objekt K... Straße letztlich keinen einzig richtigen Verkehrswert als Marktwert geben könne.

(3) Der Sachverständige Dipl.-Ing. H... ging bei den von ihm untersuchten Bewertungsobjekten von denselben Grundüberlegungen aus und ermittelte den Sachwert, den Ertragswert sowie den Vergleichswert der einzelnen Objekte. Auch Herr Dipl.-Ing. H... setzte sich intensiv mit den konkreten rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten der Bewertungsobjekte auseinander. Bei dem Anwesen P...straße ermittelte er die Summe der Sachwerte mit Euro 18.200.000,--. Beim Ertragswert gelangte er zu einem Betrag von gerundet Euro 20.080.000,--. Bezüglich der von ihm herangezogenen Vergleichsobjekte gelangte er unter Auswertung von Vergleichsdaten bebauter Grundstücke im Altstadtbereich innerhalb des Altstadtrings vom München zu einem Vervielfacher von 20,41 des Rohertrages. Da der gerichtlich bestellte Sachverständigen gerade auch auf den Umstand hinwies, dass die Kennzahlen des Ertragswertes des Bewertungsobjekts im Rahmen der angesetzten Vergleichsobjekte liegen, können sie als marktkonform angesehen werden, weshalb er von einem Verkehrswert von Euro 20.000.000,-- ausging. Dem lässt sich namentlich nicht entgegenhalten, der angenommene Bodenwert liege bei mindestens Euro 14.000.000,--; der Bodenwert wird aus einem Richtwert bzw. Vergleichswerten abgeleitet, die sich auf unbebaute, erschließungsfreie und in Abteilung II des Grundbuchs lastenfreie Grundstücke beziehen. Herr Dipl.-Ing. H... wies bezüglich des Bewertungsobjekts indes auf die dingliche Belastung zugunsten der Landeshauptstadt München (Passagenrecht) wie auf das unter laufender Nummer 3 der Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Anbauunterhaltungs- und Benutzungsrecht, das Ver- und Entsorgungsleitungsrecht und das Installationsschachtmitbenutzungsrecht, Gehrecht, Biergartenbetriebsrecht sowie das Fluchtrecht für die jeweiligen Eigentümer von FlSt Nr. 1525/2 hin. Weiterhin verwies der Sachverständige überzeugend darauf, dass die hohen Mieten in der bevorzugten Einzelhandelslage nur für größere Ladenflächen im Erdgeschoss gezahlt werden, wobei Spitzenmieten nur für relativ kleine Flächen von 50 bis 100 m² gezahlt werden, wobei auch die Schaufensterfront von Bedeutung ist. Dagegen liegen die Mieten in den zugehörigen Unter- und Obergeschossen, auch wenn sie mit der Fläche im Erdgeschoss gut intern verbunden sind, bereits deutlich unter dem Niveau der erdgeschossigen Mieten. Ab dem zweiten Obergeschoss können nur die Mieten üblicher Bürogeschosse erzielt werden. Diesem Umstand hat der Sachverständige durch Anwendung des Mietsäulenverfahrens Rechnung getragen, mit dem der Abschlag für das Überbaurecht bzw. die Wertminderung für Nutzungsbeschränkungen begründet wird. Bei diesen Überlegungen ist es zur Überzeugung des Gerichts gerechtfertigt, wenn für die Belastung des Grundstücks mit Dienstbarkeiten ein Abschlag von rund 8 % vom Wert des unbebauten und unbelasteten Grundstücks vorgenommen wird.

Bezüglich der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswerte rechtfertigen die Einwendungen namentlich der Antragsteller zu 1) bis 3) keine andere Beurteilung, nachdem sie sich nicht hinreichend mit den individuellen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks auseinandersetzen. Vor allem aber kann das Vergleichswertverfahren nur unterstützend herangezogen werden, nachdem auch hier entscheidend auf den Ertragswert des Grundstücks abzustellen ist. Herr Dipl.-Ing. H... konnte insgesamt neun vergleichbare Objekte heranziehen – der angesprochene Mietwert von Euro 31,07/m² als arithmetischer Mittelwert würde indes ebenso wie der von den Antragstellern genannte Mietwert von Euro 44,06/m² eine lediglich fiktive Miete darstellen, die aufgrund der Objektgegebenheiten jedoch nicht marktkonform ist. Da die vorliegenden Kauffälle aufgrund Lage- und Objektqualität gegenüber dem Bewertungsobjekt P...straße deutliche Abweichungen aufweisen, kann das Vergleichswertverfahren nicht als alleine entscheidend, sondern lediglich unterstützend herangezogen werden. Entscheidend bleibt daher bei diesem Objekt das Ertragswertverfahren.

(4) Bezüglich des Anwesens G... Straße ermittelte der gerichtlich bestellte Sachverständige zum Stichtag der Hauptversammlung am 30.4.2002 einen Verkehrswert von Euro 42.300.000,--. Da es sich um ein Bürogebäude mit Tiefgarage handelt, das ausschließlich nach rentierlichen Gesichtspunkten veräußert bzw. erworben wird, konnte hier wie auch beim Objekt P...straße zentral auf den Verkehrswert abgestellt werden. Der Umstand, dass der Sachwert geringfügig über dem Ertragwert liegt, wurde von Herrn Dipl.-Ing. H... nachvollziehbar mit dem relativ hohen Bodenwert begründet, da in den Jahren 2001 und 2002 in München für unbebauten Grundstücke hohe Preise gezahlt wurden und der Grundstücksmarkt von einer hohen Nachfrage, die auf einer positiven Markteinschätzung beruhte, geprägt war.

(5) Beim Grundstück N...straße 20 ist in Übereinstimmung mit den überzeugen begründeten Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. H... von einem Verkehrswert von Euro 28.800.000,-- auszugehen. Auch bei diesem Bürogebäude mit Läden und Gastronomie im Erdgeschoss sowie Tiefgarage hat er erläutert, dass bei der Verkehrswertermittlung angesichts des Handels derartiger Objekte nach Renditegesichtspunkten auf den Ertragswert abzustellen ist, der geringfügig über dem Sachwert lag.

Die Berücksichtigung der Brandversicherungswerte bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist nicht sachgerecht und konnte folglich unterbleiben. Daran vermag auch die Vornahme eines Abzugs von den Brandversicherungssummen durch die Antragsteller zu 1) bis 3) nichts zu ändern, weil aus den Werten der Brandversicherung keinerlei Rückschluss auf den aktuellen Verkehrswert eines Grundstücks gezogen werden kann. Die Brandversicherung deckte – namentlich während der Zeit des Brandversicherungsmonopols – auch den Widerherstellungswert ebenso ab wie beispielsweise Mietausfallschäden, die mit dem ursprünglichen Herstellungskosten nicht in Zusammenhang stehen. Nach dem Ende des Brandversicherungsmonopols gegen Ende des 20. Jahrhunderts kam es – wie der Sachverständige Dipl.-Ing. A... bei seiner Anhörung überzeugend erläutert hat – zum Auftreten der (privaten) Versicherungsunternehmen in diesem Markt, die vor allem auch Kombipakete mit Hagel, Sturm, Brand und Leitungswasserschaden angeboten haben. Angesichts des ausgelaufenen Brandversicherungsmonopols kann zu dem hier alleine maßgeblichen Stichtag der Hauptversammlung am 30.4.2002 ein Rückschluss weder auf den Sach- noch den Verkehrswert gezogen werden, weil versicherungsfremde Einflüsse hinzugekommen sind.

b. Das Gericht hat keinen Zweifel an der Richtigkeit der Ausführungen der gerichtlich bestellten Sachverständigen, weshalb es sich den Inhalt ihrer Gutachten nach nochmaliger Überprüfung in vollem Umfang zu Eigen machen kann. Die Sachverständigen haben ihre Gutachten unter Zugrundelegung zutreffender Anknüpfungstatsachen widerspruchsfrei erstellt. Dabei haben sie insbesondere jeweils die vorliegenden Unterlagen zur Berechnung der einzelnen Bewertungsparameter sorgfältig ausgewertet. In ihren Gutachten haben sie sich eingehend mit den Einwendungen von Antragstellern gegen die vorgenommenen Bewertungen durch die Antragsgegnerin zu 2) im Übertragungsbericht ebenso auseinander gesetzt wie mit den Einwendungen der Antragsteller gegen die Ergebnisse ihrer Gutachten in diesem Verfahren. Das Gericht hat keinerlei Zweifel an der Sachkompetenz und insbesondere auch der Unabhängigkeit der beiden Sachverständigen von den Antragsgegnerinnen. Es ist namentlich nicht erkennbar, warum die Sachverständigen, die gerade nicht im Auftrag der Antragsgegnerinnen tätig waren, in ihren Gutachten unzutreffende Fakten hätten aufnehmen sollen. Für die Objektivität der Begutachtung sprich dabei namentlich auch, dass gerade der Sachverständigen Dipl.-Ing. A... in Bezug auf das Wertvollste der fünf Begutachteten Objekte zu einem Wert gelangte, der – wenn auch vergleichsweise geringfügig – über den Ansätzen liegt, die von den Antragsgegnerinnen zugrunde gelegt wurden. Soweit auf eine Bemerkung von Herrn Dipl.-Ing. A... über sein Alter bei den Angaben zur Person im Rahmen seiner Anhörung im Termin vom 15.10.2009 "… das wird jetzt schwierig" abgestellt wird, so konnte dies erkennbar nur als etwas flapsige Bemerkung aufgefasst werden. Zweifel an der Kompetenz oder Unabhängigkeit des Sachverständigen A... lassen sich daraus jedenfalls nicht ableiten.

42c. Die Bewertung weiterer Grundstücke aus dem Immobilienstand der Antragsgegnerin zu 1) ist nicht veranlasst. Die fünf untersuchten Grundstücke machten zum Stichtag der Hauptversammlung einen Anteil von etwas mehr als 29 % des gesamten Immobilienportfolios der Antragsgegnerin zu 1) aus. Bei diesen Grundstücken ergab die Beweisaufnahme in der Summe sogar einen geringfügig niedrigeren Wert, wobei die Abweichungen bezüglich der Bewertungen zwischen plus 2,27 % (K... Straße) und minus 7 % (P...straße) liegen. Diese Abweichungen liegen jedenfalls in der Summe des Ergebnisses ohne jeden Zweifel in dem Toleranzbereich, in dem Abweichungen bei Bewertungen von Unternehmen hinzunehmen sind (vgl. nur OLG München AG 2007, 701, 703 f.). Die Antragsgegnerinnen haben unwidersprochen vorgetragen, wovon dann auch ausgegangen werden kann, dass die Bewertungsmethode, die sie bei diesen fünf für die gerichtliche Bewertung ausgewählten Grundstücken angewandt haben, bei allen anderen Grundstücken ebenso vorgenommen wurden. Einen exakten Unternehmenswert gibt es nicht; vielmehr ist der Wert in einer Bandbreite immer noch als angemessen anzusehen. Wenn bei einem Anteil von nahezu 30 % des gesamten Grundstückswertes eine signifikante Abweichung nicht festzustellen ist, so sieht die Kammer keinen hinreichenden Anlass dafür, dass die anderen Grundstücke, die nach den selben Methoden bewertet wurden, einer sachverständigen Begutachtung zu unterziehen. Dies steht namentlich in Einklang mit den Vorgaben aus § 287 ZPO, die bei einer Unternehmensbewertung zum Tragen kommen. Aufgrund der eingeholten Gutachten hat das Gericht eine tragfähige Grundlage für die Schätzung des Unternehmenswertes, dessen Ermittlung auch bei Grundstücken stets mit Unsicherheiten behaftet ist, welche die Anwendung von § 287 Abs. 2 ZPO rechtfertigen (vgl. nur OLG Stuttgart AG 2008, 783, 784).

3. Eine Korrektur durch den Börsenwert ist vorliegend nicht veranlasst.

a. Zwar ist im Ausgangspunkt von der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts auszugehen, wonach bei der Bestimmung der Barabfindung für ausgeschiedene Aktionäre nach §§ 327 a ff. AktG ebenso wie beim Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag oder bei einer Eingliederung mit Blick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG der Börsenkurs nicht außer Betracht gelassen werden darf. Dem Aktionär ist ein angemessener Ausgleich im Sinne einer vollen Entschädigung zu gewähren; er darf in dieser Situation nicht weniger erhalten, als er bei einer freien Deinvestitionsentscheidung zum Zeitpunkt der maßgeblichen Strukturmaßnahme erhalten hätte. Deshalb darf der existierende Börsenkurs in diesen Fällen nicht außer Betracht bleiben; er bildet die Untergrenze der gebotenen wirtschaftlichen vollen Entschädigung (vgl. BVerfGE 100, 289, 300 ff. = NJW 1999, 3769, 3771 f. = NZG 1999, 932 f. = AG 1999, 566, 567 ff. = WM 1999, 1666, 1670= ZIP 1999, 1436, 1441 f. = JZ 1999, 942, 944 = DNotZ 1999, 831, 834 – DAT/Altana; OLG Düsseldorf WM 2009, 2271, 2272 = ZIP 2009, 2055, 2056;LG München I Der Konzern 2007, 137, 140).

b. Vorliegend ist eine Korrektur durch den Börsenkurs nicht veranlasst. Dieser lag im Monatsdurchschnitt jeweils deutlich unter Euro 3.500 je Aktie, sodass es auch nicht darauf ankommen kann, auf welchen Stichtag sich der Referenzzeitraum von drei Monaten zu beziehen hat – auf den Tag der Hauptversammlung oder auf den Zeitraum von drei Monaten vor der Bekanntgabe des Squeeze-Out in der Kapitalmarktöffentlichkeit.

464. Der Substanzwert stellt keine geeignete Basis zur Ermittlung des Wertes der Antragsgegnerin zu 1) dar. Dieser wird definiert als Summe von isoliert bewerteten Vermögensgegenständen abzüglich der Summe von isoliert bewerteten Schulden des zu bewertenden Unternehmens (vgl. Peemöller, Praxishandbuch der Unternehmensbewertung, a.a.O., S. 543; Großfeld, Recht der Unternehmensbewertung, 5.Aufl., Rdn. 1115). Da der Substanzwert als Rekonstruktionswert gilt, weil er die Aufwendungen erfassen soll, die nötig sind, um ein gleiches Unternehmen zu errichten, fehlt ihm der Bezug zu den künftigen finanziellen Überschüssen, weshalb ihm für die Unternehmensbewertung keine Bedeutung zukommen kann (vgl. OLG Celle DB 1979, 1031; Großfeld, Recht der Unternehmensbewertung, a.a.O., Rdn. 1115).

Angesichts dessen konnte eine Erhöhung der Barabfindung nicht erfolgen. Der Antrag was somit zurückzuweisen. Da die Abfindung nicht erhöht wurde, muss die Kammer auch nicht abschließend entscheiden, ob in einem Spruchverfahren bei einem Squeeze out, das sich nach der Rechtslage vor dem Inkrafttreten des Spruchverfahrensgesetzes richtet, nur der Hauptaktionär Zahlungspflichtiger sein kann, ob es sich nur gegen die Gesellschaft richtet oder ob sich das Spruchverfahren gegen beide Beteiligten richten kann (vgl. zum Streitstand Wasmann in: Kölner Kommentar zum SpruchG, 1. Aufl., Rdn. 4 zu § 5).

III.

1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 327 f Abs. 2 Satz 3, 306 Abs 6 Satz 7 AktG a.F. bzw. § 13 a Abs. 1 FGG.

a. Schuldner der Gerichtskosten sind aufgrund der Regelungen in § 327 f Abs. 2 Satz 3, 306 Abs. 6 Satz 7. AktG a.F. die Antragsgegnerinnen. Die Auferlegung der Kosten auf die Antragsteller würde nicht der Billigkeit entsprechen, weshalb von der Möglichkeit der §§ 327 f Abs. 2 Satz 3, 306 Abs 6 Satz 8 AktG a.F. kein Gebrauch zu machen ist. Die Anträge waren nicht offensichtlich nicht unbegründet; vielmehr war aufgrund des Vortrags der Antragsteller eine umfangreiche Beweisaufnahme zur Immobilienbewertung erforderlich. In dieser Situation muss der Grundgedanke des Spruchverfahrens, das dem Schutz der ausgeschlossenen Minderheitsaktionäre dienen soll, weiterhin Gültigkeit beanspruchen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Frage der Antragsgegnerinnen in einem Spruchverfahren nach einem Squeeze out in Rechtsprechung und Literatur uneinheitlich beurteilt wurde. Daher ist es auch nicht unbillig, wenn die beiden Antragsgegnerinnen die Gerichtskosten tragen.

Dem kann nicht entgegengehalten werden, die Kostentragungspflicht der Antragsgegnerinnen sei bei diesem Ausgang des Spruchverfahrens unangemessen; ihre Kostentragungspflicht müsse aus generalpräventiven Gründen verneint werden. Die Kostentragungspflicht ergibt sich aus dem Gesetz, das grundsätzlich auch nach der Neuregelung durch das Spruchverfahrensgesetz davon ausgeht, dass die Antragsteller die Kosten nicht tragen müssen. Gerade wegen des Schutzcharakters des Spruchverfahrens kann nicht auf generalpräventive Gründe abgestellt werden. Das Kostenrecht würde andernfalls prohibitiv wirken, wenn Aktionäre wegen des Risikos einer Kostentragungspflicht selbst nach einer Beweisaufnahme von der Einleitung eines Spruchverfahrens abgehalten würden. Dies wäre weder mit der Schutzfunktion des Art. 14 Abs. 1 GG noch mit dem im Rechtsstaatsprinzip des Grundgesetzes verankerten Justizgewährungsanspruch vereinbar. Gerade wenn Aktionäre nur mehr über einen Kleinstbesitz verfügen, weshalb ein Squeeze out gerechtfertigt wird, würde ihnen die Möglichkeit zur Überprüfung der Angemessenheit der Barabfindung abgeschnitten, wenn sie Gefahr liefen, die regelmäßig sehr hohen Kosten einer sachverständigen Begutachtung als Teil der Gerichtskosten tragen zu müssen.

b. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten greift § 13 a Abs. 1 FGG ein, nachdem die Regelungen aus § 15 Abs. 4 SpruchG aufgrund der Übergangsregelung in § 17 Abs. 2 Satz 1 SpruchG keine Anwendung finden. Dabei ist auf den Rechtsgedanken aus §§ 327 f Abs. 3 Satz, 306 Abs. 6 Satz 7 AktG a.F. auch bei der Verteilung der außergerichtlichen Kosten zurückzugreifen, weil andernfalls der vom Gesetzgeber gewollte Minderheitenschutz umgangen würde.

2. Die Vergütung des gemeinsamen Vertreters der nicht als Antragsteller am Verfahren beteiligten ehemaligen Aktionäre sowie die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Tragung dieser Vergütung sowie seiner Auslagen hat ihre Grundlage in §§ 327 f Abs. 2 Satz 3, 306 Abs. 4 Satz 6 AktG a.F.. Ausschlaggebend für die Höhe ist dabei die Gesamtleistung des Gemeinsamen Vertreters, nachdem das Gericht im Rahmen der Anwendung von §§ 327 f Abs. 2 Satz 3, 306 Abs. 4 Satz 6 AktG a.F. nicht an irgendwelche Wertvorschriften gebunden ist. Bei der Bemessung der Vergütung sind der Umfang der Verantwortung, die geleistete Arbeit sowie die Schwierigkeit, die Dauer des Verfahrens sowie die Verwertung besonderer Kenntnisse zu berücksichtigen. Vorliegend war eine erhebliche Zahl von komplexen Bewertungsfragen zu beurteilen, was mehrere Sachverständigengutachten und die Anhörung der gerichtlich bestellten Sachverständigen erforderlich machte. Zudem nahm das Verfahren auch eine erhebliche Zeit von über sieben Jahren vom Eingang bis zum Abschluss in erster Instanz in Anspruch. Angesichts dessen erachtet das Gericht eine Vergütung von insgesamt Euro 25.000,-- zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer für angemessen.

Der Umstand, dass der besondere Vertreter nach Durchführung der Beweisaufnahme der Auffassung war, dass eine Erhöhung der Barabfindung nicht in Frage kommen dürfte und dies gegenüber dem Gericht schriftsätzlich äußerte, kann keinerlei Einfluss auf seine Vergütung haben. Wenn ein Verfahrensbeteiligter eine realistische Einschätzung der Prozessaussichten vornimmt, kann dies seinen Vergütungsanspruch nicht berühren.

3. Die Entscheidung über den Geschäftswert hat ihre Grundlage in §§ 327 f Abs. 2 Satz 3, 306 Abs. 7 Satz 6 AktG a.F. in Verbindung mit § 30 Abs. 1 KostO. Danach ist der Wert in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit nach freiem Ermessen zu bestimmen, wobei die Begrenzung aus § 30 Abs. 2 KostO keine Anwendung findet. Der wichtigste tatsächliche Anhaltspunkt für die Bestimmung nach freiem Ermessen ist der Wert des durch das Geschäft betroffenen Wirtschaftsgutes, der sog. Beziehungswert. Daher ist im Spruchverfahren der Geschäftswert maßgeblich insbesondere unter Berücksichtigung der mit der Festsetzung verbundenen wirtschaftlichen Bedeutung für sämtliche außenstehenden Aktionäre, nicht nur für die Antragsteller festzusetzen. Auch wenn eine stattgebende Entscheidung im Spruchverfahren keine unmittelbare Verpflichtung  zur Zahlung ausspricht, dient der gesamte rechnerisch ermittelte Erhöhungsbetrag als Ausgangspunkt für die Festsetzung. Dieser Umstand kann allerdings dann keine Rolle spielen, wenn der Antrag wie hier zurückgewiesen wird. Zur Konkretisierung kann aber die nach Beginn dieses Spruchverfahrens vorgenommene Einschätzung des Gesetzgebers nutzbar gemacht werden, der in einer solchen Situation eines aus Sicht der Antragsteller erfolglos verlaufenen Spruchverfahrens von einer Festsetzung auf Euro 200.000,-- ausgeht. Diese Sichtweise kann auch in Altverfahren nutzbar gemacht werden (vgl. OLG München AG 2007, 411, 416).

4. Die Entscheidung über die Veröffentlichung hat ihre Grundlage im §§ 327 f Abs. 2 Satz 3, 306 Abs. 6 AktG a. F, wonach der Vorstand der Gesellschaft die rechtskräftige Entscheidung ohne Gründe in den Gesellschaftsblättern bekannt zu machen hat.