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OVG Berlin-Brandenburg · Urteil vom 14. Juni 2012 · Az. OVG 10 A 7.09

Informationen zum Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2012, 69950

  • Verfahrensgang:

Tenor

Der Normenkontrollantrag wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Antragstellerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Antragsgegner vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen

Tatbestand

Die Antragstellerin wendet sich im Normenkontrollverfahren gegen eine Verordnung, durch die die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs teilweise aufgehoben worden ist.

Die Antragstellerin ist bzw. war Eigentümerin mehrerer Grundstücke, die sich im Bereich der Rummelsburger Bucht im westlichen Teil der Halbinsel Stralau im Gebiet Stralau-Stadt befinden. Hierbei handelt es sich um die Flurstücke Nr. 1... der Gemarkung Friedrichshain.

Durch die Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Berlin - Rummelsburger Bucht“ vom 8. April 1994 (GVBl. S. 118) legte der Senat von Berlin das Gebiet um den Rummelsburger See einschließlich der zwischen dem Rummelsburger See und der Spree gelegenen Halbinsel Stralau förmlich als städtebaulichen Entwicklungsbereich fest. Ziel der Entwicklungsmaßnahme war die Neuordnung des unzureichend genutzten Areals um den Rummelsburger See und die Schaffung eines angemessenen Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbestandorts mit Erholungsmöglichkeiten am Wasser. Die Rechtmäßigkeit und Rechtswirksamkeit dieser Verordnung stellte das Oberverwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 13. Juli 2000 (OVG 2 A 5.95, ZfBR 2000, 566, juris) rechtskräftig fest (Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom 2. November 2000 - BVerwG 4 BN 51.00 -, BRS 63 Nr. 230, juris). Im Juli 1999 wurde für den Teil von Stralau-Stadt, in dem die Grundstücke der Antragstellerin lagen, ein Bebauungsplan festgesetzt (Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans V-14 im Bezirk Friedrichshain vom 6. Juli 1999, GVBl. S. 371).

Die Antragstellerin beabsichtigte zunächst, auf ihren Grundstücksflächen hochwertigen Wohnungsbau zu realisieren, und gründete zu diesem Zweck Gesellschaften bürgerlichen Rechts, denen das Eigentum an den fraglichen Grundstücken übertragen wurde. Sie befand sich deshalb während des Bebauungsplanverfahrens in Kontakt und Verhandlungen mit dem Antragsgegner und der Entwicklungsträgerin. Die Realisierung der Planungen wurde erschwert durch geltend gemachte Restitutionsansprüche sowie die gesunkene Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen auf dem Berliner Immobilien- und Bodenmarkt. Aus diesem Grund beschloss die Antragstellerin gegen Ende 2000, die Investition in Immobilien und deren Entwicklung nicht mehr als Unternehmensziel zu verfolgen. Unter dem 1. Februar 2002 stellte sie im Namen der von ihr gegründeten Grundstücksgesellschaften Übernahmeverlangen gemäß § 168 BauGB mit dem Ziel, die in ihrem Eigentum stehenden Grundstücke in Stralau an die Entwicklungsträgerin zu veräußern. Zur Begründung führte sie aus, ihre Mitwirkung an der satzungsgemäßen Entwicklung des Gebiets sei nunmehr endgültig gescheitert. In ihrer derzeitigen Unternehmensstruktur verfüge sie nicht mehr über eine eigenständige Immobilienentwicklungssparte und sei weder personell noch sachlich zu einer wirtschaftlichen Verwertung der Grundstücke in der Lage.

Mit Schreiben vom 20. Juni 2002 teilte der Antragsgegner der Antragstellerin mit, es sei beabsichtigt, das Übernahmeverlangen zurückzuweisen. Ein fühlbarer Vermögensnachteil, der kausal auf die Entwicklungsmaßnahme zurückgehe, sei nicht dargelegt und nachgewiesen. Die dargestellten Nachteile beruhten nicht auf der Einbeziehung der Grundstücke in das Entwicklungsgebiet, sondern auf einer betrieblichen Umorientierung der Antragstellerin, den gefallenen Bodenpreisen, den Vermarktungsschwierigkeiten wegen Restitutionsansprüchen und der veränderten Wohnungsbauförderungspolitik des Landes Berlin. Mit Bescheid vom 22. Juli 2002 wurde das Übernahmeverlangen zurückgewiesen.

Da sich der Bedarf an Wohn- und Gewerbeflächen auf dem Berliner Immobilienmarkt nicht wie erwartet entwickelte, sah es der Senat von Berlin auch angesichts der schwierigen Haushaltslage als notwendig an, das städtebauliche Entwicklungskonzept zu überdenken, und leitete auf entsprechende Aufforderung durch das Abgeordnetenhaus von Berlin einen Umsteuerungsprozess ein mit dem Ziel einer Reduzierung der Entwicklungskulisse, der Verkürzung der Entwicklungszeiträume und der Reduzierung der Kosten; das ursprüngliche Entwicklungsziel „Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten“ wurde aufgegeben. Dieser Umsteuerungsprozess wurde im Rahmen der durchgeführten Eigentümergespräche im Mai 2003 auch der Antragstellerin erläutert.

Durch Verordnung vom 21. Dezember 2004 wurde die Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs Berlin-Rummels-burger Buch vom 8. April 1994 teilweise - bezogen auf fünf Teilgebiete -aufgehoben (GVBl. 2005, S. 4). Die Grundstücke der Antragstellerin waren davon nicht betroffen.

Am 11. Dezember 2007 beschloss der Senat von Berlin die hier streitgegenständliche Zweite Verordnung zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs Berlin-Rummels-burger Bucht vom 8. April 1994. Darin wurde die Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs für alle Flächen - bis auf ein kleines Gebiet westlich des Rummelsburger Sees und im Übergang zur Halbinsel Stralau - und damit auch für die Grundstücke der Antragstellerin aufgehoben. Diese zweite Teilaufhebungsverordnung wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 26. Januar 2008 (S. 2) veröffentlicht.

Unter dem 27. Dezember 2007 stellte die Antragstellerin einen Antrag auf Entziehung des Eigentums an fünf ihrer im Gebiet Stralau-Stadt gelegenen Grundstücke. Mit Schreiben vom 6. Februar 2008 regte die Enteignungsbehörde eine Rücknahme des Antrags wegen der erfolgten Aufhebung der Entwicklungsmaßnahme an und führte im Übrigen aus, dass die Anspruchsvoraussetzungen für eine Enteignung nicht hinreichend dargelegt bzw. bei summarischer Einschätzung nicht erfüllt seien.

Am 14. April 2008 hat die Antragstellerin den vorliegenden Normenkontrollantrag mit dem Ziel der Überprüfung der Zweiten Teilaufhebungsverordnung zur Rummelsburger Bucht gestellt.

Im September 2008 ist der Bebauungsplan V-14-1 b, mit dem der für das Gebiet Stralau-Stadt geltende Bebauungsplan V-14 geändert worden ist, beschlossen und bekannt gemacht worden (GVBl. 2008, S. 244).

Im August und Dezember 2011 hat der Antragsgegner Ausgleichsbeträge für die Flurstücke Nr. 3... über insgesamt mehr als 1 Mio. Euro festgesetzt und die Antragstellerin zur Zahlung aufgefordert. Gegen diese Bescheide hat die Antragstellerin Klage erhoben, über die noch nicht entschieden ist. Ferner ist sie zu der beabsichtigten Festsetzung eines weiteren Ausgleichsbetrags in Höhe von 34.000 EUR für das Flurstück Nr. 3... angehört worden.

Die Antragstellerin, die mittlerweile sämtliche Grundstücke im streitgegenständlichen Gebiet veräußert und das Eigentum daran übertragen hat, hält an ihrem Normenkontrollantrag fest und macht geltend, sie führe das Verfahren in gesetzlicher Prozessstandschaft gemäß § 173 VwGO i.V.m. § 265 Abs. 2 ZPO für die neuen Eigentümer fort. Antragsbefugnis und Rechtsschutzinteresse ergäben sich aus dem Umstand, dass sie aufgrund der Aufhebung der Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs den Ansprüchen auf Zahlung von erheblichen Ausgleichsbeträgen ausgesetzt sei. Die Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide hänge unter anderem davon ab, ob die streitgegenständliche Teilaufhebungsverordnung rechtmäßig sei. Sei dies der Fall, dauere die Entwicklungsmaßnahme fort mit der Folge, dass bei einer späteren Aufhebung ihre Rechtsnachfolger zur Zahlung der Ablösebeträge herangezogen werden müssten.

Die Teilaufhebungsverordnung sei bereits deshalb zu beanstanden, weil zum Zeitpunkt ihres Erlasses das Übernahmeverlangen noch nicht beschieden gewesen sei. Der Antragsgegner sei gehindert, eine Teilaufhebung des Bereichs zu verfügen, der „übernahmeverlangenbefangen“ sei. Das Vorgehen des Antragsgegners sei auch rechtsmissbräuchlich, weil sie noch vor Wirksamwerden der Teilaufhebung einen Antrag auf Entziehung des Eigentums von Grundstücken im Geltungsbereich der Verordnung gestellt habe.

Von einem Abschluss der Sanierung könne vorliegend nicht die Rede sein. Entscheidende sanierungsrechtliche Fragen wie die der Grundwassersanierung im Zusammenhang mit dem Flurstück Nr. 3... seien ungeklärt geblieben. Die Kostentragungspflicht bei der Sanierungsmaßnahme sei für die Preisbildung im Veräußerungsfall von entscheidender Bedeutung und hätte im Rahmen der Gesamteinschätzung in die Überlegungen zur Teilaufhebung eingestellt werden müssen.

Zu beanstanden sei auch, dass der Antragsgegner die Restitutionsrechtslage nicht geklärt habe. Bei der Festsetzung des neuen Bebauungsplans V-14-1 b sei nicht berücksichtigt worden, dass die landeseigenen Flurstücke Nr. 2..., die wiederum für die Erschließung des Flurstücks Nr. 3... wichtig seien, restitutionsbefangen seien. Die Entlassung aus dem Entwicklungsgebiet auf der Grundlage dieses Bebauungsplans sei rechtswidrig gewesen.

Dass der Antragsgegner vor Erlass der Aufhebungsverordnung keine hinreichenden Ermittlungen hinsichtlich der vermögensrechtlichen Situation durchgeführt habe, sei als beachtliche Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften i.S.v. § 214 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu werten. Die Teilaufhebung sei als „actus contrarius“ in der Form vorzunehmen, in der die förmliche Festlegung des Entwicklungsgebiets erfolge. Zu den vorbereitenden Untersuchungen vor Aufhebung des Entwicklungsbereichs gehöre auch die Feststellung der Eigentums- und sonstigen Nutzungsverhältnisse, denn eine den Sanierungszielen entsprechende Bodenordnung könne nur unter vollständiger Erfassung der Eigentums- und Nutzungsverhältnisse im Entwicklungsbereich erfolgen. Der Untersuchungsmangel wirke vom Vorbereitungs- und Durchführungsverfahren des Entwicklungsbereichs bis hin zur angefochtenen Teilaufhebungsverordnung. Die Restitutionsbefangenheit eines Teils der Grundstücke hätte auch im Normenkontrollverfahren aus dem Jahr 2000 in die rechtliche Würdigung einbezogen werden müssen. Ein etwaiger Gestaltungsspielraum bei der Entscheidung über die Aufhebung der Entwicklungsverordnung sei jedenfalls auf Null reduziert. Die Vielzahl der Restitutionsfälle im Entwicklungsbereich habe offensichtlich die Erreichung des Sanierungs- bzw. Entwicklungszieles ausgeschlossen oder zumindest erheblich gefährdet. Die Entwicklungsverordnung sei daher angesichts evidenter Verfügungsbeschränkungen einzelner im Entwicklungsbereich befindlicher Grundstücke zwingend aufrechtzuerhalten. Da zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme auch die Ermittlung und Erfassung sämtlicher vermögensrechtlicher Ansprüche im Entwicklungsbereich zähle, sei die Maßnahme bis zum Abschluss dieser Ermittlungen nicht durchgeführt im Sinne des § 162 Abs. 1 BauGB. Der Antragsgegner habe diese Problemstellung nicht gesehen und keine Abwägung zwischen dem vermeintlichen Erreichen der Entwicklungsziele und der Restitutionsproblematik vorgenommen, weshalb die Verordnung begründungsdefizitär sei.

Die Antragstellerin beantragt,

festzustellen, dass die Zweite Verordnung zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches Berlin-Rummelsburger Bucht vom 8. April 1994 vom 11. Dezember 2007 (GVBl. 2008, S. 2) unwirksam ist.

Der Antragsgegner beantragt,

den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

Er hält den Antrag bereits für unzulässig, weil der Antragstellerin die Antragsbefugnis fehle. Die in § 162 Abs. 1 BauGB geregelten Aufhebungsgründe seien ausschließlich im Bereich des öffentlichen Interesses angesiedelt und dienten nicht der Sicherung privater Interessen. Die Antragsbefugnis folge auch nicht aus der kurz vor Bekanntmachung der angegriffenen Rechtsverordnung beantragten Entziehung von Grundstücken. Durch die Regelung in § 168 BauGB sollten die durch das Fortbestehen des Entwicklungsrechts bestehenden Belastungen des Grundstückseigentümers im Falle einer wirtschaftlichen Unzumutbarkeit beendet werden. Die Regelung über die Aufhebung des Entwicklungsrechts könne nicht dem Zweck dienen, die Belastungen des Grundstückseigentümers aufrechtzuerhalten, damit ihm diese dann durch Übernahme des Grundstücks wieder genommen würden. Im Übrigen sei der Entziehungsantrag der Antragstellerin erst nach dem Senatsbeschluss über die Teilaufhebung des Entwicklungsrechts gestellt worden.

Die Belastung durch Ausgleichsbetragsbescheide begründe ebenfalls keine Antragsbefugnis, weil die Heranziehung zu Ausgleichsbeträgen nicht auf der Aufhebung, sondern auf der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme beruhe und die Aufhebungsverordnung lediglich die Fälligkeit der Ausgleichsbeträge auslöse.

Die angegriffene Verordnung sei rechtmäßig. Verfahrensfehler seien weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Voraussetzungen für eine Teilaufhebung nach § 162 BauGB lägen vor. Die Entwicklungsmaßnahme sei gemessen am Maßstab des Entwicklungskonzepts auf der Grundlage des Umsteuerungsprozesses durchgeführt. Angesichts der Veränderungen der immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sei er berechtigt gewesen, die ursprüngliche Entwicklungskonzeption zu verändern. Die Änderung sei in dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren unter Beteiligung der Betroffenen und der Träger öffentlicher Belange erfolgt. Bis auf die Bebauung der Grundstücke selbst und die damit im Zusammenhang stehenden Maßnahmen sei die Entwicklung für die betroffenen Grundstücke gemessen an der durch die Umsteuerung verfolgten neuen Entwicklungskonzeption durchgeführt. Durch Festsetzung des Bebauungsplans sei das Planrecht geschaffen worden. Die Erschließungsstraßen seien bis auf einen Gehweg hergestellt. Bodenordnungsmaßnahmen, die das besondere Instrumentarium des Entwicklungsrechts erfordern würden, seien nicht mehr durchzuführen. Übergreifende Altlastenbeseitigungsmaßnahmen seien ebenfalls vorgenommen worden. Einzelne Maßnahmen auf den Baugrundstücken seien sachlich gerechtfertigt auf die Phase der Bebauung verschoben worden. Die Bebauung der Grundstücke sei nach den veränderten Entwicklungszielen für die Durchführung nicht erforderlich. In dieser Situation sei er nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet gewesen, das Entwicklungsrecht für die betroffenen Teilgebiete aufzuheben.

Die Ausführungen der Antragstellerin zur Grundstücksproblematik der Flurstücke Nr. 3... seien nicht geeignet, die Rechtmäßigkeit der angegriffenen Rechtsverordnung in Frage zu stellen, weil die Rechtsgültigkeit eines Bebauungsplans im Entwicklungsgebiet keine Geltungsvoraussetzung für die Verordnung zur Aufhebung des Entwicklungsrechts sei. Im Übrigen sei der Bebauungsplan V-14-1 b nicht deshalb nichtig, weil einzelne der nach dem Plan zur Bebauung vorgesehenen Flächen noch restitutionsbehaftet seien.

Es seien selbstverständlich Ermittlungen über die vermögensrechtliche Situation der Grundstücke im Entwicklungsbereich durchgeführt worden. Dies sei bei der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen vor der förmlichen Festlegung des Entwicklungsbereichs geschehen. Darüber hinaus seien auch während der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme in zahllosen Fällen entsprechende Anfragen gestellt worden. Die genauere Ermittlung der Eigentumsverhältnisse könne im konkreten Einzelfall erforderlich sein, etwa wenn eine Fläche als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt werden solle. Demgegenüber sei es nicht erforderlich, auf allen künftigen Baugrundstücken flächendeckend die Eigentumsverhältnisse einschließlich sämtlicher Rechte am Grundstück und bestehender Restitutionsansprüche zu ermitteln. Die Überwachung der Restitutionssituation gehöre nicht zu den zwingenden Aufgaben bei Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme.

Die angeblichen Ermittlungsdefizite hinsichtlich der Restitutionsansprüche hätten jedenfalls keine Auswirkungen auf die angegriffene Rechtsverordnung gehabt. Die Gemeinde müsse die Maßnahme nicht solange aufrechterhalten, bis jedes einzelne Grundstück den Zielen der Sanierung bzw. Entwicklung entsprechend bebaut sei, sondern sei vielmehr im Interesse der von den Beschränkungen des Entwicklungsrechts betroffenen Grundstückseigentümer zur baldmöglichsten Aufhebung dieser Belastungen verpflichtet. Wenn die städtebaulichen Ziele der Entwicklungsmaßnahme im Wesentlichen erreicht seien, gebe es keinen Grund, diese weiter aufrechtzuerhalten. Die Lösung vermögensrechtlicher Fragen könne im Einzelfall notwendige Voraussetzung für die Erreichung der städtebaulichen Ziele sein, gehöre jedoch nicht zu den wesentlichen Entwicklungszwecken. Die Bodenordnung sei für alle für die öffentliche Nutzung vorgesehenen Flächen abgeschlossen. Die Grundstücke im Entwicklungsbereich seien auch weit überwiegend bebaut worden. Soweit dies nicht geschehen sei, liege dies - von dem Sonderfall des Flurstücks Nr. 3... abgesehen - nicht daran, dass die vermögensrechtlichen Ansprüche nicht geklärt worden seien, sondern daran, dass keine entwicklungsbereiten Investoren gefunden worden seien.

Bezogen auf den Sonderfall der Flurstücke Nr. 3... sei eine vermögensrechtliche Problematik zunächst nicht erkennbar gewesen. Für weitere Untersuchungen habe kein Anlass bestanden, weil sich kein Investor gefunden habe. Da eine Bebauung des Grundstücks mangels wirtschaftlicher Nachfrage nicht absehbar gewesen sei, sei es weder erforderlich gewesen, die vermögensrechtliche Situation vertieft zu überprüfen, noch habe die ausbleibende Bebauung auf diesem Grundstück die Aufhebung des Entwicklungsrechts insgesamt gehindert.

Die Ausführungen der Antragstellerin zu der Grundwasserverunreinigung im Bereich des Flurstücks Nr. 3... stünden nicht im Zusammenhang mit Entwicklungsrecht. Es habe sich um Maßnahmen im Bereich der Gefahrenabwehr gehandelt, die nicht vom Sanierungsträger, sondern von der zuständigen Wasserbehörde durchgeführt worden und nicht entwicklungsbedingt gewesen seien. Im Übrigen sei dieses Flurstück mittlerweile veräußert worden.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Streitakte (2 Bände), auf die von der Antragsgegnerin vorgelegten Verwaltungsvorgänge (3 Leitzordner) sowie die beigezogenen Gerichtsakten zu den Verfahren OVG 10 S 9.08, OVG 10 S 15.12, OVG 10 S 16.12 und OVG 10 S 17.12 nebst Verwaltungsvorgängen Bezug genommen, die vorgelegen haben und - soweit erforderlich - zum Gegenstand der Entscheidungsbildung gemacht worden sind.

Gründe

Der Normenkontrollantrag ist zulässig (I.), aber nicht begründet (II.).

I.

1. Der Antrag ist innerhalb der Jahresfrist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO und damit rechtzeitig gestellt worden

2. Entgegen der Ansicht des Antragsgegners ist die Antragstellerin antragsbefugt.

In Normenkontrollverfahren ist die Antragsbefugnis wegen einer möglichen Eigentumsverletzung regelmäßig zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine planerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft (vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 25. Januar 2002 - BVerwG 4 BN 2.02 -, BRS 65 Nr. 52, juris Rn. 4; Urteil des Senats vom 12. Mai 2009 - OVG 10 A 4.08 -, juris Rn. 15). Wird eine Entwicklungssatzung im Sinne des § 165 BauGB angegriffen, mit der ein städtebaulicher Entwicklungsbereich förmlich festgelegt wird, folgt die Antragsbefugnis der vom Geltungsbereich der Satzung betroffenen Grundstückseigentümer daraus, dass sie den sich aus der Satzung ergebenden besonderen Pflichten unterliegen, also für Vorhaben im Geltungsbereich der Satzung die besondere Genehmigungspflicht nach § 169 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. §§ 144, 145 BauGB gilt und die Eigentümer gegebenenfalls mit einer bebauungsplanunabhängigen Enteignung nach § 169 Abs. 3 BauGB und der Zahlung von Ausgleichsbeträgen nach § 166 Abs. 3 Satz 4, § 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. §§ 154 ff. BauGB rechnen müssen (vgl. zur Antragsbefugnis im Normenkontrollverfahren „Rummelsburger Bucht“ OVG Berlin, Urteil vom 13. Juli 2000, a.a.O., Rn. 20; ähnlich zur Sanierungssatzung OVG SH, Urteil vom 23. September 1993 - 1 K 2/91 -, juris Rn. 31).

Der Umstand, dass es vorliegend um die Aufhebung einer Entwicklungsverordnung geht, durch die die dargestellten Beschränkungen in der Nutzbarkeit des Eigentums entfallen, steht der Möglichkeit einer Anfechtung nicht entgegen. Soweit das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (Urteil vom 21. September 1989 - 7a NE 34/86 -, NVwZ-RR 1990, 292, juris Rn. 5) in Bezug auf die Aufhebung eines Sanierungsgebiets eine Antragsbefugnis generell verneint hat, weil im Rahmen der Entscheidung über die teilweise Aufhebung der Sanierungssatzung private Interessen nicht abwägungsrelevant gewesen seien, ist dem in dieser Allgemeinheit nicht zu folgen. Denn die Eigentümer von Grundstücken im Geltungsbereich einer Entwicklungsmaßnahme können von der Aufhebung dieser Maßnahme durchaus in ihren finanziellen Dispositionen betroffen sein (das Urteil des OVG Nordrhein-Westfalen grundsätzlich ablehnend daher Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Stand: Oktober 2011, C § 162 Rn. 25; Goldschmidt in: Hoppenberg/de Witt, Handbuch des öffentlichen Baurechts, Stand: Juli 2011, C Rn. 424). So ist es nicht ausgeschlossen, dass Eigentümer wegen bestimmter Steuervorteile oder Förderungsmaßnahmen oder weil sie insgesamt ihr Investitionsverhalten an den Entwicklungsabsichten der Gemeinde ausgerichtet haben, ein Interesse daran haben, dass die Entwicklungsmaßnahme fortgesetzt wird, zumal nach deren Abschluss der Ausgleichsbetrag nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 3 BauGB zu entrichten ist. Aus diesem Grunde erscheint die Geltendmachung einer Rechtsverletzung durch die Aufhebung einer Entwicklungssatzung sowie die Bejahung einer Antragsbefugnis für ein entsprechendes Normenkontrollverfahren grundsätzlich möglich (vgl. Schmidt-Eichstaedt in: Brügelmann, BauGB, Stand: Februar 2012, § 162 Rn. 29; zu den vielschichtigen Interessen der Eigentümer im Geltungsbereich einer Entwicklungssatzung und der Möglichkeit des Rechtsschutzes gegen eine rechtswidrige Aufhebung durch einen Normenkontrollantrag auch Watzke/Otto, ZfBR 2002, 117, 118, 121; zum Rechtsschutzbedürfnis bei der Aufhebung einer Sanierungssatzung wegen der Erhebung des Ausgleichsbetrages auch VGH BW, Urteil vom 25. Oktober 1999 - 8 S 3286/98 -, juris Rn. 16).

Die Antragstellerin war zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der angefochtenen Verordnung am 27. Januar 2008 (vgl. deren § 4) Eigentümerin von mehreren Grundstücken im Geltungsbereich der Teilaufhebungsverordnung. Ihre Antragsbefugnis folgt daraus, dass ihr gegenüber bislang drei Bescheide über die Festsetzung von Ausgleichsbeträgen in insgesamt erheblicher Höhe ergangen sind; ein weiterer Bescheid steht offenbar unmittelbar bevor. Entgegen der Auffassung des Antragsgegners ist die Heranziehung zu den Beträgen als Folge der Aufhebungsverordnung anzusehen. Die Entwicklungsverordnung bildet zwar den Rechtsgrund für die Zahlung der Ausgleichsbeträge, die persönliche und sachliche Beitragspflicht sowie die Höhe des Anspruchs werden jedoch durch die Aufhebungsverordnung bestimmt, deren Bedeutung für die Ausgleichsbetragszahlung sich daher nicht auf eine Fälligkeitsregelung beschränkt. Die Fälligkeit der Beträge ist vielmehr eigenständig gesetzlich geregelt und tritt einen Monat nach Bekanntgabe des Festsetzungsbescheides ein (§ 154 Abs. 4 Satz 1 HS 2 BauGB).

Unerheblich ist, dass die Antragstellerin die betroffenen Grundstücke inzwischen veräußert hat. Denn die persönliche Beitragspflicht entsteht zugleich mit der sachlichen Beitragspflicht und trifft die Person, die zum Zeitpunkt des rechtsförmlichen Abschlusses der Sanierungs- bzw. Entwicklungsmaßnahme Eigentümer des Grundstücks ist (vgl. NdsOVG, Beschluss vom 7. März 2003 - 1 ME 341/02 -, BRS 66 Nr. 229, juris Rn. 6; Löhr in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, § 154 Rn. 19; Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: November 2011, § 154 Rn. 39), so dass die Antragstellerin weiterhin ausgleichsbetragspflichtig bleibt. Auf die Frage der gesetzlichen Prozessstandschaft gemäß § 173 Satz 1 VwGO i.V.m. § 265 Abs. 2 ZPO, die auch in Normenkontrollverfahren Anwendung finden kann (vgl. zu Bebauungsplänen BVerwG, Beschluss vom 1. August 2001 - BVerwG 4 BN 43.01 -, NVwZ 2001, 1282, juris Rn. 5; OVG Bln-Bbg, Urteil vom 10. September 2009 - OVG 2 A 2.06 -, juris Rn. 26), kommt es dabei nicht an, weil die Antragstellerin nicht die Verletzung fremder Rechte geltend macht, sondern sich darauf beruft, von den nachteiligen Wirkungen der angefochtenen Aufhebungsverordnung auch nach Veräußerung der Grundstücke weiterhin selbst betroffen zu sein.

3. Schließlich ist auch nicht das Rechtsschutzinteresse in Zweifel zu ziehen, weil die Antragstellerin die Teilaufhebungsverordnung insgesamt angegriffen und sich nicht auf einzelne Teile, etwa das Gebiet in Stralau-Stadt oder nur ihre eigenen Grundstücke, beschränkt hat. Wegen der Schwierigkeiten der Abschätzung, ob ein Mangel zur Gesamt- oder Teilunwirksamkeit führt, ist ein umfassend gestellter Normenkontrollantrag nicht deshalb als teilweise unzulässig zu verwerfen oder mit einer nachteiligen Kostenfolge als teilweise unbegründet zurückzuweisen, weil eine Satzung vom Gericht nur für teilunwirksam erklärt wird (vgl. Urteil des Senats vom 27. Oktober 2011 - OVG 10 A 11.08 -, NVwZ-RR 2012, 152, juris Rn. 21 m.w.N.).

II.

Der Normenkontrollantrag ist jedoch unbegründet. Die angefochtene Zweite Verordnung vom 11. Dezember 2007 zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs Berlin-Rummelsburger Bucht vom 8. April 1994 ist rechtswirksam.

1. Die Aufhebungsverordnung ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Aufhebung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist in § 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 162 BauGB geregelt. Sie ergeht nach § 162 Abs. 2 Satz 1 BauGB in der Regel als Satzung, für das Land Berlin gelten jedoch die Sonderregelungen des auf § 246 BauGB beruhenden Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB), hier insbesondere § 27 AGBauGB. Danach tritt an die Stelle der Satzung eine Rechtsverordnung des Senats, mit deren Inkrafttreten die Aufhebung der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs rechtsverbindlich wird (§ 27 Abs. 1 Satz 1 und 2 AGBauGB). Im vorliegenden Fall ist die auf einer Vorlage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung beruhende Aufhebungsverordnung vom Senat von Berlin auf seiner Sitzung vom 11. Dezember 2007 beschlossen und nach Kenntnisnahme des Abgeordnetenhauses von Berlin (gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin) ordnungsgemäß im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes Berlin vom 26. Januar 2008 bekannt gemacht worden.

Einer förmlichen Beteiligung der Betroffenen oder der Träger öffentlicher Belange bedurfte es nicht (vgl. Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 162 Rn. 16; Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, BauGB, 2009, § 162 Rn. 14). Verfahrensfehler hat die Antragstellerin nicht gerügt (vgl. §§ 214, 215 BauGB i.V.m. § 32 Abs. 2, § 27 Abs. 1 AGBauGB) und solche sind im Übrigen - insbesondere im Hinblick auf die Bekanntmachung der Verordnung - auch nicht ersichtlich. Die Aufhebungsverordnung enthält inhaltlich die erforderliche Anordnung der Aufhebung der konkret bestimmten Entwicklungsverordnung „Berlin-Rummelsburger Bucht“ sowie die für eine teilweise Aufhebung notwendige genaue Bezeichnung des von der Aufhebung betroffenen Gebiets (vgl. zu diesem Erfordernis etwa Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, a.a.O., Rn. 15). In der Verordnung wird der nach der Aufhebung noch verbleibende städtebauliche Entwicklungsbereich durch Benennung der betroffenen Straßen und die flurstücksgenaue Bezeichnung der Grenze des Entwicklungsbereichs hinreichend konkretisiert. Dass in der Verordnung bei Nennung der Fundstelle der aufgehobenen Verordnung eine falsche Seitenzahl angegeben ist (578 statt 118), ist unschädlich. Denn die aufgehobene Verordnung wird hinsichtlich ihres Datums und ihres Namens, der durch die schlagwortartige Benennung der Rummelsburger Bucht unschwer eine räumliche Einordnung des maßgeblichen Gebiets ermöglicht, korrekt bezeichnet, so dass sie eindeutig identifizierbar und im Gesetz- und Verordnungsblatt von 1994 unschwer auffindbar ist. Da es die fälschlich angegebene Seite 578 nicht gibt, besteht auch keine Verwechslungsgefahr.

2. Die Aufhebungsverordnung erfüllt auch die materiell-rechtlichen Anforderungen.

a) Sie findet ihre rechtlichen Grundlage in § 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 162 BauGB, § 27 AGBauGB. Die Gründe für die Aufhebung einer Entwicklungsverordnung sind in § 162 BauGB abschließend genannt. Danach ist die Entwicklungsverordnung aufzuheben, wenn die Entwicklungsmaßnahme durchgeführt ist (Nr. 1), sie sich als undurchführbar erweist (Nr. 2) oder die Entwicklungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird (Nr. 3). Ist einer der genannten Aufhebungsgründe erfüllt, besteht eine Pflicht zur Aufhebung, ohne dass dem Senat von Berlin insoweit ein Ermessen zusteht (vgl. Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, a.a.O., Rn. 1). Er hat aber bei der Anwendung der Aufhebungsgründe Beurteilungsfreiräume (vgl. Stemmler in: Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage, Stand: Dezember 2011, § 162 Rn. 3). Wann eine Entwicklungsmaßnahme im Sinne der Nr. 1 durchgeführt ist, beurteilt sich nach der jeweiligen städtebaulichen Situation, nach den von der Gemeinde formulierten Entwicklungszielen, dem darauf aufbauenden Entwicklungskonzept und dem Grad seiner Verwirklichung (vgl. zur Aufhebung einer Sanierungssatzung VGH BW, Urteil vom 25. Oktober 1999, a.a.O., Rn. 23). Das Entwicklungskonzept ist in diesem Zusammenhang nicht als starre, feststehende Planung zu verstehen, sondern Veränderungen zugänglich. Die Gemeinde bzw. hier der Berliner Senat ist nicht gehindert, sondern unter Umständen sogar verpflichtet, auf neue Umstände und veränderte (finanzielle) Rahmenbedingungen zu reagieren und die Entwicklungsziele gegebenenfalls anzupassen. Ihm ist dabei ein erheblicher Handlungs- und Beurteilungsspielraum eingeräumt, in dessen Grenzen er selbst bestimmen kann, wann das Entwicklungsziel erreicht und die Entwicklungsmaßnahme daher aufzuheben ist (vgl. Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., Rn. 4; Stemmler in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., Rn. 5; Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, a.a.O., Rn. 3.1; VGH BW, Urteil vom 25. Oktober 1999, a.a.O., Rn. 23, alle zur Aufhebung von Sanierungsatzungen). Auch bei der Einschätzung, ob die Aufhebungsgründe nach Nr. 2 oder Nr. 3 vorliegen, hat der Berliner Senat einen weiten Spielraum, wobei die Aufhebung allerdings nicht in sein Belieben gestellt ist, sondern objektive Anhaltspunkte für die Undurchführbarkeit der Entwicklungsmaßnahme bzw. gewichtige sachliche Gründe für die Aufgabe der Entwicklungsabsicht vorliegen müssen (vgl. Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, a.a.O., Rn. 4 und 9).

b) Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist das Vorgehen des Antragsgegners hier nicht zu beanstanden.

Wie sich aus der dem Abgeordnetenhaus vorgelegten Begründung der Zweiten Aufhebungsverordnung ergibt, erfolgte die teilweise Aufhebung des Entwicklungsrechts auf der Grundlage von § 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB wegen erfolgter Durchführung der Entwicklung (Seite 4 der Begründung). Die Voraussetzungen des Aufhebungsgrundes nach Nr. 1 sind erfüllt, weil sich der Antragsgegner an den infolge des sogenannten Umsteuerungsprozesses neu formulierten Entwicklungszielen orientieren (aa) und die Entwicklungsmaßnahme danach (teilweise) als durchgeführt erachten durfte (bb), so dass er insoweit zur Aufhebung verpflichtet war (cc).

aa) Der Antragsgegner hat in zulässiger Weise seine Entwicklungskonzeption für das Gebiet Berlin-Rummelsburger Bucht geändert.

(1) Ziel der förmlichen Festlegung dieses städtebaulichen Entwicklungsbereichs im Jahr 1994 war die Errichtung von Wohn- und Arbeitsstätten einschließlich der erforderlichen Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Mit den strukturellen Veränderungen im Land Berlin Anfang der 90-er Jahre (Wiedervereinigung, Hauptstadtfunktion, Regierungsumzug) wurde ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten erwartet, der aus damaliger Sicht eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (auch) an dem verkehrsgünstig und am Wasser gelegenen, damals teilweise brachliegenden und untergenutzten Bereich um die Rummelsburger Bucht erforderlich machte (vgl. OVG Bln, Urteil vom 13. Juli 2000, a.a.O., LS 2). In den Folgejahren kam es jedoch nicht zu dem erwarteten Anstieg der Berliner Bevölkerung und auch der Bedarf an zusätzlichen Büro- und Dienstleistungsarbeitsplätzen erwies sich als erheblich geringer als ursprünglich prognostiziert. Vor dem Hintergrund der dadurch bedingten geringeren Nachfrage auf dem Wohnungs- und Gewerbeflächenmarkt sowie der angespannten Haushaltslage des Landes Berlin forderte das Abgeordnetenhaus mit Beschluss vom 16. Mai 2002 den Berliner Senat unter anderem auf, hinreichend entwickelte Teilbereiche vorzeitig aus der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu entlassen und eine Gesamtstrategie zur Umstrukturierung und realen Bedarfsanpassung der Entwicklungsgebiete im Hinblick auf eine Kostensenkung vorzulegen, woraufhin der Berliner Senat die Rahmenbedingungen für die Anpassung von fünf Entwicklungsgebieten - darunter die „Rummelsburger Bucht“ - an die stadtentwicklungspolitischen Bedingungen untersuchte (vgl. die Mitteilung vom 1. August 2002 an das Abgeordnetenhaus von Berlin, Abgh.-Drs. 15/640). Mit Senatsbeschluss Nr. 1279/03 vom 1. Juli 2003 wurde der Prozess der Umsteuerung der Entwicklungsmaßnahmen eingeleitet mit dem Ziel einer drastischen Ausgabenreduzierung und eines zeitnahen Abschlusses aller fünf Entwicklungsmaßnahmen spätestens bis Ende 2006, wobei die aktive Verfolgung des Entwicklungsziels „Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten“ aufgegeben wurde.

In der Folgezeit wurden die verschiedenen Teilbereiche des Entwicklungsgebiets „Rummelsburger Bucht“ im Hinblick auf den jeweiligen Entwicklungsstand untersucht und die konkreten Entwicklungsziele den neuen Rahmenbedingungen und Vorgaben angepasst. Mit der ersten Verordnung vom 21. Dezember 2004 zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs Berlin-Rummelsburger Bucht vom 8. April 1994 (GVBl. 2005, S. 4) wurden zugleich die Entwicklungsziele für die im Entwicklungsbereich verbleibenden Gebiete neu definiert (S. 30 ff. der Begründung der damaligen Vorlage an das Abgeordnetenhaus von Berlin).

(2) Dieses Vorgehen begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

Die dargestellte Änderung des Entwicklungskonzepts bewegt sich inhaltlich im Rahmen des Gestaltungsspielraums des Berliner Senats und beruht auf einer sorgfältig ermittelten Tatsachengrundlage und sachlich nachvollziehbaren Gründen. Anhaltspunkte dafür, dass der vom Antragsgegner zugrunde gelegte Sachverhalt unzutreffend dargestellt oder fehlerhaft bewertet worden wäre, sind nicht ersichtlich. Die genannten Gründe vermögen die Neukonzeption der Entwicklungsziele zu tragen. Der Aspekt der mangelnden Finanzierbarkeit von Entwicklungsmaßnahmen ist ein Umstand, der auch die Aufhebung einer Entwicklungssatzung wegen Undurchführbarkeit (§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) rechtfertigen kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 2001 - BVerwG 4 BN 55.00 -, NVwZ 2001, 1050, juris. Rn. 21; Schmitz in: Spannowsky/ Uechtritz, a.a.O., Rn. 6). Entsprechendes gilt, wenn aufgrund nachträglicher Umstände und Entwicklungen die Notwendigkeit einer Entwicklungsmaßnahme nicht mehr besteht und die Entwicklungsabsicht daher gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB „aus anderen Gründen“ aufgegeben wird (vgl. Krautzberger in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., Rn. 8; Stemmler in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., Rn. 12). Die vom Antragsgegner benannten Gründe des deutlich geringeren Bedarfs an Wohn- und Gewerberaum, der dadurch bedingten geringeren Nachfrage auf dem Berliner Immobilienmarkt sowie der angespannten Haushaltslage des Landes Berlin sind somit ohne weiteres geeignet, eine Änderung des Entwicklungskonzepts unter Aufgabe bestimmter Entwicklungsziele - hier insbesondere der Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten - zu begründen.

Nach den geänderten Entwicklungszielen ging es nicht mehr darum, im Entwicklungszeitraum eine vollständige und flächendeckende Bebauung aller beplanten, geordneten und erschlossenen Flächen durch Private zu realisieren, sondern es sollten (nur noch) die planungsrechtliche Sicherung und die erforderliche Erschließung erreicht und die wesentlichen Ordnungsmaßnahmen durchgeführt werden (vgl. S. 3 der Begründung der Vorlage der zweiten Teilaufhebungsverordnung an das Abgeordnetenhaus von Berlin). Damit sollten die planerischen Voraussetzungen für eine sich selbst tragende Entwicklung nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme geschaffen werden. Ziele waren ferner weiterhin die Realisierung eines durchgängigen Ufergrünzuges und die Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege (S. 6 und 7 der genannten Begründung). Dieses Konzept lässt erkennen, dass der Antragsgegner einen geordneten und städtebaulich sinnvollen Abschluss der Entwicklungsmaßnahme anstrebte, der die Grundlage für weitere Entwicklungsmöglichkeiten außerhalb des förmlichen Entwicklungsrechts nach §§ 165 ff. BauGB schaffen sollte. Dies hält sich ersichtlich im Rahmen des ihm zustehenden Gestaltungsspielraums.

Die für das - im Hinblick auf die etwaige Verletzung von Rechten der Antragstellerin hier allein interessierende - Gebiet Stralau-Stadt konkret festgelegten neuen Entwicklungsziele entsprachen diesem allgemeinen Konzept. Mit der ersten Aufhebungsverordnung vom Dezember 2004 wurde ein östlich der Grundstücke der Antragstellerin gelegener Teil des Gebiets Stralau-Stadt aus dem Entwicklungsrecht entlassen. Im Übrigen heißt es zu den geänderten Entwicklungszielen für dieses Gebiet, es werde an dem Ziel einer Umwandlung des gesamten Gebiets in ein allgemeines Wohngebiet festgehalten. Hierzu würden zwei weitere Bebauungspläne festgesetzt. Die den Bebauungsplänen zugrunde liegende städtebauliche Konzeption werde in Abstimmung mit Eigentümern und Investoren überarbeitet, um eine Vermarktbarkeit der Grundstücke zu verbessern, weshalb auch der bereits festgesetzte Bebauungsplan V-14 überarbeitet werde. Der noch erforderliche Grunderwerb werde durchgeführt, um die noch fehlenden Abschnitte des Uferwanderweges sowie öffentliche Grünflächen herzustellen, und auch die innere Erschließung werde fertiggestellt. Noch ungeklärt sei der weitere Umgang mit dem F... auf dem ehemaligen Brauereigelände. Aufgrund der bisher erfolglosen Vermarktungsbemühungen der Eigentümerin sei in Abstimmung mit der Denkmalpflege der weitere Erhalt erneut abzustimmen, weshalb die Abwägung zu diesem Punkt noch nicht abgeschlossen werden könne. Wegen der städtebaulichen Bedeutung des Eingangsbereichs zur Halbinsel Stralau würden die Forderungen vieler Grundstückseigentümer sowie von Trägern der öffentlichen Belange aufgenommen und die in diesem Bereich unbebauten Flächen mit sparsamen Mitteln gestaltet und begrünt. Ebenfalls werde die von vielen Eigentümern und Anwohnern erhobene Forderung aufgenommen, zusätzliche Stellplätze auf der Halbinsel Stralau zu schaffen (S. 33 f. der Senatsvorlage zur ersten Teilaufhebungsverordnung an das Abgeordnetenhaus von Berlin). Auch diese konkrete Entwicklungsplanung lässt keine Beurteilungsfehler erkennen.

Die Antragstellerin kann sich in diesem Zusammenhang nicht auf eine unzureichende Berücksichtigung ihrer Interessen oder eine mangelhafte Abwägung berufen. Gemäß § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB sind bei der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen. Dies muss in gleicher Weise gelten, wenn die Ziele einer förmlich festgelegten Entwicklungsmaßnahme nachträglich geändert werden, zumindest wenn es um grundlegende Veränderungen geht. Da die Betroffenen sich auf die ihnen bekannte Entwicklungskonzeption eingestellt und u.U. finanzielle Dispositionen getroffen haben, müssen sie bei einer (wesentlichen) Änderung in gleicher Weise wie bei der erstmaligen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs nach § 169 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. §§ 137 ff. BauGB beteiligt werden. Dies hat der Antragsgegner getan und im Verfahren zur Änderung des Entwicklungskonzepts die Eigentümer und Nutzer der betroffenen Grundstücke im Entwicklungsgebiet durch Einzelgespräche und öffentliche Veranstaltungen einbezogen, die Träger öffentlicher Belange beteiligt und die jeweiligen Anregungen und Stellungnahmen im Rahmen einer umfassenden Abwägung berücksichtigt. Dass hierbei die Interessen der Antragstellerin nicht (hinreichend) abgewogen worden wären, ist nicht ersichtlich. So fand auch mit ihr im Mai 2003 ein Gespräch zur Erläuterung der beabsichtigten vorzeitigen Beendigung des Entwicklungsrechts und zur Aufnahme von Bedenken und Anregungen statt, an dem Mitarbeiter des Antragsgegners sowie der Entwicklungsträgerin teilnahmen. Der damalige Handlungsbevollmächtigte der Antragstellerin hatte dabei Gelegenheit, die Vorstellungen der Antragstellerin zum Umsteuerungsprozess vorzutragen und ihre Interessen geltend zu machen. Sein Vorbringen ist im Abwägungsprotokoll zur Kenntnis genommen und gewürdigt worden. Konkrete Einwände gegen den Umsteuerungsprozess und die Absicht der vorzeitigen Beendigung der Entwicklungsmaßnahme an sich hat er damals nicht erhoben, sondern lediglich erklärt, kein rechtsverbindliches Einverständnis abgeben zu wollen. Grundsätzliche Einwände werden auch mit dem Normenkontrollantrag nicht geltend gemacht, in dem der Umsteuerungsprozess und die neu definierten Entwicklungsziele selbst nicht in Frage gestellt werden.

bb) Gemessen an den im Umsteuerungsprozess neu formulierten Entwicklungszielen ist die Entwicklungsmaßnahme im Gebiet Stralau-Stadt durchgeführt worden. Durch die Festsetzung des Bebauungsplans (damals V-14) ist die erforderliche planungsrechtliche Grundlage geschaffen worden. Der Antragsgegner hat in der Begründung der streitgegenständlichen Teilaufhebungsverordnung ausgeführt (vgl. S. 8 ff. der Vorlage an das Abgeordnetenhaus), die Rummelsburger Bucht sei zu einem attraktiven Wohn- und Gewerbestandort mit erheblichem Zukunftspotential umgestaltet worden. Auch wenn nicht alle Grundstücke bebaut seien, seien doch die Voraussetzungen für eine künftige selbsttragende Entwicklung geschaffen worden. Die Entwicklungsziele seien durch die Festsetzung von Bebauungsplänen flächendeckend planungsrechtlich gesichert. Alle Maßnahmen, für deren Umsetzung das Land Berlin zuständig sei, seien im Geltungsbereich der Verordnung entweder bereits durchgeführt oder ihre Durchführung sei gewährleistet. Insbesondere sei eine Vielzahl von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen hergestellt worden, etwa (im Einzelnen bezeichnete) Schulen, Kinder- und Jugendeinrichtungen, Spielplätze, Sportanlagen öffentliche Parkanlagen und der öffentliche Uferweg. Soweit Betriebsverlagerungen zur Neuordnung des Gebiets erforderlich gewesen seien, seien diese durchgeführt worden. Ehemalige Kasernengebäude, gewerbliche Nutzungen und Anlagen des ehemaligen Gefängnisses seien, soweit sie nicht denkmalgeschützt gewesen seien und nicht hätten umgenutzt werden können, zurückgebaut worden. Die Erschließungsmaßnahmen seien im gesamten Bereich entweder bereits vollständig abgeschlossen oder ihre Herstellung sei gewährleistet. Insgesamt seien im Geltungsbereich der Verordnung ca. 1.300 Wohneinheiten und ca. 36.300 m² Brutto-Grundfläche an gewerblicher Fläche hergestellt worden. Denkmalgeschützte Gebäude seien in Nutzungskonzepte einbezogen worden. Es sei eine umfassende Altlastensanierung im Hinblick auf Kampfstoffe sowie Boden- und Wasserbelastung durchgeführt worden. Die Belastungssituation von Boden und Grundwasser sei im Rahmen einer flächenhaften Untersuchung erkundet worden, so dass die konkrete Ableitung der erforderlichen Sanierungs- und Entsorgungsmaßnahme möglich gewesen sei. Im Rahmen der Abwicklung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen seien nur noch Restaufgaben durchzuführen. So würden unter anderem im Bereich von Stralau-Stadt einige Gehwege durch das Bezirksamt hergestellt werden. Der Entwicklungsträger habe hier in einem Bereich vorlaufend zur Gehwegherstellung noch die Regenentwässerung zu gewährleisten. Zudem würden die innere Erschließung eines Baufeldes und der Straßenausbau der K. Straße 1 - 14 noch durch das Tiefbauamt des Bezirks durchgeführt. Nach diesem insoweit nicht bestrittenen Vorbringen des Antragsgegners sind die im Umsteuerungsprozess neu definierten Ziele der planungsrechtlichen Sicherung, der Herstellung des Uferwanderweges und der öffentlichen Grünflächen sowie allgemein der Herstellung der Erschließungsanlagen sowie der Durchführung einer umfassenden Altlastenbeseitigung erfüllt, so dass die Voraussetzungen für eine Aufhebung der Entwicklungsverordnung wegen Durchführung der Entwicklungsmaßnahme für das Teilgebiet Stralau-Stadt vorliegen.

Der Einschätzung, dass die Entwicklungsmaßnahme zum Abschluss gekommen ist, kann entgegen der Auffassung der Antragstellerin nicht entgegengehalten werden, dass entscheidende sanierungsrechtliche Fragen ungeklärt geblieben seien. Abgesehen davon, dass es vorliegend um einen städtebaulichen Entwicklungsbereich und nicht um ein Sanierungsgebiet geht, für den also insbesondere entwicklungsrechtliche Fragen von Bedeutung sind, ist nicht nachvollziehbar, warum die Frage der Kostentragung der Grundwassersanierung für ein einzelnes Flurstück (hier Flurstück 3...) für die Frage der Erreichung der oben dargestellten Entwicklungsziele von wesentlicher Bedeutung sein sollte. Soweit die Antragstellerin geltend macht, es würden noch immer Grundstücke von kontaminiertem Grundwasser unterströmt, hat der Antragsgegner - unwidersprochen -vorgetragen, dass die Maßnahme wasserrechtlich abgeschlossen sei und nur noch ein Monitoring durchgeführt werde. Dabei handelt es sich - worauf der Antragsgegner zu Recht hingewiesen hat - nicht um eine Aufgabe des Entwicklungsrechts.

Die Feststellung der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme wird auch nicht dadurch gehindert, dass offenbar hinsichtlich einer kleinen Teilfläche wegen eines noch nicht beschiedenen Restitutionsanspruchs die Eigentums- und Verfügungsberechtigung nicht abschließend geklärt ist. Wie der Antragsgegner zutreffend ausgeführt hat, kann es für die erfolgreiche Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme im Einzelfall erforderlich sein, die Eigentumsverhältnisse an bestimmten Grundstücken konkret zu ermitteln, weil über diese Grundstücke abschließend verfügt werden soll, beispielsweise durch Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche. Die von der Entwicklungsmaßnahme angestrebte grundsätzliche Erschließung und Bebaubarkeit eines Grundstücks hängt jedoch nicht davon ab, dass der konkrete Eigentümer zuvor festgestellt worden ist. Die abschließende Klärung vermögensrechtlicher Fragen gehört erkennbar nicht zum wesentlichen Inhalt und Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Für alle für die öffentliche Nutzung vorgesehenen Flächen ist nach den unwidersprochen gebliebenen Ausführungen des Antragsgegners die Bodenordnung abgeschlossen. Im Übrigen verpflichtet das Gesetz nicht zu einer „Totalentwicklung“. Sind die wesentlichen städtebaulichen Ziele im Entwicklungsbereich erreicht und besteht daher kein Bedürfnis mehr für die Anwendung der besonderen rechtlichen Mittel des besonderen Städtebaurechts des Baugesetzbuches, besteht keine Rechtfertigung mehr für die Aufrechterhaltung einer Entwicklungsverordnung, selbst wenn in einem unwesentlichen Einzelbereich das Entwicklungsziel noch nicht vollends erreicht worden sein sollte (vgl. zur Sanierungssatzung VGH BW, Urteil vom 25. Oktober 1999, a.a.O., Rn. 23, 25; Stemmler in: Berliner Kommentar zum BauGB, a.a.O., Rn. 5). Die Ausführungen der Antragstellerin zu den Untersuchungspflichten bei einer Aufhebungsverordnung als actus contrarius der Entwicklungsverordnung verkennen, dass sich der Inhalt der jeweiligen Untersuchungs- und Ermittlungspflichten immer auf die (gesetzlichen) Voraussetzungen für den Erlass der jeweiligen Verordnung beziehen muss. Vorliegend ging es darum festzustellen, inwieweit die zuletzt festgelegten Entwicklungsziele erreicht waren und die Entwicklungsmaßnahme damit durchgeführt war. Wie dargelegt, gehörte hierzu nicht die Feststellung der Eigentumsverhältnisse für alle allgemein bebaubaren, aber noch nicht bebauten Grundstücke. Die bei anderer Betrachtung sonst ggf. erforderliche langfristige Aufrechterhaltung der Entwicklungsmaßnahme widerspräche ersichtlich dem Gesetzesziel der zügigen Durchführung und Beendigung der mit erheblichen Beschränkungen der Eigentümer verbundenen entwicklungsrechtlichen Maßnahmen (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BauGB).

Soweit sich die Antragstellerin auf eine Fehlerhaftigkeit des Bebauungsplans V-14-1b beruft, ist dieser erst nach Bekanntgabe der zweiten Teilaufhebungsverordnung erlassen worden und stellt damit nicht deren planungsrechtliche Grundlage dar. Zudem würde selbst die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen dieses Bebauungsplans im Zusammenhang mit einem restitutionsbefangenen Grundstück die Einschätzung, dass das Entwicklungsziel des Gebiets im Wesentlichen erreicht ist, nicht erschüttern.

cc) Soweit danach die Voraussetzungen für eine Aufhebung nach § 169 Abs. 1 Nr. 8 i.V.m. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorliegen, war der Antragsgegner zur Aufhebung der Entwicklungsmaßnahme verpflichtet. Auf die von der Antragstellerin geltend gemachten Umstände ihres Übernahmeverlangens, des Eigen-tumentziehungsantrages sowie der Pflicht zur Leistung von Ausgleichsbeträgen kommt es dabei nicht an.

(1) Entgegen der Auffassung des Antragsgegners ist eine Berücksichtigung der privaten Belange der vom Entwicklungsrecht Betroffenen im Rahmen der Aufhebungsentscheidung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Anders als bei der förmlichen Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs, bei der nach § 165 Abs. 3 Satz 2 BauGB die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen sind, ist für die Aufhebungsentscheidung eine Abwägung allerdings nicht ausdrücklich vorgeschrieben. Soweit vertreten wird, private Interessen seien im Rahmen der Entscheidung über die teilweise Aufhebung einer Sanierungs- oder Entwicklungssatzung grundsätzlich nicht abwägungsrelevant (so OVG NW, Urteil vom 21. September 1989, a.a.O.), ist dem - wie bereits im Rahmen der Antragsbefugnis dargelegt - in dieser Allgemeinheit nicht zu folgen. Die förmliche Festsetzung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs ist für die betroffenen Grundstückseigentümer mit weitreichenden Folgen verbunden. Die Entwicklungsmaßnahme greift als durchführungsbezogene Gesamtmaßnahme steuernd und lenkend in die Rechts- und Pflichtenstellung der Eigentümer ein, die vor dem Hintergrund einer möglichen Enteignung zu bestimmten Mitwirkungshandlungen veranlasst und nicht selten im Hinblick auf das Entwicklungsrecht Investitionsmaßnahmen tätigen werden (vgl. ausführlich Watzke/Otto, a.a.O., S. 117 ff., 122). Aus diesem Grunde erscheint ihr Vertrauen auf den Fortbestand einer förmlichen Entwicklungsmaßnahme durchaus schutzwürdig. Dies spricht dafür, jedenfalls bei der Prüfung der Aufhebungsgründe nach § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB auch die Belange der Betroffenen in die Abwägung einzustellen (vgl. Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, a.a.O., Rn. 25; allgemein auch Schmidt-Eichstaedt in: Brügelmann, a.a.O., Rn. 29). Etwas anderes gilt jedoch für die Aufhebung der Entwicklungsmaßnahme wegen erfolgter Durchführung, da für diesen Fall eine Rechtfertigung der Aufrechterhaltung des Entwicklungsrechts kaum denkbar ist (in diesem Sinne wohl auch Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, a.a.O., Rn. 25). Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Feststellung, ob eine Entwicklungsmaßnahme durchgeführt worden ist, von den von der Gemeinde im Rahmen ihres Gestaltungsspielraums frei bestimm- und änderbaren Entwicklungszielen abhängt. Im Rahmen dieses Entscheidungsprozesses sind - wie oben dargelegt - die privaten Belange der Grundstückseigentümer im Plangebiet ebenso zu berücksichtigen wie bei der erstmaligen Festlegung des Entwicklungskonzepts. Ist dies geschehen und sind die danach neu konzipierten Entwicklungsziele erreicht, besteht kein Raum (und auch kein Bedarf) mehr für eine nochmalige Abwägung der privaten Belange.

(2) Die Antragstellerin hat im Übrigen nicht dargelegt, welche rechtlich relevanten Interessen durch die Aufhebungsverordnung verletzt worden sein könnten.

(a) Soweit sie vorträgt, die Teilaufhebungsverordnung sei bereits deshalb zu beanstanden, weil zum Zeitpunkt ihres Erlasses ihr Übernahmeverlangen noch nicht beschieden gewesen sei, ist dieses Vorbringen bereits aus tatsächlichen Gründen unzutreffend. Denn der Antragsgegner hat das Übernahmeverlangen mit Bescheid vom 22. Juli 2002 zurückgewiesen und damit abschließend beschieden. Dies hat er in seinem weiteren Schreiben vom 18. September 2002 nochmals ausdrücklich bestätigt. Im Übrigen kann die Geltendmachung eines Übernahmeverlangens nach § 168 BauGB einer Aufhebung der Entwicklungsmaßnahme nicht entgegenstehen. § 168 BauGB begründet einen Übernahmeanspruch des Eigentümers, wenn diesem mit Rücksicht auf die Erklärung zum städtebaulichen Entwicklungsbereich oder den Stand der Entwicklungsmaßnahme ein Behalten oder eine weitere Nutzung des Grundstücks wirtschaftlich nicht mehr zuzumuten ist. Zwischen der Einbeziehung oder dem Stand der Entwicklungsmaßnahme einerseits und der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit andererseits muss ein Kausalzusammenhang bestehen. Die wirtschaftliche Unzumutbarkeit muss sich aus den konkreten Auswirkungen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bezogen auf das betreffende Grundstück ergeben (vgl. Bielenberg/Runkel in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 168 Rn. 2, 3). Der Anspruchsberechtigte soll somit vor den Auswirkungen eines fortbestehenden Entwicklungsrechts geschützt werden. Dies stellt keinen Belang dar, der bei der Frage der Aufhebung der Entwicklungsmaßnahme und damit der Beendigung ihrer belastenden Auswirkungen zu berücksichtigen wäre.

(b) Entsprechendes gilt für den Vortrag der Antragstellerin, die Aufhebungsverordnung habe auch deshalb nicht ergehen dürfen, weil sie zuvor einen Antrag auf Entziehung des Eigentums an Grundstücken im Geltungsbereich der Verordnung nach § 168 Satz 2 i.V.m. § 145 Abs. 5 Satz 3 BauGB gestellt habe. Auch in diesem Zusammenhang kann die Aufhebung der Entwicklungsverordnung nicht deshalb unterbleiben, weil ansonsten die Grundlage für Ansprüche entfällt, die das Ziel haben, negative Auswirkungen einer fortbestehenden Entwicklungsverordnung auszugleichen. Soweit die Antragstellerin in diesem Zusammenhang das Vorgehen des Antragsgegners als rechtsmissbräuchlich bezeichnet und damit wohl zum Ausdruck bringen will, der Antragsgegner habe die Entwicklungsverordnung (nur) deshalb aufgehoben, um sich ihrem Eigentumsentziehungsverlangen zu entziehen, entbehrt dies jeder plausiblen Grundlage. Die hier streitgegenständliche zweite Teilaufhebungsverordnung betrifft nicht nur die Grundstücke der Antragstellerin, sondern wesentlich größere Bereiche und ist eingebettet in einen jahrelangen Entscheidungsprozess. Als der Eigentumsentziehungsantrag gestellt wurde, war sie im Übrigen bereits beschlossen und es stand nur noch die Bekanntmachung im Gesetz- und Verordnungsblatt aus. Ein inhaltlicher Zusammenhang mit dem Verlangen der Antragstellerin ist damit offensichtlich nicht gegeben.

(c) Schließlich ist auch der Umstand, dass mit Inkrafttreten der Aufhebungsverordnung die sachliche und persönliche Pflicht zur Leistung von Ausgleichsbeträgen nach § 169 Abs. 1 Nr. 7 i.V.m. § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB eintritt, für die Aufhebungsentscheidung nicht von Belang. Die Möglichkeit (und Verpflichtung) der Gemeinde zur Forderung eines finanziellen Ausgleichs von den Eigentümern für die entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhung wird bereits mit der förmlichen Festsetzung der Entwicklungsmaßnahme begründet (vgl. zu den fortdauernden Rechtswirkungen einer aufgehobenen Sanierungssatzung OVG SH, Urteil vom 23. September 1993, a.a.O., Rn. 31). Die wegen des Entwicklungsvermerks nach § 165 Abs. 9 Satz 3 BauGB aus dem Grundbuch ersichtliche Einbeziehung eines Grundstücks in einen städtebaulichen Entwicklungsbereich beinhaltet bereits die potentielle zukünftige Belastung mit Ausgleichsbeträgen. Der Eigentümer hat die Möglichkeit, im Rahmen eines Grundstücksverkaufs entweder die auszugleichende Bodenwerterhöhung bei der Preisbildung zu berücksichtigen oder mit dem Erwerber eine Regelung über die (im internen Verhältnis geltende) Pflicht zur Leistung der Ausgleichsbeträge zu treffen, um den Unwägbarkeiten hinsichtlich des Zeitpunkts der Eintragung im Grundbuch und damit des Vollzugs des Eigentumsübergangs einerseits und dem Inkrafttreten einer Aufhebungsverordnung andererseits Rechnung zu tragen. Eine derartige Regelung hat die Antragstellerin etwa im notariellen Kaufvertrag aus dem Jahr 2007 bezüglich des Flurstücks Nr. 3... vereinbart (§ 8 des Vertrages). Der Antragsgegner kann seine Aufhebungsentscheidung nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme nicht davon abhängig machen, welche Personen zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens voraussichtlich ausgleichsbetragspflichtig sein werden.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10 und § 711 ZPO.

Die Revision wird nicht nach § 132 Abs. 1 VwGO zugelassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

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