Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 16. Dezember 2011 wird abgelehnt.
Die Kosten des Zulassungsverfahrens trägt der Kläger mit Ausnahme der der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.
Der Streitwert wird für die zweite Rechtsstufe auf 10.000 Euro festgesetzt.
Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.
Der sinngemäß allein geltend gemachte Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) liegt nicht vor. Derartige Zweifel setzen voraus, dass ein tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung der angegriffenen Entscheidung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt werden (vgl. BVerfG, Beschluss vom 21. Dezember 2009 – 1 BvR 812/09 -, NJW 2010, 1062, 1063). Das im Zulassungsantrag Dargelegte (vgl. § 124 a Abs. 4 Satz 4 VwGO) erfüllt diese Anforderungen nicht.
Das Verwaltungsgericht hat die Klage gegen die der Beigeladenen erteilten Bauvorbescheide abgewiesen mit der Begründung, der Kläger sei als Unterpächter einer Kleingartenfläche nicht klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO), weil er kein ihm zustehendes Recht behauptet habe, das durch die erteilten Vorbescheide verletzt werden könne. Derartige Rechte könnten im Bereich des Baurechts grundsätzlich nur dingliche Rechte sein, nicht hingegen die schuldrechtliche Rechtsposition des Klägers aus seinem Kleingartenpachtverhältnis.
Ohne Erfolg wendet der Kläger hiergegen ein, durch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sei geklärt, dass das Besitzrecht des Pächters Eigentum im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sei. Die vom Kläger zitierte Entscheidung betrifft das Recht der Straßenplanung; darin wurde die Klagebefugnis von Pächtern bejaht, die geltend gemacht haben, durch den fernstraßenrechtlichen Planfeststellungsbeschluss (§ 19 FStrG) in ihren Rechten verletzt zu sein (BVerwG, Urteil vom 1. September 1997 – 4 A 36.96 -, juris Rn. 25). Auch wenn das Pachtrecht nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts eine vermögenswerte Rechtsposition darstellt, die nach dem erweiterten Eigentumsbegriffs des Verfassungsrechts den Schutz des Art. 14 GG genießt, wird in dieses Pachtrecht jedoch durch eine dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung bzw. einen Bauvorbescheid nicht eingegriffen. Die Bejahung der Klagebefugnis für den Pächter, dessen Pachtgrundstück durch eine fernstraßenrechtliche Planung in Anspruch genommen werden soll, beruht auf der enteignungsrechtlichen Vorwirkung, die der Planfeststellungsbeschluss auch hinsichtlich dieses obligatorischen Rechts am Grundstück entfaltet (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 28 f.). Eine vergleichbare Wirkung kommt der einem Grundstücksnachbarn erteilten Baugenehmigung bzw. einem Bauvorbescheid indessen nicht zu (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. April 1998 – 4 B 22.98 -, juris Rn. 4). Es entspricht vielmehr ständiger Rechtsprechung, dass Nachbarschutz aus den Vorschriften des Bauplanungsrechts, auf deren Grundlage die hier streitgegenständlichen Vorbescheide erteilt wurden, nur der jeweilige – zivilrechtliche - Eigentümer eines benachbarten Grundstücks in Anspruch nehmen kann, nicht jedoch die nur obligatorisch zur Nutzung der Grundstücke Berechtigten wie Mieter oder Pächter. Denn das Bauplanungsrecht regelt die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke grundstücks- und nicht personenbezogen. Dem Eigentümer gleichzustellen ist lediglich, wer in eigentumsähnlicher Weise an einem Grundstück dinglich berechtigt ist, wie etwa der Inhaber eines Erbbaurechts oder der Nießbraucher, ferner auch der Käufer eines Grundstücks, auf den der Besitz sowie Nutzungen und Lasten übergegangen sind und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist (vgl. m.w.N., BVerwG, Urteile vom 11. Mai 1989 – 4 C 1.88 -, juris Rn. 43 und vom 16. September 1993 – 4 C 9.91 -, juris Rn. 8; OVG Berlin, Beschluss vom 1. November 1988 – 2 S 8.88 -, NVwZ 1989, 267; OVG Lüneburg, Urteil vom 22. März 1996 – 1 L 1201/95 -, NVwZ 1996, 918; VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 27. Juni 2006 – 8 S 997/06 -, juris Rn. 2).
Soweit der Kläger geltend macht, dass seine schuldrechtliche Rechtsposition vor Erlass der angefochtenen Bescheide unkündbar gewesen sei, aber nach deren Erlass unter den weiteren Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG kündbar geworden sei, ist dieser Vortrag unschlüssig. Der Kläger legt nicht dar, weshalb mit dem Erlass der Bauvorbescheide eine Änderung der bauplanungsrechtlichen Situation eingetreten und deshalb der Kündigungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG entstanden sein sollte. Dass planungsrechtlich eine andere Nutzung des vom Kläger gepachteten Grundstücks zulässig ist als die kleingärtnerische Nutzung, folgt nicht erst aus den auf der Grundlage von § 74 Abs. 1 BauO Bln erlassenen Bauvorbescheiden, die lediglich eine feststellende Regelung über die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens enthalten, sondern aus den Ausweisungen im Baunutzungsplan i.V.m. dem Bebauungsplan XIII-B1 (vgl. hierzu die Ausführungen des Beklagten im Widerspruchsbescheid vom 7. Juni 2010). Im Übrigen würde auch im Falle der Kündbarkeit des Pachtvertrages das Pachtverhältnis zunächst unverändert fortbestehen. Gegen eine ggf. auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 BKleingG durch den Grundstückseigentümer ausgesprochene Kündigung müsste sich der Kläger zivilrechtlich zur Wehr setzen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2, § 162 Abs. 3 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1 und 3, § 52 Abs. 2 GKG, wobei der Senat in Bezug auf jeden der beiden angefochtenen Vorbescheide jeweils den Auffangstreitwert zu Grunde legt.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).