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LG Frankfurt am Main · Urteil vom 28. Juli 2009 · Az. 2-11 S 230/08

Informationen zum Urteil

Tenor

Die Berufung der Beklagten zu 1) gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 20. Juni 2008 - Az.: 33 C 827/08-76 -wird zurückgewiesen.

Die Beklagte zu 1) hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 1) kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 11.781,16 € festgesetzt.

Gründe

Die Parteien streiten um Anspruche im Zusammenhang mit einem klägerseits begehrten Mieteraustausch in einem Mietverhältnis über Wohnraum. Wegen Einzelheiten des Mietvertrages vom 01.08.103.08.2002 wird auf Bl. 12-19 d.A. Bezug genommen.

Die Kläger haben erstinstanzlich die Beklagte zu 1) und deren Ehemann Beklagten zu 2), in Anspruch genommen und beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, die Kläger zu 1. und 3. aus dem Mietverhältnis über die Wohnung ..., zu entlassen und an ihrer Stelle Frau ... und Herrn ... als Hauptmieter in das bestehende Mietverhältnis zum 01.01.2008 auf zunehmen,

hilfsweise,

die Beklagten zu verurteilen, der Untervermietung der Wohnung zum 01.01.2008 zuzustimmen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Amtsgericht hat die Klage bezüglich des Beklagten zu 2) wegen fehlender Passivlegitimetion abgewiesen und die Beklagte zu 1) entsprechend dem Hauptantrag verurteilt. Es ist davon ausgegangen, dass zwischen der Beklagten zu 1) und den Mietern die Vermietung an eine Wohngemeinschaft vereinbart worden sei. In einem solchen Falle gelte als stillschweigend vereinbart, dass der Vermieter einer Entlassung ausscheidender Mitglieder aus dem und dem Eintritt neuer Mitglieder in das Mietverhaltnis zustimmen müsse. Zwar sei in dem ursprünglichen Mietvertrag kein Hinweis auf die Möglichkeit eines Mieterwechsels enthalten gewesen. Jedoch seien in der Folgezeit die Aufnahme neuer und die Entlassung ursprünglicher Mieter aus dem Vertrag einvernehmlich durch Nachträge geregelt worden. Der Umstand, dass die Beklagte zu 1) erstmals im Jahr 1997 anlässlich eines Mieterwechsels auf den Abschluss eines neuen Vertrages gedrungen habe und dies auch in der Folgezeit auf diese Weise praktiziert worden sei, ändere an der Bewertung nichts. Es sei lediglich die Abwicklung geändert worden. Es seien auch keine Gründe vorgetragen worden noch erkennbar, die es der Beklagten zu 1) unmöglich machen würden, die im Tenor näher bezeichneten Personen in den Mietvertrag aufzunehmen.

Wegen des Sachverhalts sowie des weiteren Inhalts des Urteils wird auf Bl. 109-114 d.A. sowie den Berichtigungsbeschluss vom 18.07.2008 (Bl. 114 a) und b) d.A) Bezug genommen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte zu 1) ihren Klageabweisungsantrag weiter. Sie meint, es gebe keine Anhaltspunkte dafür, dass sie zu dem Mietertausch aufgrund einer stillschweigenden Vereinbarung verpflichtet sei. Zwischen den Parteien sei beabsichtigt gewesen, ein neues Mietverhältnis mit neuen Rechten und Pflichten zu begründen. Der alleinige Zweck habe nicht darin bestanden, klare Verhältnisse hinsichtlich der jeweiligen Vertragspartei auf Mieterseite zu erlangen, vielmehr seien neue Regelungen geschaffen worden, auch sei ein aktuelles Mietvertragsmuster verwandt worden; das neue Mietverhältnis sei eigenständig von dem vorherigen begründet werden. Anders sei nicht zu erklären, weshalb es eine Kündigung des vorherigen Mietvertrages gegeben hat. Es sei gerade keine einvernehmliche Aufhebung des Vertrages erfolgt. Es treffe zu, dass die Miethöhe gleich geblieben sei, was aber unerheblich sei. Auch bestehe eine Identität des Mietgegenstandes. Dass keine Abnahme der Wohnung mit den früheren Mietern stattgefunden hat, sei ebenfalls kein Argument für die Fortsetzung des Mietverhältnisses, Auf den Austausch der Mieter bestehe kein Anspruch.

Mit den jetzigen Parteien bestehe ein Mietvertrag seit 2002, nicht seit 1.4.1983. Denn aus dem Schreiben der damaligen Mieter von m 16.10.1997 ergebe sich, dass der Vertrag gekündigt und damit beendet worden ist. Auch das 1999 geschlossene Mietverhältnis sei durch Kündigung zum 31.7.2002 beendet worden. Dann sei der streitgegenständliche Mietvertrag geschlossen worden; auch insoweit habe keine Fortsetzung des Mietvertrages von 1999 bestanden. Insbesondere im Zuge der sich ständig ändernden Rechtsprechung, etwa zu den Schönheitsreparaturen, sei es sinnvoll gewesen, eine zulässige Mietvertragsvereinbarung zu treffen. Auch habe ein nachvollziehbares Interesse von ihr, der Beklagen, bestanden, zu wissen, wer ihr Vertragspartner ist. Es sei auf bei den Seiten beabsichtigt gewesen, ein völlig neues Mietverhältnis mit völlig neuen Rechten und Pflichten zu begründen.

Die Mieter bildeten eine Wohngemeinschaft, deren sämtliche Mitglieder Parteien des Mietvertrages sind. Sollten einzelne Mitlieder aus dem Mietvertrag ausscheiden und andere an deren Stelle treten, so müsse dies in Form eines Mieterwechsels vereinbart werden.

Sie meint, die Mieter hätten grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter, dass dieser einen bestimmten Mieter aus dem Vertrag entlässt und an dessen Stelle mit einem neuen Mieter abschließt. Gemäß § 11 des Mietvertrages sei der Mieter ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters nicht zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung berechtigt. Der Austausch des Mieters hänge daher von der Zustimmung des Vermieters ab. Sie habe auch nicht grundsätzlich der Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit neuen Mietern widersprochen, sondern dies unter die Bedingung der Vereinbarung einer Nettomiete von 1.400,00 € gestellt.

Wenn man der Ansicht des Amtsgerichts folgen würde, so bestünde praktisch keine Möglichkeit, ein bestehendes Mietverhältnis mit einer Wohngemeinschaft zu kündigen, wenn im Anschluss die Weitervermietung an andere Interessenten, die ebenfalls in Form einer Wohngemeinschaft zusammenleben, geplant ist.

Die Beklagte zu 1) beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts vom 20.06,2008 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil mit den darin vertretenen Ansichten. Sie behaupten, die Beklagte habe in keinem ihrer Schreiben zum Ausdruck gebracht, dass sie mit der bisherigen Abwicklungspraxis auch inhaltliche Änderungen bzw. vollständig neue Regelungen habe schaffen und eine Anpassung an die jeweils aktuelle Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen habe vornehmen wollen. Die Verwendung teilweise anders lautender Vertragsformulare habe darauf beruht, dass auf das jeweils aktuelle Formular des Haus- und Grundbesitzervereins zurückgegriffen worden ist. Dafür, dass seitens der Beklagten zu 1) die Kündigungserklärungen nicht als Kündigung im Sinne einer Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses verstanden worden sind, sprächen beispielsweise die Tatsache, dass die Nebenkosten nie auf den Beendigungsstichtag, sondern auf das Kalenderjahr abgerechnet worden sind, sowie die fehlende Wohnungsabnahme zwecks Feststellung von Schäden, die die bisherigen Mieter hätten erstatten müssen. Den von ihnen geltend gemachten Anspruch habe das Gericht in seinem Urteil vom 24.3.1998 - 2/11 S 384/97 - bezüglich der Nachbarwohnung bestätigt. Ihrem Verlangen stehe nicht § 11 des Mietvertrages entgegen, denn sie strebten mit der Klage ja gerade die Einwilligung der Beklagten zu 1) als Vermieterin an. Die Beklagte könne die Einwilligung nicht von einer höheren Miete abhängig machen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Akteninhalt im Übrigen Bezug genommen.

Die Berufung ist zulässig; sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Beklagte zu 1) mit Recht zu dem im Klageantrag geltend gemachten Mietertausch verurteilt.

Der Klageanspruch scheitert nicht schon an der fehlenden Aktivlegitimation der Kläger. Denn die Kläger sind gemeinsam befugt, den Anspruch gegen die Beklagte geltend zu machen. Auch wenn man davon ausgeht, dass es sich um eine BGB-Gesellschaft handelt, so ist im vorliegenden Falle eine Innengesellschaft (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 540 Rn. 30). Lammel (Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rn. 92) weist mit Recht daraufhin, dass die typische Wohngemeinschaft mit ihrer oftmals auf häufigen Wechsel der Mitglieder angelegten Zusammensetzung nicht als rechtsfähige BGB-Außengesellschaft Mietvertragspartei ist, weil sie kein Gesellschaftsvermögen aufweist. Nur im Falle einer Außengesellschaft wäre diese aktivlegitimiert, während es bei einer Innengesellschaft alle Mieter sind (s. Lammel, a.a.O., § 535 Rn. 94). Allein die Tatsache, dass die Beklagte unstreitig die Betriebskostenabrechnung immer an die Wohngemeinschaft schickt, auch wenn Mieterwechsel stattgefunden haben, macht aus der Gemeinschaft noch keine Außengesellschaft. Schließlich zeigt der vorliegende Rechtsstreit, dass sich auch die Wohngemeinschaft nicht als solche mit Außenwirkung versteht, wenn alle Mieter klagen. Auch die zuletzt praktizierte Vorgehensweise bei Mieterwechseln, nämlich die Kündigung des alten Vertrages und der Abschluss eines neuen, spricht dafür, dass es sich um eine Innengesellschaft handelt. Im Übrigen kann vor dem Hintergrund des § 11 Abs. 2 des Mietvertrages nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagte zu 1) als Vermieterin darauf verzichtet hätte, Einfluss darauf zu nehmen, wer Mieter ist; würde man das Vorliegen einer Außengesellschaft bejahen, so wäre ein Mitgliederwechsel ohne Einflussnahme der Vermieterin möglich; dann bedürfte es allerdings keiner Klage auf Einwilligung.

Der Anspruch der Kläger ergibt sich aus einer stillschweigenden Vereinbarung der Beklagten mit den Mitgliedern der jeweiligen Wohngemeinschaft. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil Bezug genommen. Es hat zutreffend hergeleitet, dass bei dem jeweiligen Mieterwechsel die Mieterseite die entsprechenden Angaben gemacht und die Parteien sodann einen Nachtrag geschlossen haben. Im erstinstanzliehen Urteil ist auch deutlich herausgearbeitet worden, dass durch die seit 1997 geübte Praxis, also die Kündigung des Mietvertrages mit den bisherigen Mietern und der Abschluss des neuen Vertrages mit den neuen Mietern sich in der rechtlichen Bewertung nichts geändert hat. Denn aus dem Schriftwechsel mit der Beklagten zu 1) ergibt sich, dass sie eine derartige Vergehensweise bevorzugt hat, weil damit die Frage, wer Mieter ist, übersichtlicher ist, als wenn ständig Nachträge geschlossen werden. So heisst es in dem Brief vom 18.08.1997 u.a.:" Sie haben vollkommen recht, daß nach den vielen Nachträgen zum Mietvertrag die Übersicht schwer fällt. Damit wir wieder eine klare Linie erkennen können, bitte ich doch darum, wie es in Ihrem Schreiben bereits angedeutet ist, einen neuen aktuellen Mietvertrag mit abzuschließen ... Damit wir keine Verfahrensfehler einbauen, bitte ich Sie, die derzeitigen vier Mieter, ..., den geltenden Mietvertrag zum Zeitpunkt X - , ... gemeinsam zu kündigen .... F sie sollten nicht darüber erschrecken, daß ich gänzlich neue Vermietungsmodalitäten einführen möchte, vielmehr ist es so, daß in der Vergangenheit in den Vermietungsangelegenheiten der ... so manches unterblieben ist, was im Falle der Vermietung von Wohnraum heutzutage üblich und rechtens ist. Auch ich bin erst in dieses Geschäft hereingewachsen und möchte Streitigkeiten auf beiden Seiten vermeiden." Hinsichtlich der hier im Prozess maßgeblichen Frage folgt aus dem Schreiben nicht, dass die Beklagte zu 1) von der Vorstellung der Vermietung an eine Wohngemeinschaft abweichen wollte.

Dass sie dabei Wert darauf gelegt hat, jeweils neue und aktuelle Vertragsregelungen einzuführen, ergibt sich gerade nicht aus dem Briefwechsel. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass jeweils der aktuelle Vertragstext des Haus- und Grundbesitzervereins verwendet worden ist. Soweit die Beklagte zu 1) eine andere Sicht der Dinge vorträgt, ergibt sich dies aus dem Schriftverkehr gerade nicht.

Dass eine Vereinbarung hinsichtlich des Rechts auf Mieterwechsel auch stillschweigend geschlossen werden kann, ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt (vgl. Bub/Treier-Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III.A Rn. 1028 mit Nachweisen auf die Rechtsprechung). Wenn zum Teil (vgl. LG Trier, Beschluss vom 02.08.1994 -1 S 95/94 - zitiert nach Juris Rn. 5 ff.) die Einwilligung des Vermieters in den Austausch eines Teils der Mieter für erforderlich gesehen wird, steht dies hier dem Begehren der Kläger gerade nicht entgegen, denn die Klage ist auf eine solche Einwilligung gerichtet. Die Entscheidung steht daher in Einklang mit der des Bundesverfassungsgerichts WuM 1993, 104, in der entschieden worden ist, dass dem Vermieter das Recht verbleiben müsse, der Aufnahme für ihn unliebsamer Neumitglieder zu widersprechen.

Bejaht man somit, dass vereinbart worden ist, dass grundsätzlich ein Anspruch auf Einwilligung in einen Mieterwechsel besteht, wenn in der Person des eintretenden Mieters keine Gründe, z.B. in finanzieller Hinsicht, vorliegen, dann ist die Beklagte zu 1) zur Einwilligung verpflichtet. Die Kammer hat in dem seitens der Kläger vorgelegten Urteil vom 24.03.1998 - 2-11 S 384/97 - (Bl. 173-177 d.A.), das ebenso eine Wohnung im Hause 1 und die Beklagte zu 1) als Vermieterin betraf, ebenfalls einen Anspruch auf Aufnahme eines neuen Mieters in den Mietvertrag bejaht, nachdem einer der drei Mieter gestorben war und früher stets ein Mietverhältnis mit mehreren Personen bestanden hatte.

Aufgrund des bestehenden Anspruchs auf Einwilligung in den Mieterwechsel ist die Beklagte zu 1) ist nicht berechtigt, ihre Einwilligung gegenüber den Klägern von der Erhöhung der Miete auf 1.400,00 € abhängig zu machen.

Die Berufung hat daher keinen Erfolg; sie ist zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Vorläufig vollstreckbar sind nur die Kosten des Rechtsstreits, denn hinsichtlich der Hauptsache handelt es sich um die Abgabe einer Willenserklärung, für die § 894 ZPO gilt.

Die Voraussetzungen zur Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor.

Der Gebührenstreitwett für das Berufungsverfahren wird auf 11.781,16 € festgesetzt, nämlich auf das Zwölffache des monatlichen Nettomietzinses von 981,68 €.

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