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LG Berlin · Beschluss vom 16. November 2007 · Az. 55 T 190/05

Informationen zum Urteil

  • Gericht:

    LG Berlin

  • Datum:

    16. November 2007

  • Aktenzeichen:

    55 T 190/05

  • Typ:

    Beschluss

  • Fundstelle:

    openJur 2012, 7481

  • Verfahrensgang:

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Neukölln vom 30. Mai 2005 – 70 II 33/05 WEG – geändert und der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 23. Februar 2005 zu TOP 1 für unwirksam erklärt.

2. Im Wege der einstweiligen Anordnung wird der genannte Eigentümerbeschluss bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens für ungültig erklärt.

3. Die Gerichtskosten des Verfahrens beider Instanzen haben die Antragsgegner zu tragen. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

4. Der Geschäftswert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 4.300,– Euro festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragstellerin und die übrigen Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, in der die Antragstellerin Eigentümerin der Einheiten Nr. 27, 28 und 29 ist. Sie streiten in dem vorliegenden Verfahren um die Gültigkeit des Beschlusses zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 23. Februar 2005. Für den Verlauf dieser Eigentümerversammlung nimmt die Kammer Bezug auf den Inhalt des Protokolls, Bl. 34 ff der Akte.

In der Teilungserklärung vom 21. März 1985 zu UR-Nr. 98/85 des Notars Bothe, für deren Inhalt sich die Kammer auf Bl. 44 ff der Akte bezieht, ist u. a. Folgendes bestimmt:

§ 8 (1)

Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums tragen die Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit in dieser Gemeinschaftsordnung keine abweichenden Bestimmungen enthalten sind.

§ 8 (3)

Die angeschlossenen Wohnungseigentümer beschließen durch Mehrheitsbeschluss darüber, nach welchem Maßstab die Kosten der zentralen Warmwasserversorgung und der Zentralheizung umzulegen sind.

Die Einheit Nr. 29 ist die noch nicht ausgebaute Dachgeschosseinheit der Antragstellerin.

In dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 2. September 2004, für dessen Inhalt die Kammer auf den Inhalt von Bl. 16 ff der Akte Bezug nimmt, heißt es, dass insgesamt Rückstände aus Verbindlichkeiten gegenüber der Berliner Stadtreinigung und den Wasserwerken in Höhe von 30.000,– Euro bestünden. Zu TOP 7 wurde beschlossen, dass eine Liquiditätsumlage erst bei aktuellem Bedarf beschlossen werden soll.

Zu der verfahrensgegenständlichen Eigentümerversammlung vom 23. Februar 2005 hatte der Verwalter mit Schreiben vom 10. Februar 2005 geladen (Bl. 14 der Akte) mit dem Hinweis, dass eine Umlage in Höhe von 30.000,– Euro geplant sei. In den dieser Einladung beigefügten Hinweisen des Verwaltungsbeirats (Bl. 15 der Akte) wird ausgeführt, die Umlage müsse gebildet werden für die Begleichung zweier Rechnungen der BWB vom 31.7.03 (Zeit vom 28.5.02 bis 31.7.03) und vom 25.2.04 (Zeit vom 1.8.03 bis zum 19.2.04) über insgesamt 18.613,38 Euro plus Zinsen.

Zwei Wohnungseigentümer – unter ihnen Rechtanwalt ... waren gesamtschuldnerisch in Anspruch genommen worden und es waren einschließlich Gerichtskosten und Kosten der Gegenseite insgesamt 22.000,– Euro aufzubringen (Anerkenntnisurteil des Landgerichts Berlin vom 7. März 2005, 9 O 624/04, Bl. 81 f der Akte, und Kostenfestsetzungsbeschluss vom 4. April 2005, Bl. 83, 83 R der Akte). Von der Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlte Teilbeträge waren berücksichtigt.

Zu TOP 1 wurde am 23. Februar 2005 eine Liquiditätsumlage in Höhe von 30.000,– Euro beschlossen, von der auf die Antragstellerin 4.284,00 Euro entfallen.

Die Antragstellerin hat erstinstanzlich beanstandet, dass die Liquiditätsumlage nur erforderlich geworden sei, weil die Verwaltung nicht ordnungsgemäß derartige Verbindlichkeiten in den Wirtschaftsplan des betreffenden Jahres, also früher, eingestellt habe. Die Höhe der Umlage sei angesichts der Rechnungsbeträge nicht nachvollziehbar. Die Anwaltskosten und Gerichtskosten seien nicht von der Gemeinschaft zu tragen. Es sei gegenüber der Antragstellerin unzulässig, diese Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen, da sie allenfalls mit 30 % der Kosten mit der Einheit Nr. 29 nach Miteigentumsanteilen zu belasten sei. Denn die Gemeinschaft habe in der Eigentümerversammlung vom 12. Juni 2003 einen Verteilungsschlüssel von 70 % Verbrauch und 30 % Grundkosten beschlossen. Für das Protokoll dieser Versammlung wird auf Bl. 43 der Akte verwiesen. Da die Einheit Nr. 29 weder an Wasser noch an die Heizanlage angeschlossen sei, sei sie von diesen Kosten auszunehmen. Der Teilungserklärung sei zu entnehmen, dass die nicht ausgebauten Einheiten nicht an der Umlage aller Versorgungsleistungen, die einen besonderen Anschluss erfordern zu beteiligen seien. Die Rechnungen seien in der Eigentümerversammlung vom 2.9.04 bereits bekannt gewesen.

Die Antragsgegner haben erstinstanzlich vorgetragen, wegen des schon damals absehbaren Ausfalls der Antragstellerin sei die Summe von 30.000,– Euro beschlossen worden. Der Klage sei keine Zahlungsaufforderung vorangegangen, Rechtsanwalt ... habe die Forderung sofort anerkannt, gleichwohl seien ihm und dem weiteren Wohnungseigentümer die gegnerischen Anwaltskosten und die Verfahrenskosten angelastet worden.

Mit Beschluss vom 30. Mai 2005 hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen. Gegen diesen am 8. Juni 2005 zugestellten Beschluss wendet sich die Antragstellerin mit ihrer sofortigen Beschwerde, die am 22. Juni 2005 bei Gericht eingegangen ist. Zur Begründung führt sie aus, die Verwaltung habe systematisch so gehandelt, dass nahezu alljährlich Sonderumlagen gebildet worden seien. Es handle sich um ein planmäßiges Verhalten des Verwalters. Folgende Beträge seien in der Vergangenheit auf diese Weise beschlossen worden:

8.1.99 30.000,– DM

29.6.00 55.000,– DM und 16.000,– DM

10.1.01 75.000– Euro und 18.000,– Euro für die Terrassensanierung der Terrasse der Antragstellerin.

10.12.02 13.000,– Euro Altschulden für Wasserkosten

16.1.03 10.000,– Euro

8.12.03 25.000,– Euro. Es könne nur eine Änderung des fehlerhaften Wirtschaftsplans beschlossen werden. Eine Sonderumlage dürfe nur beschlossen werden, wenn keine Möglichkeit bestanden hätte, die Ausgaben in einen ordnungsgemäßen Wirtschaftsplan aufzunehmen. Die beiden Forderungen hätten spätestens in den Wirtschaftsplan für 2005 aufgenommen werden müssen. Der WEG – Verwalter wäre fristlos zu entlassen gewesen und in Regress zu nehmen. Die konkrete Bezifferung anstelle einer nur Bestimmbarkeit wäre erforderlich gewesen. Ausfälle seien nicht kalkuliert worden, die Forderung sei um mehr als 50 % überschritten worden. In der Eigentümerversammlung vom 29.6.00 sei beschlossen worden, dass die Abrechnung des Verbrauchs ausschließlich nach Verbrauch erfolgen solle. Die Sonderumlage verletze den Verteilerschlüssel.

Die Antragstellerin ist so zu verstehen, dass sie beantragt,

unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Neukölln vom 30. Mai 2005 den Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 23. Februar 2005 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Die Antragsgegner haben in der zweiten Instanz erwidert, eine Liquiditätsumlage diene ausschließlich der Beseitigung des Ausfallrisikos im Hinblick auf bestimmte Forderungen und an der Umlage der Wasserkosten und dem Kostenverteilungsschlüssel ändere das nichts.

Gründe

II.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig, sie hat auch in der Sache Erfolg. Der Beschluss zu TOP 1 der Eigentümerversammlung vom 23. Februar 2005 widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Mit diesem Beschluss haben die Eigentümer für die Begleichung einer Verbindlichkeit in Höhe von zunächst etwa 18.000,– Euro, zuzüglich der Gerichtskosten und der Rechtsanwaltskosten der Gegner insgesamt – etwa 22.000,– Euro – eine Liquiditätsumlage von 30.000,– Euro beschlossen.

Auch für diese Wohnanlage ist davon auszugehen, dass die teilrechtsfähige Gemeinschaft gegenüber den Berliner Wasserbetrieben für die Wasserkosten aufzukommen hat (BGH vom 2. Juni 2005, V ZB 32/05). Aus dem Anerkenntnisurteil des Landgerichts Berlin (9O 624/04) ergibt sich, dass die Kosten den noch als Gesamtschuldner in Anspruch genommenen Wohnungseigentümern auferlegt wurden, obwohl die dortigen Beklagten vor Klageerhebung nicht zur Zahlung aufgefordert worden waren. Es handelt es sich also um Aufwendungen, die die betroffenen Eigentümer ersetzt verlangen durften.

Die Tatsache, dass bereits seit Jahren im Wege der Sonderumlagen verwaltet wird, steht der Wirksamkeit des Liquiditätsbeschlusses nicht entgegen, sie wirft jedoch ein Licht auf die von den Eigentümern geduldete Verwaltung. Da die gemeinschaftlichen Rechnungen aber bezahlt werden müssen, führt grundsätzlich kein Weg an einer Umlage vorbei, wenn denn der Wirtschaftsplan die offenen Rechnungen und die fehlende Liquidität nicht berücksichtigt hat. Der von der Antragstellerin geforderte Weg der Abänderung des Wirtschaftsplanes beinhaltet nichts anderes.

Die vorliegende Umlage ist jedoch selbst bei Berücksichtigung des einzig erkennbar gewordenen Ausfalls der Antragstellerin überhöht. Denn die Antragstellerin schuldete aus der Umlage schon nach der – nicht zutreffenden, dazu unten – Berechnung des Verwalters einen Betrag von 4.284,00 Euro, sodass allenfalls 26.500,– Euro angemessen erscheinen.

Zwar kann eine Eigentümergemeinschaft den aufzuwendenden Betrag im Rahmen ihres Verwaltungsermessens runden. Dies scheidet jedoch dann aus, wenn wie hier regelmäßig mit dem Mittel der Bildung von Sonderumlagen verwaltet wird. Diese Handhabung, die die Antragstellerin substanziiert und unwidersprochen dargestellt hat, widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßem Verwalten und wird vor allem in der hinauszögernden Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 2.9.2004 erkennbar. Wenn jedoch so verfahren wird, dann darf nicht mit Zahlen gearbeitet werden, die über das zwischendurch wirklich nur Geschuldete hinausgehen. Anderenfalls würde andauernd gerundet, zum einen bei der Prognose des jeweiligen Wirtschaftsplanes und dann bei den zu bildenden Sonderumlagen. Die Gemeinschaft machte es sich anderenfalls zu Lasten der Eigentümer, welche genau zu kalkulieren gezwungen sind, zu einfach. Sie schuldet nicht nur aber vor allem auch diesen Eigentümern präzise Zahlen und ein sorgfältiges Umgehen mit dem Abfordern von Beträgen, die zu Beginn eines Wirtschaftsjahres vermeintlich nicht erkennbar waren. Dies zumal dann, wenn es wie hier um die Erfüllung einer Forderung geht, die schon lange bekannt war.

Die Unwirksamkeit des Liquiditätsbeschlusses beruht darüber hinaus auf einer weiteren Ursache. Durch diesen Beschluss wurde der Kostenverteilungsschlüssel geändert (vgl. hierzu BayObLG NZM 2003, 645). Zwar ergibt sich aus § 8 (1) Teilungserklärung, dass die Gemeinschaftskosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind. Aus dem Beschluss vom 12. Juni 2003 zu TOP 4 folgt, dass Warmwasser zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind. Darüber hinaus ist es gerichtsbekannt, dass die Einheit Nr. 29 keinen Wasserhahn und keinen Anschluss an die Heizung aufweist.

Dann aber erscheint es nicht ordnungsgemäß, die Antragstellerin mit der Gesamtzahl ihrer Miteigentumsanteile an der Liquiditätsumlage zu beteiligen. Es steht fest, dass sie für die Einheit 29 lediglich an den 30% der Warmwasserkosten und im Übrigen an den Wasserkosten überhaupt nicht zu beteiligen ist, soweit sie nicht gemeinschaftliche Verbrauchskosten sind. Dann aber wären diese Anteile schon bei dem Wirtschaftsplan und sind auch bei einer Sonderumlage herauszurechnen und die Umlage ist für alle Eigentümer neu zu berechnen.

Im Hinblick auf die Zahlungsverfahren, welche auf diesen Beschluss gründen, hatte die Kammer Veranlassung, den für unwirksam erklärten Beschluss im Weg der einstweiligen Anordnung für die Dauer des Verfahrens außer Kraft zu setzen, damit er nicht zur Anspruchsgrundlage herangezogen werden kann, § 44 Absatz 3 Satz 1 WEG a. F..

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG a. F.. Danach erschien es angemessen, den Antragsgegnern die Gerichtskosten des Verfahrens aufzugeben, denn sie sind unterlegen. Die Kammer hatte keine Veranlassung, ihnen die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin aufzugeben.

Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 48 Absatz 3 WEG a. F..

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