Zu den Voraussetzungen, unter denen vor Eintragung im Grundbuch die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Erwerber möglich ist.

Tenor

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 9. August 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 8 C 489/06 - wie folgt geändert, soweit die Klage auf Räumung abgewiesen worden ist:

Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. 1... im Gebäude E, S. 1..., ... B., im G., 2. OG, Mitte links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele und einem Duschbad, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Der Beklagte hat die Kosten der ersten und zweiten Instanz zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von EUR 8.000,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2008 gewährt.

Gründe

I.

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Berufung gegen das am 9. August 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - 8 C 489/06 -, soweit ihre Klage auf Räumung der vom Beklagten gemieteten Wohnung Nr. 1... im Gebäude E. S. 1... in ... B., G., 2. OG, Mitte links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele und einem Duschbad abgewiesen worden ist. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des amtsgerichtlichen Urteils wird Bezug genommen. Der Tatbestand wird wie folgt ergänzt:

In dem am 23. Dezember 2003 abgeschlossenen Mietvertrag zwischen der Voreigentümerin des Gebäudes E. S. 1... in ... B., E. V., und dem Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung ist unter § 2 „Mietzeit und ordentliche Kündigung“ zu Ziffer 3. bestimmt (vgl. Anlage K 1, Blatt 6 ff. der Akte):

„Die Regelung des § 545 BGB, wonach das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert gilt, wenn der Mieter nach dem Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, wird ausgeschlossen.“

Gemäß § 3 Ziffer 3. des Mietvertrages ist die vereinbarte monatliche Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zu leisten.

Der am 23. Dezember 2005 zustande gekommene notarielle Kaufvertrag zwischen der Voreigentümerin und der Klägerin über das Gebäude E. S. 1.... in ... B. enthält unter § 2 auszugsweise folgende Bestimmungen (vgl. Anlage K 2, Blatt 15 ff. der Akte):

„Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am 1.1.2006. Mit dem Tage der Übergabe tritt der Käufer in alle den Kaufgegenstand betreffenden Rechte und Pflichten ein. .. Mit Übergabe tritt der Käufer im Innenverhältnis in die Rechte und Pflichten aus den bestehenden Mietverhältnissen ein und verpflichtet sich, den Verkäufer von jeder Inanspruchnahme freizustellen. Der Verkäufer erteilt dem Käufer beginnend mit Übergabe Vollmacht zur Ausübung der Vermieterrechte. ...“

Mit Schreiben vom 2. Januar 2006 teilte Herr E. B. unter der Firma E. I. dem Beklagten mit, dass er durch den neuen Eigentümer mit Wirkung zum 1. Januar 2006 als Verwalter bestellt worden und die Miete fortan auf sein Konto zu leisten sei (vgl. Anlage K 4, Blatt 22 der Akte). Dem entsprechend teilte die bisherige Verwalterin des Gebäudes dem Beklagten mit Schreiben vom 3. Januar 2006 mit, dass das Gebäude mit Wirkung zum 1. Januar 2006 an die Klägerin verkauft worden sei und die Verwaltung künftig durch die Firma E. I. durchgeführt werde (vgl. Anlage K 5, Blatt 23 der Akte).

Mit Schreiben vom 20. März 2006 übersandte der Verwalter B. dem Beklagten seine Hausverwaltervollmacht im Original (vgl. Anlage K 6, Blatt 24 f. der Akte). Die von der Klägerin ausgestellte Vollmacht lautet dahin, dass der Verwalter berechtigt ist, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen; der Verwalter vertritt die Klägerin u.a. gegenüber den Mietern; er darf auch Untervollmachten erteilen.

Der Beklagte bestätigte mit Schreiben vom 22. März 2006 gegenüber dem Verwalter B. den Erhalt der Hausverwaltervollmacht. Er verwies gleichzeitig darauf, dass bislang immer noch Frau V. als Eigentümerin des Gebäudes im Grundbuch eingetragen sei (vgl. Anlage K 7, Blatt 26 der Akte).

Die dem von den Prozessbevollmächtigten der Klägerin vorprozessual verfassten Kündigungsschreiben vom 1. Juni 2006 wegen Mietrückständen für die Monate Januar bis Mai 2006 (vgl. Anlage K 9, Blatt 30 ff. der Akte) u.a. beigefügte Originalvollmacht der Voreigentümerin, die damals noch Eigentümerin des Gebäudes war, hat folgenden Wortlaut:

„Hiermit ermächtige ich, E. V., ehemalige Eigentümerin des Objektes E. S. 1... in ... B. die neue Eigentümerin N. . S., vertreten durch E. I., E. B. ... zur Durchführung der fristlosen Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug sowie zur Durchsetzung der Wohnungsräumung gegen Herrn E. F., Mieter der Wohnung im GH 2. OG links des vorbenannten Objektes.“

Bezüglich der ebenfalls dem Kündigungsschreiben beigefügten und von dem Verwalter B. unterschriebenen Vollmacht der Klägerin, ausgestellt auf die Prozessbevollmächtigten der Klägerin, führte der Beklagte in einem Schreiben vom 7. Juni 2006 gegenüber den Prozessbevollmächtigten der Klägerin wie folgt aus (vgl. Anlage B 10, Blatt 141 der Akte):

„... weise ich Ihre fristlose Kündigung vom 1.06.2006 mangels einer ausreichenden Vollmacht gem. § 174 BGB zurück. Die Ihnen von der N. I. S. erteilte Vollmacht wurde unterschrieben von Herrn E. B. . Dieser ist jedoch vermeintlicher Geschäftsführer der E. I. und nicht vertretungsberechtigtes Organ der N. I. S. ...“

Außerdem wandte sich der Beklagte in dem Schreiben gegen die Vollmacht der Frau V., da diese die Vollmacht als „ehemalige Eigentümerin“ erteilt habe.

Gegen das der Klägerin am 13. August 2007 zugestellte Urteil des Amtsgerichts hat diese mit einem am 13. September 2007 beim Kammergericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem am 15. Oktober 2007 (Montag) eingegangenen Schriftsatz begründet hat.

Die Klägerin vertritt die Ansicht, dass die Kündigungserklärung vom 1. Juni 2006 wirksam sei, weil dieser eindeutig zu entnehmen sei, dass sie das Mietverhältnis unter Bevollmächtigung durch die damalige Eigentümerin gekündigt habe.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts vom 9. August 2007 abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung Nr. 1... im Gebäude E. S. 1... B., im G., 2. OG, Mitte links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einer Diele und einem Duschbad, zu räumen und an sie herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er hält die amtsgerichtliche Auffassung, dass die Klägerin keine Berechtigung gehabt habe, die Kündigung vom 1. Juni 2006 im eigenen Namen auszusprechen, für zutreffend. Die dem Kündigungsschreiben beigefügte Vollmacht der seinerzeitigen Eigentümerin habe ausdrücklich nur ein Handeln im fremden Namen erlaubt. Unabhängig davon sei die Kündigung infolge seines Widerspruches im Schreiben vom 7. Juni 2006 unwirksam.

II.

1. Die Berufung der Klägerin ist zulässig. Die Zuständigkeit des Kammergerichts für die Berufung folgt aus § 119 Abs. 1 Nr. 1 b) GVG. Der Wert des Beschwerdegegenstandes von über Euro 600,00 gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO ist erreicht. Der Wert der Beschwer ermittelt sich zumindest analog § 9 ZPO aus dem dreieinhalbfachen Betrag des einjährigen Bezuges der vertraglich vereinbarten Nettomiete, also 42 Monate x Euro 336,27 (vgl. BGH in GE 2007, 780 = WuM 2007, 283).

Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Die Klage auf Räumung der von dem Beklagten gemieteten Wohnung ist zulässig, insbesondere ist die Klägerin prozessführungsbefugt, denn sie macht ein eigenes Recht im eigenen Namen geltend, nachdem sie vorprozessual am 13. September 2006 Eigentümerin des Grundstückes E. S. 1... in ... B. geworden und damit gemäß § 566 Abs. 1 BGB in die Vermieterstellung eingetreten ist.

Die Klage auf Räumung ist begründet. Das Begehr der Klägerin ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB berechtigt. Das Wohnraummietverhältnis wurde durch die auf §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a) und b), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützte Kündigung vom 1. Juni 2006 beendet, nachdem der Beklagte die nach § 3 Ziffer 3. des Mietvertrages fälligen Mieten für Januar bis Mai 2006 nicht bezahlt hatte. Die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB für ein nachträgliches Unwirksamwerden der Kündigung liegen unstreitig nicht vor. Ferner hat sich das Mietverhältnis nicht dadurch auf unbestimmte Zeit verlängert, dass der Beklagte nach der Kündigung den Gebrauch der Mietsache fortsetzte. So wurde die Vorschrift des § 545 BGB im Mietvertrag unter § 2 Ziffer 3. ausgeschlossen. Selbst wenn es sich bei dem Mietvertrag um Allgemeine Geschäftsbestimmungen handeln sollte, bestehen gegen einen solchen Ausschluss keine Bedenken (vgl. Kinne/Schach/Bieber-Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Auflage, 2008, § 545 BGB, Rn. 3).

Die von dem Beklagten geltend gemachten Einwände gegen die Kündigung vom 1. Juni 2006 greifen nicht durch:

a) Abweichend von der amtsgerichtlichen Entscheidung durfte die Klägerin die Kündigung im eigenen Namen erklären. Zwar war sie zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen, so dass der Anwendungsbereich von § 566 Abs. 1 BGB noch nicht eröffnet war. Jedoch stellen die Bestimmungen unter § 2 des notariellen Kaufvertrages eine Ermächtigung nach § 185 Abs. 1 BGB dar, die Vermieterrechte der Voreigentümerin ab dem 1. Januar 2006 bis zur Grundbuchumschreibung auszuüben. In einem solchen Fall kann der Käufer die Kündigung wirksam im eigenen Namen aussprechen, da er wie ein Vermieter agieren darf (vgl. BGH in GE 1998, 176 f. = NJW 1998, 896 ff.; Senat, Urteil vom 19. Mai 2003, 8 U 58/02, in KG Report Berlin 2004, 181). Die mit der Kündigung vorgelegte Vollmacht der Frau V. besagt nichts anderes. Entgegen den Ausführungen des Beklagten enthält die Vollmacht keine Aussage darüber, in wessen Namen die Klägerin bei der Erklärung der Kündigung auftreten soll. Folglich muss nicht entschieden werden, welche Wirkung einer solchen Einschränkung im Sinne des Vorbringens des Beklagten im Verhältnis zu § 2 des notariellen Kaufvertrages zukäme, wäre sie vorgenommen worden. Unschädlich ist, dass sich Frau V. in der Vollmacht als „ehemalige Eigentümerin“ bezeichnete, obwohl sie zum Zeitpunkt der Kündigung noch Eigentümerin war. Eine falsche Bezeichnung schadet grundsätzlich nicht (falsa demonstratio non nocet). Soweit merkwürdig ist, dass in der Vollmacht der Name der Voreigentümerin (von ihr selbst ?) falsch geschrieben wurde (V. anstatt V. laut dem notariellen Kaufvertrag und dem Grundbuchauszug, Anlage K 3, Blatt 18 ff. der Akte), ist das von dem Beklagten weder vorprozessual noch prozessual angegriffen worden. Von Amts wegen musste dem jedenfalls deshalb nicht nachgegangen werden, weil die Ermächtigung zur Kündigung, wie ausgeführt, bereits im notariellen Kaufvertrag erteilt wurde.

b) Das von dem Beklagten erstmals in der zweiten Instanz vorgelegte Schreiben vom 7. Juni 2006 steht der Wirksamkeit der Kündigung vom 1. Juni 2006 ebenso wenig entgegen. Zwar ist der neue Vortrag des Beklagten nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da er unstreitig geblieben ist. Unstreitiger neuer Vortrag ist über § 531 Abs. 2 BGB hinaus zuzulassen (vgl. BGH in FamRZ 2005, 1555 ff.). Jedoch ist der Vortrag materiell-rechtlich nicht erheblich. Eine Kündigung, welche durch einen Stellvertreter (§ 164 Abs. 1 BGB) erklärt wird, ist als einseitiges Rechtsgeschäft aufgrund einer unverzüglichen Zurückweisung des Erklärungsempfängers gemäß § 174 Satz 1 BGB nur dann unwirksam, wenn die Kündigung gerade deshalb zurückgewiesen wurde, weil der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt hat (vgl. BAG, Urteil vom 10. Februar 2005, 2 AZR 584/03, zitiert nach juris, Rn. 45, in ZTR 2005, 658 ff.; Mü-Ko-Schramm, BGB, Band 1, 5. Auflage, 2006, § 174 BGB, Rn. 5). Nicht ausreichend sind andere Gründe wie die Beanstandung der in der Kündigung behaupteten Vertretungsmacht (vgl. BAG in NJW 1981, 2374 f.; Erman-Palm, BGB, 11. Auflage, 2004, § 174 BGB, Rn. 4). So liegt es hier. Der Beklagte hat in seinem Schreiben vom 7. Juni 2006 nicht moniert, dass die Hauptvollmacht für die Vertretungsbefugnis des Verwalters B. nicht vorgelegt wurde. Vielmehr hat er allein die Vertretungsberechtigung des Verwalters beanstandet. Demgemäß ist § 174 Satz 1 BGB nicht einschlägig.

Die Kündigung vom 1. Juni 2006 ist aber auch nicht gemäß § 180 Satz 1 BGB unwirksam. Der Verwalter B. handelte nicht ohne Vertretungsmacht. Ausweislich der mit Schreiben vom 20. März 2006 dem Beklagten überlassenen Hausverwaltervollmacht ist er von der Klägerin bevollmächtigt, alle das Gebäude E. 1... in ... B. betreffenden Rechtsgeschäfte im Zusammenhang mit der Verwaltung vorzunehmen, wobei auch Untervollmachten erteilt werden dürfen. Von dieser Verwaltervollmacht war die Kündigung vom 1. Juni 2006, ausgesprochen in Untervollmacht durch die Prozessbevollmächtigten der Klägerin, unzweifelhaft erfasst.

Angesichts der Kenntnis des Beklagten von dem Umfang der Verwaltervollmacht verstieße eine Zurückweisung der Kündigung mangels (nochmaliger) Vorlage der Verwaltervollmacht nach § 174 Satz 1 BGB im Übrigen gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB (vgl. hierzu Staudinger-Schilken, BGB, Buch 1, 2004, § 174 BGB, Rn. 12; Erman-Palm, a.a.O., § 174 BGB, Rn. 7; vgl. auch LG Berlin in MM 1993, 184 f., welches eine Zurückweisung einer Kündigung nach § 174 Satz 1 BGB ablehnt, wenn der Mieter schon vor der Kündigung Kenntnis von der Hausverwaltervollmacht hatte).

2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO. Wegen des Obsiegens der Klägerin in der Berufungsinstanz ist der Beklagte erst- und zweitinstanzlich umfänglich unterlegen, weshalb ihm die Kosten beider Instanzen aufzuerlegen waren.

3. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlagen in §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Höhe der Sicherheitsleistung/des Hinterlegungsbetrages berechnet sich aus den vollstreckbaren Kosten zuzüglich dem einjährigen Betrag der Nettonutzungsentschädigung zuzüglich einem Sicherheitszuschlag von etwa 10%.

Von der Anwendung der Sollvorschrift des § 713 ZPO ist abgesehen worden. Zwar bestehen Zweifel an der Zulässigkeit einer Nichtzulassungsbeschwerde betreffend die Entscheidung zu Ziffer 4. des hiesigen Tenors, da hierfür gemäß § 26 Nr. 8 EGZPO eine Beschwer von über Euro 20.000,00 erforderlich ist. Wird für die Ermittlung der Beschwer die Vorschrift des § 9 ZPO herangezogen, wie eingangs zu II. ausgeführt, wird ein Betrag von Euro 20.000,00 nicht überstiegen. Jedoch verlangt § 713 ZPO, dass ein Rechtsmittel unzweifelhaft nicht gegeben ist. Dies ist angesichts des Wortlauts von §§ 8, 9 ZPO zu verneinen. Bei Ansatz des 25fachen Betrages des einjährigen Entgeltes gemäß § 8 ZPO wäre die notwendige Beschwer erreicht.

4. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.

5. Die Räumungsfrist war von Amts wegen gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. Einem Mieter von Wohnraum ist grundsätzlich eine Räumungsfrist einzuräumen, damit er Gelegenheit hat, sich Ersatzwohnraum zu beschaffen. Wie sich aus dem Rubrum ergibt, bewohnt der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung nach wie vor. Soweit vertreten wird, dass bei Entgeltrückständen in der Regel keine Räumungsfrist zu bewilligen ist (vgl. LG Bonn, Beschluss vom 27. April 2004, 6 T 91/04, zitiert nach juris, Rn. 9), ist in die Erwägungen einzubeziehen, dass der Beklagte nach der Aktenlage die Nutzungsentschädigung ab Dezember 2006 zumindest zu einem überwiegenden Teil wieder zahlte und gleichfalls die Rückstände größtenteils ausgeglichen hatte. Andererseits kommt eine Räumungsfrist über den 31. März 2008 hinaus nicht in Betracht. Denn der Beklagte hatte spätestens seit dem am 2. Januar 2008 erfolgten Zugang der hiesigen Hinweisverfügung vom 19. Dezember 2007 (= Blatt 144 der Akte) Anlass, sich um eine neue Wohnung zu kümmern, da in dem Hinweis dargetan worden ist, dass die Berufung der Klägerin aller Voraussicht nach erfolgreich sein werde. Dem mit der Hinweisverfügung verbundenen Vergleichsvorschlag ist der Beklagte nicht näher getreten.