1. Zu den Anforderungen an (im Verhältnis zur Wohnnutzung) "nicht störende" sonstige Gewerbebetriebe iS des § 4 Abs 3 Nr 2 BauNVO.
2. Bei Erteilung einer Ausnahme nach § 31 Abs 1 BauGB muß das diesem Institut wesenseigene Regel-Ausnahme-Verhältnis gewahrt bleiben. Der Bebauungsplan darf nicht in seinen Grundzügen verändert, insbesondere darf der Nutzungscharakter eines Baugebiets nicht in einer seiner gesetzlichen Typik widersprechenden Weise verändert werden.
3. Nachbarn können verlangen, daß Ausnahmen von nachbarschützenden Festsetzungen eines Bebauungsplans rechtsfehlerfrei erteilt werden.
Die Beschwerde ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Anders als das Verwaltungsgericht hält der Senat den Antrag der Antragsteller auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Baugenehmigung vom 9.8.1993/1.3.1994 (vgl. § 80 Abs. 5 S. 1, Abs. 2 Nr. 4 VwGO) für begründet. Das Interesse der Beigeladenen an der sofortigen Ausnutzung dieser Baugenehmigung muß hinter dem Interesse der Antragsteller daran, daß vollendete Tatsachen verhindert werden, zurücktreten. Bei summarischer Prüfung spricht nach dem derzeitigen Erkenntnisstand eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, daß der Widerspruch Erfolg hat, weil das genehmigte Vorhaben (Neubau eines Ausstellungsgebäudes und Lagergebäudes mit Büro, Zufahrt, Rangierfläche und 9 Stellplätzen auf dem Grundstück Flst.-Nr. ... in ... möglicherweise gegen dem Schutz der Antragsteller dienende Festsetzungen des Bebauungsplans ... verstößt.
Der Bebauungsplan ... der Gemeinde ..., gegen den Gültigkeitsbedenken weder geltend gemacht noch nach Aktenlage ersichtlich sind, weist für das Baugrundstück ein allgemeines Wohngebiet nach § 1 Abs. 3, § 4 Abs. 1 und 2 BauNVO aus. Das geplante Vorhaben gehört unstreitig nicht zu den nach § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen. Der Senat hat auch beachtliche Zweifel an seiner ausnahmsweisen Zulassungsfähigkeit nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, so daß es möglicherweise schon an den Tatbestandsvoraussetzungen für eine Ausnahme fehlt (dazu 1.). Jedenfalls begegnen aber die bezüglich der Erteilung einer Ausnahme angestellten Ermessenserwägungen des Antragsgegners erheblichen Bedenken, weil wohl Ermessensschranken überschritten wurden (dazu 2.). Die den Beigeladenen erteilte Ausnahme von der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets (WA-Gebiets) ist daher mit einiger Wahrscheinlichkeit rechtswidrig.
Dieser Rechtsverstoß begründet eine unmittelbare Rechtsverletzung der Antragsteller. Denn die Festsetzung des WA-Gebiets entfaltet nicht nur für die Gebietsbewohner selbst (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.9.1993, BVerwGE 94, 151 = DVBl. 1994, 285 sowie Nachweise bei Brügelmann/Dürr, BauGB, § 30 RdNr. 83), sondern nach Lage der Dinge auch gegenüber den Antragstellern nachbarschützende Wirkung. Denn das Grundstück der Antragsteller liegt seinerseits in einem unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden allgemeinen Wohngebiet (vgl. Bebauungsplan ... vom 26.4.1966/11.9.1990). Nach der Plankonzeption und den örtlichen Verhältnissen ist davon auszugehen, daß auch sie - im Wege "plangebietsüberschreitenden" Nachbarschutzes - in den räumlichen Schutzbereich des Bebauungsplans einbezogen sind (vgl. dazu etwa BVerwG, Urteil vom 14.12.1973, NJW 1974, 811, 813; Urteil des Senats vom 12.10.1988 - 3 S 1379/88 -). Die Antragsteller können damit verlangen, daß auch eine Ausnahme von nachbarschützenden Festsetzungen dieses Bebauungsplans in vollem Umfang rechtsfehlerfrei ist. Sie sind nicht lediglich auf die Schutzwirkungen des Rücksichtnahmegebots in seiner ausnahmsweise drittschützenden Ausprägung beschränkt (vgl. dazu etwa BVerwG, Urteil vom 6.10.1989, BVerwGE 82, 343, 345 f.; Urteil vom 19.9.1986, BRS 46 Nr. 173).
1. Es erscheint fraglich, ob das genehmigte Vorhaben, trotz der Veränderungen in der Nachtragsbaugenehmigung vom 1.3.1994, noch als "nicht störender" Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO eingestuft werden kann. Die Kriterien für Art und Ausmaß des "nicht störenden" Emissionspotentials einer Anlage nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ist anhand der Zweckbestimmung des Baugebiets für (vorwiegend) Wohnzwecke zu beurteilen (vgl. § 4 Abs. 1 BauNVO). Ferner ist die gesetzliche Stufenfolge zu den übrigen Baugebieten nach § 5 ff. BauNVO und das dort zulässige Störungspotential zu berücksichtigen. Selbst in Mischgebieten und Kerngebieten sind grundsätzlich nur "nicht wesentlich" störende Gewerbebetriebe zulässig (vgl. § 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 sowie § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO), und sogar in Gewerbegebieten dürfen nur "nicht erheblich belästigende" Gewerbebetriebe untergebracht werden (vgl. § 8 Abs. 1 BauNVO). Hieraus folgt, daß an (im Verhältnis zur Wohnnutzung) "nicht störende" Gewerbebetriebe in Wohngebieten verhältnismäßig strenge Anforderungen gestellt werden müssen. Für die Beurteilung des Störgrades ist zunächst auf die typische Betriebsform und die sich daraus erfahrungsgemäß ergebenden Auswirkungen abzustellen. Abweichungen von dieser Typik können sich aufgrund der konkreten tatsächlichen und rechtlichen Ausgestaltung eines Betriebs im Einzelfall ergeben. In die Beurteilung sind alle betriebsspezifischen Emissionen einschließlich des nach Betriebsart und -größe zu erwartenden Verkehrsaufkommens auf der Grundlage des der Genehmigung zugrunde liegenden Nutzungsumfangs einzustellen (vgl. BVerwG, Urteil vom 9.10.1990, NVwZ 1991, 267; Urteil vom 27.2.1992, Buchholz 406.19 Nr. 107).
Ob danach das genehmigte Lagergebäude und Ausstellungsgebäude den Rahmen eines (für die angrenzenden Wohngrundstücke) "nicht störenden" Gewerbebetriebs einhält, erscheint problematisch. Zwar sind Emissionen durch Holzverfeuerung durch die Nachtragsbaugenehmigung ausgeschlossen. Ferner darf nicht mehr durch das Wohngebiet über die Wohnstraße Flst.-Nr. 434 zum Betriebsgrundstück zugefahren werden (vgl. Aufl. Nr. 2.1). Auch dürften Betriebsgeräusche von innerhalb der Ausstellungshalle und Lagerhalle nach Wegfall des Südtores im angrenzenden Wohngebiet kaum wahrnehmbar sein. Allein dadurch (und durch die übrigen der Baugenehmigung beigefügten Auflagen) wird der Rahmen eines "nicht störenden" Gewerbebetriebs jedoch noch nicht ohne weiteres eingehalten. Bei dem Vorhaben handelt es sich nach der Lagerfläche (Bruttofläche ca. 455 qm, Nettofläche ca. 275 qm) und der Ausstellungsfläche (2-geschossig mit ca. 300 qm) um einen Betrieb mittlerer Größe. Dies kommt auch in der Zahl der vorgesehenen (9) Mitarbeiter zum Ausdruck. Ein Betrieb dieser Größenordnung löst typischerweise einen nicht unerheblichen Kundenverkehr und Zulieferverkehr aus. Letzterer wird vor allem auch mit Lastkraftwagen durchgeführt. Ein dementsprechendes Fahrzeugaufkommen ist auch für den Betrieb der Beigeladenen zu erwarten. Es ist davon auszugehen, daß die geplante Lagerfläche (trotz teilweiser Anlieferungen des Materials direkt auf Baustellen) benötigt und auch belegt wird. Daher ist auch konkret von Anlieferverkehr und Zulieferverkehr in nicht unerheblichem Ausmaß auszugehen. Dieser Verkehr kann trotz des Zufahrtsgebots über die Straße durchaus noch nachteilige Auswirkungen auf das südlich an das Baugrundstück angrenzende Wohngebiet haben. Denn der Hauptzufahrtsbereich zu der Lagerhalle befindet sich auf der Gebäudeostseite. Der Lagerraum II kann überhaupt nur von der Ostseite aus angefahren werden und auch der Lagerraum I ist von der Ostseite aus anfahrbar, nachdem in der Nachtragsbaugenehmigung (erstmals) auch dort ein Sektionaltor genehmigt wurde. Verkehrsvorgänge, vor allem solche mit schweren Lkw's, sind aufgrund der örtlichen Verhältnisse im angrenzenden Wohngebiet durchaus wahrnehmbar. Dies gilt vor allem für das Grundstück Flst.-Nr. 441/1, in abgeschwächter Form aber auch für das Grundstück der Antragsteller. Das Grundstück Flst. -Nr. 441/1 liegt von der rückwärtigen Zufahrtsfläche und Rangierfläche nämlich nur etwa 10 m entfernt und auch das Grundstück der Antragsteller ist zu diesen Flächen hin nicht völlig durch den Hallenbaukörper abgeschirmt. Zu berücksichtigen ist ferner, daß der Zufahrtsverkehr und Abfahrtsverkehr zu den Ausstellungsräumen nach den genehmigten Plänen nicht nur auf der Hallennordseite, sondern auch auf der dem Wohngebiet zugewandten Hallensüdseite möglich und zulässig ist.
2. Letztlich kommt es darauf, ob das streitige Vorhaben unter § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO fällt, aber nicht entscheidungserheblich an. Auch wenn der Senat zugunsten der Beigeladenen unterstellt, daß es sich um einen nicht störenden Gewerbebetrieb handelt und eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB damit tatbestandlich möglich ist, begegnet jedenfalls die Ermessensausübung erheblichen rechtlichen Bedenken. Mit hoher Wahrscheinlichkeit hat der Antragsgegner sein Ermessen nicht in einer dem Zweck des § 31 Abs. 1 BauGB entsprechenden Weise ausgeübt (vgl. §S 114 VwGO, 40 LVwVfG).
§ 31 Abs. 1 BauGB eröffnet der Gemeinde als dem örtlichen Satzungsgeber die Möglichkeit, in bestimmten, sachlich gerechtfertigten Fällen Abweichungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zuzulassen, um in flexibler Weise den Zielen des § 1 BauGB Rechnung zu tragen. Die Erteilung der Ausnahme liegt dabei im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Diese unterliegt dabei aber gewissen Schranken. Insbesondere hat sie sich am Zweck und am Wesen der Ausnahme zu orientieren. Die Ausnahme ist zwar, anders als eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB, im Bebauungsplan selbst angelegt (planinternes Institut) und beschränkt sich daher nicht nur auf die Zulassung einzelner atypischer Sonderfälle im strengen Sinn (sog. Atypik, vgl. dazu Brügelmann/Dürr, BauGB, § 31 RdNr. 16; m.w.N.). Gleichwohl muß aber das der Ausnahme wesenseigene Regel-Ausnahme-Verhältnis gewahrt bleiben. Die Erteilung einer Ausnahme darf nicht dazu dienen, den Bebauungsplan in seinen Grundzügen zu verändern und die eigentlichen planerischen Festsetzungen in ihr Gegenteil zu verkehren. Insbesondere darf der Nutzungscharakter (die Nutzungsart) eines Baugebiets durch Ausnahmen nicht in einer seiner gesetzlichen Typik widersprechenden Weise verändert werden. Dies folgt unmittelbar auch aus § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO, der dem Ermessen eine Grenze setzt (vgl. auch Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 4. Aufl., § 31 RdNr. 14). Die Baurechtsbehörde hat im Rahmen ihres Ausnahmeermessens daher nicht nur die Belange des Bauherrn und der Nachbarn sowie denkbare öffentliche Interessen an dem betreffenden Vorhaben untereinander und gegeneinander abzuwägen. Sie ist vielmehr auch an die Zwecke des Bebauungsplans und die Wesensart der Baugebiete gebunden (vgl. Battis u.a., a.a.O., § 31 RdNr. 19). Die Ausnahme darf unter Überschreitung dieser Schranken nicht dazu verwendet werden, den Bebauungsplan an geänderte Vorstellungen des Plangebers anzupassen, seien diese auch noch so einleuchtend (so zu Recht Brügelmann/Dürr, a.a.O., § 31 RdNr. 10; Schlichter in: Berliner Komm., zum BauGB, § 31 RdNrn. 9 u. 16). Denn § 31 Abs. 1 BauGB erlaubt keine Umplanungen, sondern nur Randkorrekturen des Bebauungsplans (vgl. BVerwG, Urteil vom 9.6.1978, BRS 33, Nr. 150; Brügelmann/Dürr, a.a.O., RdNr. 10).
Diesen Ermessenskriterien wird die vorliegend in Rede stehende Ausnahme wohl nicht gerecht. Der Bebauungsplan "..." setzt in seinem südlichen Teil ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB fest. Dieses Gebiet dient, wie auch im Textteil des Bebauungsplans ausdrücklich hervorgehoben wird, vorwiegend dem Wohnen (S 4 Abs. 1 BauNVO). Gegen diese Zweckbestimmung dürfte das genehmigte Vorhaben verstoßen. Würde es zugelassen, so wäre das WA-Gebiet quantitativ wie qualitativ überwiegend von gewerblicher Nutzung dominiert. Lediglich etwa 1/3 des Gebiets (östlicher Teil des Baugrundstücks) bliebe - aufgrund der diesbezüglichen, durch Baulast gesicherten Verpflichtung der Beigeladenen vom 12.8.1993 (Bl. 143) - für Wohnbebauung in bescheidenem Umfang vorbehalten. Das Regel-Ausnahme-Verhältnis zwischen wohnlicher und gewerblicher Nutzung würde verändert, das vom Plangeber so festgesetzte Wohngebiet würde wohl in ein Mischgebiet "umkippen". Um die Möglichkeiten zur Ansiedlung des Gewerbebetriebs der Beigeladenen im WA-Gebiet zu schaffen, wäre der Plangeber wohl nicht umhingekommen, diesen Bereich als Mischgebiet neu zu überplanen.
Durch das Vorhaben wird der Bebauungsplan zudem noch auch hinsichtlich des Nutzungsmaßes und der überbaubaren Grundstücksfläche in seinen Grundzügen verändert. Auch dafür ist die Ausnahme nicht das geeignete Instrument. Der Bebauungsplan sieht im westlichen Teil des WA-Gebiets (Bereich westlich der "Knödellinie") nur eingeschossige Bebauung und eine Geschoßflächenzahl von 0,4 vor. Beide Werte werden durch das zweigeschossig geplante Betriebsgebäude deutlich überschritten. An überbaubarer Grundstücksfläche sieht der Bebauungsplan im Westteil ein in Nord-Süd-Richtung verlaufendes Baufenster vor, dessen Breite und Anordnung sich im wesentlichen am Baubestand des südlich angrenzenden Wohngebiets orientiert. Östlich dieses Baufensters befindet sich eine unüberbaubare Fläche von ca. 10 m, an die sich sodann im Osten ein weiteres Baufenster anschließt. Auch zu dieser Plankonzeption steht das streitige Vorhaben in deutlichem Widerspruch. Es sprengt in seinen Ausmaßen (ca. 30 x 24 m) den vorgegebenen Bebauungsrahmen erheblich. Auch in seiner Ausrichtung und seiner Anordnung nimmt es auf die ausgewiesenen Baufenster keinerlei Rücksicht. Um derartige Abweichungen vom Plankonzept umzusetzen, hätte es wohl auch insofern einer Änderung des Bebauungsplans, bedurft.
Nach alldem dürfte die Ausnahme ermessensfehlerhaft sein und die Baugenehmigung damit unmittelbar Rechte der Antragsteller verletzen, so daß die Baugenehmigung im Widerspruchsverfahren wohl aufzuheben sein wird. Dem steht die den Rechtsvorgängern der Beigeladenen mit Bescheid vom 4.11.1992 erteilte Teilungsgenehmigung nicht entgegen. Auf die Bindungswirkung dieser Genehmigung nach § 21 BauGB, die sich grundsätzlich auch auf Nachbarn erstreckt (vgl. BVerwG, Urteil vom 13.6.1969, BRS 22, 187), können sich die Beigeladenen nicht berufen. Denn das Vorhaben, dessen Errichtung diese Teilung dienen sollte, ist mit der nunmehr genehmigten Halle schon in den Ausmaßen nicht identisch. Seinerzeit war ein Gebäude mit einer Länge von lediglich 20 m vorgesehen, während die streitige Halle über 30 m lang ist.