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AG Siegburg · Urteil vom 18. Dezember 2008 · Az. 111 C 325/07

Informationen zum Urteil

  • Gericht:

    AG Siegburg

  • Datum:

    18. Dezember 2008

  • Aktenzeichen:

    111 C 325/07

  • Typ:

    Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2012, 126995

  • Verfahrensgang:

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.253,98 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

aus 508,67 Euro seit dem 06. Juli 2004,

aus 644,27 Euro seit dem 18. November 2007 sowie

aus 1.101,04 Euro seit dem 15. Dezember 2007

zu zahlen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen zu ¾ die Beklagten, zu ¼ der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des jeweils zu

vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten aus dem Abrechnungsjahr 2003 ist begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 508,67 € aus dem Mietvertrag.

1.) Die Parteien haben im Mietvertrag wirksam vereinbart, dass die Betriebskosten von den Beklagten zu tragen sind.

2.) Die Nachzahlungspflicht ist auch fällig geworden.

Die Betriebskostennachforderung wird fällig, wenn dem Mieter innerhalb der einjährigen Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugeht.

Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 ist den Beklagten formell ordnungsgemäß innerhalb der Ausschlussfrist zugegangen.

Die formelle Ordnungsgemäßheit orientiert sich an § 259 Abs. 1 BGB und setzt voraus, dass in der Abrechnung zumindest eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und gegebenenfalls Erläuterung des Verteilerschlüssels sowie die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen enthalten sind.

Ferner muss die Abrechnung nachvollziehbar sein, d. h. zum einen, dass die einzelnen Rechenschritte deutlich sind, zum anderen, dass gegebenenfalls zum Verständnis des Umlageschlüssels im Einzelfall Erläuterungen gegeben werden.

Die Verwendung eines Umlageschlüssels, der nicht mit dem vertraglich vereinbarten übereinstimmt, stellt einen inhaltlichen, nicht einen formellen Fehler dar (BGH, NJW 2005, 219).

Der formellen Ordnungsgemäßheit steht vorliegend nicht entgegen, dass die Ermittlung des Personenschlüssels nicht nachvollziehbar war. Auch auf die mangelnde Nachvollziehbarkeit hinsichtlich der Umlegung der Flurreinigungskosten auf lediglich acht anstatt neun Nutzeinheiten kommt es nicht an.

a) Denn die Verwendung dieser Umlageschlüssel stellt einen inhaltlichen Fehler dar, da sie nicht dem mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel entspricht. Nach § 2 Nr. 6 (2) des Mietvertrages werden die Betriebskosten auf den Mieter nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche umgelegt, soweit eine eindeutige Zurechenbarkeit nicht möglich oder nicht sinnvoll ist. Bei den nach Nutzeinheiten- oder Personenschlüssel abgerechneten Betriebskostenarten handelt es sich um solche, die unter diese Vereinbarung fallen und demnach an sich wie die übrigen Hausnebenkostenarten nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche hätte abgerechnet werden müssen.

Die Verwendung des Nutzeinheiten- und Personenschlüssels ist auch nicht wegen § 2 Nr. 6 (3) des Mietvertrages zulässig. Diese Klausel, die dem Vermieter ein Recht zum Wechsel des Verteilerschlüssels einräumt, ist gemäß § 307 BGB unwirksam, da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt; denn sie enthält keinen Vorbehalt dahingehend, dass die Änderungsbefugnis des Vermieters an das Vorliegen sachlicher Gründe für die Änderung gebunden ist (vgl. BGH, WuM 1993, 109 f.; LG Hamburg, ZMR 1998, 36).

Des Weiteren räumt die Klausel dem Vermieter scheinbar auch ein Recht zur Änderung des Verteilungsschlüssels in Bezug auf die Heizkosten ein, da sie ihrem Wortlaut nach nicht auf die übrigen Hausnebenkosten beschränkt ist. Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 HeizkV wird für die Betriebskostenarten "Heizkosten" und "Warmwasser" dem Grundeigentümer nur in genau bezeichneten Ausnahmefällen ein Abänderungsrecht eingeräumt. Ein unterschiedslos gewährtes Abänderungsrecht des Vermieters verstößt deshalb auch insoweit gegen bindende Vorschriften der Heizkostenverordnung (BGH, WuM 1993, 109).

b) Auf die Nachvollziehbarkeit der unzulässigerweise verwendeten Nutzeinheiten- und Personenschlüssel kommt es nicht an.

Die Abrechnung und die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB sollen den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, NJW 2005, 219). Die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels ist für den durchschnittlichen, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht gebildeten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt, klar erkennbar. Auf die Nachvollziehbarkeit des falschen Umlageschlüssels kommt es nicht an, weil die Abrechnung in diesem Punkt sowieso erkennbar einer Korrektur bedarf.

3.) In Bezug auf die Höhe der Betriebskostennachforderung kommt es auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung nicht an, weil die Beklagten mit Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gemäß der §§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 ausgeschlossen sind.

Hiernach kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung nach dem Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der formell ordnungsgemäßen Abrechnung nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Vor Ablauf der Ausschlussfrist erhobene Einwendungen müssen vom Mieter derart substantiiert werden, dass der Vermieter gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist.

a) Soweit die Beklagten behaupten, innerhalb der zwölfmonatigen Ausschlussfrist Einwendungen gegen die Abrechnung für das Jahr 2003 erhoben zu haben, ist mangels eines berücksichtigungsfähigen Beweisangebotes zu ihren Ungunsten zu entscheiden.

Die Beklagten haben zwar substantiiert vorgetragen, dass und aus welchem Grund sie in näher beschriebenen Telefonaten mit dem Büro des Klägers Einwendungen gegen die Abrechnung für das Jahr 2003 erhoben hätten, so dass sie ihrer Darlegungslast nachgekommen sind. Nach dem Beklagtenvortrag wäre auch die Erhebung der Einwendungen noch innerhalb der Ausschlussfrist erfolgt. Allerdings fehlt für diese Behauptungen ein berücksichtigungsfähiges Beweisangebot. Die Vernehmung der durch die Beklagten genannten Zeugin U wäre ein Ausforschungsbeweis. Die Beklagten in ihren Schriftsätzen hinsichtlich der telefonisch erhobenen Einwendungen gegen die Abrechnung für das Jahr 2003 stets vorgetragen, mit "einer" oder "der" Mitarbeiterin des Klägers gesprochen zu haben, und im Anschluss Frau U als Zeugin für diese Telefongespräche benannt. Mit keinem Wort haben die Beklagten aber erwähnt, dass Frau U die erwähnte Mitarbeiterin sei. Es ist auch nicht ersichtlich, aus welchem sonstigen Grund sie die Behauptung der Beklagten bezeugen könnte.

Da die Beklagten auch dem Beschluss vom 13. Juni 2008, der die Beklagten auf das fehlende Beweisangebot hinweist, nicht entsprechend nachgekommen sind, hat in diesem Punkt zu Ungunsten der Beklagten eine Beweislastentscheidung zu ergehen.

b) Die im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens durch die Beklagten geäußerten Rügen gegen die Nebenkostenabrechnungen scheiden als Einwendungen im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB aus, weil sie nach Ablauf der Ausschlussfrist erhoben wurden und die Beklagten dies zu vertreten haben.

An einem Vertreten müssen fehlt es nicht etwa deshalb, weil der Kläger den Beklagten keine Kopien der Abrechnungsbelege gesendet hat, so wie es die Beklagten verlangt haben.

Der Mieter hat zwar die verspätete Geltendmachung grundsätzlich nicht zu vertreten, wenn ihm innerhalb der Zwölf-Monats-Frist keine Belegeinsicht gewährt wird (Blank/Börstinghaus, § 556, Rn. 158). Gleiches gilt, wenn der Mieter ein Recht auf die

Übersendung von Belegkopien hat und der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Die Beklagten hatten dieses Recht aber vorliegend nicht.

Dies ergibt sich nicht aus § 2 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrages. Diese Klausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Denn nach dem Wortlaut der Klausel ist es dem Vermieter auch gestattet, dem Mieter die Einsicht ausschließlich an einem

beliebigen von der Mietwohnung unzumutbar weit entfernten Ort zu erlauben. Hierbei hätte es der Vermieter in der Hand, dem Mieter die Wahrnehmung seines Kontrollrechts zu ermöglichen und damit das Kontrollrecht leer laufen zu lassen.

Aber auch nach dispositivem Recht hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien. Denn für das Kontrollrecht des Mieters gilt § 259 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter lediglich zur Vorlage der Belege verpflichtet ist. Vorlageort ist daher grundsätzlich der Sitz des Vermieters.

Im Einzelfall kann der Vermieter ausnahmsweise nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verpflichtet sein, dem Mieter Belegkopien gegen angemessene Kostenerstattung zuzusenden, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zumutbar ist. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn zwischen der Mietwohnung und dem Vorlageort eine unzumutbar große Entfernung liegt (vgl. Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 1991).

Dass die Beklagten in U2 wohnen und der Kläger seinen Sitz in C hat, führt mangels unzumutbarer Entfernung nicht einem Recht der Beklagten auf Übersendung von Belegkopien. Denn nach dem unbestrittenen Klägervortrag dauert die Fahrt vom Wohnort der Beklagten bis zum Büro des Klägers etwa 20 Minuten. Auch der Umstand, dass beide Beklagte berufstätig sind, vermag angesichts der relativ geringen Anfahrtszeit eine Unzumutbarkeit nicht zu begründen. Denn es erscheint kaum plausibel, dass beide Beklagte beruflich derart stark ausgelastet waren, dass ihnen die Einsichtnahme in C während der zwölfmonatigen Einwendungsausschlussfrist nicht möglich und zumutbar war.

4.) Der Anspruch des Klägers auf Nebenkostennachzahlung ist auch nicht verwirkt.

Der aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entwickelte Rechtsgedanke der Verwirkung kann einem Anspruch entgegenstehen. Für eine Verwirkung des Nebenkostennachzahlungsanspruchs ist ein längerer Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 erforderlich, ohne dass ein Nachzahlungsanspruch geltend gemacht worden ist. Zusätzlich müssen Umstände vorliegen, die das Vertrauen des Mieters rechtfertigen, der Vermieter werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 566, Rn. 520; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, § 556, Rn. 90).

Die Voraussetzungen der Verwirkung liegen aber nicht vor, da die Beklagten aufgrund der Zahlungsaufforderung durch den Kläger vom 25. Juni 2004 nicht darauf vertrauen

durften, dass der Kläger die Betriebskostennachzahlungsansprüche nicht mehr realisieren würde.

II.

Die Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten aus dem Abrechnungsjahr 2004 ist begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 880,- € aus dem Mietvertrag.

Der Nachzahlungsanspruch des Klägers ist fällig geworden, da die Verwendung des falschen Umlageschlüssels einen inhaltlichen Fehler darstellt, der die formelle Ordnungsgemäßheit unberührt lässt.

Ob die geltend gemachte Nachforderung auch der Höhe nach richtig ist, bedarf keiner Überprüfung, da die Beklagten nach ihrem eigenen Vortrag innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB keine Einwendungen erhoben haben. Sie haben dies auch zu vertreten, da sie keinen Anspruch auf die Übersendung von Belegkopien seitens des Klägers hatten, ihr Kontrollrecht innerhalb der Ausschlussfrist mithin nicht durch den Kläger vereitelt worden ist.

Die Nachforderung ist auch nicht verwirkt.

III.

Die Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten aus dem Abrechnungsjahr 2005 ist teilweise begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 221,04 € aus dem Mietvertrag. In Höhe von 6,37 € ist die Klage unbegründet. Des weiteren ist die Klageforderung in Höhe eines Betrages von 592,83 Euro unbegründet, da der Kläger hinsichtlich der von Beklagtenseite erhobenen Einwendungen gegen die in die Nebenkostenabrechnung aufgenommen Heizkosten in Höhe von 592,83 Euro kein

Beweisangebot dahingehend gemacht haben, ob die Ablesewerte der Verbrauchsmessgeräte in der Wohnung der Beklagten richtig ermittelt worden sind.

1.) Der Nachzahlungsanspruch des Klägers ist fällig geworden, da die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 formell ordnungsgemäß ist (Siehe oben unter I.)

2.) Die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung bedarf einer Überprüfung, weil die Beklagten durch das Schreiben der Beklagtenvertreter vom 20. Oktober 2006 fristgerecht Einwendungen gegen die Abrechnung erhoben haben.

a) Sofern die Beklagten die Höhe oder den Anfall der Müllabfuhrkosten, der Flurreinigungskosten, der Heizzusatzkosten, der Gartenpflegekosten und der

Stromkosten bestreiten, ist ihr Sachvortrag - auch im Hinblick auf diverse Erläuterungen seitens des Klägers - zu unsubstantiiert und daher nicht berücksichtigungsfähig.

b) Die Beklagten erheben ausreichend substantiierte Einwendungen gegen die nach erfasstem Verbrauch berechneten Heizkosten in Höhe von 592,83 €.

Sie tragen substantiiert vor, dass sie den Ablesewert des Messgerätes im Wohnzimmer für unrichtig halten, weil sie den Raum wenig heizen würden. Die Einwendung ist auch unter dem Gesichtspunkt gerechtfertigt, dass in dem Neun-Parteien-Haus ca. 19,6 % der nach Verbrauch berechneten Heizkosten auf die Beklagten entfallen.

Für die richtige Ablesung und Berechnung der Verbrauchswerte ist der Kläger als Vermieter beweispflichtig; ein Beweisangebot des Klägers liegt jedoch nicht vor, so dass der Kläger in diesem Punkt beweisfällig bleibt und die Klage mit einem Teilbetrag von 592,83 Euro abzuweisen war.

c) Sofern der Verteilung der übrigen Kosten der Nutzeinheiten- oder Personenschlüssel zugrunde lag, sind die jeweils auf die Beklagten anfallenden Anteile unrichtig berechnet worden.

Da es sich bei der Verwendung eines falschen Umlageschlüssels um einen inhaltlichen Fehler handelt, ist eine Korrektur der Abrechnung in diesem Punkt auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB möglich, wobei in diesem Falle der Vermieter seinen Nachzahlungsanspruch nicht geltend machen kann, soweit der korrigierte Betrag den unzutreffenden Betrag übersteigt.

Die Berechnung des richtigen Ergebnisses kann auch das Gericht selbst vornehmen, wenn der zutreffende Abrechnungsmaßstab feststeht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Rn. 7037a).

Der Abrechnungsmaßstab ist vorliegend das Verhältnis der Wohnfläche, die mit 90 m² anzusetzen ist, zur Gesamtwohnfläche des Hauses. Diese ist grundsätzlich mit 744,34 m² anzusetzen, da die Beklagten nach dem Hinweisbeschluss vom 13. Juni 2008, in dem das Gericht darauf hinwies, dass es eine Beweiserhebung über die tatsächliche Fläche des Gesamtobjektes für unzweckmäßig hielt, nicht mehr daran festhielten, dass dieser Umstand beweisbedürftig sei. Für die Abrechnung des Jahres 2005 gilt noch die für die Beklagten günstigere Gesamtwohnfläche von 746,01 m².

Bei Zugrundelegung des richtigen Verteilungsschlüssels und nach Abzug der Vorauszahlung ergibt sich für den Kläger für das Abrechnungsjahr 2005 exklusive der verbrauchsabhängigen Heizkosten ein Nachzahlungsanspruch in Höhe von 221,04 €. Dieser Betrag ist um 6,37 € geringer als bei Verwendung der falschen Umlageschlüssel.

IV.

Die Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten aus dem Abrechnungsjahr 2006 ist teilweise begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 644,27 €. In Höhe von 98,57 € ist die Klage unbegründet.

Der Nachzahlungsanspruch des Klägers ist fällig geworden. Die Beklagten haben fristgerecht durch das Schreiben der Beklagtenvertreter vom 28. November 2007 Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 erhoben.

Die für das Jahr 2006 angefallenen Heizkosten haben die Beklagten nicht bestritten.

Da der Kläger der Abrechnung teilweise einen falschen Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt hat, kann das Gericht unter Anwendung des feststehenden zutreffenden Umlageschlüssels das korrekte Ergebnis der Abrechnung berechnen. Auch die Kosten für das Jahr 2006 sind nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche umzulegen, wobei in diesem Abrechnungszeitraum die Wohnfläche mit 744,34 m² anzusetzen ist.

Im Ergebnis hat der Kläger bei Verwendung des korrekten Verteilungsschlüssels gegen die Beklagten einen Nachzahlungsanspruch in Höhe von 644,27 €. Er kann damit 98,57 € weniger verlangen, als er ursprünglich geltend gemacht hat.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 708 und 710 ZPO.

Streitwert: 2.951,75 EUR.

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