Der Schuldner, dem nach § 149 Abs. 1 ZVG die unentbehrlichen Räume belassen wurden, hat für deren Nutzung keine verbrauchsunabhängigen Nebenkosten zu bezahlen.
1. Das Versäumnisurteil vom 10. Juni 2009 wird aufrecht erhalten.2. Auch im Übrigen wird die Klage abgewiesen.3. Der Kläger trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits.4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Streitwert:bis zum 15. Januar 2009:412,82 EURvom 15. Januar 2009 bis zum 14. Juli 2009:988,68 EURab dem 14. Juli 2009: 1.077,94 EUR
Die Parteien streiten um Ansprüche wegen der Zahlung von Grundsteuer und Versicherungsbeiträgen.
Der Kläger ist seit 29. Januar 2008 Zwangsverwalter des Grundstücks &, die Beklagte zu 1) ist neben ihrem geschiedenen Ehemann zur Hälfte Miteigentümerin dieses Grundstücks. Die Beklagte zu 1) nutzt im zwangsverwalteten Objekt Teile des Erd- und des Untergeschosses; für die Wohnung im Obergeschoss hat die Beklagte zu 2) ein Wohnrecht. Es handelt sich um die als unentbehrlich belassenen Räume.
An Grundsteuer muss an die & ein Jahresbeitrag von 263,12 EUR abgeführt werden. Der Kläger schloss - bei der Gläubigerin, welche die Zwangsverwaltung beantragt hat - für das Grundstück mit Wirkung ab dem 27. Februar 2008 eine bislang nicht bestehende Gebäudehaftpflicht- und Gewässerschadenshaftpflichtversicherung mit einer Jahresprämie von 85,01 EUR ab; für die Zeit vom 27. Februar 2009 bis zum 27. Februar 2010 betrug die Prämie 89,26 EUR. Eine bereits bestehende Gebäudeversicherung (Elementarschadensversicherung) mit einer Jahresprämie von 172,97 EUR wurde von ihm übernommen. Zum 1. September 2009 schloss er die Elementarschadensversicherung bei einer anderen Versicherung - bei der Gläubigerin, welche die Zwangsverwaltung beantragt hat - mit einer Jahresprämie von 181,18 EUR ab. Am 5. November 2008 ging eine Zahlung der Beklagten zu 1) von 412,81 EUR beim Kläger ein; zwischen dem 27. Februar 2009 und dem 6. Juli 2009 wurde ein weiterer Betrag von 50,- EUR bezahlt.
Der Kläger macht nunmehr die von ihm bezahlten Beträge für die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung für die Jahre 2007 bis 2009 sowie für die Haftpflichtversicherung für zwei Jahre von Februar 2008 bis Februar 2010 geltend.
Der Kläger ist der Ansicht, es sei zwar von der Beklagten zu 1) keine Miete oder Nutzungsentschädigung zu bezahlen, wohl aber die vom Kläger verauslagten Nebenkosten zu ersetzen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um verbrauchsabhängige Kosten handle oder wie hier um verbrauchsunabhängige. Die Beklagte habe die geforderten Kosten auch für die Wohnung im Obergeschoss zu tragen, da sie als Grundstückseigentümerin dafür hafte; insofern nutze sie auch das Obergeschoss durch kostenlose Überlassung an die wohnungsberechtigte Beklagte zu 2).
Der Kläger beantragt,
das Versäumnisurteil aufzuheben und
die Beklagte zu 1) zu verurteilen, 1.027,94 EUR Nebenkosten an den Kläger zu bezahlen nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 412,82 EUR vom 11. August 2008 bis 26. Februar 2009, aus 397,82 EUR vom 27. Februar 2009 bis 24. März 2009, aus 390,82 EUR vom 25. März 2009 bis 27. April 2009, aus 383,82 EUR vom 28. April 2009 bis 26. Mai 2009, aus 376,82 EUR vom 27. Mai 2009 bis 5. Juli 2009 und aus 362,82 EUR ab dem 6. Juli 2009, aus weiteren 575,86 EUR ab dem 15. Januar 2009 sowie aus weiteren 89,26 EUR ab dem 10. Juli 2009,
die Beklagte zu 1) zu verurteilen, 176,72 EUR vorgerichtliche Kosten an den Kläger zu zahlen,
festzustellen, dass die Klage in Höhe von 50,- EUR erledigt ist.
Die Beklagte zu 1) beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 1) ist der Ansicht, sie sei nicht verpflichtet, Grundsteuer und Versicherungen zu tragen; diese Kosten fielen beim Zwangsverwalter und letztendlich bei dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger an. Der Schuldner brauche für die Räumlichkeiten, die ihm nach § 149 Abs. 1 ZVG überlassen werden, kein Entgelt an den Zwangsverwalter zu bezahlen; er könne nur darauf verwiesen werden, für die verbrauchsabhängigen Nebenkosten Sorge zu tragen, die sonstigen Unkosten des Grundstücks könnten von Schuldner nicht verlangt werden, sondern seien Kosten der Zwangsverwaltung und aus der Masse zu bestreiten. Das Wohnrecht der Beklagten zu 2) stehe einer Belastung der Beklagten zu 1) mit Betriebskosten für diese Räume, die der Nutzung durch den Eigentümer gerade nicht unterlägen, entgegen.
Nach dem Erlass eines klagabweisenden Versäumnisurteils hat der Kläger mit dem Einspruch zugleich die Klage gegen die Beklagte zu 1) dem Betrag nach erweitert, die Klage gegen die ursprünglich gesamtschuldnerisch mit verklagte Beklagte zu 2) zurück genommen und den Rechtsstreit in Höhe von 50,- EUR für erledigt erklärt.
Zum weiteren Vorbringen der Parteien wird auf die vorgelegten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
I.
Ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1) auf Zahlung der Grundsteuer und der Versicherungsbeiträge besteht nicht. Mangels Hauptforderung steht dem Kläger auch kein Anspruch auf die Nebenforderungen zu.
Da zwischen den Parteien keine vertragliche Bindung besteht und ein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ausscheidet, weil die Beklagte zu 1) selbst Eigentümerin ist und ihr zudem die hier streitgegenständlichen, unstreitig unentbehrlichen Räume nach § 149 Abs. 1 ZVG zu belassen sind und sie deshalb jedenfalls ein Recht zum Besitz hat, kommt nur ein bereicherungsrechtlicher Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht. Insoweit hat die Beklagte zu 1) zwar - nicht streitgegenständliche - verbrauchsabhängige Nebenkosten zu ersetzen, nicht aber Grundsteuer und Versicherungsbeiträge.
1. Die Beklagte zu 1) hat dadurch, dass sie von Gesetzes wegen in der Wohnung bleiben darf, Gebrauchsvorteile erlangt, für die sie grundsätzlich, da eine Herausgabe dieser Vorteile nicht möglich ist, gemäß § 818 Abs. 2 BGB den Wert des Erlangten zu ersetzen hat, nämlich dessen objektiven Verkehrswert.
a) Erlangt hat die Beklagte zu 1) einerseits die Möglichkeit, die Räume als solche zu nutzen. Insoweit bestimmt sich der Verkehrswert nach der ortsüblichen Vergleichsmiete, die neben der Grundmiete auch die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten in der ortsüblichen - erforderlichenfalls durch Sachverständigengutachten festzustellenden - Höhe umfassen kann, wenn und soweit diese im konkreten Fall ortsüblicherweise auf den Mieter umgelegt werden (so BGH, Urteil vom 6. August 2008, Az.: XII ZR 67/06, abgedruckt in NJW 2009, 1266 jedenfalls für die Gewerberaummiete; bei einer Wohnungsmiete ist zu berücksichtigen, dass die gesetzliche Ausgangslage vorsieht, dass der Vermieter diese Kosten trägt).
b) Erlangt hat die Beklagte zu 1) andererseits - nicht streitgegenständlich, aber zur Verdeutlichung der Entscheidung dargestellt - die Nutzung von Versorgungsleistungen wie Strom, Heizung und Wasser, d. h. die verbrauchsabhängigen Nebenkosten. Der Wert dieses Gebrauchsvorteils bestimmt sich nicht nach einer abstrakten ortsüblichen Vergleichsnutzung, sondern hier ist auf den Wert des konkret genutzten Verbrauchs abzustellen, der entsprechend darzulegen ist (s. a. BGH a. a. O.). Während der gegebenenfalls vereinbarte Mietzins samt den eventuell umgelegten verbrauchsunabhängigen Nebenkosten ohne Vertrag nicht konkret bestimmt werden kann, sondern stattdessen die ortsüblichen Vergleichswerte herangezogen werden müssen, kann demgegenüber der Verbrauch ohne weiteres durch die konkret genutzten Mengen bestimmt, aber gerade nicht über örtliche Vergleiche, da ein typischer Verbrauch nicht oder nur innerhalb einer sehr großen Bandbreite existiert.
2. a) Von diesen beiden grundsätzlich erlangten Gebrauchsvorteilen (Nutzung der Räume und Nutzung der Versorgungsleistungen) hat der gemäß § 149 Abs. 1 ZVG in der Wohnung verbliebene Schuldner zwar für die vom Verwalter verauslagte Nutzung der Versorgungsleistungen, für die er an sich ohnehin selbst zu sorgen hat, aufzukommen (ebenso LG Zwickau, Beschluss vom 30. Januar 2006, Az.: 8 T 475/05, abgedruckt in Rpfleger 2006, 426 und LG Bonn, Beschluss vom 25. Juni 2007, Az.: 6 T 109/07, abgedruckt in ZMR 2008, 54, jeweils ohne Begründung; siehe auch - nicht näher differenzierend, weil unerheblich - LG Duisburg, Beschluss vom 26. Juli 2007, Az.: 13 T 80/07, abgedruckt in Rpfleger 2008, 323), da insoweit keine Einschränkung der allgemeinen Regeln ersichtlich ist, zumal die Möglichkeit, Heizung, Wasser, Strom u. ä. kostenlos zu verbrauchen, der - sich z. B. in der Heizkostenverordnung zeigenden - Intention des Gesetzgebers, den Energie- und Wasserverbrauch möglichst gering zu halten, zuwider liefe. Insoweit kann ein Anspruch ebenfalls aus Geschäftsführung ohne Auftrag in Betracht kommen. Solche Ansprüche sind indes nicht streitgegenständlich.
b) Für die Nutzung der Räume hingegen hat der Schuldner nach der Bestimmung des § 149 Abs. 1 ZVG kein Entgelt zu bezahlen (vgl. statt aller LG Duisburg a. a. O.), wie sich ausdrücklich aus § 5 Abs. 2 Nr. 2 ZwVwV ergibt. Wie oben bereits ausgeführt, betreffen die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, wie insbesondere die Grundsteuer und Versicherungsbeiträge, den Gebrauchsvorteil, der durch die Nutzung der Räume als solche erlangt wird und im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ersetzen ist; diese Nutzung ist indes für den Schuldner gerade unentgeltlich, so dass er vom Verwalter hierfür nicht herangezogen werden kann (so im Ergebnis für die Grundsteuer ausdrücklich Schmidberger, ZfIR 2009, 149). Grundsteuer und Versicherungsbeiträge fallen im Übrigen für die betreffenden Räume ohnehin an, auch wenn sie nicht von der Beklagten genutzt würden; dass sie bei einer anderweitigen Vermietung auf den Mieter umgelegt werden könnten, kann der Kläger in gleicher Weise nicht geltend machen wie den in jenem Fall zu erlangenden Mietzins, der aufgrund der Nutzung durch die Schuldnerin entfällt, da das Gesetz den Verlust der Vermietung gerade nicht abgelten will. Anders ist dies bei den Verbrauchkosten, da diese nicht anfallen würden, wenn die Wohnung leer stünde, und daher vom Schuldner zusätzlich verursacht werden.
Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der beitreibende Gläubiger wie ein Eigentümer das wirtschaftliche Risiko, ob die zur Verwaltung notwendigen Ausgaben durch die Nutzung des beschlagnahmten Objekts erwirtschaftet werden, selbst trägt, wenn er sich aus der Fortsetzung des Zwangsverwaltungsverfahrens Vorteile verspricht, und er dieses Risiko nicht auf andere verlagern kann (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 24. November 2003, Az.: 15 W 342/03, abgedruckt in ZMR 2004, 456). Die Grundsteuer ist als öffentliche Last gemäß § 156 Abs. 1 ZVG vom Verwalter zu berichtigen und wird nach ihrem Rang (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) gemäß § 155 Abs. 2 ZVG aus den Überschüssen erstattet. Die Aufwendungen für Versicherungen sind, soweit sie zur ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 152 ZVG überhaupt erforderlich sind, als Ausgaben der Verwaltung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG aus den Nutzungen des Grundstücks vorweg zu bestreiten. Reichen die Gelder nicht aus, hat der Vollstreckungsgläubiger Vorschuss zu leisten; tut er dies nicht, insbesondere weil er nicht mit ausreichenden Einnahmen aus der Zwangsverwaltung rechnet, kann im Übrigen gemäß § 161 Abs. 3 ZVG das Verfahren der Zwangsverwaltung aufgehoben werden. Eine Zwangsverwaltung, die nicht einmal kostendeckend ist, dürfte ohnehin regelmäßig unzulässig sein. Im Übrigen hat auch bei dem vom Kläger als Vergleich erwähnten Wohngeld, falls der Schuldner dieses nicht bezahlt, der Zwangsverwalter die Zahlungen zu erbringen und hierfür die Erträge der Verwaltung zu verwenden bzw., wenn diese nicht genügen, der Gläubiger die notwendigen Beträge als Vorschuss zu leisten (vgl. BGH, Beschluss vom 24. Januar 2008, Az.: V ZB 99/07, abgedruckt in NJW-RR 2008, 679).
3. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die Haftpflichtversicherung erst nach dem Beginn der Zwangsverwaltung neu abgeschlossen wurde, so dass sie bei einer gegenteiligen Entscheidung sogar ohne Mitspracherecht der Beklagten auf diese umgelegt werden könnte, was zumal deshalb im vorliegenden Fall besonders bedenklich erschiene, weil der Vertrag gerade mit der beitreibenden Gläubigerin abgeschlossen wurde. Abgesehen davon, dass der Verwalter gemäß § 9 Abs. 2 ZwVwV nur Verpflichtungen eingehen soll, die bereits aus vorhandenen Mitteln erfüllt werden können, und der Abschluss einer neuen Versicherung daher fraglich ist, wenn sie nicht aus den Nutzungen bestritten werden kann, erscheint es auch nicht ohne Weiteres unbedenklich, wenn eine solche Versicherung gerade bei der Versicherungsgesellschaft geschlossen wird, die das Zwangsverwaltungsverfahren betreibt und die dann ohne Zutun des Schuldners zu weiteren Ansprüchen gegen diesen käme.
4. a) Soweit der Kläger darauf abstellt, dass die Beklagte nicht nur Nutzerin, sondern auch Eigentümerin des Grundstücks ist, hat sie als solche zwar - ob sie das Gebäude bewohnt oder nicht - grundsätzlich die Grundsteuer und Versicherungen zu bezahlen, hier gilt indes dasselbe wie beim Wohngeld; die eingeklagten Beträge sind wie oben ausgeführt aus den Nutzungen des Grundstücks oder den Vorschüssen des Gläubigers, der nun das wirtschaftliche Risiko trägt, zu bestreiten, anderenfalls kann das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben werden.
b) Soweit dies für die Beträge aus der Zeit, in der noch keine Zwangsverwaltung angeordnet war, anders zu sehen sein könnte, wäre dies durch die unstreitigen Zahlungen der Beklagten zu 1) an den Kläger jedenfalls erfüllt.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.