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LG Potsdam · Urteil vom 9. September 2005 · Az. 8 O 643/04

Informationen zum Urteil

  • Gericht:

    LG Potsdam

  • Datum:

    9. September 2005

  • Aktenzeichen:

    8 O 643/04

  • Typ:

    Urteil

  • Fundstelle:

    openJur 2012, 2516

  • Verfahrensgang:

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits unter Einschluss der außergerichtlichen Kosten der Streithelferin der Beklagten werden der Klägerin auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zur Vollstreckung gelangenden Betrages.

Tatbestand

Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht der Gemeinnützige W.- und … P. mbH (im folgenden: G.) Ansprüche auf Aufwendungsersatz für Instandsetzungskosten bzgl. 2 Grundstücken in P. geltend. Es handelt sich dabei um die Grundstücke W. 19 und W. 21 in P.-B. Mit notariellem Vertrag vor dem Notar G. R. zur UR-Nr. 85/2000 erwarb die O. GmbH - die nunmehrige umfirmierte Streithelferin der Beklagten - die vorbezeichneten Grundstücke von der Stadt P.. Nachdem zuvor ein Wertgutachten über die Grundstücke eingeholt wurde, einigte man sich auf einen Kaufpreis von 820.000,00 DM, was in § 2 dieses Notarvertrages festgelegt wurde. § 12 des Notarvertrages ist mit „Kosten“ überschrieben und enthält in Absatz 4 folgenden Passus: „Der Käufer erstattet der W. GmbH (Wohnungsverwaltungsges.P.) / G. P. GmbH die nachweisbar aufgewendeten Kosten gem. § 3 Abs. 3 S. 4 VermG (z. B. Umstellung auf Erdgas)“. Wegen des weiteren Inhalts dieses Notarvertrags wird auf die Bl. 392 - 400 d. A. Bezug genommen.

Am 14.4.2000 wurde zur UR-Nr. 1219-2000 des Notars P. A. zwischen der O. GmbH und der Beklagten ein notarieller Grundstückskaufvertrag über die beiden Grundstücke in B. geschlossen, wobei ein Kaufpreis von 820.000,00 DM festgesetzt wurde. In § 3 dieser Vertragsurkunde ist geregelt, dass im übrigen für das Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer die schuldrechtlichen Vereinbarungen aus der Verweisungsurkunde (gemeint ist der vorherige Kaufvertrag vor dem Notar G.R. zur UR-Nr. 85/2000) entsprechend mit der Maßgabe gelten, dass die dort genannten Termine und Fristen in der Weise verschoben werden, dass diese in keinem Fall vor dem 10.5.2000 liegen. In § 4 II des Vertrags vom 14.4.2000 findet sich folgende Regelung: „Der Käufer übernimmt an Stelle des Verkäufers die Erfüllung aller Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der Stadt aus der Verweisungsurkunde, insbesondere also die Investitionsverpflichtung gem. dem Investitionsvorrangbescheid und dem zugehörigen Vorhabenplan sowie die Kaufpreiszahlung - abgesehen von Ansprüchen aus Verzug wegen einer Zahlung bis 25.5.2000, soweit dieser nicht auf einen Zinsschaden beschränkt ist. Der Verkäufer weiß, dass er aus seiner Verpflichtung der Stadt gegenüber nur mit deren Zustimmung frei wird. Dies bedeutet, dass er der Stadt gegenüber zur Durchführung der Investitionen verpflichtet bleibt. Der Verkäufer ist sich der hieraus für ihn resultierenden Risiken bewusst. Die Eigentumsumschreibung auf den Käufer soll aber gleichwohl vor Erfüllung der Investitionsverpflichtung erfolgen. Auch andere Sicherheiten wie beispielsweise eine Bankbürgschaft werden nicht gewünscht.“ Wegen der näheren Einzelheiten dieser Notarurkunde wird auf die Blätter 410 - 419 d. A. Bezug genommen.

Die O. GmbH hatte zuvor die beiden Grundstücke im Wege eines Investitionsvorrangverfahrens von der Landeshauptstadt P. erworben. Die Klägerin hat eine Abtretungserklärung vom 11.5.2004 der G. an sie vorgelegt, wonach alle gegenüber den Restitutionsberechtigten bzw. Miteigentümern des Grundstücks W. 19 in P. bestehenden, aus der Verwaltung des Grundstücks resultierenden Ansprüche einschließlich der damit im Zusammenhang stehenden Freistellungsansprüche abgetreten werden, wobei die Abtretungsempfängerin die Abtretung annimmt. Eine wortlautgleiche Abtretungsvereinbarung hat die Klägerin für das Grundstück W. 21 vorgelegt.

Die Klägerin behauptet: Die Stadt P. habe der G. mit der Umwandlung des Vermögens des ehemaligen VEB Gebäudewirtschaft P. das ehemals von diesem als Rechtsträger gehaltene Immobiliarvermögen zur Verwaltung übertragen, so auch die Hausgrundstücke W. 19 und 21 in P.. Die hiesige Klägerin sei eine 100 %ige Tochtergesellschaft der G. und darüber hinaus identisch mit der im Notarvertrag vom 27.1.2000 bezeichneten W. GmbH. Sie sei aufgrund der Abtretungserklärungen vom 11.5.2004 Forderungsinhaberin geworden. Die Abtretungsvereinbarungen seien auf Seiten der G. durch den Geschäftsführer W. und auf seiten der Klägerin durch den Geschäftsführer N. unterzeichnet worden. Bzgl. des Grundstücks W. 19 habe die G. die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas und weitere Maßnahmen zur Sanierung beauftragt und bezahlt. Auf dieses Grundstück seien Kosten in Höhe von 348.433, 34 DM angefallen. Bzgl. des Grundstücks W. 21 sei ebenfalls eine Umstellung von Stadtgas auf Erdgas durch die G. beauftragt und bezahlt worden und darüber hinaus noch weitere Maßnahmen durchgeführt worden. Die G. habe insgesamt bzgl. des Grundstücks 107.893,50 DM aufgewendet. Insgesamt seien 456.326,84 DM (= 233.316,20 €) von der Beklagten zu erstatten.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 233.316,20 € nebst 5 % hieraus über dem

Basiszinssatz seit dem 1.9.2001 zu zahlen.

Die Beklagte und ihre Streithelferin beantragen,

Die Klage abzuweisen.

Die Beklagte und die Streithelferin sind der Auffassung, dass die Vertragsklausel in § 12 IV des Notarvertrags vom 27.1.2000 gegen das AGBG verstoße. Sie sei überraschend und unangemessen. Darüber hinaus bestreitet die Beklagte die Wirksamkeit der vorgelegten Abtretungserklärungen. Des weiteren bestreitet die Beklagte die Erforderlichkeit der abgerechneten Maßnahmen, die Verauslagungen der Kosten durch die G. und auch die Ortsüblichkeit der abgerechneten Kosten. Im übrigen ergebe sich aus einem Schreiben der W. an die Landeshauptstadt P., dass letztere frühzeitig die Höhe der Kosten bekannt gewesen sei. Die Stadt P. habe bei dem Vertragsverhandlungen diese bewusste und zielgerichtet verschwiegen.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist sachlich nicht gerechtfertigt. Die Klägerin hat keinen Anspruch aus § 12 IV des Notarvertrags vom 27.1.2000 in Verbindung mit § 4 II des Notarvertrags vom 14.4.2000 in Verbindung mit § 3 III S. 4 VermG und § 398 BGB.

1. Die Klausel in § 4 II des Vertrags vom 14.4.2000, wonach der Käufer anstelle des Verkäufers die Erfüllung aller Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der Stadt aus der Verweisungsurkunde übernimmt, ist insoweit unwirksam, als es um die Erstattungspflicht gem. § 12 IV der ersten Notarurkunde geht.

Die Klausel in § 12 IV des ersten Notarvertrages verstößt gegen § 9 II Nr. 1 AGB und ist deshalb unwirksam. Die Klausel stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung gem. § 1 I AGB dar, zumal sie für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurde, wobei die Stadt P. Verwender ist. Unstreitig hat die Stadt P. in einer Reihe von Fällen, in denen es um einen Erwerb nach dem InVorG ging, gleichartige Verträge mit solchen Klauseln verwendet. Unstreitig ging es dabei um Kaufverträge vom 5.6.1997, 6.2.1998 und 27.1.2000 über Objekte in der G. und der L. in P. (Bl. 310 d. A.). Für den AGB-Charakter ist es unerheblich, dass der Vertrag notariell beurkundet wurde (vgl. BGH, NJW-RR 2001, 1420, 1422). Es kann dahinstehen, ob der vorformulierte Text von der Klägerin gestellt oder vom beurkundenden Notar selbständig erarbeitet wurde. Entscheidend ist, dass in all diesen Fällen eine solche Klausel verwendet wurde, welche Verpflichtungen für den Grundstückskäufer statuiert und insofern alles dafür spricht, dass diese Klausel auf Initiative der Stadt aufgenommen wurde. Die Stadt hat offenkundig in all den Fällen Wert auf die Hereinnahme dieser Klausel in den Vertrag gelegt, so dass alles dafür spricht, dass sie nicht individuell zwischen den Parteien des Grundstückskaufvertrages ausgehandelt wurde. Letzteres trägt die Klägerin auch nicht vor.

Bei der Beurteilung, ob eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei gegeben ist, ist zunächst von den Vorschriften des dispositiven Rechts auszugehen, welches ohne die Klausel gelten würde (Palandt/Heinrichs, BGB 57. Auflage, § 9 AGB, Rnr. 7). Eine nach Treu und Glauben unangemessene Benachteiligung setzt voraus, dass die Abweichung vom dispositiven Recht Nachteile von einigem Gewicht begründet (Palandt/Heinrichs, aaO). Das Kaufrecht sieht in § 433 BGB als Leistungspflicht des Käufers die Kaufpreiszahlung vor, nicht jedoch die Übernahme von aufgewendeten Kosten im Sinne des § 3 III S. 4 VermG. Dasselbe gilt auch für einen Kauf nach dem InVorG, wobei § 2 I InVorG die Anwendbarkeit des § 3 III - V VermG ausschließt. Auch wenn das InVorG und das BGB-Kaufrecht die Auferlegung solcher schuldrechtlichen Pflichten nicht explizit verbieten, handelt es sich doch um eine von dem gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung (vgl. grundsätzlich hierzu BGH NJW 1979, 2387, 2388). Insofern braucht ein Grundstückskäufer im Investitionsvorrangverfahren mit einer solchen Klausel nicht zu rechnen. Die Klausel ist in einem reinen Kaufvertrag deshalb unangemessen, da die Käuferin erhebliche Mehrkosten über den vereinbarten Kaufpreis hinaus zu zahlen hat, die zu diesem Zeitpunkt durch die Stadt Potsdam bereits bezifferbar waren. Die Maßnahmen sind lange vor den Kaufverträgen vorgenommen worden, wobei nach dem eigenen Vortrag der Klägerin sie selbst bzw. die mit ihr identische W. GmbH hinsichtlich ihrer Anteile zu 100 % von der Landeshauptstadt P. gehalten werde. Insofern wäre es vollkommen realitätsfern, wenn der Stadt P. nicht bekannt wäre, welche Investitionen in einem Fall wie hier von einem kommunalen Unternehmen getätigt wurden. Die verwendete Klausel ist intransparent und lässt nicht erkennen, was auf die Käuferin an Kosten noch zukommt. Zudem ist vor dem Kaufvertragsabschluss ein Verkehrswertgutachten eingeholt worden, so dass die Streithelferin (damals noch unter der Bezeichnung O. GmbH firmierend) weitaus mehr als den auf dem Gutachten basierenden Kaufpreis zu zahlen hätte. Zu Recht verweist die Streithelferin der Beklagten darauf, dass die Maßnahmen, für die die Klägerin hier Ersatz verlangt, bereits im Wert des Grundstücks eingepreist sind. Für die Unangemessenheit der Klausel spielt es auch keine Rolle, dass sie keinerlei Bezug zum Kaufpreis aufweist. Letztendlich ist es einem Käufer gleichgültig, ob sich durch eine solche Klausel der Kaufpreis erhöht oder ob ihm zusätzliche Kosten auferlegt werden, die nicht Bestandteil des Kaufpreises sind.

2. Die verwendete Klausel ist darüber hinaus auch überraschend gem. § 3 AGB. Dies betrifft Bestimmungen in AGBG, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbildes des Vertrages so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht.

Dem steht nicht entgegen, dass die Rechtsprechung eine Klausel, die Bestandteil eines von einem Notar beurkundeten und verlesenen Vertrages ist in der Regel nicht als überraschend ansieht (vgl. KG, NJW-RR 2002, 490, 491). Eine entsprechende Annahme ist nämlich nur bei einem „übersichtlichen und verständlichen“ Vertrag gerechtfertigt (KG, aaO). Ein solcher liegt aber gerade nicht vor, wenn die maßgebliche Klausel in einem Abschnitt steht, in dem sie vernünftigerweise nicht erwartet und daher auch beim Verlesen nicht notwendigerweise wahrgenommen wird. Im vorliegenden Fall ist die Klausel, welche zu Mehrkosten von ca. 56 % des vereinbarten Kaufpreises führt, in einer Rubrik enthalten, wobei es nur um „Kosten“ geht, in welcher sie hier als letzter Punkt dieser Position „Kosten“ verzeichnet ist. In Absatz 1 von § 12 des Kaufvertrages geht es um Kosten des Vertrages und seiner Durchführung, in Absatz 2 um etwaige Kosten für die Löschung von nicht übernommenen Grundstücksbelastungen und in Abs. 3 über die zu zahlende Grunderwerbssteuer. Dies alles sind Positionen, die man bei einem Kaufpreis von immerhin 820.000,00 € als eindeutig weniger wichtig einstufen muss. Dass man die Klausel des § 12 IV in einer solchen Nachbarschaft zu angesichts des Kaufpreises vollkommen irrelevanten Kosten unterbringt, stellt bereits ein „Verstecken“ dieser für den Käufer außerordentlich bedeutsamen Regelung dar. Insofern ist der Vertrag gerade nicht übersichtlich und verständlich, so dass ihre Verlesung nichts daran ändert, dass sie überraschend ist.

Aufgrund des Verstoßes von § 12 IV des ersten Notarvertrages gegen § 3 und § 9 AGB kommt es nicht mehr auf die Frage an, ob der 2. Notarvertrag AGB-Charakter hat. Beim zweiten Notarvertrag fand im übrigen nicht einmal eine Verlesung statt. Die Klage ist demnach abzuweisen.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 I, 101 I ZPO und die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1 ZPO.

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