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LG Nürnberg-Fürth · Beschluss vom 23. Juni 2008 · Az. 14 T 1462/08

Informationen zum Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2012, 92603

  • Verfahrensgang:

Tenor

I. Der Beschluss des Amtsgerichts Nürnberg vom 28.01.08 wird in seiner Ziff. II. aufgehoben.

II. Die Antragsgegnerin wird verurteilt, an die Antragstellerin 2.384,17 € nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 30.9.2005 zu bezahlen. Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen

III. Von den Gerichtkosten der ersten Instanz haben die Antragstellerin 56 %, die Antragsgegnerin 44 % zu tragen. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

IV. Der Geschäftswert der sofortigen Beschwerde wird auf 2.384,17 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft … in Nürnberg. Die Antragsgegnerin war in der Zeit vom 01.07.97 bis zum 31.12.2003 Verwalterin der Eigentümergemeinschaft. Nach dem Hausverwaltervertrag (im Folgenden: HVV) vom 23.06.1997 oblag der Antragsgegnerin unter anderem die kaufmännische Verwaltung des Anwesens, gemäß § 2 II HVV unter anderem auch „ Buchführung und die Arbeitsabrechnung einschließlich Kostencontrolling “. Gemäß § 3 g HVV war die Antragsgegnerin verpflichtet „… über Eingänge und Ausgaben die Belege und Kontoauszüge zu sammeln und die Buchführung sorgfältig zu erstellen …“. Daneben enthielt der Hausverwaltervertrag folgende Regelung in seinem § 4:

„ Der Verwalter hat einmal jährlich eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als geneh-migt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von vier Wochen nach Vorlage Einwände erhebt. Die Gesamthaftung des Verwalters ist auf ein Jahr nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres und auf zwei Jahresvergütungen begrenzt .“

Ergänzend dazu regelt § 5 HVV, dass das monatliche Entgelt der Antragsgegnerin 1.000,00 DM monatlich zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer betrug. Zur Zeit des Abschlusses des HVV bestand die Antragstellerin aus folgenden Mitgliedern: der C… GmbH & Co KG, einem Fonds, dem rund 80% der Anteile gehörten und dreizehn natürlichen Personen, die teils in einer GbR („Mietpool“) verbunden waren. Die C… GmbH & Co KG betrieb in ihrem Teileigentum einen Supermarkt, die kleineren Teil-/Wohneigentumseinheiten wurden im Rahmen privater oder gewerblicher Vermietung als Praxisräume oder als Wohnraum vermietet.

In der ersten Instanz verfolgte die Antragstellerin zum einen das Ziel, die Antragsgegnerin zu verurteilen, sämtliche in ihrem Besitz befindlichen Belege zu den Jahresabrechnungen 2000 und 2002 an die Antragstellerin herauszugeben sowie 5.923,00 € nebst Zinsen an die Antragstellerin zu zahlen. Noch im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens hatte die Antragstellerin ihren Zahlungsantrag in Höhe von 3.538,83 € für erledigt erklärt, nachdem die Antragsgegnerin entsprechende Abbuchungen belegt hatte. Die Antragsgegnerin widersprach der Erledigterklärung.

Am 28.01.2008 erließ das Amtsgericht Nürnberg folgenden Beschluss:

I. Die Hauptsache ist hinsichtlich eines Betrages in Höhe von 3.538,83 € erledigt.

II. Im Übrigen werden die Anträge zurückgewiesen.

III. Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

IV. Der Geschäftswert wird auf 8.923,00 € festgesetzt.

Im Streit ist nunmehr nur noch die Abweisung des Zahlungsantrags über 2.384,17 €. Hierzu führte das Amtsgericht, soweit hier von Interesse, aus, der noch offene Zahlungsantrag von 2.384,17 € sei unbegründet. Zwar habe die Antragsgegner schuldhaft ihre Verpflichtung aus dem Verwaltervertrag verletzt, jedoch sei die Haftung insoweit aufgrund der Regelung des § 4 HVV ausgeschlossen. Diese Klausel sei wirksam. Es handele es sich dabei nicht um AGB, da sie nicht für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurde. Auch § 24a Nr. 2 AGBG a.F. greife nicht ein, da  die Wohnungseigentümergemeinschaft kein Verbraucher im Sinne dieser Vorschrift sei.

Zu den weiteren Einzelheiten wird auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss verwiesen.

Mit der sofortigen Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihren erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiter und stützt sich wesentlich darauf, dass die Bestimmung des § 4 HVV unwirksam sei. Insoweit ergänzte und vertiefte sie ihren erstinstanzlichen Vortrag. Darüber hinaus legte sie einen weiteren, am 09.05.1998 durch die Antragsgegnerin abgeschlossenen Verwaltervertrag vor, der eine dem § 4 des hier streitgegenständlichen Vertrages wortlautgleiche Regelung enthält.

Der Beschluss des Amtsgerichts Nürnberg vom 28.01.2008 wird aufgehoben.

Die Antragsgegnerin wird verurteilt, an die Antragstellerin 2.384,17 € nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Die Antragsgegnerin beantragt:

die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin betont in der Beschwerdeerwiderung weiter, dass es sich bei der Regelung des § 4 um eine Individualvereinbarung handele. Hinsichtlich der einzelnen Posten, aus denen sich die Antragssumme zusammensetzt, werden die erstinstanzlichen Einwendungen im Wesentlichen wiederholt. Zu den Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die vorgelegten Anlagen Bezug genommen, ebenso wie auf die Ausführungen und Beweis-erhebungen in der ersten Instanz.

II.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig und auch begründet. Die Antragstellerin kann von der Antragsgegnerin die Zahlung von 2.384,17 € verlangen.

1. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die durch die Antragsgegnerin im Zeitraum 23.02.2000 bis 03.12.2001 getätigten streitgegenständlichen Abbuchungen i.H.v. insgesamt umgerechnet 2.384,17 € zu Unrecht erfolgt sind und dass die Antragsgegnerin insofern schuldhaft ihre Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag verletzt hatte. Hierauf wird verwiesen. Zusammenfassend hat die Antragsgegnerin am 23.02.2000 252,69 € doppelt überwiesen, am 19.06. sowie 21.07.2000 insgesamt 998,87 € an nicht geschuldeten Zahlungen (zugestandenermaßen, vgl. Schriftsatz vom 09.02.2006, § 288 I ZPO) vom Konto der Antragstellerin überwiesen und ebenso eingestandenermaßen ohne Rechtsgrund am 21.09.2000 weitere 169,14 € überwiesen. Hinsichtlich der Zahlungen aus dem Jahr 2001 hat die Antragsgegnerin ebenfalls eingeräumt, dass hier mit den Geldern der Antragstellerin Rechnungen beglichen wurden, die nur einzelne Eigentümer betrafen. Dazu war die Antragsgegnerin nicht berechtigt und hat sich danach grundsätzlich schadensersatzpflichtig gemacht, die das Amtsgericht zutreffend feststellte. Eine Entlastung der Antragsgegnerin erfolgte nicht.

Zu entlasten vermag es die Antragsgegnerin auch nicht, dass die Antragstellerin bisher die Jahresabrechnung 2001 noch nicht beschlossen hat. Dies würde sich auf die Höhe der Schadensersatzforderung nicht auswirken. Denn in die Jahresabrechnung könnten die Posten, die nur einzelnen Eigentümern im Rahmen der Mietpoolverwaltung anzulasten wären, nicht eingesetzt werden, da es sich insoweit nicht um Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handeln würde (§ 28 WEG).

2. Der danach auf positive Vertragsverletzung (vgl. insoweit zur Anwendung alten Rechts Art. 229 § 5 EGBGB) gestützte Anspruch der Antragstellerin scheitert vorliegend nicht an § 4 HVV.

a) Zum einen erscheint schon zweifelhaft, ob diese Klausel überhaupt wirksam vereinbart wurde.

Ein Zweifel ergibt sich aus der Formulierung, dass die Jahresabrechnung als genehmigt gilt, wenn „die Wohnungseigentümergemeinschaft“ nicht innerhalb 4 Wochen Einwände erhebt. Für Einwände gegen die Jahresabrechnung ist jedoch nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig, vielmehr sind es die einzelnen Wohnungseigentümer.

Gewichtiger erscheint allerdings folgendes Argument: Der Verwaltervertrag wird zwischen dem Verband der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossen. Die Wohnungseigentümer selbst sind nicht unmittelbar Vertragspartner (vgl. Schultzky in NK-BGB, 2.Aufl., WEG § 26 Rn 13). Der Vertrag wirkt allerdings zu ihren Gunsten, soweit der Verwalter für die Wohnungseigentümer als solche tätig wird (vgl. Schultzky a.a.O.).

Vorliegend würde die Anwendung der Klausel jedoch zu einer Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer führen, da sie verpflichtet werden sollen, ggfs. binnen 4 Wochen Einwände zu erheben, wenn sie nicht mit diesen ausgeschlossen sein wollen. Ein solcher Vertrag zu Lasten Dritter ist aber unzulässig (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., vor § 328 Rn 10).

b) Letztlich kann dies jedoch dahinstehen, da die Klausel in den Sätzen 2 (Genehmigungsfiktion) und 3 (Haftungsbegrenzung) schon aus anderen Gründen unwirksam ist.

Die Unwirksamkeit ergibt sich hinsichtlich der Genehmigungsfiktion aus § 10 Nr. 5 AGBG sowie hinsichtlich der Haftungsbeschränkung aus § 11 Nr. 7 AGBG. Des Rückgriffs auf die Generalklausel des § 9 AGBG – der in Anlehnung an die Entscheidung des OLG München NJW 2007, 227 freilich zum selben Ergebnis führen würde – bedarf es vorliegend nicht.

aa) Anwendbar ist hier das AGBG in der bis zum 31.12.2001 geltenden Fassung (Art. 229 § 5 EGBGB).

bb) Die §§ 10 und 11 AGBG finden vorliegend gemäß § 24a Nr. 2 AGBG Anwendung.

Bei der Antragsgegnerin handelt es sich mit einer fremdes Wohnungseigentum verwaltenden KG unstreitig um einen Unternehmer im Sinne des § 14 I BGB.

31Bei der Antragstellerin handelt es sich dagegen nicht um einen Unternehmer. Insoweit vermag sich die Kammer nicht der Argumentation des LG Rostock, ZMR 2007, 731 (ihm folgend Grziwotz/Jennißen, in: Jennißen, WEG, § 10 Rn 59) anzuschließen, wonach eine Wohnungseigentümergemeinschaft schon prinzipiell kein Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sein kann. Dies erscheint insgesamt nicht sachgerecht (vgl. zum Streitstand: Elzer, in: Riecke/Schmidt, WohnungseigentumsR, 2.Aufl., § 10 Rn 432 m.w.N.).

Die Kammer ist diesbezüglich der Auffassung, dass sich insoweit eine pauschale Betrachtung verbietet. Maßgeblicher Gesichtspunkt muss die Prüfung der Schutzwürdigkeit der Beteiligten sein. Von daher gesehen ist darauf abzustellen, ob die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft in eben dieser Funktion eine selbständige bzw. gewerbliche Tätigkeit ausüben oder nicht. Dies entspricht der am Schutzzweck der verbraucherschützenden Normen orientierten Sichtweise, wie sie der BGH etwa in der Entscheidung NJW 2002, 368 zum Ausdruck bringt. Die in dieser Entscheidung anhand einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entwickelte Argumentation ist nach Ansicht der Kammer ohne weiteres auf die WEG übertragbar: Die GbR stellt, wie die WEG, einen (teil-)rechtsfähigen Verband dar, der ebenso wenig wie die GbR als solche eine juristische Person ist. Wenn im Fall der GbR  zur Verwirklichung des Verbraucherschutzes auf die jeweiligen Mitglieder des Verbandes abzustellen ist, so ist nicht erkennbar, warum dies beim Verband der Wohnungseigentümer anders gehandhabt werden sollte. Entscheidend ist jeweils die Schutzwürdigkeit der einzelnen beteiligten Personen (vgl. Brandner/Ulmer/Hensen, AGB-Gesetz, 9. Aufl., § 24a Rn 22, 29).

Das führt im folgenden dann dazu, dass die Schutzwürdigkeit eines Mitglieds des Verbandes zur Anwendbarkeit der verbraucherschützenden Normen auf den gesamten Verband führt. Stellt sich damit eine Klausel gegenüber den „Verbraucher“-Sondereigentümern als nichtig dar, ist sie auch gegenüber den Unternehmer-Sondereigentümern als unwirksam zu behandeln (vgl. Armbrüster, ZWE 2007, 290, 291; weiter gehend noch Elzer, § 10 Rn 432, der den Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“ auch dann als Verbraucher ansehen will, wenn ihm allein Unternehmer angehören). Denn es kann im Rahmen des Vertragsverhältnisses des Verbands zum Verwalter nur eine einheitliche Beurteilung geben.

Dies erscheint auch sachgerecht, da diese Normen die schwächste an einem Rechtsverhältnis beteiligte Person schützen sollen. Von diesem Schutz abzusehen, nur weil im Verband auch weniger schutzwürdige Mitglieder vorhanden sind, erscheint nicht angemessen (a.A. im Ergebnis Kümmel, in: Niederführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8.Aufl., § 10 Rn 55). Zwar profitieren dann im Ergebnis auch jene davon. Dies erscheint jedoch hinnehmbar, weil durch die Anwendung der verbraucherschützenden Normen nur die zu ihren Lasten vereinbarten – von den verteilungsgerechten Grundsätzen des Gesetzes abweichenden – Regelungen der allgemeinen Geschäftsbedingungen wegfallen.

Dies entspricht im Übrigen auch der Bewertung der Verwalterverträge nach altem Recht, soweit sie mit Formularverträgen abgeschlossen waren. Diese wurden ohne weiteres der Prüfung nach dem AGBG unterstellt, unabhängig von der Frage, ob und wie viele „Unternehmer“ möglicherweise auch zur Wohnungseigentümergemeinschaft gehörten (vgl. BGH NJW 2002, 3240, 3244).

Vorliegend ist auf Grund dieser Darlegungen von der Bewertung der WEG als „Verbraucher“ auszugehen. Denn zu dem Verband gehören in erheblichem Umfang auch Personen, die das Wohnungseigentum nur zu rein privaten Zwecken halten. Zwar ist mit der C… GmbH & Co KG, einem fremdes Vermögen verwaltenden Fonds, auch ein Unternehmer i.S.d. § 14 I BGB beteiligt. Daneben sind aber noch 14 natürliche Personen sowie eine GbR weitere Miteigentümer. Nach der Einlassung des Geschäftsführers der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung vom 28.05.2008 handelt es sich bei diesen natürlichen Personen weitgehend um solche, die ihr Teileigentum im Rahmen von Steuersparmodellen erworben haben. Der Immobilienerwerb für solche Zwecke stellt aber eine Maßnahme der eigenen Vermögensverwaltung dar, die nicht als gewerbliche oder selbständige berufliche Tätigkeit angesehen werden kann (vgl. BGH NJW 2002, 368; Palandt/Heinrichs/Ellenberger § 14 Rn 2). Das ist auch dann nicht anders zu bewerten, wenn bei Abschluss des Verwaltervertrages einige der natürlichen Personen, die Teileigentümer waren, ihrerseits zu einer GbR (Mietpool) verbunden waren. Bei dem Teileigentümer Dr. Dr. G… mag es sich indessen tatsächlich um einen Unternehmer handeln, da er in seinem Teileigentum seine Praxis betrieb und betreibt und damit eine selbständige berufliche Tätigkeit ausübt.

cc) Beim den Klauseln des Vertrags handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen. Den Verwaltervertrag hatte der Geschäftsführer der Antragsgegnerin selbst ausformuliert und ihn den Teileigentümern zur Unterschrift vorgelegt. Das hat der Komplementär und Geschäftsführer der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung vom 28.05.08 selbst eingeräumt und es im Übrigen auch vortragen lassen (Schriftsatz v. 16.04. 2008); dies folgt auch aus der erstinstanzlichen Beweisaufnahme, namentlich aus der Aussage der Zeugin S.. Die Teileigentümer hatten keinen Einfluss auf die Gestaltung des Vertragstextes.

dd) Irrelevant ist gem. § 24a Nr. 2 AGBG, ob die Klausel nur einmalig verwendet werden sollte, wie die die Antragsgegnerin behauptet, oder ob es sich um eine in mehreren Fällen gebrauchte Klausel handelte. Einer Beweisaufnahme hinsichtlich der Verwendung derselben Klauseln in weiteren Verwalterverträgen bedurfte es daher nicht.

ee) Konkret sind gegenüber der WEG die Bestimmungen des § 4 HVV unwirksam. Im Einzelnen:

§ 4 S. 2 HVV (Genehmigungsfiktion)

Diese Bestimmung verstößt gegen § 10 Nr. 5 AGBG. Die Genehmigungsfiktion ist unwirksam, weil den Teileigentümern eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung nicht eingeräumt wird (§ 10 Nr. 5 a). Nach der Ausgestaltung der Klausel ist der Beginn des Laufs der Vierwochenfrist völlig unabhängig davon, ob überhaupt eine Eigentümerversammlung stattfindet, in der über die Jahresabrechnung abgestimmt werden kann. Gemäß § 4 S. 1 HVV beruft der Verwalter einmal jährlich eine Eigentümerversammlung ein. Ob die Vorlage der Jahresabrechnung vor, in oder nach der Eigentümerversammlung durch den Verwalter stattfindet, ist der Regelung nicht zu entnehmen. Nicht ausgeschlossen ist danach etwa eine Vorlage der Jahresabrechnung fünf Wochen vor der Versammlung (etwa zugleich mit der Ladung zu derselben), so dass die Teileigentümer in der Versammlung mit ihren Einwänden bereits präkludiert wären (vgl. insoweit auch Jennißen, WEG, § 28 Rn 126 zu entsprechenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, der zu Nichtigkeit kommt).

§ 4 S. 3 (Haftungsbeschränkung)

Diese Klausel verstößt gegen § 11 Nr. 7 AGBG und ist daher unwirksam. Nach dieser Vorschrift ist jede Haftungsbegrenzung verboten, die sich auf eine grob fahrlässige oder vorsätzliche Pflichtverletzung des Verwenders bezieht (vgl. Palandt/Grüneberg § 309 Rn 44 m.w.N.). Die vorliegende Klausel differenziert hinsichtlich der Haftung nicht zwischen der Haftung für einfach fahrlässiges Verhalten einerseits und grob fahrlässiges bzw. vorsätzliches Verhalten andererseits. Mithin ist die gesamte Klausel wegen des Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion (vgl. BGH NJW 1998, 671 m.w.N.) als unwirksam anzusehen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

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